Nous vous le détaillons articles après articles, le marché de l’immobilier vit une profonde mutation sur fond d’obsolescence immobilière. La fiscalité des revenus fonciers doit s’adapter à cette nouvelle donne afin de ne plus pénaliser le propriétaire bailleur.
Cette idée d’amortissement de l’immeuble, mais également de rénovation du calcul de la plus value immobilière est au cœur du programme de M François FILLON.
Nous vivons, depuis presque 10 ans, la fin d’un marché immobilier ou les prix n’avaient cesse de grimper sous l’influence de taux d’immobilier toujours plus faibles (cf « Meilleur taux immobilier actuel« ). Cette période bénie pour le spéculateur immobilier est terminée : Votre bien immobilier ne se revalorisera plus aussi facilement et vous devrez,au contraire, lutter contre l’obsolescence immobilière qui grignotera la valeur de votre immeuble (cf »Réussir son investissement immobilier en 2017, c’est gérer l’obsolescence immobilière.). Cette obsolescence immobilière est une réalité depuis l’instauration de la RT2012 et devrait s’accélérer avec la généralisation à venir de la maison à énergie positive grâce à la RT 2020, mais également par la mutation des usages.
Le marché de l’immobilier change de paradigme. D’une plus-value certaine …. nous voyons apparaître la moins-value assurée sur le propriétaire n’investit pas pour lutter contre l’obsolescence immobilière.
L’amortissement fiscal des immeubles locatifs, la solution pour s’adapter à l’obsolescence immobilière.
C’est alors que la fiscalité des revenus fonciers doit s’adapter à ce changement de paradigme en constatant l’obsolescence immobilière. L’une des solutions serait évidemment de constater la dégradation de la valeur de l’immeuble par la constatation d’un mécanisme fiscal d’amortissement.
La fiscalité des revenus fonciers se rapprocherait alors que la fiscalité actuelle des entreprises, et plus particulièrement de la location meublée et/ou de la location équipée. En effet, puisque votre immeuble se déprécie par la modification de l’usage à l’origine réglementaire (= RT 2020), sociologique (=économie collaborative), économique (= La paupérisation des locataires oblige à baisser les loyers), …, il apparaît incompréhensible d’imposer les revenus générés par la location de l’immeuble sans tenir compte de cette baisse de la valeur de l’immeuble.
L’amortissement de l’immeuble permettrait alors de constater cette perte de valeur et donc de limiter l’impôt sur le revenu foncier à l’enrichissement réel du propriétaire bailleur et non à un revenu fictif.
Prenons un exemple pour comprendre les conséquences de l’amortissement de l’immeuble locatif
Monsieur X est propriétaire d’un immeuble d’une valeur de 300 000€. Ce immeuble génère 15 000€ de revenus fonciers brut et 8000€ net après paiement des différentes charges de propriété. Pourtant, l’instauration de nouvelles normes de construction, l’obligation des travaux d’isolation des façades à l’occasion du prochain ravalement de façade, les modifications de l’usage dégradent mécaniquement la valeur de cet immeuble en l’absence de travaux. Le propriétaire bailleur qui n’investit pas dans ces travaux verra son immeuble se dégrader en comparaison avec les immeubles voisins qui réaliseront ces travaux.
Ainsi, considérant la perte de valeur de l’immeuble, la rénovation de l’imposition des revenus fonciers pourrait autoriser la constatation d’un amortissement à hauteur de 3% / an du prix d’acquisition de l’immeuble. Ainsi, il serait constaté un amortissement à hauteur de 300 000€* 3% = 9000€.
Cet amortissement, à l’instar de l’imposition des locations meublées, serait admis en déduction du revenu foncier pour constater l’enrichissement réel du propriétaire bailleur, c’est à dire = -1000€. En l’absence d’enrichissement, l’impôt sur le revenu foncier serait nul.
L’amortissement de l’immeuble non justifié par une baisse de valeur de l’actif immeuble sera taxable lors de la cession de l’immeuble… sauf exonération après une certaine durée de détention (15 ans par exemple).
En contrepartie, lors de la cession de l’immeuble, c’est à dire lors de la constatation réelle de cette dépréciation de l’immeuble, l’amortissement excessif, c’est à dire celui qui excède la dépréciation réelle de l’immeuble serait taxable en une seule fois par prélèvement sur le prix de vente.
Si l’amortissement de l’immeuble trouve sa justification dans une perte de valeur de l’immeuble, ce n’est qu’au moment de la cession de l’immeuble que cette perte de valeur sera vérifiée et l’amortissement (constatation de la perte de valeur annuelle de l’immeuble) justifié. En cas de perte de valeur plus faible qu’anticipée par les amortissements, l’excédent serait taxable par prélèvement sur le prix de vente (= C’est un mécanisme comparable à l’impôt sur les plus-values professionnelles applicable aux locations meublées professionnelles ou autres SCI à l’IS).
Pour autant, pour des raisons de fluidité du marché immobilier, il pourrait être décidé de mettre en place un régime dérogatoire permettant une exonération après 15 ans de détention par exemple.
Ps : Je viens de vous décrire l’esprit de la réforme fiscale des revenus fonciers proposée par M François FILLON. (cf »Détails du programme de François FILLON concernant la fiscalité, l’immobilier et le patrimoine)
