Dans le prolongement de notre article « Comment répartir le prix de vente d’un bien immobilier démembré entre l’usufruit et la nue-propriété ?« , analysons aujourd’hui la question du calcul de la plus-value immobilière que devront payer les propriétaires, usufruitier et nu-propriétaire, d’un bien immobilier démembré.
Lors de la vente d’un bien immobilier démembré, usufruitier et nu propriétaire, vendent en même temps leur droit de propriété sur l’immeuble :
- L’usufruitier vend l’usufruit qu’il a acquis, soit à titre onéreux, soit à titre gratuit par donation ou succession ;
- Le nu propriétaire vend la nue propriété qu’il a acquis, le plus souvent à titre gratuit par donation ou succession.
Ainsi, puisque chacune des parties vend son droit de propriété, deux plus-values immobilières devront être calculées : Une plus-value immobilière au titre de la cession de l’usufruit et une plus-value immobilière au titre de la cession de la nue-propriété. Chacun est redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière qu’il réalise ;
Si cette solution ne présente pas de difficulté particulière lors du partage du prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire puisqu’ils auront chacun l’argent pour payer l’impôt, il en est tout autre en cas de remploi en démembrement de propriété ou de quasi-usufruit.
Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par l’usufruitier lors de la cession du bien immobilier démembré.
L’usufruitier devra donc payer l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à la plus-value constatée sur son seul usufruit.
Cependant, dans l’hypothèse courante ou l’usufruitier occupe le logement au titre de sa résidence principale, il pourra bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à son usufruit (Cela signifie aussi que le nu-propriétaire ne sera pas exonéré de plus-value immobilière, si l’usufruitier occupe l’immeuble en tant que résidence principale).
Comme nous l’expliquons de manière exhaustive dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention », la plus-value immobilière imposable, c’est un prix de cession duquel est déduit un prix d’acquisition, puis un abattement pour durée de détention afin de calculer l’impôt sur la plus-value au taux de 19% + 17.20%. Lorsqu’il s’agit de calculer l’impôt sur la plus-value de cession d’un usufruit acquis à titre onéreux :
- Prix de cession : Valeur de l’usufruit cédé dans l’acte de cession ;
- Prix d’acquisition : Le prix d’acquisition afférent au droit cédé est obligatoirement déterminé en appliquant le barème institué par l’article 669 du CGI, que l’acquisition soit intervenue avant ou après le 1er janvier 2004, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
- Abattement pour durée de détention : La durée de détention commence à la date d’acquisition du bien en pleine propriété (date de l’acte ou date d’ouverture de la succession).
Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par le nu propriétaire lors de la cession du bien immobilier démembré.
Le nu-propriétaire devra donc payer l’impôt sur la plus-value immobilière relatif à la plus-value immobilière constatée sur sa nue-propriété.
Suivant le même raisonnement d’une plus-value immobilier comme étant la différence entre un prix de cession et un prix d’acquisition affecté d’un abattement pour durée de détention, on obtient :
- Prix de cession : Valeur de la nue-propriété cédée dans l’acte de vente ;
- Prix d’acquisition : Le prix d’acquisition du droit est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de donation ou succession (cf acte de donation ou succession). Il n’a pas à être évalué a posteriori à l’aide d’un barème ou d’une évaluation économique. Cependant, lorsque le droit de propriété est démembré à la suite d’une succession intervenue avant le 1er janvier 2004, le prix d’acquisition de ce droit est déterminé à l’aide du barème prévu à l’article 669 du CGI.
- Abattement pour durée de détention : La durée de détention commence à la date de l’acte de donation ou succession.
29 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour Guillaume,
Juste pour info : il serait peut-être plus lisible de dissocier les hypothèses où chacun a acquis son droit isolément (par ex. en cas d’acquisition simultanée en démembrement) de celles où l’un ou l’autre des propriétaires démembrés avait antérieurement la pleine propriété du bien (dont il a alors soit cédé/donné l’usufruit ou la nue-propriété) car il me semble que c’est bien ces deux hypothèses que vous traitez et non les règles applicables spécifiquement à l’usufruitier, d’une part, et spécifiquement au nu-propriétaire, d’autre part.
Oui, j’ai essayé de synthétisé la situation courante. Les parents propriétaires de la PP (suite à donation ou achat), puis donation avec réserve d’usufruit et vente du bien immobilier démembré.
Il y a t’il une erreur ?
Bonjour,
Pourriez vous éclaircir le détail du calcul des PV lorsque l’age de l’usufruiter a changé de dizaine (et donc de barème) entre le moment de la transmission et la vente du bien ?
