Investir dans l’immobilier locatif est un objectif important pour un certain nombre d’entre nous. Malheureusement, la complexité réelle de l’imposition des revenus tirés de l’exploitation de l’immeuble est source de difficultés souvent exagérées.

Je vous propose donc de réaliser une synthèse des principaux régimes fiscaux applicables à l’investissement locatif. Bien évidement, vous pourrez retrouver l’ensemble de ces dispositifs fiscaux détaillés et présentés dans mon livre « Investir dans l’immobilier » sorti au début de l’année 2018 (et donc à jour des dernières lois fiscales).

 

Location vide, location meublée ou para-hotellerie : Trois régimes fiscaux … pour trois marchés différents ?

C’est la première question à laquelle l’investisseur locatif devra trouver une réponse : Faut il exploiter l’immeuble en location vide ou en location meublée ?

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Mais attention, la réponse à cette question importante ne devra être fiscale. Ce choix entre location meublée et location vide devra être prise en fonction d’éléments économique propre au marché immobilier : Mon bien est il adapté à l’exploitation en meublée ? Est ce que la demande (= les locataires) accepteront de ne pas être avoir leurs meubles personnels ? Ne s’agit il pas de locataires qui seront moins stables et qui pourraient vouloir déménager plus souvent ? N’est ce pas finalement d’avantages de contraintes dans la gestion locative ?

Cette analyse de l’opportunité économique de passer en location meublée est fondamentale. Ce n’est pas la fiscalité, réputée plus douce de la location meublée, qui doit guider votre choix.

Celui qui souhaite faire de la location meublée devra être particulièrement vigilent sur le respect des conditions requises et notamment sur la liste des meubles qui doivent garnir le logement (cf »Mode d’emploi pour faire de la location meublée ? Quelles formalités respecter ? »).

 

Néanmoins, la distinction entre location meublée et location vide n’est pas seulement une question de « marché » et de qualité des locataires. Choisir l’exploitation en meublée, c’est choisir l’imposition des profits tirés de l’immeuble locatif à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Contrairement à la location vide dont les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, les profits tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC. Ce mode d’imposition différent sera à l’origine d’une imposition moindre pour l’exploitant en location meublée qui pourra déduire des charges (amortissement de l’immeuble, frais de notaire, frais d’agence, …) qui ne seraient pas déductibles pour les revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers. (cf »La location meublée, un régime fiscal très favorable par rapport à la location vide ! Simulateur »).

 

Les investisseurs immobiliers qui voudraient professionnaliser leur démarche en apportant des services complémentaires à leurs locataires, notamment dans le cadre d’une location meublée saisonnière, pourront bénéficier du régime fiscal de la para-hôtellerie (cf »Location meublée ou parahôtelerie ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux »). Si fiscalement le régime de la para-hôtellerie apparaît comme moins favorable que le régime fiscal de la location meublée, la rentabilité supérieure apportée par les services et l’exploitation professionnelle de l’immeuble pourrait être source d’opportunités.

 

 

Location vide : Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

L’investisseur immobilier en location vide pourra choisir entre investir dans le neuf ou dans l’ancien. Selon son choix, il bénéficiera d’une imposition différente.

Encore une fois, le choix entre l’immobilier neuf ou l’immobilier ancien ne doit pas être guidé par des considérations fiscales ! C’est l’analyse du marché immobilier qui permettra de choisir entre location vide dans l’ancien ou dans le neuf.

En effet, le marché immobilier est en pleine mutation sur fond d’obsolescence immobilière, entre augmentation importante des normes de construction au profit de la sobriété énergétique et mutation des usages et des attentes des locataires. L’investisseur immobilier doit anticiper ces mutations pour réussir son investissement immobilier par principe investissement de très long terme. Ainsi, comme nous le détaillons dans notre article stratégique de l’année 2018, « Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités »,

« l’obsolescence immobilière devrait être à l’origine d’une dégradation rapide des biens dont les qualités intrinsèques ne respectent pas ces nouvelles exigences sociétales (niveaux de consommation d’énergie, mais aussi emplacement et aménagement intérieur non conforme aux nouveaux usages).

