Nous poursuivons aujourd’hui notre série d’articles consacrée au calcul du taux de rendement interne de l’investissement immobilier locatif.

Nous avons initié cette série avec cet article « Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien sans travaux ? » consacré à l’investissement dans l’ancien, sans travaux, ni avantages fiscaux.

Les prochains articles seront consacrés à la loi PINEL, aux SCPI ou encore à la location meublée :

Analysons aujourd’hui, le taux de rendement interne d’un investissement immobilier locatif avec déficit foncier. Il s’agit tout simplement de l’acquisition d’un appartement ou petite maison de ville idéalement dans lequel vous réaliserez des travaux de rénovation ; Ces travaux de rénovation seront fiscalement déductibles des revenus fonciers et permettront ainsi d’optimiser l’imposition globale des revenus perçus.

Attention, cette stratégie est d’une très grande efficacité patrimoniale et fiscale mais suppose une parfaite maîtrise de la nature des travaux déductibles ;

Dans la dernière édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« , nous vous expliquons de manière exhaustive les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.

A titre d’exemple, les travaux qui auront pour conséquence d’augmenter la surface habitable ou encore ceux qui consistent à diviser une maison en plusieurs appartements ne seront pas déductibles.

Bref, les pièges sont nombreux. Il est impératif de parfaitement maitriser la nature des travaux déductibles avant de se lancer dans une telle stratégie. Pourtant, à mon sens, cette stratégie ancestrale est très certainement la meilleure de toute les stratégies d’investissement dans l’immobilier locatif.

L’immobilier locatif avec déficit foncier est une stratégie à la fois simple et terriblement efficace pour créer de la valeur patrimoniale dans un contexte fiscal favorable.

Réalisons ensemble une simulation d’investissement pour comprendre la puissance patrimoniale de cette stratégie d’investissement dans l’immobilier locatif.

Simulation d’investissement immobilier locatif avec déficit foncier.

Les hypothèses de la simulation.

Afin de réaliser des simulations comparables, nous utiliserons toujours les mêmes caractéristiques pour l’immeuble et pour le crédit immobilier.

  • Bien immobilier : Achat d’un bien immobilier d’une valeur de 150 000€ avec la réalisation de 50 000€ de travaux de rénovation déductibles. Le rendement locatif brut est de 4.50% ; Il s’agit typiquement d’un bien immobilier « patrimonial » situé dans une ville dynamique (cf. « Locatif : Choisir entre investissement immobilier de rendement ou immobilier patrimonial.« ). Le loyer sera revalorisé de 1.00% par année et les prix de l’immobilier ancien en hausse de 1.00% par année pendant les 20 années de la simulation.

  • Investisseur : Imposé dans la tranche marginale de 30% c’est à dire avec des revenus compris entre 25711€ et 73516€ par tranche de quotient familial. (Exemple, pour un couple marié avec deux enfants, c’est à dire avec 3 parts de quotient familial, un revenu imposable annuel compris entre 77133€ et 225 948€) ;

Caractéristiques de l’investissement immobilier.

2 – Le tableau d’amortissement du crédit immobilier.

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier au taux de 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur avec un apport personnel de 25 000€. Il s’agit là d’un taux moyen qu’il est possible d’obtenir en ce moment.

N’hésitez pas à consulter notre service de courtage en crédit immobilier pour obtenir une étude personnalisée.

  Annuité du crédit immobilier Dont capital  Dont intérêts et assurance emprunteur déductibles   Capital restant à rembourser
       1  10 478 €8 336 €2 142 €177 914 €
       2  10 478 €8 432 €2 046 €169 483 €
       3  10 478 €8 529 €1 949 €160 954 €
       4  10 478 €8 627 €1 851 €152 327 €
       5  10 478 €8 726 €1 752 €143 601 €
       6  10 478 €8 826 €1 651 €134 775 €
       7  10 478 €8 928 €1 550 €125 847 €
       8  10 478 €9 030 €1 447 €116 817 €
       9  10 478 €9 134 €1 343 €107 683 €
      10  10 478 €9 239 €1 238 €98 443 €
      11  10 478 €9 346 €1 132 €89 098 €
      12  10 478 €9 453 €1 025 €79 645 €
      13  10 478 €9 562 €916 €70 083 €
      14  10 478 €9 672 €806 €60 411 €
      15  10 478 €9 783 €695 €50 628 €
      16  10 478 €9 895 €582 €40 733 €
      17  10 478 €10 009 €468 €30 724 €
      18  10 478 €10 124 €353 €20 599 €
      19  10 478 €10 241 €237 €10 359 €
      20  10 478 €10 359 €119 €0 €

