Cession d’usufruit temporaire : Remise en cause de la stratégie par la LFR 2012.

Après la remise en cause de la stratégie de donation de l’entreprise avant cession, le gouvernement, dans le projet de loi de finance rectificative pour 2012, prévoit de remettre en cause la cession temporaire d’usufruit.
Cette stratégie bien connue des stratèges en gestion de patrimoine permet, comme nous le présentions dans cet article : Comment détenir l’immobilier d’entreprise : SCI, Démembrement, pleine propriété ? :
 

L’acquisition de l’usufruit de l’immeuble par la société d’exploitation et la nue propriété par le chef d’entreprise.

La troisième manière de détenir l’immobilier d’entreprise est le fruit de l’analyse du besoin de l’entreprise et du chef d’entreprise et semble bien en parfaite adéquation avec la stratégie de l’entreprise et de l’entrepreneur.
Il s’agit là de faire une acquisition démembrée de l’immobilier d’entreprise :

• L’entreprise acquiert l’usufruit de l’immeuble
• Le chef d’entreprise acquiert la nue propriété de l’immeuble.
  

La valeur de l’usufruit et de la nue propriété seront déterminées selon leur valeur économique, fonction du niveau de rendement de l’immeuble, des plus values potentielles … Vous pouvez estimer la valeur de l’usufruit économique grâce à notre simulateur exclusif.
 

L’acquisition de l’usufruit par l’entreprise

L’usufruit est le droit de propriété qui permet de jouir de la chose pendant une durée limitée, mais à condition d’en conserver la substance.
L’entreprise qui se porte acquéreur de l’usufruit pourra donc occuper l’immeuble comme le propriétaire lui même pendant une durée limitée dans le temps. La durée maximale est de 30 ans (Définie par le code civil).
Rappelons tout de même que la détention de cet usufruit permet à l’entreprise d’utiliser le bien à sa guise sans avoir les contraintes liées à un bail commercial, comme c’est la cas lorsqu’elle est simplement locataire de l’immeuble.
Fiscalement, l’entreprise propriétaire de l’usufruit pourra

• Déduire les intérêts d’emprunt liés au crédit ayant permis l’acquisition de l’immeuble.
• Déduire les frais d’acquisition de l’immeuble (frais de notaire + frais d’agence)
• Amortir l’usufruit de l’immeuble sur la durée du démembrement.

Bref, la détention de l’usufruit de l’immeuble bénéficie de la même fiscalité avantageuse que la détention de la pleine propriété de l’immeuble.
 

Le chef d’entreprise acquiert la nue propriété de l’immeuble.

Le chef d’entreprise se porte acquéreur de la nue propriété de l’immeuble. Cette nue propriété lui permettra simplement de devenir plein propriétaire de l’immeuble à l’échéance de la période de démembrement.
Lorsque le dirigeant acquiert la nue propriété de l’immeuble, il tire tous les avantages liés à la constitution d’un patrimoine privé avec les capacités bénéficiaires de l’entreprise, sans pour autant être fiscalement pénalisé.
Le nu propriétaire ne percevant aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, aucun impôt ne sera payé par le chef d’entreprise. C’est seulement à l’échéance du démembrement (qui correspond le plus souvent avec le départ à la retraire du chef d’entreprise) qui le chef d’entreprise redeviendra plein propriétaire de l’immeuble. A cette échéance, il percevra des revenus fonciers comme un plein propriétaire qu’il est redevenu.

Une remise en cause des cession temporaires d’usufruit via une imposition à l’impôt sur le revenu.

Cette stratégie très efficace et pertinente pour l’entreprise mais également pour le patrimoine du chef d’entreprise pourrait être remise ne cause par l’administration fiscale via le projet de loi de finance rectificative pour 2012.
Il s’agirait de considérer la cession temporaire d’usufruit, non comme la cession d’un droit immobilier taxable au titre de la plus value immobilière, mais comme la perception d’un revenu foncier anticipé : « Imposition du produit de la cession d’un usufruit temporaire comme le revenu tiré de l’actif sous-jacent »
extrait du projet de loi de finance rectificatiave pour 2012 :
 
La stratégie la plus fréquente est la suivante : l’usufruit d’un bien productif de revenus est cédé, par exemple pour 10 ans, à une société imposée à l’impôt sur les sociétés contrôlée par le contribuable. Le produit de la cession représente économiquement le revenu procuré sur les dix ans à venir par le bien dont l’usufruit est cédé.
Alors qu’il est strictement équivalent pour le vendeur de percevoir directement ces revenus ou leur équivalent sous forme du prix de cession de l’usufruit, ce dernier sera perçu sous le régime des plus-values avec, en l’état du droit, le bénéfice d’un taux forfaitaire, et, pour les immeubles, celui des abattements pour durée de détention, qui conduisent à une exonération totale au bout de 30 ans des plus-values immobilières.
Par ailleurs, dans la mesure où le contribuable ne perçoit pas de revenus les années suivantes (puisqu’il les a intégralement perçus en une fois), il pourra faire jouer, le cas échéant, le plafonnement de l’impôt sur la fortune dans des conditions plus favorables.
De tels montages ne peuvent être remis en cause aujourd’hui que sur le fondement de l’abus de droit fiscal, lorsque les conditions propres à cette procédure sont réunies, mais l’administration ne dispose d’aucun moyen d’action pour les opérations ne vérifiant pas l’ensemble des conditions de l’abus de droit.
La mesure proposée consiste à permettre l’imposition du revenu cédé sous forme d’usufruit de la même manière que le revenu sous-jacent (et non plus comme une plus value), c’est-à-dire selon les modalités propres à chaque catégorie de revenus :

• Revenus fonciers pour les immeubles,
• Revenus distribués pour les droits sociaux et valeurs mobilières.

 
 
Exemple :
 
Monsieur X a hérité d’un immeuble de rapport, propriété de sa famille depuis plusieurs générations.
Au lieu de percevoir directement les loyers correspondants, qui seraient imposés comme des revenus fonciers, il cède dix ans d’usufruit de cet immeuble (soit le droit de percevoir pendant dix ans les loyers qu’il procure) à une société qu’il contrôle et qui s’endette pour en financer l’acquisition.
Le produit de cette cession est imposé comme une plus-value immobilière. L’immeuble étant propriété de Monsieur X depuis plus de trente ans, cette plus-value est exonérée compte tenu des abattements pour durée de détention.
Les loyers perçus par la société sont imposés chez celle-ci mais pour leur montant net des charges financières ayant permis leur acquisition qui, en pratique, les annulent souvent en quasi-totalité.
Avec la mesure, le produit de la cession sera considéré fiscalement comme un revenu foncier, supprimant l’intérêt fiscal du montage.