Il s’agit là d’une opportunité incroyable pour l’investisseur immobilier qui saura comprendre la mutation de la société, investir dans les biens immobiliers délaissés par le marché afin de les réhabiliter et les rendre compatibles avec ces nouvelles exigences de la société. « 

 

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Les revenus de l’activité de location vide seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Qu’il s’agisse de l’investissement dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien, les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu sera le revenu annuel net perçu par l’investisseur.

Ce revenu net imposable sera composé du loyer perçu après déduction des frais et charges engagés par l’investisseur pour l’acquisition du revenu foncier. Ainsi, comme nous vous le présentons dans cet article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? », les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien ou rénovation, les impôts, les frais de gestion, les frais de copropriété, les frais de gestion locative, … seront déduits du loyer perçu afin de déterminer le revenu net imposable.

Lorsque les charges déductibles (du fait de travaux de rénovation par exemple) seront supérieurs aux loyers perçus, le déficit foncier sera imputable sur les autres revenus imposables dans la limite de 10700€ puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? »).

Ce régime fiscal des revenus fonciers s’appliquera aux immeubles neufs ou anciens dès lors qu’ils sont loués vides. Compte tenu de la mutation du marché immobilier et notamment de la question de l’obsolescence une manipulation habille du déficit foncier tel que nous vous le présentons ci-avant doit être source d’opportunités.

 

L’investissement dans l’immobilier locatif neuf sera synonyme d’une réduction d’impôt PINEL pouvant atteindre 21% du prix de revient.

Bien qu’imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus tirés de l’exploitation d’un immeuble neuf, acheté en VEFA ou que l’investisseur fait construire, pourra en sus bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant peut atteindre 21% du prix de revient.

Il s’agit là d’une « subvention » intéressante qui permettra à l’investisseur d’anticiper l’obsolescence immobilière en investissant dans un immeuble qui respecte déjà les normes d’usage et de consommation d’énergie les plus élevées.

Cette réduction d’impôt pour investissement dans l’immobilier neuf, c’est la loi PINEL.

Mais attention, de nombreux intermédiaires se sont saisis de ce régime fiscal pour construire des offres packages de « défiscalisation » qu’ils vendent à l’aide d’un marketing agressif et onéreux. Malheureusement, il faut toujours payer ces intermédiaires dont la rémunération cumulée peut atteindre 20% à 30% du prix de l’immeuble ! (cf »Loi PINEL : Comment investir dans l’immobilier sans payer 30% trop cher ! »).

 

La loi COSSE pour bénéficier d’une moindre imposition des revenus fonciers pour l’investisseur qui loue à une population aux faibles revenus.

Toujours dans la catégorie des revenus fonciers et donc cumulable avec le mécanisme du déficit foncier (cf »Simulateur Loi COSSE : Cumuler déficit foncier et abattement Cosse pour optimiser l’investissement immobilier »).

La loi COSSE est donc un régime fiscal qui permettra à l’investisseur locatif de bénéficier d’une imposition moindre des revenus fonciers. Il s’agit de proposer un abattement compris entre 15% et 85% sur le montant des loyers perçus pour l’investisseur qui s’engagera à louer à petits prix à une population aux revenus limités :

  • L’abattement de 70% sera possible dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles et limité à 50% lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles ;
  • L’abattement de 50% sera possible dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles et limité à 15% lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles ;
  • L’abattement de 85% sera possible dans toutes les zones géographique à condition d’y loger des personnes d’une extrême pauvreté et de confier la gestion locative du bien à une association intermédiaire.

 

Dans certaines zones, et notamment en zone B2 (Une nouvelle réforme du zonage PINEL dans la loi de finances 2019 ?) dans laquelle le niveau des loyers COSSE et des plafonds de revenus des locataires sont assez proche des valeurs de marché.

