L’impôt sur le revenu 2020 et la déclaration des revenus 2019 qui permettront de déterminer le taux d’imposition appliqué aux revenus perçus en 2020 connaît un changement majeur en ce qui concerne l’imposition des revenus immobiliers perçus de vos locations meublées.

En effet, si pour l’établissement de l’impôt sur le revenu 2019, le doute pouvait exister quant à la différence entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP), ce n’est plus le cas cette année. Dorénavant, sont considérés comme loueurs en meublé professionnels (LMP) ceux d’entre vous dont :

  • Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € ;
  • Ces recettes de location meublée (attention, on ne parle pas de bénéfice, c’est à dire de revenu – charges = bénéfice, mais de recette, c’est à dire la somme des revenus perçus sans déduction des charges) excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Et oui, vous lisez bien : L’inscription au RCS n’est plus une condition requise pour faire la différence entre LMP et LMNP. L’administration fiscale met tout simplement en oeuvre les conséquences de l’arret du constitutionnel du 08 février 2018 (cf »Les critères pour être LMP ou LMNP clarifiés par la loi de finances pour 2020, mais pas pour les cotisations sociales SSI !« ).

Ainsi, selon que vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous ne devrez pas déclarer vos revenus de la même manière.

 

Comment déclarer ses revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) en 2020 ?

Mais avant de s’intéresser à la manière de déclarer vos revenus de location meublée non professionnel (LMNP), attardons nous aux revenus de location meublée exonérés :

Les revenus de la location meublée d’une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale :

    • Si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire lorsqu’il dispose d’un contrat de travail conclu en application du 3° de l’article L 1242-2 du code du travail (salarié saisonnier) ;
    • Et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables.En 2019, le loyer annuel par m2, charges non comprises, ne doit pas excéder 187 €/m²/an en Île-de-France et 138 €/m²/an dans les autres régions.

 

Le produit de la location, consentie de manière habituelle, d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes). Le produit ne doit pas excéder 760 € TTC par an.

 

Choisir entre l’imposition forfaitaire au régime Micro-BIC et le régime réel d’imposition.

L’exploitant d’une location meublée non professionnel aura le choix entre l’imposition du bénéfice réellement généré par son activité de location meublée ou l’imposition du chiffre d’affaires au forfait  après déduction d’un abattement de 50% ou 71% pour location des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes et les gîtes ruraux classés meublés de tourisme ; C’est le régime Micro-BIC.

Le régime micro-BIC s’applique lorsque le montant de vos recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas :

  • 70 000 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
  • 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme classés.

Pour l’imposition des revenus tirés de la location meublée, le principe est l’imposition au régime micro-BIC et l’exception le régime réel d’imposition. Ainsi, il faut opter pour le régime simplifié d’imposition ou pour le régime réel normal. L’option doit être exercée avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel. L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an.

Pour vous aider à choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC, je ne peux que vous encourager à relire cet article « Location meublée et Micro-BIC : Quelle imposition forfaitaire pour les LMNP ? ».

Les revenus immobiliers de location meublée non professionnelle devront être déclarés dans la déclaration 2042 RC PRO dans la pavé suivant :

 

1- Vos revenus de location meublée sont soumis aux cotisations sociales (SSI – URSSAF).

Si vos revenus de locations meublées sont soumis aux cotisations et contributions sociales par les organismes sociaux, déclarez le montant de vos recettes lignes 5NW à 5PJ si vous relevez du régime micro et le montant de votre bénéfice lignes 5NM à 5M si vous relevez du régime réel.

Ainsi, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP.

En effet, comme nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » :

L’affiliation à l’URSSAF ou au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI qui remplace le RSI) ne suit pas la qualification fiscale de la location meublée. La qualification de loueur en meublé professionnel ne suffit pas à déterminer si le loueur en meublé devra payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI à la place des prélèvements sociaux.

Ainsi, doivent être affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants et payer des cotisations sociales :

    • Les loueurs en meublé qui exercent l’activité de location saisonnière, définit comme la location de locaux à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile dès lors qu’ils réalisent plus de 23 000€ de recettes d’exploitation. Attention, il s’agit bien des recettes, c’est à dire de la somme des revenus perçus, charges incluse. Il ne faut pas confondre recettes et bénéfice imposable.
    • Les loueurs de chambres d’hôtes qui retirent de cette activité de location meublée un revenu imposable supérieur à 5 268 € en 2019 sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes sociaux
    • Les loueurs en meublé qui exercent l’activité de location longue durée (= Location de la résidence principale du locataire, y compris les locations meublées pour les étudiants) dès lors que l’exploitation génère plus de 23 000€ de recettes par année civile ET que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel.

