La loi de finances pour 2023 prévoit le doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global. Actuellement limité à 10700€, le plafond pourra être doublé pour atteindre 21400€.

Mais attention, le doublement du plafond de déficit foncier n’aura aucun caractère systématique. L’investisseur contribuable devra donc faire un choix : Demander le bénéfice du doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global à 21400€ ou ne rien faire et conserver une plafond d’imputation à 10700€.

Toute la question est alors de savoir qui a intérêt à demander l’application du plafonnement des déficits fonciers à 21400€ et, à contrario, qui a intérêt à rester à 10700€.

En cas de mauvais choix, le surplus d’impôt sera d’environ 1800€.

Les conditions pour bénéficier du doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global.

Aujourd’hui, comme nous vous l’avons déjà expliqué lors de cette visio-patrimoniale « Le régime fiscal du déficit foncier pour investir dans l’immobilier locatif« , le déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus du contribuable investisseur dans la limite de 10700€, l’excédent de déficit foncier sera alors imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Demain, si vous respectez les conditions (et si vous demandez l’application du doublement du plafond CQFD!), vous pourrez doubler ce plafond d’imputation sur le revenu global à 21400€.

L’article 156 du CGI est ainsi rédigé :

3° Des déficits fonciers, lesquels s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;

[…]

« L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. L’imputation est limitée à 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa [NDLR : lesquels s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes].

[…]

La limite mentionnée au deuxième alinéa du présent 3° est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au sens du même article L. 173-1-1, au plus tard le 31 décembre 2025, dans des conditions définies par décret.

Si le contribuable ne justifie pas du nouveau classement de performance énergétique du bien au plus tard le 31 décembre 2025, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction des dépenses de travaux sont, nonobstant toute disposition contraire et sans préjudice de l’avant-dernier alinéa du présent 3°, reconstitués selon les modalités prévues aux trois premiers alinéas du présent 3°.

Article 156 du CGI

Comme vous venez de le comprendre, pour bénéficier du doublement de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global à 21400€, il faut noter que :

  • Seuls les travaux de rénovation énergétique sont éligibles ;
  • Permettant de passer le logement d’un DPE E, F ou G à un DPE A, B, C ou D ;
  • Au plus tard le 31/12/2025
  • Si le contribuable investisseur justifie du nouveau classement au plus tard le 31/12/2025 ; A défaut de justification, le déficit foncier à 21400€ ne sera pas possible.

Ceux d’entre vous qui n’auraient aucun intérêt fiscal à bénéficier de cet abattement doublé pourront simplement ne pas fournir de justificatif pour conserver l’imputation plafonnée à 10700€. CQFD !

Qui a intérêt à profiter de ce doublement de l’imputation des déficits sur le revenu global à 21400€.

Chacun pourra alors librement choisir, s’il respecte les conditions, de bénéficier ou non de ce doublement de l’imputation des déficits sur le revenu global à 21400€.

Cette option est importante à intégrer car en réalité, presque personne n’y a intérêt. Le doublement de l’imputation des déficits foncier sur le revenu global n’est pas une bonne mesure fiscale.

Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Locatif : Doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global pour certains travaux réalisés entre 2023 et 2025« , le doublement du plafond d’imputation aura pour conséquence d’augmenter votre imposition globale à hauteur des prélèvements sociaux calculés sur le montant imputé, soit environ 10700 * 17.20% = 1840€.

Explication. Certains travaux sont déductibles du revenu imposable :

  • A hauteur de 10700€ ou 21400€, ils viendront réduire le revenu imposable imposé à la tranche marginale d’imposition du contribuable investisseur ;
  • Pour l’excédent, ils viendront réduire uniquement les revenus fonciers des 10 années suivantes ; Des revenus fonciers imposés à la tranche marginale d’imposition du contribuable au moment de l’imputation, mais également aux prélèvements sociaux. Ainsi, contrairement aux idées reçues, il est plus intéressant imputer vos travaux sur les « autres revenus fonciers des 10 années suivantes » que sur les autres revenus imposables.

A contrario, vous avez intérêt à préférer le doublement de l’imputation sur le revenu global si :

  • Vos revenus imposables vont baisser dans les prochaines années et la TMI des futurs revenus fonciers serait alors plus faibles;
  • Vous avez tellement de travaux déductibles que les 10 prochaines années ne seront pas suffisantes pour les absorber.

Dans tous les autres cas, vous n’avez aucun intérêt fiscal à demander le doublement du plafond de l’imputation des déficits sur le revenu global !

Dans l’absolu et pour prolonger cette réflexion, vous avez intérêt à répartir vos travaux sur plusieurs années afin de limiter la perte fiscale liée à l’imputation des déficits sur le revenu global.

Prenons un exemple pour mieux comprendre.

Monsieur X a 20000€ de revenus fonciers. Il est imposé dans une TMI à 30%. Il engage 40 000€ de travaux déductibles.

Il a trois options :

  • Soit engager les travaux sur une seule année en conservant le plafond à 10700€. Il fait 40000€ de travaux en 2023. Ces 40000 € seront donc déductibles sur l’année 2023. Le déficit foncier de l’année sera de -20000€ dont 10700€ imputables sur ces autres revenus imposables et 9300€ sur les autres revenus fonciers des 10 années suivantes. Au total, ces 40000€ d’impôts permettront 17039€ d’économie d’impôt (20000*0.472+10700*0.30+9300*0.472 = 17039€)
  • Soit engager les travaux sur une seule année en demandant le plafond à 21400€. Ces 40000 € seront donc déductibles sur l’année 2023. Le déficit foncier de l’année sera de -20000€ dont 20000€ imputables sur ces autres revenus imposables. Au total, ces 40000€ d’impôts permettront 15440€ d’économie d’impôt (20000*0.472+20000*0.30 = 15440€)
  • Soit engager les travaux sur deux années en conservant la plafond d’imputation à 10700€. Ces 40000 € seront donc déductibles sur l’année 2023 pour 20000€ et 20000€ sur l’année 2024. Le déficit foncier de l’année sera de 0 et la totalité des 40000€ seront déductibles des revenus fonciers . Au total, ces 40000€ d’impôts permettront 18880€ d’économie d’impôt (40000*0.472 = 18880).

A suivre.

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