Ainsi, dans une telle situation, l’investisseur peut espérer bénéficier d’un abattement non négligeable sans sacrifice exagéré sur le rendement locatif de son investissement.

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25 Comments

  1. Bonjour Guillaume,
    Vous dites:
    « Mais attention, la réponse à cette question importante ne devra être fiscale. Ce choix entre location meublée et location vide devra être prise en fonction d’éléments économique propre au marché immobilier : Mon bien est il adapté à l’exploitation en meublée ? Est ce que la demande (= les locataires) accepteront de ne pas être avoir leurs meubles personnels ? Ne s’agit il pas de locataires qui seront moins stables et qui pourraient vouloir déménager plus souvent ? N’est ce pas finalement d’avantages de contraintes dans la gestion locative ?

    Cette analyse de l’opportunité économique de passer en location meublée est fondamentale. Ce n’est pas la fiscalité, réputée plus douce de la location meublée, qui doit guider votre choix. »

    Je me porte en faux contre cette affirmation. C’est bien l’avantage fiscal qui privilégie la location meublée vs location vide. Depuis le matraquage fiscal des propriétaires bailleurs de ces dernières années, ces « entrepreneurs » recherchent une rentabilité par tous les moyens, le plus approprié et facile étant de « jouer » sur les économies d’impôts (tant que c’est encore possible). C’est ce qui explique la forte progression ces dernières décennies de la location meublée notamment dans les grandes villes.
    https://journals.openedition.org/cybergeo/23564?lang=en

    Vous dites aussi:  » Mon bien est il adapté à l’exploitation en meublée ? »
    Je ne vois pas très bien que cela veut dire ? Si le bien est « louable » pour la location vide, pourquoi ne le serait-il pas pour la location meublée ? Y-a t-il des nordistes en LM et des sudistes en LV ??? 🙂
    Vous parlez également des meubles fournis (obligation) par le propriétaire. Si ceux là ne plaisent pas au locataire, rien, me semble t-il ne l’empêche de stocker quelque part ces meubles et d’y installer les siens, à charge pour lui de les remettre à son départ (je veux parler de LM sur des longues périodes) !
    Quant à la stabilité des locataires c’est effectivement un risque, mais le choix de celui-ci à la base est un moyen de s’en prémunir ou tenter de le faire.

    Non, si la LM est de plus en plus pratiqué, c’est bien à cause de nos gouvernants et pour des raisons fiscales !

    • Vous parlez également des meubles fournis (obligation) par le propriétaire. Si ceux là ne plaisent pas au locataire, rien, me semble t-il ne l’empêche de stocker quelque part ces meubles et d’y installer les siens, à charge pour lui de les remettre à son départ (je veux parler de LM sur des longues périodes) !

      C’est le sujet principal. Cette pratique démontrerait une utilisation frauduleuse de la location meublée ? Vous croyez vraiment que le locataire n’a que ça à faire de stocker le canapé, table meuble, cuillère, fourchette, télévision, grille pain, bouilloire et autres objets nécessaire à l’exploitation d’une véritable location meublée ?

      • Guillaume, détrompez vous ça évolue vite !

        Il ya un petit nombre grandissant de locataires qui demandent (ou pas) purement et simplement de stocker un ou deux meubles ailleurs et de mettre le leur, et ils insistent, sans comprendre le distinguo effectif entre les deux types de location.

        La toute puissance n’a pas de bornes…. et l’on n’a rien vu

        • Dans ce cas, je crois que le propriétaire doit fermement renoncer ! Ce n’est plus de la location meublée, c’est donc requalifiable en location vide !

          • Renoncer à quoi ? le loc est déjà en place et vous ne pouvez l’expulser pour ce motif !

            Si, c’est bien de la loc meublée car le bail +photos et liste meubles contresignée attestent de cet état, vous avez une partie au contrat qui modifie unilatéralement la consistance=meubles des lieux, ce n’est pas de votre faute.

            Il en va autrement et vous encourez la requalification en nu si vous n’avez pas DÈS L’ORIGINE meublé selon la liste Alur

            Dur la France immobilière hein ??!!

