Faire une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) semble être une mode qui se propage dans le milieu des investisseurs immobiliers en location meublée qui croient trouver ainsi le moyen d’échapper au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et surtout à l’affiliation au RSI, pour ceux qui y exercent une activité de location meublée saisonnière.

L’idée est attrayante sur le papier, mais qu’en est il réellement. Faire de la location meublée saisonnière dans le cadre d’une SCI imposée à l’IS serait il le moyen d’échapper aux cotisations sociales qui pourraient devoir être payées sur la rémunération du gérant ou lors de la distribution de dividendes à ce dernier ?

Malheureusement, je crains que les choses ne soient pas si simples. En effet, la doctrine fiscale est très claire à ce sujet :

« Lorsqu’une société civile relève de plein droit de l’IS en raison de son objet (CGI, article 206-2), les rémunérations des associés ayant la qualité de gérants doivent, compte tenu de leur qualité de mandataires, être considérées comme des bénéfices non commerciaux »

C’est ainsi que la rémunération du gérant d’une SCI imposée à l’IS du fait de son objet social qu’est la location meublée doit être imposée dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux. Les dividendes versés à l’associé, même gérant de la SCI seront imposables à l’imposition sur le revenu au taux de 12.8%, c’est à dire au taux du prélèvement forfaitaire unique (PFU).

 

Mais qu’en est il des cotisations sociales ? Le gérant d’une SCI est il affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI) ?

Au terme de l’article R241-2 du code de la sécurité sociale : « La cotisation d’allocations familiales des employeurs et des travailleurs indépendants est due par toute personne physique exerçant, même à titre accessoire, une activité non salariée. Est considéré comme employeur ou travailleur indépendant : 5) Tout gérant d’une société civile ayant un objet professionnel  »

Cette position est confirmée par un arrêt de la cour de cassation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 10 juillet 2008, 07-16.113) au terme duquel physique exerçant, même à titre accessoire, une activité non salariée est affiliée au régime de la sécurité sociales des non salariés à défaut de prouver que « l’activité exercée au sein de la SCI ne l’est pas à titre professionnel, ni de manière habituelle, ni à titre principal et ne lui procure pas ses principaux revenus ».

Ainsi, il semble acquis que la personne qui exerce son activité professionnelle au sein d’une SCI à l’IS soit affilié à la sécurité sociale des indépendants sur la rémunération qu’il se verse, mais également pour les dividendes, s’il est gérant-majoritaire.

En effet, depuis la loi de finance pour 2013, les dividendes versés au gérant majoritaire de SARL sous soumis au cotisations sociales et l’adoption du PFU n’y change rien. Le gérant majoritaire devra payer 12.8% d’impôt sur le revenu, ainsi que les cotisations sociales relative à ces dividendes.

Il semble que ce raisonnement soit également applicable au gérant majoritaire d’une SCI imposée à l’IS en vertu de son objet commercial dès lors que le gérant-majoritaire y exerce une activité professionnelle.

Néanmoins, un doute subsiste puisque une jurisprudence ancienne admet que le gérant associé mais non rémunéré n’est pas affilié au régime des non-salariés, s’il ne perçoit aucune rémunération particulière pour cette fonction (Cour de Cassation, Chambre sociale, du 10 mai 1988, 86-10.105, Publié au bulletin ; Cour de Cassation, Chambre sociale, du 26 octobre 1982, 81-13.764, Publié au bulletin).

Cette jurisprudence est elle toujours d’actualité aujourd’hui alors que les cotisations sociales doivent être payées sur les dividendes versés aux gérants majoritaires ?

Une question à été posé en 2018 par l’intermédiaire du Sénateur Aurélien Pradié, sans réponse pour le moment.

Voici sa question :

M. Aurélien Pradié attire l’attention de M. le ministre de l’action et des comptes publics sur l’application de l’article L. 131-6 du code de la sécurité sociale pour les sociétés civiles patrimoniales.

En effet, l’article L. 131-6 du code de la sécurité sociale soumet aux cotisations sociales la part de dividendes perçus par le travailleur indépendant exerçant son activité dans une société assujettie à l’impôt sur les sociétés, son conjoint ou son partenaire pacsé ou leurs enfants mineurs, excédant 10 % du capital social et des primes d’émission et des sommes versées en compte courant détenus en toute propriété ou en usufruit par ces mêmes personnes.

La question se pose pour les sociétés civiles assujetties à l’impôt sur les sociétés dont l’objet est la gestion de leur propre patrimoine immobilier ou mobilier (notamment titres de participation : holding).

