Après la remise en cause de la stratégie de donation de l’entreprise avant cession, le gouvernement, dans le projet de loi de finance rectificative pour 2012, prévoit de remettre en cause la cession temporaire d’usufruit.
Cette stratégie bien connue des stratèges en gestion de patrimoine permet, comme nous le présentions dans cet article : Comment détenir l’immobilier d’entreprise : SCI, Démembrement, pleine propriété ? :
L’acquisition de l’usufruit de l’immeuble par la société d’exploitation et la nue propriété par le chef d’entreprise.
La troisième manière de détenir l’immobilier d’entreprise est le fruit de l’analyse du besoin de l’entreprise et du chef d’entreprise et semble bien en parfaite adéquation avec la stratégie de l’entreprise et de l’entrepreneur.
Il s’agit là de faire une acquisition démembrée de l’immobilier d’entreprise :
- L’entreprise acquiert l’usufruit de l’immeuble
- Le chef d’entreprise acquiert la nue propriété de l’immeuble.
La valeur de l’usufruit et de la nue propriété seront déterminées selon leur valeur économique, fonction du niveau de rendement de l’immeuble, des plus values potentielles … Vous pouvez estimer la valeur de l’usufruit économique grâce à notre simulateur exclusif.
L’acquisition de l’usufruit par l’entreprise
L’usufruit est le droit de propriété qui permet de jouir de la chose pendant une durée limitée, mais à condition d’en conserver la substance.
L’entreprise qui se porte acquéreur de l’usufruit pourra donc occuper l’immeuble comme le propriétaire lui même pendant une durée limitée dans le temps. La durée maximale est de 30 ans (Définie par le code civil).
Rappelons tout de même que la détention de cet usufruit permet à l’entreprise d’utiliser le bien à sa guise sans avoir les contraintes liées à un bail commercial, comme c’est la cas lorsqu’elle est simplement locataire de l’immeuble.
Fiscalement, l’entreprise propriétaire de l’usufruit pourra
- Déduire les intérêts d’emprunt liés au crédit ayant permis l’acquisition de l’immeuble.
- Déduire les frais d’acquisition de l’immeuble (frais de notaire + frais d’agence)
- Amortir l’usufruit de l’immeuble sur la durée du démembrement.
Bref, la détention de l’usufruit de l’immeuble bénéficie de la même fiscalité avantageuse que la détention de la pleine propriété de l’immeuble.
Le chef d’entreprise acquiert la nue propriété de l’immeuble.
Le chef d’entreprise se porte acquéreur de la nue propriété de l’immeuble. Cette nue propriété lui permettra simplement de devenir plein propriétaire de l’immeuble à l’échéance de la période de démembrement.
Lorsque le dirigeant acquiert la nue propriété de l’immeuble, il tire tous les avantages liés à la constitution d’un patrimoine privé avec les capacités bénéficiaires de l’entreprise, sans pour autant être fiscalement pénalisé.
Le nu propriétaire ne percevant aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, aucun impôt ne sera payé par le chef d’entreprise. C’est seulement à l’échéance du démembrement (qui correspond le plus souvent avec le départ à la retraire du chef d’entreprise) qui le chef d’entreprise redeviendra plein propriétaire de l’immeuble. A cette échéance, il percevra des revenus fonciers comme un plein propriétaire qu’il est redevenu.
Une remise en cause des cession temporaires d’usufruit via une imposition à l’impôt sur le revenu.
Cette stratégie très efficace et pertinente pour l’entreprise mais également pour le patrimoine du chef d’entreprise pourrait être remise ne cause par l’administration fiscale via le projet de loi de finance rectificative pour 2012.
Il s’agirait de considérer la cession temporaire d’usufruit, non comme la cession d’un droit immobilier taxable au titre de la plus value immobilière, mais comme la perception d’un revenu foncier anticipé : « Imposition du produit de la cession d’un usufruit temporaire comme le revenu tiré de l’actif sous-jacent »
extrait du projet de loi de finance rectificatiave pour 2012 :
La stratégie la plus fréquente est la suivante : l’usufruit d’un bien productif de revenus est cédé, par exemple pour 10 ans, à une société imposée à l’impôt sur les sociétés contrôlée par le contribuable. Le produit de la cession représente économiquement le revenu procuré sur les dix ans à venir par le bien dont l’usufruit est cédé.