 

2- Vos revenus ne sont pas soumis aux cotisations sociales URSSAF mais aux prélèvements sociaux (17.20%).

  • Si vous êtes loueur en meublé non professionnel de location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme : Vous devez déclarer aux lignes 5NG à 5PG le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges).

Un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera appliqué.

 

  • Si vous êtes loueur en meublé non professionnel hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme, vous devez déclarer aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges).

Un abattement forfaitaire de 50 % (avec un minimum de 305 €), représentatif de charges sera automatiquement appliqué.

 

3 – La déclaration des déficits de location meublée non professionnelles.

Les loueurs en meublés non professionnel qui dégagent un déficit de leur activité de location meublée doivent le déclarer lignes 5NY à 5PZ.

Les déficits du foyer provenant de l’activité de loueur en meublé non professionnel ne peuvent s’imputer que sur des revenus provenant de la même activité au cours des dix années suivantes. Ces déficits ne s’imputent ni sur le revenu global, ni sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel ni sur les bénéfices générés par l’activité de location meublée exercée à titre professionnel.

 

Comment déclarer ses revenus de location meublée professionnelle (LMP) en 2020 ?

Ceux qui ne sont pas loueur non professionnel (LMNP) sont automatiquement Loueur en meublé professionnel (LMP). Vous n’avez rien à faire, aucune démarche particulière, vous devez juste déclarer vos revenus devenus professionnels dans la déclaration de vos revenus de location meublée (Déclaration 2042- RC PRO) :

 

 

Mais attention, il ne faut pas confondre location meublée et para-hotellerie. En effet, et nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , lorsque l’hébergement s’accompagne d’au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou réception de la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers, la prestation relève du régime de la para-hôtellerie et non du régime de la location meublée.

 

Choisir entre l’imposition forfaitaire au régime Micro-BIC et le régime réel d’imposition.

Le régime micro-BIC n’est pas réservé aux loueurs en meublé non professionnels. Le loueur en meublé professionnel pourra choisir l’imposition forfaitaire si celle ci lui est plus favorable, c’est à dire si la somme de ces charges d’exploitation sont supérieures à 50% ou 71% selon le mode de location.

Pour bénéficier du régime micro-BIC, vous devrez déclarer le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) en case 5KP si vous exercez une activité de location meublée éligible à l’abattement forfaitaire de 50% et la case 5 KO si vous exercez une activité de location meublée éligible à l’abattement forfaitaire de 71% (=location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme).

 

Les bénéfices provenant de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel, imposés selon le régime réel, doivent être déclarés sur les lignes “revenus imposables” 5KC à 5MI et les déficits lignes 5KF à 5ML.

La plus-value de cession des immeubles donnés en location meublée et inscrits à l’actif est soumise au régime des plus-values professionnelles. Elle est susceptible de bénéficier de l’exonération prévue par l’article 151 septies du CGI lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou à 126 000 € (exonération partielle).

Les déficits des loueurs en meublé professionnels sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.

 

L’imposition des revenus de location meublée professionnelle aux cotisations sociales (URSSAF / SSI) ou aux prélèvements sociaux.

De la même manière que pour les revenus de locations meublées non professionnelles (LMNP), l’activité de location meublée professionnelle peut être ou non soumises aux cotisations sociales.

Ceux qui restent soumis aux prélèvements sociaux de 17.20% (et donc ceux qui ne sont pas affiliés au SSI- URSSAF) ne devront pas oublier de déclarer leurs revenus de location meublée professionnels dans le pavé spécial de la 2042 C PRo :

 

Les revenus des locations meublées non professionnelles (LMNP), déclarés selon le régime micro ou selon le régime réel, seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux (à l’exception des revenus soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale déclarés lignes 5NW à 5PJ et 5NM à 5MM).

