La loi SCELLER vous connaissez par cœur et nous avons d’ores et déjà rédigé quelques articles sur le sujet général de l’investissement SCELLIER.
Pour autant, le marché de l’immobilier neuf n’est pas toujours favorable par rapport au marché de l’ancien.
Les prix de l’immobilier sont parfois plus élevés et les marges de négociation sont absentes dans le neuf alors qu’il est encore possible de faire de belles affaires lors d’un investissement immobilier dans l’ancien.
De surcroît l’opération d’investissement immobilier dans l’ancien est encore plus intéressante si l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt SCELLIER.
Encore une fois la fiscalité n’est pas un objectif, elle n’est que le moyen d’atteindre plus facilement un autre objectif.

La loi SCELLIER, c’est une réduction d’impôt qui s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, des logements neufs dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans à une personne autre qu’un membre de leur foyer fiscal.
Ce dispositif s’applique également aux contribuables qui souscrivent, pendant la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement ou le montant des souscriptions, dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010.
La loi de finance pour 2011 vient de modifier en profondeur de dispositif SCELLIER en réduisant le taux de réduction d’impôt pour 2011 et 2012. Les taux de réduction seront réduit de 10% pour atteindre 22,5% pour les logements BBC et 18% pour les non BBC pour 2011 puis 13,5% pour les logements BBC et 9% pour les logements non BBC pour 2012 tel que nous vous le présentions dans notre article de synthèse sur le rabot des niches fiscales. 

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

L’investissement SCELLIER dans l’ancien : La réhabilitation d’un logement non décent facteur de réduction d’impôt.
Par contre ce que l’on sait moins, c’est la possibilité de réaliser un investissement SCELLIER dans le cadre d’un investissement dans l’ancien. Attention, la nature des biens est strictement encadrée mais le gain fiscal et patrimonial mérite réellement que l’on s’y attarde. 

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions à titre onéreux de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et qui font l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Le logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence s’entend de celui qui ne répond pas, pour au moins quatre des rubriques présentées ci après, définissant les caractéristiques de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (annexe III au CGI, I de l’article 2 quindecies B).
Les travaux de réhabilitation devant être réalisés pour permettre le bénéfice de la réduction d’impôt sont identiques à ceux qui sont prévus dans le cadre du dispositif « Robien-réhabilitation ».
Ainsi, les travaux de réhabilitation réalisés doivent avoir permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent (annexe III au CGI, art. 2 quindecies C). Les travaux de réhabilitation s’entendent des travaux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans les parties communes qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003 (annexe III au CGI, II de l’article 2 quindecies B). Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies ci après :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 

  • Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

 

  • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

 

  • La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et
    la sécurité physique des locataires ;

 

  • Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

 

  • Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

 

  • Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : 

  • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

 

  • Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

 

  • Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

 

  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

 

  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

 

  • Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, le contribuable ou le vendeur qui réalise les travaux doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :
  • Avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003. Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence. Au moins quatre des rubriques mentionnées doivent indiquer que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence ;
  • Après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1). Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant :
      • que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent mentionnées plus haut ;
      • que l’ensemble des performances techniques est respecté ;
      • et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.
La fonction de technicien de la construction est notamment assurée par les architectes et agréés en architecture, les bureaux d’études techniques, les ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, les géomètres experts et les économistes de la construction.
Dans une copropriété, cette attestation indique également que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient fait ou non l’objet de travaux ; l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel (annexe III au CGII, art. 2 quindecies C).
La défiscalisation SCELLIER Ancien ne peut être cumulée avec la déduction des travaux réalisés sur les revenus fonciers.
J’attire l’attention de l’investisseur qui serait tenté de cumuler les avantages du dispositif SCELLIER ancien avec la possibilité offerte aux investisseurs de déduire les travaux de leur revenus fonciers.
En effet, le code général des impôts offre la possibilité de déduire des revenus fonciers les travaux d’entretien et de réparation réalisés sur l’immeuble acheté en vue d’une mise en location. Pour autant, ces travaux restent déductibles dans la mesure ou ils ne constituent pas une remise à l’état de neuf de l’immeuble.
Les travaux réalisés pour la défiscalisation SCELLIER Ancien ont pour objectif  :
La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions à titre onéreux de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et qui font l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
Ces travaux sont trop lourd pour pouvoir être déductibles des revenus fonciers. Mais pour plus de précision sur la nature des charges déductibles des revenus fonciers, je vous encourage la lecture de ces trois autres articles  :