SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?

Investir en SCPI est une solution retenue par de nombreux épargnants à la recherche de solutions nouvelles pour valoriser leur épargne. Malheureusement, si le rendement passé des SCPI est glorieux (la question du rendement futur est naturellement différente), la fiscalité attachée aux revenus distribués n’est vraiment pas favorable, notamment pour les épargnants dont la tranche marginale d’imposition est élevée.
Investir dans la seule nue-propriété des parts de SCPI est alors une stratégie qui peut paraître particulièrement attrayante pour celui qui souhaite profiter de la qualité de l’investissement en SCPI, sans devoir payer l’impôt sur le revenu élevé attaché aux revenus locatifs distribués. C’est naturellement, une stratégie que nous détaillons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier »
 
Investir dans le seul usufruit des parts de SCPI pourra également être une stratégie particulièrement efficace pour l’épargnant aux revenus imposables faibles qui souhaite percevoir des revenus complémentaires de qualité (cf »Achat de l’usufruit de parts de SCPI : intérêt et simulation d’investissement. »).
 
Je vous propose donc une réflexion sur l’acquisition de parts de SCPI en démembrement de propriété. Deux stratégies sont envisageables :

• Acquisition de l’usufruit des parts de SCPI ;
• Acquisition de la Nue propriété des parts de SCPI.

Mais avant de rentrer dans le détail de cette stratégie patrimoniale, il est essentiel de s’intéresser à la qualité intrinsèque de la SCPI en question et surtout à l’opportunité d’un tel investissement. Pour ce faire, je vous encourage la lecture ou la relecture de ces articles :

• SCPI et Immobilier de bureaux : Comprendre la mutation des usages qui pourrait bouleverser le marché. ; 
• La folie de la collecte en SCPI ! Ça va mal finir pour les épargnants qui croient investir sans risque ! ; 
• SCPI : Une situation explosive en cas de hausse des taux d’intérêt ?

Acquisition de l’Usufruit de parts de SCPI.

L’usufruit est une notion juridique définie dans le code civil. L’usufruit est le droit de jouir de la chose comme un véritable propriétaire, mais à la charge de conserver la substance de la chose démembrée.
Pour être pratique, acheter l’usufruit de parts de SCPI revient à acquérir, pour une durée déterminée, le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI.
Ainsi, l’investisseur qui aurait besoin de revenus complémentaires sur une durée déterminée pourrait trouver son intérêt dans une telle acquisition. En achetant l’usufruit, l’investisseur aura la certitude de recevoir les revenus attachés aux parts pendant toute la durée du démembrement, et surtout cet investisseur n’assumera pas le risque de baisse de la valeur desdites parts de SCPI (cf »Acheter l’usufruit de SCPI pour se protéger contre la baisse des prix de l’immobilier d’entreprise. »).
Exemple : Acheter l’usufruit des parts revient à percevoir les revenus fonciers et financiers de la SCPI pendant toute la durée du démembrement.
Fixé sur une durée de 5 ans ou de 10 ans, la valeur de l’usufruit est le résultat d’un calcul mathématique fonction :

• Du niveau des revenus espérés,
• Du niveau de progression de ces revenus pendant toute la durée du démembrement.
• Du niveau de progression de la valeur des parts.

En règle général, acquérir l’usufruit des parts de SCPI coûte (cf « Simulateur de calcul de la valeur de l’usufruit économique« ):

• 21% de la valeur de la pleine propriété  lors d’un démembrement sur 5 ans ;
• 34% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 10 ans.

Alors avec un objectif de rendement des parts de SCPI compris entre 4% et 5%, l’opération est intéressante pour l’investisseur en usufruit.
En effet, pour une acquisition de l’usufruit de 100 000€ de parts de SCPI, l’investisseur paye 21 000€ pour un démembrement sur 5 ans.
Pendant les 5 années du démembrement, l’investisseur usufruitier recevra les revenus attachés aux parts, soit un objectif compris entre 4000€ à 5000€ par année (rendement net compris entre 4% et 5%).
Au total, après 5 ans, le revenus obtenus seront compris entre 20000€ et 25000€ selon le niveau de revenu distribués par la SCPI.
Ces revenus seront fiscalisés à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition sur contribuable + CSG/CRDS à 17.20%.
Le retour sur investissement est immédiat pour l’acquéreur en usufruit faiblement fiscalisé, mais nettement moins favorable pour l’épargnant fortement imposé. A ce titre, il faut noter que les sociétés patrimoniales imposées à l’IS pourront y trouver un attrait indéniable grâce à l’amortissement de l’usufruit.
 
[box]BON A SAVOIR …

1. Juridiquement, l’usufruit est un droit viager qui s’éteint par le décès de souscripteur. Les sociétés de gestion prévoient en règle générale une disposition dérogatoire afin d’assurer la jouissance de l’usufruit jusqu’au terme du démembrement temporaire. Une clause stipule : « il est expressément convenu que l’usufruit, en cas de décès de l’usufruitier, se poursuivra au profit de ces ayants droits, jusqu’au terme prévu »
2. L’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI par une société soumise à l’impôt sur les société (SCI à l’IS par exemple) présente un intérêt particulier. En effet, les revenus distribués sont neutralisés par la possibilité pour l’entreprise d’amortir l’usufruit sur la durée du démembrement. L’entreprise perçoit donc un revenu de XXXX€ mais possède la possibilité de constater une charge d’amortissement correspondant à 1/5 ou 1/10 de la valeur de l’investissement.[/box]

Acquisition de la nue propriété des parts de SCPI

Pour ce qui est de l’acquisition de la nue propriété des parts de SCPI, l’objectif patrimonial est différent mais c’est le cas de figure que nous rencontrons le plus souvent.
Lors de l’achat de la nue propriété de parts de SCPI, le nu propriétaire acquiert le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit.
Pendant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire ne recevra aucun revenu, ne payera aucune charge. La nue propriété peut être assimilée à une jouissance différée à l’extinction de l’usufruit.
Puisque l’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’investissement en démembrement :
L’investisseur n’aura aucun impôt sur le revenu à payer pendant toute la durée du démembrement. (à la fin du démembrement, le nu propriété retrouve la pleine propriété de ces parts de SCPI et payera l’impôt sur le revenu par rapport aux revenus fonciers perçus).
Le nu propriétaire de parts de SCPI ne sera pas redevable de l’IFI sur les parts de SCPI. C’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts démembrées à l’ISF. Le nu propriétaire est donc exonéré d’IFI sur la nue propriété de parts de SCPI.
L’ investisseur intéressé par cet investissement est une personne,  fortement fiscalisée à l’impôt sur le revenu ou à l’IFI, qui souhaite se préparer sa retraite et obtenir un revenu complémentaire à échéance.
Exemple : L’acquisition de la Nue propriété des parts de SCPI  coûte :

• 79% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 5 années ;
• 66% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 10 années.

Reprenons notre exemple précédent sur 10 années.  L’investisseur en nue propriété achète 100 000€ de parts de SCPI. Il payera donc 66 000€ cette nue propriété sur 10 années.
Pendant toute la durée du démembrement de propriété, il ne percevra aucun revenu, ne payera aucune charge. Dans 10 ans, au terme du démembrement, il sera plein propriétaire des parts de SCPI pour une valeur de 100 000€ ( valeur à laquelle il convient d’ajouter la valorisation des parts pendant la période du démembrement ou la perte de valeur le cas échéant).
Son gain immédiat est de 34 000€ soit 51% par rapport au 66 000€ versés. Le rendement de cet investissement est donc de 4,24% par année pendant 10 ans. Ce rendement est structurel et simplement le fruit de l’extinction progressive de l’usufruit. Il s’agit d’un rendement net d’impôt puisque la revalorisation sera exonérée d’impôt sur la plus value immobilière. 
Au terme du démembrement, le nu propriétaire devient plein propriétaire et percevra les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI.
Avec un objectif de rendement compris entre 4% et 5% net de frais de gestion par années, il percevra pour 100000€ de parts de SCPI un revenu complémentaire compris entre 4000€ et 5000€.
 

Les intérêts de l’emprunt ayant servi à l’acquisition de la nue propriété ne sont pas déductibles

À la question : « Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ? ».
La doctrine fiscale est particulièrement complexe à ce propos:

« La doctrine administrative relative au régime d’imposition applicable avant le 1er janvier 2006 dispose que les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

L’instruction administrative du 23 mars 2007, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 D-2-07, qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles 76 et 84 de la loi de finances pour 2006 n’entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l’article 156, I, 3° du Code général des impôts, la fraction du déficit foncier qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».

 
Par contre, la déductibilité est conditionnée au fait que l’usufruitier soit imposé à l’impôt sur le revenu via des revenus fonciers.
Ainsi, si « la nue-propriété de l’immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. »
Or, l’usufruitier de parts de SCPI est très souvent une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés, empêchant la déductibilité des intérêts d’emprunt.
 

Cas pratique : acquisition de la nue propriété de parts de SCPI

A l’aide du simulateur d’investissement en SCPI mis à votre disposition dans cette page « Simulateur investissement SCPI« , nous allons prendre un exemple chiffré.
Imaginons, un investisseur, 50 ans, fiscalisé à la tranche marginale de 30%. Qui dispose actuellement de 100 000€ investi sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie.
Nous allons donc réaliser une comparaison entre :

• Investir 100 000€ dans la nue propriété de parts de SCPI
• Conserver 100 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance vie dont le rendement est de 1.50%.

Investir 100 000€ en nue propriété de parts de SCPI revient à investir à hauteur de 151515€ en valeur pleine propriété.
Dans 10 ans; l’investisseur en nue propriété sera propriétaire d’un capital de 151515€ de parts de SCPI en pleine propriété sur lesquelles il percevra un revenu compris entre 6000€ et 7500€ (sans prendre en compte le potentiel de revalorisation pendant 10 ans).
Le taux de rendement interne ressort à 3.43%. Il est évident que dans une telle simulation, l’évolution de la valeur future des parts de SCPI est fondamentale ! Et contrairement aux autres stratégies immobilières dont la distribution de revenu intervient dès l’acquisition, les 10 ans d’absence de revenu locatif rendent l’investissement plus sensible à la variation des prix des SCPI.
Par prudence (réalisme ?, optimisme ?) , nous considérons une stabilité des prix des parts de SCPI sur la période de la simulation.
 
Sur une période de 20 ans, le tableau de trésorerie est le suivant :