A suivre…

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45 Comments

  1. Je pense que plus personne n’y comprend rien.

  2. ALAIN LAMBARD says:

    Bien que l’administration ait tiré les conséquences de la décision du Conseil Constitutionnel de février 2018 dans sa doctrine à compter de la décision (2018) le législateur a modifié la définition de la LMP (CGI 155 IV, 2) à compter de 2020.

    • Mohamed says:

      Bonjour,
      Il est vrai que le législateur à tardé à modifier la loi, mais il ne faut pas oublier l’article 62 de la Constitution qui indique qu’une disposition déclarée inconstitutionnelle ne peut être promulguée ni mise en application.

      Les décisions du Conseil constitutionnel ne sont susceptibles d’aucun recours. Elles s’imposent aux pouvoirs publics et à toutes les autorités administratives et juridictionnelles.

  3. Mohamed says:

    Très bon article Guillaume,
    Par contre attention, le seuil du micro BIC est passé à 72 600€ (au lieu de 70 000€).

    • Olivier says:

      Bonjour article très intéressant. Concernant la 1 ère déclaration. Quid des dates buttoirs ?
      « Ainsi, il faut opter pour le régime simplifié d’imposition ou pour le régime réel normal. L’option doit être exercée avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel. L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an. »

      Pour un bien acquis en 2019. Pour une 1 ère location en juillet 2020. Comment peut on opter pour le régime réel puisque il doit avoir été choisi avant le 1 er février de la 1 er année… »

      Cdt

      • Mohamed says:

        Bonjour,
        Concernant le cas d’une entreprise nouvelle, la date d’option pour un régime réel est fixée au dépôt de la première déclaration de résultat et non pas au 1er février.

    • Martin says:

      De ma compréhension, le nouveau seuil de 72 600 Euros sera pour la déclaration de l’année prochaine. Cette année, c’est bien le seuil de 70 000 qui s’appplique encore.

    • Oui, mais là, on déclare les revenus 2019 😉

  4. Martin says:

    Pour LMNP:
    -Petite coquille au 1): bénéfices à déclarer au réel de 5 NM à 5MM (et non pas de 5 NM à 5M)
    -Tout le point 2) ne s’applique qu’au micro-BIC. Au réel il faut remplir de 5 NA à 5PK

  5. François says:

    Nous sommes en train d’investir sur un logement étudiant qui sera à terme en location meublée par le biais d’une société civile familiale.
    En construction elle est actuellement déficitaire. Sauf erreur, le déficit est reportable sur les futurs bénéfices.
    Toutefois, lorsqu’elle deviendra bénéficiaire, je devrais faire une déclaration de résultat pour la SC, mais à quel régime est-elle imposé ?
    Dans un second temps comment seront imposés les dividendes reversés au sociétaires ?

  6. Michel 2 says:

    « Les loueurs de chambres d’hôtes qui retirent de cette activité de location meublée un revenu imposable supérieur à 5 268 € en 2019 sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes sociaux »

    Qu’entendez-vous par « revenu imposable supérieur à 5268€ en 2019 »

    Si déclaration en micro Bic, sont-ce des recettes de 18165€ (18165-71%(18165)=5268) ou des recettes de 5268€ ?

  7. sylvie says:

    Bonjour, en Lmp de logements classés dans quelle case doit on faire sa déclaration de revenus KP locations meublés ou KO, c’est vraiment pas clair

  8. Vous allez probablement encore effacer mon post, toutefois je trouve regrettable vos publicités sur les parkings, en affirmant que certaines sont le fait de personnes mal intentionnées, vérifiez avec gaesco-gestion sur le site AMF.

  9. DOUELLOU says:

    Merci pour cet article. Petite question complémentaire. Dans la mesure ou les services comptables n’ont pas encore édité la liasse fiscale 2019, sur quelle base s’appuyer pour faire cette déclaration?