Exemple concrêt :
2019 : Appartement valeur 100 000€
Transmission nu propriété à 70 ans, la valeur de la NP est de 60% du bien soit 60 000€
L’usufruitier conserve son domicile dans l’appartement
2021 : revente à 110 000€
usufruitier : exonéré de PV car résidence principale
NP : Aucun abattement pour durée de détention (2 ans de détention)
L’usufruitier a 72 ans. La valeur de l’usufruit est donc de 30% de valeur du bien soit 33k€.
La nu propriété vaut donc 77k€.
Quelle est la plus value du Nu Propriétaire ?
1. valeur revente 2021 (77k€) – valeur transmission 2019 (60k€) = 17k€
2. le bien est vendu à +10% par rapport au moment de la transmission, la valeur de NP est donc augmentée de 10% par rapport à la valeur d’acquisition, soit 6k€ ou 7k€ (selon barème utilisé) ?
Merci
Je voulais poser la même question !
Bonjour,
Dans cette partie :
………… Lorsqu’il s’agit de calculer l’impôt sur la plus-value de cession d’un usufruit acquis à titre onéreux :
Prix de cession : Valeur de l’usufruit cédé dans l’acte de cession ;
Prix d’acquisition : Le prix d’acquisition afférent au droit cédé est obligatoirement déterminé en appliquant le barème institué par l’article 669 du CGI, que l’acquisition soit intervenue avant ou après le 1er janvier 2004, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
…………..
on parle ,d’une part de cession et d’autre part d’acquisition, ce qui est clair.
Pourquoi terminer par « au jour de la vente » car alors on ne sait plus si ce mot « vente » concerne
la vente constituée par l’acquisition initiale ou la revente constituée par la nouvelle cession!
Vous est-il possible de préciser?
Exemple :
– j’avais 50 ans lorsque j’ai acquis un bien en pleine propriété au prix de X
– j’ai fait une donation de la nue-propriété à 55 ans
– je cède l’usufruit à 70 ans au prix de Y
Puis-je en déduire :
– que l’âge de 50 ans et le prix X sont les valeurs à utiliser pour le calcul de la valeur initiale de l’usufruit,
– que l’âge de 70 ans et le prix Y sont les valeurs à utiliser pour le calcul de la valeur initiale de l’usufruit,
Merci, bien cordialement
BJP
dans ma dernière phrase je me suis trompé il faut lire :
– que l’âge de 70 ans et le prix Y sont les valeurs à utiliser pour le calcul de la valeur finale à la revente de l’usufruit,
Autre exemple,
Mr Dupont a construit sa maison seul, ses emprunts et son apport finançant principalement les matériaux et quelques travaux seulement réalisés par une entreprise.
* 18 ans plus tard, il fait une donation à son enfant et garde 50% d’usufruit (selon barême)
* 2 ans plus tard, il veut vendre en accord avec son enfant en NP.
Comment sont calculées les plus-values dans ce cas particulier de l’US et du NP ?
La détermination de la PV dans la situation d’un démembrement de propriété d’un bien immobilier est sujet complexe traité dans le BOFIP au références suivantes:
Pour le prix de cession: BOI-RFPI-PVI-20-10-20 N°270 à 320; relativement simple
Pour Le prix d’acquisition: BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 N° 190 à 220 pour l’acquisition à titre onéreux et N° 310 à 350 pour l’acquisition à titre gratuit. Les choses se compliquent.
Pour le calcul de la durée de détention: BOI-RFPI-PVI-20-20 N° 40.
Pour un bien détenu par une SCI, ce sont les dispositions de l’article 8du CGI qui s’appliquent à défaut de disposition contraire des statuts (il est recommandé de prendre la main dans les statuts pour traiter la question
En pratique, pour y voir clair, il est nécessaire d’établir un tableau qui traite de l’ensemble des situations et sous situations traitées par la doctrine administrative.
Bonjour à tous
Pour suivre les débats
Sujet que je trouve bien épineux. Je vous cite notre cas : nous avons fait une donation de notre maison à notre fils unique à ses 18 ans en 2005. Mon époux avait alors 65 ans et moi 56. La maison avait été évaluée à 225 000 euro. Si nous devions la vendre pour telle ou telle raison avec l’accord de notre fils, et que je parvienne à la vendre 450 000 euro (elle les vaut largement) que se passerait-il ? Quel montant sera alloué à notre fils, que nous restera t-il ? Quelle somme nous faudra t-il débourser en tant qu’impôt sur la plus value. Cette maison est notre résidence principale à tous les trois. Notre notaire m’avait dit qu’il fallait que la donation ait 30 ans et qu’elle soit sa résidence principale.
Au plan civil:
Les droits des US et des NP, lors d’une vente sont définis à l’article 621 du Code civil: le principe: répartition du prix de vente en fonction de la valeur économique réelle des droits de chacun. a titre accessoire, possibilité le barème de l’article 669 du CGI.