Alors qu’il est strictement équivalent pour le vendeur de percevoir directement ces revenus ou leur équivalent sous forme du prix de cession de l’usufruit, ce dernier sera perçu sous le régime des plus-values avec, en l’état du droit, le bénéfice d’un taux forfaitaire, et, pour les immeubles, celui des abattements pour durée de détention, qui conduisent à une exonération totale au bout de 30 ans des plus-values immobilières.
Par ailleurs, dans la mesure où le contribuable ne perçoit pas de revenus les années suivantes (puisqu’il les a intégralement perçus en une fois), il pourra faire jouer, le cas échéant, le plafonnement de l’impôt sur la fortune dans des conditions plus favorables.
De tels montages ne peuvent être remis en cause aujourd’hui que sur le fondement de l’abus de droit fiscal, lorsque les conditions propres à cette procédure sont réunies, mais l’administration ne dispose d’aucun moyen d’action pour les opérations ne vérifiant pas l’ensemble des conditions de l’abus de droit.
La mesure proposée consiste à permettre l’imposition du revenu cédé sous forme d’usufruit de la même manière que le revenu sous-jacent (et non plus comme une plus value), c’est-à-dire selon les modalités propres à chaque catégorie de revenus :
- Revenus fonciers pour les immeubles,
- Revenus distribués pour les droits sociaux et valeurs mobilières.
Exemple :
Monsieur X a hérité d’un immeuble de rapport, propriété de sa famille depuis plusieurs générations.
Au lieu de percevoir directement les loyers correspondants, qui seraient imposés comme des revenus fonciers, il cède dix ans d’usufruit de cet immeuble (soit le droit de percevoir pendant dix ans les loyers qu’il procure) à une société qu’il contrôle et qui s’endette pour en financer l’acquisition.
Le produit de cette cession est imposé comme une plus-value immobilière. L’immeuble étant propriété de Monsieur X depuis plus de trente ans, cette plus-value est exonérée compte tenu des abattements pour durée de détention.
Les loyers perçus par la société sont imposés chez celle-ci mais pour leur montant net des charges financières ayant permis leur acquisition qui, en pratique, les annulent souvent en quasi-totalité.
Avec la mesure, le produit de la cession sera considéré fiscalement comme un revenu foncier, supprimant l’intérêt fiscal du montage.
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Bonjour Guillaume,
Merci tout d’abord pour la pertinence de vos articles. Celui-ci sur la cession temporaire d’usufruit est particulièrement intéressant ! À ce sujet, par rapport à la LFR 2012, y a-t-il un intérêt à mettre en place ce montage d’ici la fin de l’année pour bénéficier de l’ « ancien régime » ?
2ème question : est-ce que cela serait valable aussi pour les montages avec parts de scpi, l’usufruit temporaire étant plus rémunérateur pour la société à l’IS que les compte-titres ?
Merci pour vos réponses
Bonjour,
Non, une mise en place avant la fin de l’année ne devrait servir à rien car le texte est immédiatement applicable (de surcroît, les délais sont maintenant trop courts).
Ensuite, cela ne concerne pas les SCPI (du moins pas directement) car il s’agit du vendeur de l’usufruit qui serait pénalisé or dans une stratégie de démembrement via SCPI, vous êtes l’acquéreur.
Merci pour ce commentaire.
Bien cordialement.
Monsieur FONTENEAU,
D’après votre analyse, seule la cession de l’usufruit temporaire sera remise en cause?
Ainsi, le premier montage que vous évoquiez avec l’usufruit cédé à l’entreprise d’exploitation, pour une durée maxi de 30 ans, et la NP au chef d’entreprise (en somme la PP grevé de l’U temporaire), ne sera donc pas remis en cause par la LF2012, et donc il sera possible de continuer de la pratiquer?