Par le fait, en matière de sécurité sociale, il n’existe pas de disposition particulière pour définir la situation des gérants de sociétés civiles et notamment des sociétés civiles holding. Les règles ont donc été fixées principalement par la jurisprudence.

Pour l’administration, les associés gérants des sociétés civiles relèvent, sauf exception, du régime des non-salariés du chef des rémunérations qui leur sont versées en qualité de gérant (Lettre min. du 10-5-1973 et Circ. Acoss 73-31 du 12-6-1973).

Les tribunaux semblent avoir adopté une position plus nuancées, considérant que le gérant associé rémunéré doit être affilié au régime des non-salariés à condition qu’il ne soit pas le subordonné de la société civile.

Lorsque le gérant associé ne perçoit ni rémunération particulière pour cette fonction ni revenu professionnel, aucune affiliation ne s’impose. C’est notamment le cas du gérant associé non rémunéré d’une société civile gérant un patrimoine, dès lors que les revenus qui lui sont versés sont des revenus du capital (Cass. Soc. 10-5-1988 no 86-10.105).

Il lui demande si un gérant détenant la majorité des titres d’une société civile patrimoniale (immobilière ou holding) bénéficiant d’une distribution de dividendes relève des dispositions de l’article L.131-6 du code de la sécurité sociale [NDLR : Sur les dividendes excédant 10% du capital social versé au gérant majoritaire].

Il lui demande également si le versement d’une rémunération exceptionnelle au titre d’un exercice précédent (exemple prime) a une influence sur le régime social des distributions ultérieures. »

 

La question s’intéresse à la SCI patrimoniale alors que notre interrogation porte sur la SCI professionnelle. La réponse devrait légitimement expliciter les deux situations.

A suivre …

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. L’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée moyenne de 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Découvrir en détail notre offre d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de bilan patrimonial


13 Comments

  1. Le problème vient du fait que beaucoup font des SCI à l’IS pour des raisons fiscales et ils ont raison!
    Prenons l’exemple d’associés qui ne se distribuent jamais de revenus, ils vont être imposés sur les revenus alors qu’ils ne les touchent pas s’ils sont dans une SCI à l’IR. Pourquoi alors ne pas opter pour l’IS où ils pourront mettre les bénéfices en réserve sans être pénalisés fiscalement?
    Je pense bien entendu à des biens de famille qui n’ont donc pas vocation à être vendus mais plutôt à être conservés de générations en générations.
    Evidemment, les cotisations sociales sont extrêmement pénalisantes notamment lorsqu’elles ne sont pas utiles pour le cotisant.
    Pensez-vous, Guillaume, que ce soit une bonne chose que les dividendes soient soumis à cotisation sociales SSI dans le cadre d’une SCI à l’IS?
    Aujourd’hui, la règle est qu’il faut que le gérant soit rémunéré pour son activité de gérant. Mais je ne me fais pas trop d’illusions sur la pérennité de cette règle.
    Je pense de plus en plus que l’investissement immobilier n’en vaut pas la peine en France sauf via les SCPI.

  2. ALAIN LAMBARD says:

    Guillaume,
    Le R241-2 du Code de la sécurité sociale n’existe plus en l’état.
    Je n’ai pas réussi a savoir s’il avait été transféré à un autre article du Code souvent restructuré.

    Deux réflexions par rapport au sujet:
    1 Je ne se suis pas certain que le 5 de cet ancien article qui vise les « gérants de sociétés civiles ayant un objet professionnel » soit applicable à l’activité de LMP.
    2 Si les cotisations sociales étaient applicables à cette activité de LMP exercée dans une société à l’IS les PS de 17,2% ne s’appliqueraient pas (pas de double imposition) et les charges sociales pourraient être déduite du résultat soumis à l’IS si une AG de la SCI statuait dans ce sens.

    • Effectivement, je me suis fait avoir avec une version 2010 de l’article.

      Le nouvel article :  »

      La cotisation d’allocations familiales des travailleurs indépendants est due par toute personne physique exerçant, même à titre accessoire, une activité non salariée.

      Pour l’application des dispositions du premier alinéa du présent article, sont considérées comme travailleurs indépendants non agricoles les personnes mentionnées aux 1°, 4°, 5°, 6°, 7° et 8° de l’article L. 613-1 et celles mentionnées à l’article L. 722-1. »

      Le 8° de l’article L613-1 transférée : Sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :

       »
      8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;  »

      L’inscription au RCS de la SCI ne rend t’elle pas automatique cette affiliation si > 23 000€ de recettes de location meublée ?

      • ALAIN LAMBARD says:

        En fait, c’est le 6° du L611-1 qui définit les personnes (phtisiques) qui sont assujetties aux cotisations sociales pour certaines activités de LM:
        « Article L611-1 En savoir plus sur cet article…
        Modifié par LOI n°2017-1836 du 30 décembre 2017 – art. 15 (V)
        Modifié par Ordonnance n°2018-470 du 12 juin 2018 – art. 7
        Le présent livre s’applique aux personnes suivantes :

        6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ; »
        Le L613-1 traite du taux des allocations familiales.
        En l’absence de rémunération du gérant de la SCI ayant poté pour l’IS, je ne pense pas que les dividendes soient assujettis aux cotisations; mais, il s’agît d’une « nouvelle bonne question » concernant ce « sac d’embrouille » que constitue la LM…

        • Le Bofip fait la distinction entre la SCI ayant opté et la SCI de plein droit du fait de son objet social commercial.

          • ALAIN LAMBARD says:

            Objet commercial, activité professionnelle…
            Nous sommes d’accord, mais il s’agît d’une question fiscale ; le BOFIP, en matière de LM précise d’ailleurs, si cela était nécessaire, que le régime de la LMP au plan fiscal diffère du régime LMP au plan social.

          • Ne serait-ce pas là une distinction là où le CGI ne distingue pas?
            C’est un vrai nid de serpents… Peut-on envisager l’hypothèse selon laquelle les loueurs en meublé ayant mis les biens en SCI à l’IS feraient l’objet de redressements sociaux en raison de la « commercialité » de l’activité?

  3. Franchement plus ça va, moins je comprends la doctrine en matière d’investissement immobilier à travers une société soumise à l’IS. Je suis l’associé unique d’une SASU qui fait de la location meublée longue durée (baux à usage d’habitation principale), et je me rémunère tous les ans par dividendes. Dois-je m’inquiéter d’être aspiré par le RSI ou d’avoir à verser des cotisations sociales en dehors du PFU de la flat tax de 30% ? Tout conseil serait le bienvenu 🙂

    • Ceci n’est pas un conseil, juste une réflexion : Je trouve incroyable de vous engager dans une telle stratégie alors même que nous savons tous que c’est une faille qui pourrait ne pas être durable.

      Vous pariez la pertinence d’un investissement immobilier de très long terme sur une astuce fiscale qui n’est pas en cohérence avec l’esprit des textes. OU avez vous trouvé un tel conseil ?

      Vous exercez une activité professionnelle non rémunérée au sein d’une entreprise dont vous êtes l’unique associé et au lieu de vous verser un salaire, qui représente le fruit de votre travail, vous vous versez un dividende qui représente la rémunération de votre risque d’actionnaire.

      Pourquoi cet arbitrage ? Payer moins d’impôt et moins de cotisations sociales ! C’est de l’abus de droit fiscal et de l’abus de droit social.

      Je n’arrive même pas à comprendre que vous ne voyiez pas le problème.

      • C’est pas vraiment une stratégie visant à une quelconque optimisation, mais plutôt un état de fait. C’est ma holding patrimoniale, il y a dedans des investissements mobiliers et immobiliers qui me rapportent des dividendes. Une agence s’occupe des locations, et étant résidant à l’étranger (donc non résident fiscal français), franchement en toute bonne foi, j’aurais du mal à justifier de me verser un salaire pour une activité réelle nulle, dans les faits. Mais ce que vous en pensez m’intéresse, je vais me rapprocher de mes conseils pour avoir leur opinion sur le sujet. Merci !

        • ALAIN LAMBARD says:

          Il n’y pas d’abus de droit à ne pas être rémunéré dans une société patrimoniale et en particulier dans la situation que vous avez développé.
          La situation qui a mener législateur à faire entrer dans l’assiette des citations des TNS les dividendes d’abord dans le cadre de SEL, puis dans le cadre de SARL a pour origine de fausses optimisations qui consistaient à se rémunérer principalement en dividendes se traduisant par une double conséquence : couter plus cher et absence de couverture sociale.
          Pour ce qui vous concerne se rémunérer pourrait se traduire par un double risque:
          -Acte anormal de gestion au plan fiscal
          – Et son cousin germain l’abus de bien social…

  4. Bonjour Guillaume
    Sauf erreur de ma part on ne peut pas faire de meublé avec une SCI
    il y a une tolérance de 10% tout au plus ?
    Cordialement

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.