Au plus tard, dans l’acte de cession possibilité pour l’US de bénéficier d’un quasi-usufruit sur l’intégralité du prix de vente.
Au plan fiscal:
La taxation dépendra de la nature du bien: habitation principale ou résidence secondaire et des choix opérés en matière civile.
Il est bien difficile de prévoir quelle sera notre situation dans quelques années. Il est plus que probable qu’avec l’accord de notre fils nous vendions la maison. Je rappelle que nous l ‘ avons donnée en 2005 en nue propriété et il m’est bien difficile de savoir ce qu’il nous reviendra comme somme de la vente de la maison à mon fils et à nous-mêmes. Cette maison est notre résidence principale. J’ai déjà évoqué cette possibilité avec notre notaire mais il faudra que tout soit noté noir sur blanc afin que nous n’ayons pas de mauvaises surprises.
Une question concernant le calcul de la plus value sur la vente de la residence prncipale d’une veuve dont les enfants possedent 50% du bien. Dans Le calcul de la plus value redevable par les enfants, est-ce que le cout du bien peut etre majore du montant des factures des travaux effectues depuis le deces du mari sachant que les travaux ont ete regles par la mere et non les enfants?
Bonjour
Quid de l’exonération d’impôt sur la plus value immobilière lors de la cession de sa résidence principale si le nue propriétaire habite le bien au moment de la vente (et ce depuis plusieurs années). En sachant qu’il paye un loyer a l’usufruitier.
usufruitier ; bailleur
Nue propriétaire ; locataire
Cession du bien ; en pleine propriété avec ou sans constitution d’un quasi usufruitier.
Merci pour vos lumières !
Je suis dans la même configuration mais avec 2 avantages: la maison n’est pas à vendre et a plus de 30 ans.
Pour le reste:
https://www.pap.fr/patrimoine/transmettre/donner-la-nue-propriete/a4846/limposition-des-plus-values-en-cas-de-vente-dun-immeuble-demembre
BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20181219
C. Immeuble dont le droit de propriété est démembré
90
Lorsque la cession porte uniquement sur l’usufruit ou sur la nue-propriété d’un immeuble détenu jusque-là en pleine propriété, l’exonération est applicable toutes conditions étant par ailleurs remplies.
100
Lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes différentes, il convient d’examiner chaque situation :
– le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier : seule la quote-part de plus-value correspondant aux droits de l’usufruitier est susceptible de bénéficier de l’exonération ;
– le logement constitue la résidence principale de l’usufruitier et du nu-propriétaire : la plus-value réalisée lors de la cession du logement peut, en principe, bénéficier de l’exonération. Toutefois, dans le cas où la jouissance des locaux est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’exonération est limitée aux locaux effectivement utilisés par leurs titulaires à titre de résidence principale.
Bonjour
Merci pour votre réponse rapide.
J’en déduis donc que l exonération sur pv suite a la cession en pleine propriété par l’usufruitier et le nue propriétaire pourrait bénéficier au seul NP dès lors qu’il est locataire du bien et que cela constitue sa résidence principale.
J’ai bon ?
A priori, je pense que cela est possible; la seule difficulté pourrait résulter de la location du fait que le NP paie un loyer à l’US.
Perso, je ne le comprends pas comme cela.
Le nu propriétaire a fait de l’immeuble en question sa résidence principale au titre d’un contrat de location et non du fait qu’il soit nu-propriétaire.
Et dans les faits, il ne peut en être autrement puisque c’est l’usufruitier qui a « en gestion » l’immeuble. Le nu-propriétaire ne peut donc être que locataire ou éventuellement occupant à titre gracieux.
Mais Alain va vous expliquer cela avec toutes les références juridiques.
Ce sujet n’a t’il jamais été traité dans la littérature fiscale ou en jurisprudence ?
Pourquoi le fait de payer un loyer empêcherait le NP de bénéficier de l’exonération d’impôt sur la PV lors de la cession de son droit ?
Merci pour vos éclaircissements.
Sans être sûr de ce que j’avance:
– parce que c’est l’usufruitier qui supporte l’impôt, taxe foncière, IFI le cas échéant, …
– lors de la cession il n’était pas considéré comme propriétaire et dans sa résidence principale mais comme locataire dans sa RP.
Classiquement le fait de louer le bien fait obstacle, au niveau du locataire, à l’exonération au titre de la RP.
Je n’ai pas d’exemple dans cette situation précise mais c’est ce qui est notamment applicable aux immeubles détenus via une SCI (si un associé l’occupe gratuitement, il pourra bénéficier de cette exonération, s’il le loue, il ne pourra pas en bénéficier).
Bonjour
Merci pour vos participations.