Merci d’avance
Si justement, car il s’agit bien de la vente de l’usufruit à la société d’exploitation qui deviendra usufruitiere de l’immeuble et non locataire.
Quid d’un achat démembré de part d’usufruit ? 2 personnes se présentent pour acheter des parts de SCPI, l’une acquérant l’usufruit, l’autre la NP. Cette rectification ne modifie pas ce cas de figure il me semble non ? Le cas de figure modifié est uniquement celui de la personne qui achète l’usufruit à quelqu’un détenant déjà des part en PP ?
beaucoup de personne qui « chassent » l’usufruit de SCPI vont avoir plus de mal à faire le plein, devant alors se concentrer sur les nouvelles souscriptions. Peut-on y voir une future pression à la hausse sur le prix de l’usufruit?
Le dispositif prévu par l’Administration ne devrait pas remettre en cause les opérations fondées sur un démembrement mis en place dès l’acquisition du bien, l’investisseur n’acquérant que la NP.
ils nous font c….. il ferait mieux de supprimmer le girardin!
une cession d usufruit temporaire faite le 310112 serait remise en cause?
Bonjour Guillaume
Toujours bravo pour votre blog.
J’ai la même question que Yannou77 : quid d’un achat démembré avec usufruit temporaire sur 10 ans, l’un achetant l’usufruit et l’autre la nu-propriété ?
Est ce que la nouvelle loi change la donne pour ce cas de figure ou pas ?
Cordialement
Je ne comprend pas comment au sens de la loi fiscale on peut taxer un revenu chez deux personnes en même temps
Chez le cédant lors de la cession puisque c’est le revenu potentiel servant à déterminer la valorisation de l’usufruit qui serait taxé à l’IR et non la plus value générée par la vente et l’apport
Chez le cessionnaire lors de la perception de ces revenus
Cela reviendrai à taxer deux fois le même revenu généré par l’immeuble
Quid juris?
Merci encore pour la pertinence et votre réactivité
je rajoute
IL N’Y A PAS QU’UN INTERET FISCAL A REALISER CETTE OPERATION
L’intérêt est aussi économique pour l’entreprise et la lus value reste exonérée pour la cession en pleine propriété.
Or l’administration semble fonder son raisonnement sur cet aspect « Avec la mesure, le produit de la cession sera considéré fiscalement comme un revenu, supprimant l’intérêt fiscal du montage »
Ah ces salauds de riches!!!
Quel est le coût actuel d’une vente d’usufruit ?
c’est – en dehors des frais de conseil – le même coût qu’une
vente simple soit 7 à 8 % du prix de vente
@ yannou 77
Bien lire le projet : » l’usufruit d’un bien productif de revenus est cédé, par exemple pour 10 ans, à une société imposée à l’impôt sur les sociétés contrôlée par le contribuable »
=>est visé ici le montage « en boucle onaniste », et pas la vente d’US à un tiers, qui pour l’instant reste valable.
Mais d’autres bien mauvaises surprises nous attendent : l’équipe au pouvoir a raison et se tire une balle dans le pied, quand le bâtiment va tout va,
donc, tout va aller de mal en pis lorsque le roy s’y ingénie
Hélas…
mes excuses, je me suis trompé, TOUS les usufruits sont concernés semble-t-il… (ce qui n’apparaît pas en première lecture)
lire http://www.fiscalonline.com/L-interet-fiscal-de-l-usufruit,4684.html
Je crains qu’il ne faille faire ses valises…..
Effectivement tous les usufruits sont concernés…
Cependant quid de la situation ou le cédant est domicilié (fiscalement) hors de france… assistera ton à une exonération en france dans la mesure où ses revenus n’y sont pas taxés
Il semblerait que les apports d’usufruit ne soient pas taxés non plus mais cela reste un supposition
Quelqu’un a t’il la réponse?
