Dans le prolongement de notre article « Comment répartir le prix de vente d’un bien immobilier démembré entre l’usufruit et la nue-propriété ?« , analysons aujourd’hui la question du calcul de la plus-value immobilière que devront payer les propriétaires, usufruitier et nu-propriétaire, d’un bien immobilier démembré.
Lors de la vente d’un bien immobilier démembré, usufruitier et nu propriétaire, vendent en même temps leur droit de propriété sur l’immeuble :

  • L’usufruitier vend l’usufruit qu’il a acquis, soit à titre onéreux, soit à titre gratuit par donation ou succession ;
  • Le nu propriétaire vend la nue propriété qu’il a acquis, le plus souvent à titre gratuit par donation ou succession.

Ainsi, puisque chacune des parties vend son droit de propriété, deux plus-values immobilières devront être calculées : Une plus-value immobilière au titre de la cession de l’usufruit et une plus-value immobilière au titre de la cession de la nue-propriété. Chacun est redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière qu’il réalise ;
Si cette solution ne présente pas de difficulté particulière lors du partage du prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire puisqu’ils auront chacun l’argent pour payer l’impôt, il en est tout autre en cas de remploi en démembrement de propriété ou de quasi-usufruit.
 

Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par l’usufruitier lors de la cession du bien immobilier démembré.

L’usufruitier devra donc payer l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à la plus-value constatée sur son seul usufruit.
Cependant, dans l’hypothèse courante ou l’usufruitier occupe le logement au titre de sa résidence principale, il pourra bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à son usufruit (Cela signifie aussi que le nu-propriétaire ne sera pas exonéré de plus-value immobilière, si l’usufruitier occupe l’immeuble en tant que résidence principale).
Comme nous l’expliquons de manière exhaustive dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention », la plus-value immobilière imposable, c’est un prix de cession duquel est déduit un prix d’acquisition, puis un abattement pour durée de détention afin de calculer l’impôt sur la plus-value au taux de 19% + 17.20%. Lorsqu’il s’agit de calculer l’impôt sur la plus-value de cession d’un usufruit acquis à titre onéreux :

  • Prix de cession : Valeur de l’usufruit cédé dans l’acte de cession ;
  • Prix d’acquisition : Le prix d’acquisition afférent au droit cédé est obligatoirement déterminé en appliquant le barème institué par l’article 669 du CGI, que l’acquisition soit intervenue avant ou après le 1er janvier 2004, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
  • Abattement pour durée de détention : La durée de détention commence à la date d’acquisition du bien en pleine propriété (date de l’acte ou date d’ouverture de la succession).

 
 

Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par le nu propriétaire lors de la cession du bien immobilier démembré.

Le nu-propriétaire devra donc payer l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à la plus-value immobilière constatée sur sa nue-propriété.
Suivant le même raisonnement d’une plus-value immobilier comme étant la différence entre un prix de cession et un prix d’acquisition affecté d’un abattement pour durée de détention, on obtient :

  • Prix de cession : Valeur de la nue-propriété cédée dans l’acte de vente ;
  • Prix d’acquisition : Le prix d’acquisition du droit est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de donation ou succession (cf acte de donation ou succession). Il n’a pas à être évalué a posteriori à l’aide d’un barème ou d’une évaluation économique. Cependant, lorsque le droit de propriété est démembré à la suite d’une succession intervenue avant le 1er janvier 2004, le prix d’acquisition de ce droit est déterminé à l’aide du barème prévu à l’article 669 du CGI.
  • Abattement pour durée de détention : La durée de détention commence à la date de l’acte de donation ou succession.

 

Besoin d'un conseil ? Découvrez nos services :
Conseil personnalisé 
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

29 commentaires

Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !

Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :