L’impôt sur le revenu 2020 et la déclaration des revenus 2019 qui permettront de déterminer le taux d’imposition appliqué aux revenus perçus en 2020 connaît un changement majeur en ce qui concerne l’imposition des revenus immobiliers perçus de vos locations meublées.
En effet, si pour l’établissement de l’impôt sur le revenu 2019, le doute pouvait exister quant à la différence entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP), ce n’est plus le cas cette année. Dorénavant, sont considérés comme loueurs en meublé professionnels (LMP) ceux d’entre vous dont :

  • Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € ;
  • Ces recettes de location meublée (attention, on ne parle pas de bénéfice, c’est à dire de revenu – charges = bénéfice, mais de recette, c’est à dire la somme des revenus perçus sans déduction des charges) excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Et oui, vous lisez bien : L’inscription au RCS n’est plus une condition requise pour faire la différence entre LMP et LMNP. L’administration fiscale met tout simplement en oeuvre les conséquences de l’arret du constitutionnel du 08 février 2018 (cf »Les critères pour être LMP ou LMNP clarifiés par la loi de finances pour 2020, mais pas pour les cotisations sociales SSI !« ).
Ainsi, selon que vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous ne devrez pas déclarer vos revenus de la même manière.
 

Comment déclarer ses revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) en 2020 ?

Mais avant de s’intéresser à la manière de déclarer vos revenus de location meublée non professionnel (LMNP), attardons nous aux revenus de location meublée exonérés :

Les revenus de la location meublée d’une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale :

    • Si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire lorsqu’il dispose d’un contrat de travail conclu en application du 3° de l’article L 1242-2 du code du travail (salarié saisonnier) ;
    • Et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables.En 2019, le loyer annuel par m2, charges non comprises, ne doit pas excéder 187 €/m²/an en Île-de-France et 138 €/m²/an dans les autres régions.

 

Le produit de la location, consentie de manière habituelle, d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes). Le produit ne doit pas excéder 760 € TTC par an.

 

Choisir entre l’imposition forfaitaire au régime Micro-BIC et le régime réel d’imposition.

L’exploitant d’une location meublée non professionnel aura le choix entre l’imposition du bénéfice réellement généré par son activité de location meublée ou l’imposition du chiffre d’affaires au forfait  après déduction d’un abattement de 50% ou 71% pour location des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes et les gîtes ruraux classés meublés de tourisme ; C’est le régime Micro-BIC.
Le régime micro-BIC s’applique lorsque le montant de vos recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas :

  • 70 000 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
  • 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme classés.

Pour l’imposition des revenus tirés de la location meublée, le principe est l’imposition au régime micro-BIC et l’exception le régime réel d’imposition. Ainsi, il faut opter pour le régime simplifié d’imposition ou pour le régime réel normal. L’option doit être exercée avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel. L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an.
Pour vous aider à choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC, je ne peux que vous encourager à relire cet article « Location meublée et Micro-BIC : Quelle imposition forfaitaire pour les LMNP ? ».
Les revenus immobiliers de location meublée non professionnelle devront être déclarés dans la déclaration 2042 RC PRO dans la pavé suivant :

 

1- Vos revenus de location meublée sont soumis aux cotisations sociales (SSI – URSSAF).

Si vos revenus de locations meublées sont soumis aux cotisations et contributions sociales par les organismes sociaux, déclarez le montant de vos recettes lignes 5NW à 5PJ si vous relevez du régime micro et le montant de votre bénéfice lignes 5NM à 5M si vous relevez du régime réel.
Ainsi, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP.
En effet, comme nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » :

L’affiliation à l’URSSAF ou au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI qui remplace le RSI) ne suit pas la qualification fiscale de la location meublée. La qualification de loueur en meublé professionnel ne suffit pas à déterminer si le loueur en meublé devra payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI à la place des prélèvements sociaux.

Ainsi, doivent être affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants et payer des cotisations sociales :

    • Les loueurs en meublé qui exercent l’activité de location saisonnière, définit comme la location de locaux à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile dès lors qu’ils réalisent plus de 23 000€ de recettes d’exploitation. Attention, il s’agit bien des recettes, c’est à dire de la somme des revenus perçus, charges incluse. Il ne faut pas confondre recettes et bénéfice imposable.
    • Les loueurs de chambres d’hôtes qui retirent de cette activité de location meublée un revenu imposable supérieur à 5 268 € en 2019 sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes sociaux
    • Les loueurs en meublé qui exercent l’activité de location longue durée (= Location de la résidence principale du locataire, y compris les locations meublées pour les étudiants) dès lors que l’exploitation génère plus de 23 000€ de recettes par année civile ET que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel.

 

2- Vos revenus ne sont pas soumis aux cotisations sociales URSSAF mais aux prélèvements sociaux (17.20%).

  • Si vous êtes loueur en meublé non professionnel de location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme : Vous devez déclarer aux lignes 5NG à 5PG le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges).

Un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera appliqué.

 

  • Si vous êtes loueur en meublé non professionnel hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme, vous devez déclarer aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges).

Un abattement forfaitaire de 50 % (avec un minimum de 305 €), représentatif de charges sera automatiquement appliqué.

 

3 – La déclaration des déficits de location meublée non professionnelles.

Les loueurs en meublés non professionnel qui dégagent un déficit de leur activité de location meublée doivent le déclarer lignes 5NY à 5PZ.
Les déficits du foyer provenant de l’activité de loueur en meublé non professionnel ne peuvent s’imputer que sur des revenus provenant de la même activité au cours des dix années suivantes. Ces déficits ne s’imputent ni sur le revenu global, ni sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel ni sur les bénéfices générés par l’activité de location meublée exercée à titre professionnel.
 

Comment déclarer ses revenus de location meublée professionnelle (LMP) en 2020 ?

Ceux qui ne sont pas loueur non professionnel (LMNP) sont automatiquement Loueur en meublé professionnel (LMP). Vous n’avez rien à faire, aucune démarche particulière, vous devez juste déclarer vos revenus devenus professionnels dans la déclaration de vos revenus de location meublée (Déclaration 2042- RC PRO) :
 

 
Mais attention, il ne faut pas confondre location meublée et para-hotellerie. En effet, et nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , lorsque l’hébergement s’accompagne d’au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou réception de la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers, la prestation relève du régime de la para-hôtellerie et non du régime de la location meublée.
 

Choisir entre l’imposition forfaitaire au régime Micro-BIC et le régime réel d’imposition.

Le régime micro-BIC n’est pas réservé aux loueurs en meublé non professionnels. Le loueur en meublé professionnel pourra choisir l’imposition forfaitaire si celle ci lui est plus favorable, c’est à dire si la somme de ces charges d’exploitation sont supérieures à 50% ou 71% selon le mode de location.
Pour bénéficier du régime micro-BIC, vous devrez déclarer le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) en case 5KP si vous exercez une activité de location meublée éligible à l’abattement forfaitaire de 50% et la case 5 KO si vous exercez une activité de location meublée éligible à l’abattement forfaitaire de 71% (=location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme).
 
Les bénéfices provenant de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel, imposés selon le régime réel, doivent être déclarés sur les lignes “revenus imposables” 5KC à 5MI et les déficits lignes 5KF à 5ML.
La plus-value de cession des immeubles donnés en location meublée et inscrits à l’actif est soumise au régime des plus-values professionnelles. Elle est susceptible de bénéficier de l’exonération prévue par l’article 151 septies du CGI lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou à 126 000 € (exonération partielle).
Les déficits des loueurs en meublé professionnels sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
 

L’imposition des revenus de location meublée professionnelle aux cotisations sociales (URSSAF / SSI) ou aux prélèvements sociaux.

De la même manière que pour les revenus de locations meublées non professionnelles (LMNP), l’activité de location meublée professionnelle peut être ou non soumises aux cotisations sociales.
Ceux qui restent soumis aux prélèvements sociaux de 17.20% (et donc ceux qui ne sont pas affiliés au SSI- URSSAF) ne devront pas oublier de déclarer leurs revenus de location meublée professionnels dans le pavé spécial de la 2042 C PRo :

 
Les revenus des locations meublées non professionnelles (LMNP), déclarés selon le régime micro ou selon le régime réel, seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux (à l’exception des revenus soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale déclarés lignes 5NW à 5PJ et 5NM à 5MM).
A suivre…

Pour aller plus loin :
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Investir dans l'immobilier
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