            • C’est exact, le bailleur loue en meublé en respectant les règles imposées par le législateur puis point bar ! Ce que fait le locataire avec ses meubles par la suite ne regarde plus le bailleur et je ne vois pas quelle autorité pourrait lui en tenir rigueur ! C’est sa liberté, merd. alors !!!

      • Je connais plusieurs personnes qui ont fait cela: pas bien compliqué quand même de stocker dans le cellier, 4 cuillères, couteaux et fourchettes ! La télé, une deuxième, rien de plus facile aujourd’hui en réseaux câblés… etc.

        • Michel, vous oubliez canapé, table basse, table à manger, chaise, lit, matelas, … Bref, vous comprenez bien à quel point vous ne pouvez pas généraliser votre propos !

          Quel locataire acceptera de payer plus cher sa location meublée… puis de payer un box pour stocker les meubles dont il n’a pas l’usage.

          Soyez raisonnable. La situation que vous avez rencontrée est probablement exagérée et surtout le signe d’une location meublée qui n’en était pas réellement une avec un ameublement de convenance fiscale.

          Lorsque les choses sont bien faites et qu’il s’agit d’une véritable location meublée, ce que vous décrivez n’est pas cohérent.

          • En effet, en cas de contrôle, on vous demande de justifier que votre logement est « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », à savoir au minimum (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884&categorieLien=id) :
            1° Literie comprenant couette ou couverture ;
            2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
            3° Plaques de cuisson ;
            4° Four ou four à micro-ondes ;
            5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
            6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
            7° Ustensiles de cuisine ;
            8° Table et sièges ;
            9° Etagères de rangement ;
            10° Luminaires ;
            11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

            Et le plus drôle : « Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination ».

            Trop de bailleurs se sont déclarés en meublé par facilité, notamment pour bénéficier du micro-BIC (plus avantageux que le micro-foncier, et puis même si ce n’est pas aussi optimisant que le réel, ça dispense de tenir -et payer- une comptabilité en bonne et due forme et d’adhérer à un CGA, donc concrètement ça ne changeait rien à leur quotidien à part changer de case dans leur déclaration) au motif que leur logement comprenait un lit et un bloc cuisine équipé. Or, on peut penser ce qu’on veut de l’administration fiscale, mais elle n’est pas aveugle lorsque beaucoup commencent à creuser le même filon, outre le fait que, au-delà du seul droit fiscal, cette situation aboutissait à précariser les preneurs avec des baux d’un an au lieu de trois sans réelle justification, donc la politique du logement s’en est elle-aussi mêlée et paf ça a fait toutes ces dispositions de la loi ALUR.

          • Vous voyez bien, le canapé n’est même pas imposé ! 🙂

            Il ne s’agit pas de généraliser quoique que ce soit, je disais que si un locataire SOUHAITAIT installer ses propres meubles rien ni quiconque ne pouvait l’empêcher En réalité,dans la majorité des cases, il y a un panachage d’équipements et de meubles entre ceux des propriétaires et ceux des locataires Exemples courants:
            – le micro ondes et four reste celui du propriétaire,
            – la vaisselle de tous les jours = proprio, vaisselle du « dimanche »= perso du locataire,
            – lit et literie proprio en 2ème chambre, lit et literie parents= perso,
            – ustensiles de cuisine ou plaques cuisson, on se fout si c’est proprio ou perso sauf matériel spécifique ou de pointe, pourvu que ce soit fonctionnel,
            – luminaires= locataire car il s’agit de la décoration, sauf dans les pièces secondaires,
            – etc, etc.

            • Malheureusement, je ne suis en aucun cas d’accord avec ce commentaire. La description faites est contraire aux principes fondamentaux de la location meublée rappelés par Cédric, avec lesquels je suis en parfait accord.

              C’est le respect de ces principes fondamentaux qui fondent l’imposition dans la catégorie des BIC !