  10. BigLebovsky says:

    Comme partout, déclaration au forfait = confortable mais coute assez cher, déclaration au réel = de temps mais moins cher. La déclaration au réel permet souvent de faire du cash-flow tout en ayant un bénéfice défiscalisé (grâce notamment aux amortissements) = comptablement pas de bénéfice

    • Olivier says:

      Bonjour
      Passez vous par un expert comptable pour réaliser cette déclaration ?
      Amortissements, charges récupérables, etc
      Cdt

      • BigLebovsky says:

        Oui tout à fait (voir un de mes commentaires plus haut), j’économise ainsi environ 3000€ par an (pour 42/45k de CA annuel)

        • douellou says:

          Bonjour Big Lebovsky,
          Je passe également par un cabinet comptable…et du coup je repose ma question car personne ne m’as répondu 🙁
          Comment définissez vous le montant à déclarer sur la déclaration fiscale si votre expert comptable n’a pas encore édité la liasse fiscale del’année 2019

          Bien cordialement

          • BigLebovsky says:

            Bonjour Douellou, je ne comprends pas votre question, dsl: pourquoi s’embêter à passer par un expert-comptable ET se poser la question de la déclaration fiscale ? Il y a un report jusqu’au 30 Juin pour les bilans, les revenus LMP ou LMNP relèvent du micro-bic si je ne me trompe.
            Perso je ne m’occupe pas de ça car il déclare aussi mon impôt sur le revenu perso, ma situation étant complexe (SARL de famille avec option fiscale à l’IR, revenus micro-bic, revenus fonciers etc).
            Désolé de ne pouvoir vous aider, j’imagine que le plus simple est que vous fassiez au mieux (par ex en reprenant l’année a-1, puis vous régulariserez une fois les revenus micro-bic connus : C’est complexe, il faut faire un bilan, incluant les amortissements etc, je ne vois pas trop comment en tant que particulier vous pouvez vous débrouiller; si votre comptable est bon, a priori le montant à déclarer est de 0)

            • Martin says:

              Je crois comprendre le pb de douellou. Il y a effectivement report jusqu’au 30 juin de toutes les déclarations et liasses fiscales BIC, BNC, IS, etc. mais, sauf erreur de ma part, on doit tout de même déclarer ses revenus BIC/LMNP (réel simplifié) ou son déficit sur la 2042 C PRO à joindre avec sa déclaration de revenus de particulier (du 4 au 11 juin selon le département). Du coup le report jusqu’au 30 juin ne sert pas à grand chose, et au minimum il faut déjà avoir rempli la 2033-B de la liasse pour connaitre son résultat (bénéfice ou déficit). L’élément amortissement de la 2033-B provenant des calculs de la 2033-C, cela revient à faire 80% du boulot…Si le comptable ne sait pas le faire avant le 4-11 juin, c’est un pb. Sauf si je me trompe et si la 2040 C PRO peut être déposée également au 30 juin.

              • Douellou says:

                Merci mille fois… oui c’était tout à fait l’objet de ma question… je n’avais pas suffisamment détaillé pendant que tout le monde avait le même pb.

  11. loueurs en meublé non professionnels. Le loueur en meublé professionnel pourra choisir l’imposition forfaitaire si celle ci lui est plus favorable, c’est à dire si la somme de ces charges d’exploitation sont supérieures à 50% ou 71% selon le mode de location. JE PENSE QU IL FAUT LIRE INFERIEURES.
    DANS CE CAS
    En outre cas,merci

  12. loueurs en meublé non professionnels. Le loueur en meublé professionnel pourra choisir l’imposition forfaitaire si celle ci lui est plus favorable, c’est à dire si la somme de ces charges d’exploitation sont supérieures à 50% ou 71% selon le mode de location. JE PENSE QU IL FAUT LIRE INFERIEURES.
    DANS CE CAS
    En tout cas,merci

      • Anton de Boer says:

        Et quoi si on a aucune autre recette en France car étranger ayant résidence secondaire on France loué meublé en saison (40.000 euros par an) et non imposable pour IR en France mais dans je pays ou il travailler et habite ? Loueur prof ou non ? Soumis aux charges sociales ou non ?

  13. Yvon Sthers says:

    Cette année, je passe de fait LMP avec des recettes sup. a mes autres revenus prof.
    Je suis part ailleurs agent commercial et deja soumis a SSI (régime de la déclaration controlée).
    Mes 2 locations sont des meubles de tourisme classées, je suis en donc en micro jusqu’a 170K de recettes.
    Du point de vue des impots, si j’ai bien compris, je déclare en ligne 5KP (au lieu de 5NG précédemment), et je ne sais pas trop quelle case remplir afin de declarer BIC a imposer aux prelevt sociaux…Etant déja inscrit SSI a net-entreprise au réel, je ne peux pas m’inscrire de nouveau et en Micro cette fois pour mes revenus LMP? Qu’en pensez-vous?

