Le prix des terrains constructibles est une information majeure pour les investisseurs immobiliers. Ainsi, comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier », les terrains constructibles cristallisent la tension du marché immobilier et notamment le niveau de la demande et ses capacités financières.
Dans le prix de l’immobilier, le prix du foncier est LE facteur d’ajustement dont la valeur sera uniquement fonction de l’offre et de la demande. Un terrain constructible n’a pas de valeur intrinsèque ! C’est l’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier (cf » Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier« ) qui justifie la haute valeur d’un terrain constructible. Toute la spéculation immobilière se concentre sur la valeur des terrains constructibles.
En effet, la formation des prix de l’immobilier est simple. Il s’agit :

  • Du prix de construction de ladite maison, c’est à dire la somme de la main d’œuvre et des matériaux qui devront être dépensés pour construire ladite maison. En 2017, le prix de construction d’une maison neuve est autour de 1400 euros / m². Cela signifie que construire une maison neuve de 100 m² coute environ 140 000 euros.

Ce coût de construction n’est pas le résultat de l’offre et de la demande. Il s’agit simplement du prix des parpaings, du coût de la main d’œuvre, … l’offre et la demande n’aura qu’un impact réduit sur le prix de construction d’une maison.

Il s’agit là d’une statistique globale moyenne que nous détaillerons dans un article prochain car le prix de construction dépend du mode de chauffage, du niveau de finition mais également de la nature de l’intermédiaire.

 

  • Le prix du terrain constructible. Le terrain à bâtir n’a pas de valeur fondamentale. Le terrain à bâtir n’est qu’une valeur d’ajustement selon les moyens financiers des emprunteurs et notamment leur capacité d’emprunt. Prenons un exemple pour comprendre. Imaginez que les candidats à la construction d’une maison neuve dispose en moyenne de 240 000€ pour construire leur maison, correspondant à des mensualités d’1/3 de leur revenu sur 20 à 25 ans. Ces candidats à la construction d’une maison neuve veulent construire une maison de 100m², au prix de construction moyen de 140 000€. Le prix du terrain à bâtir sera donc de 100 000€ par lot. Il n’est pas totalement pertinent de calculer un prix / m² ; Plus les terrains sont petits, plus le prix au m² est élevé. Ce qui importe n’est pas tant le prix au m² que la capacité d’y construire une maison. 

 

  • D’un taux de vétusté pour tenir compte de la qualité de l’immeuble et son obsolescence par rapport à l’immobilier neuf. Un bien immobilier ancien, n’est autre qu’un bien immobilier neuf affecté d’un taux de vétusté qui tiendra compte du degré de vétusté dudit bien. L’amélioration des normes de construction, notamment énergétique a tendance à accélérer l’obsolescence immobilier et donc ce taux de vétusté (cf »La performance énergétique des logements source de plus-value ou moins-value immobilière ? »).

 

Prix des terrains constructibles en France, région par région, en 2017

   Données Nombre de terrains Prix moyen du terrain en euros / m² 1er quartile du prix du terrain en euros / m² Prix médian du terrain en euros / m² 3ème quartile du prix du terrain en euros / m² Surface moyenne du terrain en m² Prix moyen du terrain en euros
 Alsace 1 812136 €120 €162 €215 € 69294 237 €
 Aquitaine7 104 76 € 38 € 91 €163 €1 11284 837 €
 Auvergne2 139 41 € 24 € 44 € 87 €1 23651 140 €
 Basse-Normandie2 938 55 € 33 € 70 €119 € 96452 892 €
 Bourgogne1 653 41 € 22 € 44 € 88 €1 29353 427 €
 Bretagne8 713 86 € 60 €103 €148 € 69659 548 €
 Centre-Val de Loire3 426 58 € 39 €71 €113 €1 00458 619 €
 Champagne-Ardenne1 122 58 € 33 € 67 €103 €1 01358 453 €
 Corse 548 81 € 59 € 92 €115 €1 267103 141 €
 Franche-Comté1 586 50 € 32 € 60 € 90 €1 15757 705 €
 Haute-Normandie2 742 55 € 37 € 64 €108 €1 09960 722 €
 Île-de-France3 696216 €158 €252 €364 € 638137 429 €
 Languedoc-Roussillon5 334145 €112 € 203 €267 € 67297 505 €
 Limousin1 036 21 € 13 € 21 € 37 €1 70535 408 €
 Lorraine2 412 78 €45 €101 €166 € 86967 657 €
 Midi-Pyrénées5 640 55 € 31 € 66 €117 €1 28369 924 €
 Nord-Pas-de-Calais3 515 84 € 66 €105 €137 € 80267 053 €
 Pays de la Loire9 039 92 € 62 € 98 €163 € 69263 847 €
 Picardie1 634 59 € 34 € 65 €113 € 93354 894 €
 Poitou-Charentes3 897 63 € 33 € 75 €130 € 85453 497 €
 Provence-Alpes-Côte-d’Azur4 436149 €104 €178 € 265 €977145 144 €
 Rhône-Alpes7 809107 € 69 €120 €191 € 982105 146 €
 DOM1 595135 € 98 €157 € 235 €747100 698 €
 FRANCE ENTIERE83 829 85 € 50 €100 €170 € 92078 557 €

source : EPTB, SOes

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