Dans le prolongement de notre article « Comment répartir le prix de vente d’un bien immobilier démembré entre l’usufruit et la nue-propriété ?« , analysons aujourd’hui la question du calcul de la plus-value immobilière que devront payer les propriétaires, usufruitier et nu-propriétaire, d’un bien immobilier démembré.

Lors de la vente d’un bien immobilier démembré, usufruitier et nu propriétaire, vendent en même temps leur droit de propriété sur l’immeuble :

  • L’usufruitier vend l’usufruit qu’il a acquis, soit à titre onéreux, soit à titre gratuit par donation ou succession ;
  • Le nu propriétaire vend la nue propriété qu’il a acquis, le plus souvent à titre gratuit par donation ou succession.

Ainsi, puisque chacune des parties vend son droit de propriété, deux plus-values immobilières devront être calculées : Une plus-value immobilière au titre de la cession de l’usufruit et une plus-value immobilière au titre de la cession de la nue-propriété. Chacun est redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière qu’il réalise ;

Si cette solution ne présente pas de difficulté particulière lors du partage du prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire puisqu’ils auront chacun l’argent pour payer l’impôt, il en est tout autre en cas de remploi en démembrement de propriété ou de quasi-usufruit.

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Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par l’usufruitier lors de la cession du bien immobilier démembré.

L’usufruitier devra donc payer l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à la plus-value constatée sur son seul usufruit.

Cependant, dans l’hypothèse courante ou l’usufruitier occupe le logement au titre de sa résidence principale, il pourra bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à son usufruit (Cela signifie aussi que le nu-propriétaire ne sera pas exonéré de plus-value immobilière, si l’usufruitier occupe l’immeuble en tant que résidence principale).

Comme nous l’expliquons de manière exhaustive dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention », la plus-value immobilière imposable, c’est un prix de cession duquel est déduit un prix d’acquisition, puis un abattement pour durée de détention afin de calculer l’impôt sur la plus-value au taux de 19% + 17.20%. Lorsqu’il s’agit de calculer l’impôt sur la plus-value de cession d’un usufruit acquis à titre onéreux :

  • Prix de cession : Valeur de l’usufruit cédé dans l’acte de cession ;
  • Prix d’acquisition : Le prix d’acquisition afférent au droit cédé est obligatoirement déterminé en appliquant le barème institué par l’article 669 du CGI, que l’acquisition soit intervenue avant ou après le 1er janvier 2004, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
  • Abattement pour durée de détention : La durée de détention commence à la date d’acquisition du bien en pleine propriété (date de l’acte ou date d’ouverture de la succession).

 

 

Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par le nu propriétaire lors de la cession du bien immobilier démembré.

Le nu-propriétaire devra donc payer l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à la plus-value immobilière constatée sur sa nue-propriété.

Suivant le même raisonnement d’une plus-value immobilier comme étant la différence entre un prix de cession et un prix d’acquisition affecté d’un abattement pour durée de détention, on obtient :

  • Prix de cession : Valeur de la nue-propriété cédée dans l’acte de vente ;
  • Prix d’acquisition : Le prix d’acquisition du droit est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de donation ou succession (cf acte de donation ou succession). Il n’a pas à être évalué a posteriori à l’aide d’un barème ou d’une évaluation économique. Cependant, lorsque le droit de propriété est démembré à la suite d’une succession intervenue avant le 1er janvier 2004, le prix d’acquisition de ce droit est déterminé à l’aide du barème prévu à l’article 669 du CGI.
  • Abattement pour durée de détention : La durée de détention commence à la date de l’acte de donation ou succession.

 





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11 Comments

  1. Bonjour Guillaume,
    Juste pour info : il serait peut-être plus lisible de dissocier les hypothèses où chacun a acquis son droit isolément (par ex. en cas d’acquisition simultanée en démembrement) de celles où l’un ou l’autre des propriétaires démembrés avait antérieurement la pleine propriété du bien (dont il a alors soit cédé/donné l’usufruit ou la nue-propriété) car il me semble que c’est bien ces deux hypothèses que vous traitez et non les règles applicables spécifiquement à l’usufruitier, d’une part, et spécifiquement au nu-propriétaire, d’autre part.

    • Oui, j’ai essayé de synthétisé la situation courante. Les parents propriétaires de la PP (suite à donation ou achat), puis donation avec réserve d’usufruit et vente du bien immobilier démembré.

      Il y a t’il une erreur ?