2 – Les revenus fonciers imposables dégagés par l’investissement immobilier locatif

Comme vous pouvez le constater dans le tableau ci-dessous, les travaux réalisés sont déductibles des revenus fonciers, mais également des autres revenus de l’investisseur (dans la limite de 10700€) l’année de réalisation des travaux, puis uniquement sur les revenus fonciers pour les années suivantes.

Les travaux de rénovation permettent ici de réduire l’impôt sur le revenu à hauteur de 3210€ l’année de réalisation des travaux, puis autorise une non imposition des revenus fonciers pendant les 5 années suivantes.

Ensuite, lorsque les travaux seront intégralement absorbés par les revenus fonciers, les revenus seront imposables à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux.

 LoyerIntérêtsCHARGES (y compris travaux)Revenu foncier net imposableImpact fiscal + prélèvements sociaux
19600214251440-10700-3210
296962046145400
397931949146900
498911851148400
599901752149800
6100901651151300
7101911550152966213125
8102921447154473013446
9103951343155974933537
10104991238157576863628
11106041132159178823720
12107101025160780793813
1310818916162382793908
1410926806163984814003
1511035695165586854099
1611145582167288914197
1711257468168991004295
1811369353170593114395
1911483237172295244495
2011598119174097394597

3 – Synthèse et tableau de trésorerie

 Trésorerie ( = effort d’épargne)Valeur NETTE de l’immobilierValorisation Patrimoniale lié à l’investissement immobilierComparaison avec le placement de l’effort d’épargne sur un contrat d’assurance vie
       1  -241082000002208624108
       2  -22362020003251726585
       3  -21542040204306629004
       4  -20702060605373331365
       5  -19862081216451933665
       6  -19012102027542735903
       7  -49412123048645741203
       8  -51752144279761046790
       9  -517821657110888952436
      10  -518121873712029458142
      11  -518422092413182763907
      12  -518722313414348969733
      13  -519022536515528275621
      14  -519422761916720781571
      15  -519722989517926787584
      16  -520123219419146193661
      17  -520523451620379299802
      18  -5208236861216262106008
      19  -5212239229228871112281
      20  236405241622241622118620

CONCLUSION : Quel taux de rendement interne pour cet investissement immobilier locatif dans l’ancien ?

Au final : En contrepartie d’un effort d’épargne de 561.23€ / mois pendant 20 ans, l’investisseur peut espérer devenir propriétaire d’un bien immobilier valorisé 241621€ ; Cela correspond à un Taux de Rendement Interne de 5.27%. (cf »Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )

Cela signifie qu’un épargnant qui réaliserait ce même effort d’épargne dans un contrat d’assurance-vie par exemple devra obtenir un rendement net d’impôt de 5.27% / année pendant 20 ans pour espérer réaliser un placement aussi rentable.

 Effort d’épargne moyen sur 20 ans 561,23 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans.  241621€
 Différentiel d’enrichissement par rapport au placement de l’effort d’épargne sur un contrat d’assurance vie 123002€
 Taux de rendement interne de l’investissement (TRI) 5,27%

Et vous qu’en pensez vous ? Ce taux de rendement interne est-il satisfaisant pour vous ?

L’optimisation fiscale liée à la déductibilité des travaux de rénovation réalisés permet d’améliorer (un peu) le taux de rendement interne de l’investissement immobilier locatif. Nous obtenons ici un TRI à 5.27% contre 5.06% dans la simulation sans travaux déductibles.

Cela me semble être un investissement tout à fait pertinent et efficace dans un cadre fiscal relativement favorable, au moins les 5 premières années. En revanche, l’investisseur devra bien avoir en tête la hausse de l’impôt sur le revenu lorsque les déficits fonciers seront totalement consommés.

Gare à l’effet ciseau ! (cf. « L’effet de ciseau, le cercle infernal qui conduit l’investisseur immobilier locatif à la ruine« )

A suivre.

Besoin de nos conseils ? Découvrez nos offres et services :
Conseil personnalisé 
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

19 commentaires