Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif avec déficit foncier ?

Nous poursuivons aujourd’hui notre série d’articles consacrée au calcul du taux de rendement interne de l’investissement immobilier locatif.

Nous avons initié cette série avec cet article « Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien sans travaux ? » consacré à l’investissement dans l’ancien, sans travaux, ni avantages fiscaux.

Les prochains articles seront consacrés à la loi PINEL, aux SCPI ou encore à la location meublée :

• Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ? ;
• SCPI : Quel rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ? ;
• LMNP : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif en location meublée ?

Analysons aujourd’hui, le taux de rendement interne d’un investissement immobilier locatif avec déficit foncier. Il s’agit tout simplement de l’acquisition d’un appartement ou petite maison de ville idéalement dans lequel vous réaliserez des travaux de rénovation ; Ces travaux de rénovation seront fiscalement déductibles des revenus fonciers et permettront ainsi d’optimiser l’imposition globale des revenus perçus.

Attention, cette stratégie est d’une très grande efficacité patrimoniale et fiscale mais suppose une parfaite maîtrise de la nature des travaux déductibles ;

Dans la dernière édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« , nous vous expliquons de manière exhaustive les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.

A titre d’exemple, les travaux qui auront pour conséquence d’augmenter la surface habitable ou encore ceux qui consistent à diviser une maison en plusieurs appartements ne seront pas déductibles.

Bref, les pièges sont nombreux. Il est impératif de parfaitement maitriser la nature des travaux déductibles avant de se lancer dans une telle stratégie. Pourtant, à mon sens, cette stratégie ancestrale est très certainement la meilleure de toute les stratégies d’investissement dans l’immobilier locatif.

L’immobilier locatif avec déficit foncier est une stratégie à la fois simple et terriblement efficace pour créer de la valeur patrimoniale dans un contexte fiscal favorable.

Réalisons ensemble une simulation d’investissement pour comprendre la puissance patrimoniale de cette stratégie d’investissement dans l’immobilier locatif.

Simulation d’investissement immobilier locatif avec déficit foncier.

Les hypothèses de la simulation.

Afin de réaliser des simulations comparables, nous utiliserons toujours les mêmes caractéristiques pour l’immeuble et pour le crédit immobilier.

• Bien immobilier : Achat d’un bien immobilier d’une valeur de 150 000€ avec la réalisation de 50 000€ de travaux de rénovation déductibles. Le rendement locatif brut est de 4.50% ; Il s’agit typiquement d’un bien immobilier « patrimonial » situé dans une ville dynamique (cf. « Locatif : Choisir entre investissement immobilier de rendement ou immobilier patrimonial.« ). Le loyer sera revalorisé de 1.00% par année et les prix de l’immobilier ancien en hausse de 1.00% par année pendant les 20 années de la simulation.

• Investisseur : Imposé dans la tranche marginale de 30% c’est à dire avec des revenus compris entre 25711€ et 73516€ par tranche de quotient familial. (Exemple, pour un couple marié avec deux enfants, c’est à dire avec 3 parts de quotient familial, un revenu imposable annuel compris entre 77133€ et 225 948€) ;

• Crédit immobilier : L’acquisition sera réalisée à l’aide d’un crédit immobilier aux caractéristiques suivantes :
  • Taux du crédit immobilier : 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur; (cf « Barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier« ); Il s’agit d’un taux que l’on doit pouvoir obtenir avec un bon dossier emprunteur. Pour connaître le meilleur taux de crédit pour votre situation personnelle, vous pouvez utiliser l’outil de simulation construit par notre service de courtier en crédit immobilier.
  • Un apport personnel de 25 000€ sera réalisé pour se donner les moyens d’obtenir un taux de crédit avantageux.
  • Un emprunt sur une durée de 20 ans (cf »Crédit immobilier : Devez vous vraiment emprunter sur 25 ans ? Bonne ou mauvaise idée ?« )

Caractéristiques de l’investissement immobilier.

2 – Le tableau d’amortissement du crédit immobilier.

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier au taux de 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur avec un apport personnel de 25 000€. Il s’agit là d’un taux moyen qu’il est possible d’obtenir en ce moment.

N’hésitez pas à consulter notre service de courtage en crédit immobilier pour obtenir une étude personnalisée.

2 – Les revenus fonciers imposables dégagés par l’investissement immobilier locatif

Comme vous pouvez le constater dans le tableau ci-dessous, les travaux réalisés sont déductibles des revenus fonciers, mais également des autres revenus de l’investisseur (dans la limite de 10700€) l’année de réalisation des travaux, puis uniquement sur les revenus fonciers pour les années suivantes.

Les travaux de rénovation permettent ici de réduire l’impôt sur le revenu à hauteur de 3210€ l’année de réalisation des travaux, puis autorise une non imposition des revenus fonciers pendant les 5 années suivantes.

Ensuite, lorsque les travaux seront intégralement absorbés par les revenus fonciers, les revenus seront imposables à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux.

3 – Synthèse et tableau de trésorerie

CONCLUSION : Quel taux de rendement interne pour cet investissement immobilier locatif dans l’ancien ?

Au final : En contrepartie d’un effort d’épargne de 561.23€ / mois pendant 20 ans, l’investisseur peut espérer devenir propriétaire d’un bien immobilier valorisé 241621€ ; Cela correspond à un Taux de Rendement Interne de 5.27%. (cf »Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )

Cela signifie qu’un épargnant qui réaliserait ce même effort d’épargne dans un contrat d’assurance-vie par exemple devra obtenir un rendement net d’impôt de 5.27% / année pendant 20 ans pour espérer réaliser un placement aussi rentable.

Et vous qu’en pensez vous ? Ce taux de rendement interne est-il satisfaisant pour vous ?

L’optimisation fiscale liée à la déductibilité des travaux de rénovation réalisés permet d’améliorer (un peu) le taux de rendement interne de l’investissement immobilier locatif. Nous obtenons ici un TRI à 5.27% contre 5.06% dans la simulation sans travaux déductibles.

Cela me semble être un investissement tout à fait pertinent et efficace dans un cadre fiscal relativement favorable, au moins les 5 premières années. En revanche, l’investisseur devra bien avoir en tête la hausse de l’impôt sur le revenu lorsque les déficits fonciers seront totalement consommés.

Gare à l’effet ciseau ! (cf. « L’effet de ciseau, le cercle infernal qui conduit l’investisseur immobilier locatif à la ruine« )

A suivre.