Vente d’un bien démembré (usufruit et nue propriété), quid de l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Lors de la vente d’un bien immobilier détenu en démembrement de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire, la question du paiement de la plus value immobilière est parfois complexe et diffère d’une détention en pleine propriété de l’immeuble vendu.
 

Comment calculer la plus value immobilière d’un bien détenu en démembrement de propriété (usufruit / nue propriété) ?

De manière assez traditionnelle, la plus value immobilière est calculée par différence entre un prix de cession du droit et le prix d’acquisition du même droit. La question est alors de déterminer la valeur du prix de cession et d’acquisition de l’usufruit et de la nue propriété afin de calculer le montant de la plus-value brute.
Cette plus-value immobilière brute bénéficiera d’un abattement pour durée de détention puis sera taxée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et à la CSG/CRDS au taux de 17.20%
Plusieurs cas doivent être envisagés.
 

Lorsque le bien immobilier a été acquis en pleine propriété par le vendeur puis vente par ce dernier de la seule nue propriété ou du seul usufruit. 

Dans ce cas, le prix de cession à retenir est le prix retenu dans l’acte authentique de vente déterminé selon l’offre et la demande et une valorisation économique de l’usufruit et de la nue propriété (cf »Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété.« ) ;
Le prix d’acquisition de l’immeuble est déterminé par détermination de la fraction du prix d’acquisition de la pleine propriété (tel que stipulé dans l’acte d’acquisition à titre onéreux -achat- ou à titre gratuit-succession, donation-) afférente au droit vendu en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente et en application du barème de l’article 669 du CGI. Pour détermination du prix d’acquisition, l’utilisation du barème ci dessous est obligatoire.

Lorsque le droit en nue propriété ou en usufruit a été acquis seul puis cession isolée de ce droit acquis isolément. 

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte authentique déterminé librement entre les parties et avec possibilité d’utiliser une valorisation économique de l’usufruit. Néanmoins, à titre de règle pratique, il est admis que la valorisation du droit cédé puisse être effectuée en appliquant du barème de l’article 669 du CGI, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
Le prix d’acquisition sera le prix de l’usufruit ou de la nue propriété acquis isolément tel que stipulé dans l’acte d’achat ou de donation, succession.
 

Cession de l’immeuble en pleine propriété après réunion de l’usufruit et de la nue propriété. 

Dans une telle situation, très courante, le propriétaire de l’immeuble vend ce dernier alors qu’il a été, à un moment, propriétaire du seul usufruit ou de la seule nue propriété. C’est notamment le cas lors de la vente d’un immeuble après le décès de l’usufruitier initialement reçu par donation ou succession en nue propriété. L’immeuble est alors vendu en pleine propriété et le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte authentique de vente.  
Pour déterminer le montant de la plus value immobilière, le prix d’acquisition sera déterminé selon que :

– La nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux (achat séparé de la nue propriété puis de l’usufruit) : il convient alors de retenir la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembrés stipulés dans chacun des actes d’acquisition ;

– la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit à titre onéreux (le nu propriétaire à acheté l’usufruit après avoir reçu par donation ou succession la nue propriété) : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d’acquisition de l’usufruit ;

– la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction (C’est le cas le plus fréquent notamment des biens reçus par donation ou succession en nue propriété et en pleine propriété à la suite du décès de l’usufruitier) : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur de la pleine propriété de l’immeuble à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant (c’est à dire au moment de la donation ou de la succession).

Cession d’un immeuble en pleine propriété dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des propriétaires différents.

Dans ce cas, la cession est susceptible d’être à l’origine d’une plus value immobilière pour chacun des droits : L’usufruitier et le nu propriétaire pourraient avoir chacun un impôt sur la plus value immobilière. 
Le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus -value immobilière est le prix tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente et devra faire apparaître la valeur de l’usufruit et de la nue propriété. Bien évidemment, c’est l’évaluation économique de l’usufruit qui devra être retenue. 
Le prix d’acquisition devra lui être déterminé en fonction de la valeur du droit retenu dans l’acte d’acquisition (achat, donation ou succession).
 
 

Un abattement pour durée de détention pour réduire le montant de la plus value immobilière imposable.

De la même manière que la plus value immobilière brute est réduite d’un abattement pour durée de détention, la plus value immobilière d’un bien immobilier démembré bénéficie d’un abattement.
La durée de détention est calculée :

– lorsqu’il s’agit de la Cession d’un droit démembré portant sur un bien acquis en pleine propriété : A partir de la date d’acquisition du bien en pleine propriété (date de l’acte ou date d’ouverture de la succession).

– lorsqu’il s’agit de la cession d’un bien immobilier après réunion de la propriété (c’est le cas le plus fréquent) : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle. La durée de détention est calculée à partir de la date de détention du premier droit, la nue propriété le plus souvent. C’est à dire la succession ou la donation à l’origine du transfert de propriété.

Comme nous vous le présentions dans cet article « Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« , l’abattement pour durée de détention autorise une exonération de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% après 22 ans de détention de l’immeuble (décompté à partir de la date de d’acquisition du premier droit) et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
 
 

Quelle répartition du prix de vente entre usufruitier et nu propriétaire ?

Comme nous vous le présentions dans cet article « Prix de vente démembré (usufruit / nue propriété) : Comment réussir le placement des fonds ?« , l’article 621 du code civil précise qu’en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix.
Le partage pourra être effectué selon la valorisation économique de l’usufruit même si par facilité c’est le barème de l’article 669 du CGI qui est régulièrement utilisé.
Néanmoins, les parties pourront faire le choix de prolonger le démembrement. Deux situations sont alors envisageables :

– Le remploi en démembrement de propriété : Le prix de vente sera utilisé pour acquérir un nouveau bien ou réaliser un placement en démembrement de propriété. Le démembrement de propriété sur l’immeuble se reporte sur un autre actif ;

– Le quasi-usufruit conformément à l’article 587 du code civil, le prix de vente sera intégralement versé à l’usufruitier qui pourra l’utiliser librement . Les nus propriétaires disposeront alors d’une créance de restitution sur le patrimoine de l’usufruitier qui s’exercera au décès de ce dernier via un mécanisme de passif de succession (cf »Le quasi-usufruit, de la convention de quasi-usufruit à l’indexation de la créance de restitution.« ).