  2. Bonjour,
    Pourriez vous éclaircir le détail du calcul des PV lorsque l’age de l’usufruiter a changé de dizaine (et donc de barème) entre le moment de la transmission et la vente du bien ?
    Exemple concrêt :
    2019 : Appartement valeur 100 000€
    Transmission nu propriété à 70 ans, la valeur de la NP est de 60% du bien soit 60 000€
    L’usufruitier conserve son domicile dans l’appartement

    2021 : revente à 110 000€
    usufruitier : exonéré de PV car résidence principale
    NP : Aucun abattement pour durée de détention (2 ans de détention)
    L’usufruitier a 72 ans. La valeur de l’usufruit est donc de 30% de valeur du bien soit 33k€.
    La nu propriété vaut donc 77k€.
    Quelle est la plus value du Nu Propriétaire ?
    1. valeur revente 2021 (77k€) – valeur transmission 2019 (60k€) = 17k€
    2. le bien est vendu à +10% par rapport au moment de la transmission, la valeur de NP est donc augmentée de 10% par rapport à la valeur d’acquisition, soit 6k€ ou 7k€ (selon barème utilisé) ?
    Merci

  3. Bonjour,
    Dans cette partie :
    ………… Lorsqu’il s’agit de calculer l’impôt sur la plus-value de cession d’un usufruit acquis à titre onéreux :
    Prix de cession : Valeur de l’usufruit cédé dans l’acte de cession ;
    Prix d’acquisition : Le prix d’acquisition afférent au droit cédé est obligatoirement déterminé en appliquant le barème institué par l’article 669 du CGI, que l’acquisition soit intervenue avant ou après le 1er janvier 2004, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
    …………..

    on parle ,d’une part de cession et d’autre part d’acquisition, ce qui est clair.
    Pourquoi terminer par « au jour de la vente » car alors on ne sait plus si ce mot « vente » concerne
    la vente constituée par l’acquisition initiale ou la revente constituée par la nouvelle cession!

    Vous est-il possible de préciser?
    Exemple :
    – j’avais 50 ans lorsque j’ai acquis un bien en pleine propriété au prix de X
    – j’ai fait une donation de la nue-propriété à 55 ans
    – je cède l’usufruit à 70 ans au prix de Y
    Puis-je en déduire :
    – que l’âge de 50 ans et le prix X sont les valeurs à utiliser pour le calcul de la valeur initiale de l’usufruit,
    – que l’âge de 70 ans et le prix Y sont les valeurs à utiliser pour le calcul de la valeur initiale de l’usufruit,
    Merci, bien cordialement
    BJP

    • dans ma dernière phrase je me suis trompé il faut lire :
      – que l’âge de 70 ans et le prix Y sont les valeurs à utiliser pour le calcul de la valeur finale à la revente de l’usufruit,

  4. Autre exemple,

    Mr Dupont a construit sa maison seul, ses emprunts et son apport finançant principalement les matériaux et quelques travaux seulement réalisés par une entreprise.
    * 18 ans plus tard, il fait une donation à son enfant et garde 50% d’usufruit (selon barême)
    * 2 ans plus tard, il veut vendre en accord avec son enfant en NP.

    Comment sont calculées les plus-values dans ce cas particulier de l’US et du NP ?

  5. ALAIN LAMBARD says:

    La détermination de la PV dans la situation d’un démembrement de propriété d’un bien immobilier est sujet complexe traité dans le BOFIP au références suivantes:
    Pour le prix de cession: BOI-RFPI-PVI-20-10-20 N°270 à 320; relativement simple
    Pour Le prix d’acquisition: BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 N° 190 à 220 pour l’acquisition à titre onéreux et N° 310 à 350 pour l’acquisition à titre gratuit. Les choses se compliquent.
    Pour le calcul de la durée de détention: BOI-RFPI-PVI-20-20 N° 40.
    Pour un bien détenu par une SCI, ce sont les dispositions de l’article 8du CGI qui s’appliquent à défaut de disposition contraire des statuts (il est recommandé de prendre la main dans les statuts pour traiter la question
    En pratique, pour y voir clair, il est nécessaire d’établir un tableau qui traite de l’ensemble des situations et sous situations traitées par la doctrine administrative.

  6. Patrick D says:

    Bonjour à tous
    Pour suivre les débats

  7. Sujet que je trouve bien épineux. Je vous cite notre cas : nous avons fait une donation de notre maison à notre fils unique à ses 18 ans en 2005. Mon époux avait alors 65 ans et moi 56. La maison avait été évaluée à 225 000 euro. Si nous devions la vendre pour telle ou telle raison avec l’accord de notre fils, et que je parvienne à la vendre 450 000 euro (elle les vaut largement) que se passerait-il ? Quel montant sera alloué à notre fils, que nous restera t-il ? Quelle somme nous faudra t-il débourser en tant qu’impôt sur la plus value. Cette maison est notre résidence principale à tous les trois. Notre notaire m’avait dit qu’il fallait que la donation ait 30 ans et qu’elle soit sa résidence principale.

    • Alain LAMBARD says:

      Au plan civil:
      Les droits des US et des NP, lors d’une vente sont définis à l’article 621 du Code civil: le principe: répartition du prix de vente en fonction de la valeur économique réelle des droits de chacun. a titre accessoire, possibilité le barème de l’article 669 du CGI.
      Au plus tard, dans l’acte de cession possibilité pour l’US de bénéficier d’un quasi-usufruit sur l’intégralité du prix de vente.

      Au plan fiscal:
      La taxation dépendra de la nature du bien: habitation principale ou résidence secondaire et des choix opérés en matière civile.

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