              • Mais vous êtes ‘fermé » ou quoi ?
                Cela ne remet ne remet pas les principes de la location meublé.
                Au départ ce sont les meubles du propriétaire qui sont proposés et ENSUITE le locataire fait ce qu’il veut !Les principes de la LM SONT RESPECTES et la liberté de chacun est aussi un principe constitutionnel !
                Et puis que vous ou moi soyons d’accord ou pas, cela ne change rien, c’est la réalité de la vie et ces gens là n’ont rien à cirer des donneurs de leçon des élites de Bercy ou autres !

    • Mon bien est il adapté à l’exploitation en meublée ? »
      Je ne vois pas très bien que cela veut dire ? Si le bien est « louable » pour la location vide, pourquoi ne le serait-il pas pour la location meublée ?

      Je pense qu’une petite surface est adaptée à la LM (et à la vide également) tandis qu’un T3/T4 est moins adapté à la LM….

      • outre sa situation géographique (ville touristique ou pôle économique, quartier étudiant, etc.)

        • Vous parlez en fait d’opportunités du fait d’une situation géographique, touristique ou étudiante qui est mieux, c’est vrai, adaptée à LM, Cela augmente effectivement – en plus de l’aspect fiscal- la rentabilité. Mais ce n’est pas le bien en lui-même qui fait la LM. Cela va bien dans le sens de mon premier post: LA RENTABILITÉ d’abords !

    • Malheureusement non, un bien louable en LV ne l’est pas forcément en LM : nous investissons avec mon conjoint et souhaitions profiter de l’avantage fiscal du LMNP (que je pratique séjà seule sur un studio dans une ville étudiante). Mais impossible de louer en meublé dans notre zone de recherche : trop rurale donc pas dans les moeurs, et surtout grandes surfaces donc familles qui ont déjà leurs meubles… Je pense que c’est ce que Guillaume entendait par là…

      • Un règle n’empêche pas des exceptions dans un contexte donné, c’est le vôtre par exemple. Je conçois qu’en pleine campagne, hors des jeunes couples qui veulent démarrer ou des familles en transit ou encore une personne seule, il n’est pas aisé de louer en LM, Cela ne modifie en rien la tendance observée qui consiste à louer en LM plutôt qu’en LV, pour des raisons fiscales donc rentabilité augmentée, objet du débat initial. Cdlt

  2. Tout à fait, lorsque cela est est possible il est évident que les bailleurs préfèrent louer en LM.
    C’est d’ailleurs le choix que j’ai fait pour un studio.

    J’ai d’ailleurs le sentiment que l’incitation fiscale ayant conduit les bailleurs à privilégier la location meublée au détiment de la location nue, cela développe de nouveaux usages chez les locataires qui sont de plus en plus demandeurs de ce type de location… c’est mon ressenti, je ne dis pas que c’est une réalité statistique officielle 😉

    • Il me semble que votre ressenti va dans le sens de ce que l’on observe et entend de plus en plus dans les médias, notamment les spécialisés.

  3. Bonjour, je veux me lancer dans l’immobilier, mais je voudrais savoir quel sont les contraintes des régimes fiscal pour prévoir mes prochains investissements. si par exemple je commence par du LMNP est ce que je peu allé dans un autre régime aprés comme par exemple du nu? ou pour d’autre régime. Quel sont les autres contraintes comme par exemple, je sait que pour faire du LMNP il ne faut pas faire certains métiers…. il faut que je sache pour anticiper mes investissement. Merci

    • Quelle fausse bonne idée !!!

      • Comment ça?

        • C’est devenu très compliqué et tellement peu rentable avec toutes les contraintes administratives et les ponctions (je ne dis pas confiscations mais j »y pense fortement) fiscales. Si vous revenez sur les blogs de GF sur le sujet, pratiquement tous les commentateurs ayant fait l’expérience sont unanimes sur le sujet. C’était bon AVANT!
          Vous gagnez plus en investissant sur des SCPI (bien choisies) avec les emmerdes en moins.

  4. Merci de votre réponse

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