Le prix des terrains constructibles est une information majeure pour les investisseurs immobiliers. Ainsi, comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier », les terrains constructibles cristallisent la tension du marché immobilier et notamment le niveau de la demande et ses capacités financières.

Dans le prix de l’immobilier, le prix du foncier est LE facteur d’ajustement dont la valeur sera uniquement fonction de l’offre et de la demande. Un terrain constructible n’a pas de valeur intrinsèque ! C’est l’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier (cf » Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier« ) qui justifie la haute valeur d’un terrain constructible. Toute la spéculation immobilière se concentre sur la valeur des terrains constructibles.

En effet, la formation des prix de l’immobilier est simple. Il s’agit :

  • Du prix de construction de ladite maison, c’est à dire la somme de la main d’œuvre et des matériaux qui devront être dépensés pour construire ladite maison. En 2017, le prix de construction d’une maison neuve est autour de 1400 euros / m². Cela signifie que construire une maison neuve de 100 m² coute environ 140 000 euros.

Ce coût de construction n’est pas le résultat de l’offre et de la demande. Il s’agit simplement du prix des parpaings, du coût de la main d’œuvre, … l’offre et la demande n’aura qu’un impact réduit sur le prix de construction d’une maison.

Il s’agit là d’une statistique globale moyenne que nous détaillerons dans un article prochain car le prix de construction dépend du mode de chauffage, du niveau de finition mais également de la nature de l’intermédiaire.

 

  • Le prix du terrain constructible. Le terrain à bâtir n’a pas de valeur fondamentale. Le terrain à bâtir n’est qu’une valeur d’ajustement selon les moyens financiers des emprunteurs et notamment leur capacité d’emprunt. Prenons un exemple pour comprendre. Imaginez que les candidats à la construction d’une maison neuve dispose en moyenne de 240 000€ pour construire leur maison, correspondant à des mensualités d’1/3 de leur revenu sur 20 à 25 ans. Ces candidats à la construction d’une maison neuve veulent construire une maison de 100m², au prix de construction moyen de 140 000€. Le prix du terrain à bâtir sera donc de 100 000€ par lot. Il n’est pas totalement pertinent de calculer un prix / m² ; Plus les terrains sont petits, plus le prix au m² est élevé. Ce qui importe n’est pas tant le prix au m² que la capacité d’y construire une maison. 

 

  • D’un taux de vétusté pour tenir compte de la qualité de l’immeuble et son obsolescence par rapport à l’immobilier neuf. Un bien immobilier ancien, n’est autre qu’un bien immobilier neuf affecté d’un taux de vétusté qui tiendra compte du degré de vétusté dudit bien. L’amélioration des normes de construction, notamment énergétique a tendance à accélérer l’obsolescence immobilier et donc ce taux de vétusté (cf »La performance énergétique des logements source de plus-value ou moins-value immobilière ? »).

 

Prix des terrains constructibles en France, région par région, en 2017

   Données  Nombre de terrains  Prix moyen du terrain en euros / m²  1er quartile du prix du terrain en euros / m²  Prix médian du terrain en euros / m²  3ème quartile du prix du terrain en euros / m²  Surface moyenne du terrain en m²  Prix moyen du terrain en euros
 Alsace  1 812 136 € 120 € 162 € 215 €  692 94 237 €
 Aquitaine 7 104  76 €  38 €  91 € 163 € 1 112 84 837 €
 Auvergne 2 139  41 €  24 €  44 €  87 € 1 236 51 140 €
 Basse-Normandie 2 938  55 €  33 €  70 € 119 €  964 52 892 €
 Bourgogne 1 653  41 €  22 €  44 €  88 € 1 293 53 427 €
 Bretagne 8 713  86 €  60 € 103 € 148 €  696 59 548 €
 Centre-Val de Loire 3 426  58 €  39 € 71 € 113 € 1 004 58 619 €
 Champagne-Ardenne 1 122  58 €  33 €  67 € 103 € 1 013 58 453 €
 Corse  548  81 €  59 €  92 € 115 € 1 267 103 141 €
 Franche-Comté 1 586  50 €  32 €  60 €  90 € 1 157 57 705 €
 Haute-Normandie 2 742  55 €  37 €  64 € 108 € 1 099 60 722 €
 Île-de-France 3 696 216 € 158 € 252 € 364 €  638 137 429 €
 Languedoc-Roussillon 5 334 145 € 112 €  203 € 267 €  672 97 505 €
 Limousin 1 036  21 €  13 €  21 €  37 € 1 705 35 408 €
 Lorraine 2 412  78 € 45 € 101 € 166 €  869 67 657 €
 Midi-Pyrénées 5 640  55 €  31 €  66 € 117 € 1 283 69 924 €
 Nord-Pas-de-Calais 3 515  84 €  66 € 105 € 137 €  802 67 053 €
 Pays de la Loire 9 039  92 €  62 €  98 € 163 €  692 63 847 €
 Picardie 1 634  59 €  34 €  65 € 113 €  933 54 894 €
 Poitou-Charentes 3 897  63 €  33 €  75 € 130 €  854 53 497 €
 Provence-Alpes-Côte-d’Azur 4 436 149 € 104 € 178 €  265 € 977 145 144 €
 Rhône-Alpes 7 809 107 €  69 € 120 € 191 €  982 105 146 €
 DOM 1 595 135 €  98 € 157 €  235 € 747 100 698 €
 FRANCE ENTIERE 83 829  85 €  50 € 100 € 170 €  920 78 557 €