Donc suivant vos dires, pour bénéficier de l’exonération sur RP pour le NP habitant sur place, il suffirait qu’il ne paye pas de loyer.
Avez vous des références dans la littérature fiscale qui puissent confirmer vos positions ?
Les seules références existantes sont celle que j’ai communiquées le 8 mai
8 mai 2020 at 08:57
BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20181219
C. Immeuble dont le droit de propriété est démembré
90
Lorsque la cession porte uniquement sur l’usufruit ou sur la nue-propriété d’un immeuble détenu jusque-là en pleine propriété, l’exonération est applicable toutes conditions étant par ailleurs remplies.
100
Lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes différentes, il convient d’examiner chaque situation :
– le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier : seule la quote-part de plus-value correspondant aux droits de l’usufruitier est susceptible de bénéficier de l’exonération ;
– le logement constitue la résidence principale de l’usufruitier et du nu-propriétaire : la plus-value réalisée lors de la cession du logement peut, en principe, bénéficier de l’exonération. Toutefois, dans le cas où la jouissance des locaux est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’exonération est limitée aux locaux effectivement utilisés par leurs titulaires à titre de résidence principale.
Bonjour
Voilà la réponse de l’administration concernant le support de la Pv en cas de cession concomitante de l’usufruit et de la NP. En considérant le NP comme locataire à titre gratuit ou à titre onéreux.
« Bonjour,
Votre fille pourra bénéficier de l’exonération de la plus value immobilière pour la quote-part correspondant à ses droits ( nu propriété). Par contre vous serez redevable de la plus-value correspondant aux vôtres ( usufruit).
Le versement d’un loyer par votre fille est sans incidence sur l’exonération.
Cordialement.
Logo de la DGFiPMme Francoise BALLION INSPECTEUR DIVISIONNAIRE FIP »
Bonjour, je possède une maison en nue propriété acquise par le décès de mon père en 2013, à 75%, et l’usufruit à ma belle mère et le 1/4 en pleine propriété, par acte de licitation en 2016, j’ai acquis le 1/4 en pleine propriété, je suis donc nue propriétaire en totalité, je souhaiterais vendre ce bien, si j’ai bien compris le barème fiscal indique 40% pour ma belle mère et 60% pour moi, lors de la mutation en 2013, le bien a été évalué à 105 000 €, aujourd’hui le bien vaut 140 000 €, il y aura donc une plus value, est elle répartie entre le nu propriétaire et l’usufruitier, , si oui comment est calculé la répartition ? ou est ce à la seule charge du nu propriétaire ?
précision, ma belle mère loue cette maison ce n’est donc pas sa résidence principale
merci
Vous possédez 1/4 de la PP acquise par licitation en 2016 d’une maison et 75% de la NP de cette même maison acquise à la succession de votre père en 2013; cela signifie que vous percevez, actuellement une partie (1/4) des revenus, probablement fonciers, de cette maison.
En cas de vente de cette maison louée actuellement (vous devrez d’abord procéder aux formalités spécifiques vis-à-vis du locataire), la répartition du prix de vente est prévue par l’article 621 du Code civil:
« En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix.
La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé ».
Cette ventilation est en principe effectuée en fonction des valeurs réelles (économiques et non du barème de l’article 669 du CGI), au jour de la vente de chacun des droits; l’administration admet cependant que cette ventilation soit réalisée sur la base du barème de l’article 669 du CGI.
Une fois la quote-part du prix de vente répartie, on calcul la PV de cession en déduisant du prix de cession le coût d’acquisition (succession et licitation frais et droits inclus, dans votre situation), puis on applique l’abattement pour durée de détention qui est différent pour le calcul de la PV soumise à l’IR et celle soumise aux prélèvements sociaux.
Il est donc nécessaire de se reporter à la déclaration de succession de 2013 et à l’acte de licitation de 2016 pour connaître le coût d’acquisition de vos droits.
Bonjour monsieur
Merci pour réponse
L’acte de licitation avait pour but de racheter ses 25 % pour être nue propriétaire à 100% je n’ai donc pas le 1/4 en PP mais. 100 % en nue propriété et elle 100 % de l’usufruit. Donc je pense que cela ne change pas le calcul, la répartition sera faite selon les droits de chacun
Vous indiquiez que vous aviez acquis 1/4 en PP, mais peu importe…
Vous possédez donc 100% de la NP de cette maison.
Le principe de répartition du prix de vente est donc celui évoqué ci-dessus à l’article 621 du Code civil.
Quant au calcul de la PV il est déterminé comme ci-dessus:
Prix de cession
– prix d’acquisition (succession + frais+ licitation+ frais)
La différence bénéficie au-delà de 5 années de détention des abattements différenciés en en matière d’IR et de PS.