Au fait où puis je trouver une méthode d’apprentissage rapide de l’anglais ou de l’espagnol cela devrait m’être utile pour les prochaines années!!!
@SR
les séjours dans les pays à la langue concernée sont le meilleur moyen, après vous être entraîné via les tutoriaux disponibles sur internet.
C’est un des meilleurs investissements que l’on puisse faire, libre de toute taxe !
Pour l’usufruit, attendez la publication, on en saura plus mais ne vous faites pas d’illusion…
L’article 12du PLFR 2012, vise bien toutes les cessions, y compris les cessions d’usufruit à des tiers.
Concernant « l’apport », je crois qu’il faut distinguer l’apport à titre pur et simple de l’apport à titre onéreux.
L’article 12 de la LFFR 2012 ne vise en effet que les cessions « à titre onéreux ».
L’apport à titre « pur et simple » n’est, par définition, pas à « titre onéreux », donc, pas concerné par le texte.
Si cela se confirme, il faut alors aussi envisager « l’apport mixte » (l’apporteur est alors rémunéré par des titres de société et par une contrepartie immédiate).
Merci Mr Saubiens pour cette précision
Cordialement
Bonjour,
La question de l’usufruit temporaire est importante et c’est surtout l’origine du démembrement qui doit être recherchée.
L’objectif est du texte est de considérer que le vendeur de l’usufruit ne profite pas d’une plus value (liée à la vente d’un droit immobilier) mais d’un revenu foncier anticipé.
Dès lors, la vente de l’usufruit pourrait intégrer la catégorie des revenus fonciers lors de la vente.
Ainsi pour les SCPI, lorsque le démembrement est créé dès l’origine, il n’y a pas de vente d’usufruit (ou cession à titre onéreux), donc le texte pourrait ne pas s’appliquer.
Par contre, les démembrements réalisés sur des parts de SCPI existantes ne devraient plus exister.
A suivre…
Si la vente de l’usufruit intègre la catégorie des revenus fonciers cela veut dire que le même revenu sera taxé deux fois chez deux personnes différentes (comme je l’ai dit plus haut)
Cela me parait contredire le principe d’une fiscalité unique sur un même revenu.
Le conseil constitutionnel tranchera…
Si j’ai bien compris, avec leur réforme, il faudra payer d’un coté une taxation chez le notaire pour la transaction d’un élément d’actif, et de l’autre une fiscalité sur les revenus fonciers.
Et pourtant, le chose taxée est exactement la même.
C’est beau ça, de changer la nature des choses quand ça nous arrange, mais fraudrait ptet qu’ils arrêtent d’être cons de temps en temps…
Non pas chez le notaire puisque c’est à l’impôt sur le revenu
En fait vous déclarerez deux fois les revenus
En une seule fois chez le cédant pour la valeur de l’usufruit cédé
Tous les ans par fraction en fonction de la durée de l’usufruit pour le revenu généré par l’immeuble
Exemple (schématique)vente d’un usufruit de 100000 Euros sur dix ans
Du chef du cédant (la première année) 100000 Euros
Du chef du cessionnaire 10000 Euros (soit 1/10 du loyer sur la période)
Soit 110000 Euros de revenu foncier déclarés en n+1 s’agissant des revenus générés par un immeuble.
soit pour la première année 1000 Euros de revenus taxés deux fois chez la même personne.
Il me semble qu’il y a une faille…
Je comprends bien votre exemple, mais nous parlons de deux choses différentes.
Ce que je veux dire, c’est que le vendeur de l’usufruit sera taxé comme des revenus fonciers tandis que l’acheteur devra s’acquitter d’une taxation chez le notaire, sur la base d’un actif.
Je ne comprends simplement pas comment un même chose peut changer de nature en changeant de main. Soit c’est un revenu, soit c’est un actif qui procure des revenus, mais c’est pas les deux à la fois.
Toute la question est de savoir si le paiement de l’impôt se fera immédiatement lors de l’acte de cession d’usufruit (à l’instar des PV chez le notaire) ou après la déclaration IR, auquel cas une optimisation même modérée reste possible avec du déficit foncier.
En l’état, on s’oriente hélas vers la première solution…
Le notaire ne peut percevoir un IRPP il peut seulement percevoir des taxes et droits(je suis un ancien notaire)
C’était le cas sous l’ancien régime des plus value immobilières ( avant 2004)taxées à l’impôt sur le revenu (attention cela devrait revenir)
Pour rpondre à SVEN le notaire ne percevait rien le jour de l’acte (il établissait seulement le calcul de la plus value et non de l’impôt)tout était reporté dans la déclaration de revenu par le contribuable
Pour répondre à FRANCK effectivement cela ne peut être les deux à la fois
et si la société exploitante acquiert l’usufruit d’une SCI détenant l’immobilier d’entreprise, la taxation s’applique t’elle toujours?
Merci pour votre chronique…J’ai 72 ans. Ma SCI à 29 ans à l’is. La NP est à mes enfants depuis 12ans. Je voudrai vendre l’UF permanent à la SAS familiale actuellement locataire. Échapperais je à l’ISF sans remise en cause par le fisc?
Bonsoir,
merci pour votre site c’est une mine d’or.. et expliqué avec simplicité… bravo
puis je demander votre avis
je souhaite investir dans un hôtel et l’exploiter. le but est double : exploiter l’hôtel pour en vivre pendant une vingtaine d’années et ensuite le louer à des futurs exploitants . actuellement le démembrement est il toujours intéressant ?
investissement est de 1100000 € (mur et fonds)
cordialement
Mickael
Le démembrement (des murs) est très intéressant car il permet un effet de levier important cependant in ne sera possible qu’à deux conditions:
Mickael
Le démembrement (des murs) est très intéressant car il permet un effet de levier important pour financer des travaux par exemple, cependant il ne sera possible qu’à deux conditions:
– que le vendeur des murs soit une société IS sinon la fiscalité pour le vendeur est très dissuasive
– que vous financiez avec vos propres deniers la nue propriété car le nu ptaire ne touche aucun revenu pendant la duree du demembrement donc pas de financement bancaire possible pour acheter la nue propriété qui représente tout de même 20 % environ de la pleine propriété
oui le démembrement reste une solution intéressante à l’acquisition des murs.
Bonjour,
Merci pour ces informations…
Qu’en est il du regard des banquiers ? comment interprètent ils cette stratégie ?
Si je fais une simulation achat des mur pour 400 K€ loyer annuel 36 k€ les taux à 1% et durée du démembrement 17 ans…cela donne une valeur de l’usufruit économique de 306 277 € et une valeur de la nue propriété éconimique de 93 723 €
l entreprise :
devra débourser 306 277€ par un emprunt dont les intérêts seront déduits dans les charges financières du Compte de résultat et un amortissement de 18016 € (306 277/17ans) déductible aussi du CR.
Personnellement je devrai débourser au comptant 93 723 €. Je ne recevrai pas de revenu car pas de loyer ? .. et pas de bail ?
est ce que mon raisonnement est bon ?.
Pas de revenu
pas de loyer
pas de bail
Seul le comptable peut attester de l’opportunité et de la réalité économique de l’opération
oui
après pour l’évaluation d’un usufruit économique il faut passer par un pro je pense pour prendre les bonnes hypothèses à prendre en compte dans ton calcul.
il ne faut pas perdre à l’esprit qu’il faudra un jour signé un bail meme blanc… sinon il sera impossible de vendre le fonds de commerce…
Pour éviter ce problème lors d’une acquisition, ne peut-on pas :
1 – Acheter la pleine propriété via la société d’exploitation
2 – Puis la société d’exploitation revend la nue propriété au dirigeant en conservant l’usufruit temporaire.
Ainsi la loi indiqué ne s’applique pas.
Qu’en pensez-vous ?
Bonjour,
Est-ce que le fait de baser l’achat d’un immeuble sur ce démembrement temporaire (au moment de l’acte de vente) permet d’éviter ce problème ?
merci