source : EPTB, SOes




9 Comments

  1. Bonjour,
    Pourquoi le nombre de terrains est exprimé en euros?

  2. « Le terrain à bâtir n’a pas de valeur fondamentale. Le terrain à bâtir n’est qu’une valeur d’ajustement selon les moyens financiers des emprunteurs et notamment leur capacité d’emprunt. »

    Tiens donc ! le terrain n’a pas de valeur intrinsèque ! Cela dépend ce que vous mettez derrière le mot intrinsèque???
    Entre celui, au bord de l’autoroute ou de la voie de chemin de fer, voire d’un champ d’éoliennes, l’autre près d’une usine, ou encore mal exposé à l’ensoleillement, ou celui inondable (si non répertorié comme tel) ou dans un bassin reconnu pollué ou encore près de voisins à mauvaise réputation, le terrain ne changera pas de valeur !

  3. Dans la region PACA , la moyenne n’a strictement aucun intérêt. Le prix d’achat d’un terrain dans la pampa ou à St Rémy de Provence n’évoluent absolument pas dans les mêmes eaux. De même , la taille moyenne selon que vous êtes dans une ville ( où c’est souvent du 350 m² ) ou dans la campagne .

  4. Bonjour,

    J’apprécie souvent vos articles mais là c’est dommage de verser dans le travers statistique des moyennes. Le prix moyen d’un terrain dans une région est une donnée sans intérêt et non exploitable en matière d’évaluation immobilière. Quel est le rapport entre un terrain à La Rochelle ou Royan et au fin fonds de la Charente Maritime ? Le prix du terrain constructible à La Rochelle peut dépasser les 500 € / m²…
    Il faut cesser de raisonner avec des moyennes qui sont souvent fictives et servent à masquer des disparités et des inégalités en matière de revenus. En immobilier elles ne rendent pas compte de la situation d’un marché.
    Le prix médian indiqué par les notaires est beaucoup plus fiable et utile car il permet de se faire une idée des prix dans un secteur donné.

    Cordialement.

  5. Et , simple réflexion, quelle est l’origine de l’envolée du prix des terrains, comme toute chose c’est la rareté, comment faire pour lutter contre la rareté,: supprimer le permis de construire que chacun construise ou il veut du moment qu’il est chez lui;; a chacun d’assumer les alimentations et les rejets,bien entendu; Quand a la reflexion sur la valeur établie selon le critère du prix que les acheteurs peuvent mettre dans l’achat d’un terrain, c’est encore une foi,l’application d’une theorie enseignée dans toutes les écoles de commerce sur la formation d’un prix des chose: c’est de la foutaise et ce n’est pas parceque les « grandes » écoles racontent ces conneries que la population doit en sunir les conséquences; cette « religion » de la formation des prix est facteur d’inflation galopante

  6. Je ne suis pas d’accord avec vous. On peut admettre que les règles d’urbanisme en France sont trop contraignantes notamment dans les secteurs « protégés » et régentés par les ABF mais supprimer les règles revient à instaurer la loi du plus fort. Cela ne fait pas société.
    Quand aux mécanismes de la formation des prix quelles règles voudriez vous substituer à la loi du marché ?

    Cordialement.

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