    • ALAIN LAMBARD says:

      Vous dites:
      « Cette année, je passe de fait LMP avec des recettes sup. a mes autres revenus prof.« 
      Parce que vous remplissez les 3 conditions visées au 2° du 2 du IV de l’article 155 car:
      Contrairement à la doctrine administrative de 2019 reprise dans cet article, la suppression de l’inscription au RCS n’a d’effet sur les revenus qu’à copter du O1/01/2020.

      • STHERS says:

        « Je passe de fait LMP.. » car mes recettes 2019 (contrairement aux années précédentes) sont supérieures a 23K et à mes autres revenus professionnels (ce qui n’était pas le cas les années précédentes), n’étant pas incrit au RCS pour cette activité de location meublée de tourisme et suite à l’abrogation de cette derniere condition, je bascule de fait en LMP….
        Svp Source (Légifrance ou BOFIP) pour effet de date 01/01/2020??

        • ALAIN LAMBARD says:

          La modification de l’article 155 est issue de l’article 49 de la loi de finances pour 2020.
          Ouvrez l’article 155 dans sa rédaction actuelle et vous verrez, à la fin de l’article que le II l’article 49 est applicable à compter du 01/01/2020.
          Pour la « preuve par neuf », ci-joint extrait de l’article 49.
          « Article 49. – I. – Le 2 du IV de l’article 155 du CGI est ainsi modifié :
          1° Au premier alinéa, le mot : « trois » est remplacé par le mot : « deux » ;
          2° Le 1° est abrogé.
          II. – Le 2 du IV de l’article 155 du CGI, dans sa rédaction résultant du I du présent article, s’applique aux revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2020 ».
          J’espère avoir été « convainquant »…
          Par ailleurs, pour ceux qui avancent que cette position ne tient pas compte de la décision du Conseil constitutionnel, je renvois aux commentaires des « sachants » sur cette question.

      • Sthers says:

        >>Suite, attention, dans mon cas, je parle bien de locations saisonnieres de tourisme à la semaine…Pour des personnes n’y élisant pas domicile…Aussi, je ne pense pas etre concerné par le post précédent (Enfin, je ne sais plus trop…)

      • Je ne comprends pas. Cela semble aller complètement à l’opposé du présent article du blog. L’auteur mentionne dés l’introduction que cette année (déclaration d’impôt 2020 sur les revenus 2019), la condition d’inscription au RCS n’existe plus pour la qualification fiscale.
        Quid? En clair, pour la déclaration actuelle (déclaration d’impôt IR 2020 sur les revenus 2019 ):
        – si je remplis les 2 premières conditions (recettes annuelles de l’activité meublé supérieures à 23 000 et que celles ci excèdent les autres revenus du foyer fiscal)
        -mais que je ne suis pas inscrit au RCS
        Puis je continuer à déclarer en LMNP ou est ce que je bascule de fait en LMP ?

        • ALAIN LAMBARD says:

          Le sujet n’est pas évident:
          GF est parti de deux faits:
          -La décision du Conseil constitutionnel (CC) de février 2018,
          – La reprise par l’administration de cette décision.
          Cependant, le législateur a tiré les conséquences de la Décision du CC en supprimant la condition de l’inscription au RCS à compter du 01/01/2020.
          De son coté, l’administration a modifié sa position en février 2020.
          Rappel de la position de l’administration:
          « BOI-BIC-CHAMP-40-10-20190320
          « 45
          Dans une décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution, pour la qualification de loueur en meublé à titre professionnel, la condition tenant à l’obligation d’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés alors prévue au VII de l’article 151 septies du CGI.
          La déclaration d’inconstitutionnalité de la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour la qualification de loueur en meublé professionnel intervient à compter du 8 février 2018.
          Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI. »
          Mise à jour en 2020:
          BOI-BIC-CHAMP-40-10-20200205
          « (45) »
          Le N°45 a été supprimé ce qui laisse supposer que l’administration s’est ralliée à la position du législateur qui a ,volontairement , précisé dans l’article 49 de la loi de finances pour 2020 qui la date de modification de l’article 155 est d’application à compter du 01/01/2020 ».
          Conclusion:
          Ceux qui ont intérêt à faire valoir l’aspect LMNP en 2019, notamment en cas de cession d’immeuble en 2019, pourront faire valoir à la fois le texte légal et la doctrine administrative 2020.

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