Le régime fiscal des revenus fonciers est le mode d’imposition classique des revenus perçus dans le cadre d’une location nue d’un logement. Souvent analysé comme moins favorable que le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux applicables aux revenus des logements meublés, l’imposition des revenus fonciers reste un régime fiscal très avantageux en ce qui concerne la déductibilité des travaux et charges engagés dans le logement.

Contrairement au régime fiscal de la location meublée pour lequel les travaux sont amortis sur la durée d’utilisation prévisible des divers composants de l’immeuble (cf. « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?« ), ces mêmes travaux réalisés dans le cadre d’un logement en location nue sont déductibles en une seule fois, l’année de réalisation des travaux.

Lorsque le montant des travaux est supérieur aux revenus immobiliers, la déductibilité des travaux entraîne un déficit foncier dont le montant est imputable sur les autres revenus du contribuable dans la limite de 10 700€, puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (cf. « Le déficit foncier, une stratégie simple et efficace pour se constituer un patrimoine immobilier locatif !« )

Ainsi, comme nous vous l’expliquons abondamment dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , le régime fiscal des déficits fonciers, c’est-à-dire l’investissement dans l’ancien avec travaux est très certainement le régime fiscal le plus efficace et notamment bien plus efficace que l’impôt sur les sociétés ou assimilé (mais il faut faire des travaux)

Par exemple, au lieu d’amortir les travaux d’électricité sur les 15 à 20 prochaines années à raison de 1/15ième ou 1/20ième par année dans le cadre d’une location meublée, les travaux seront déductibles intégralement l’année de leur réalisation lorsqu’ils concernent une location nue.

Malheureusement, derrière la théorie, la pratique est plus complexe, car il n’est pas toujours simple de savoir si les travaux sont déductibles ou non.

La déductibilité des travaux est prévue à l’article 31 du code général des impôts sous cette définition : « Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement« 

Ainsi, les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement, mais également les travaux d’amélioration non dissociables de ces travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Seuls sont déductibles les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, et uniquement s’ils sont dissociables des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement, sont déductibles des revenus fonciers.

La documentation fiscale apporte une définition plus étendue de ces travaux déductibles. Extrait:

Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination.

Lorsque les dépenses de réparation et d’entretien s’accompagnent de l’adjonction d’éléments ou d’équipements nouveaux, l’ensemble de cette opération présente le caractère de dépenses d’amélioration. Toutefois, la seule circonstance que la dépense a consisté dans le remplacement d’un élément ou d’un équipement obsolète par un équipement plus moderne ne suffit pas à lui ôter son caractère de dépense de réparation ou d’entretien

BOI-RFPI-BASE-20-30-10

Bref, il n’est pas toujours simple de faire la différence entre travaux déductibles et travaux non déductibles.

Les travaux portant sur le gros œuvre ne sont pas toujours déductibles.

Un récent arrêt de la cour d’appel administrative de Lyon (Arrêt de la CAA de LYON du 7 septembre 2020, n°19LY00896) vient de confirmer que les travaux portant sur le gros œuvre ne sont pas déductibles.

Plus que les mots utilisés (remplacement, reconstruction, réfection, réparation, entretien), l’analyse des faits est importante pour comprendre pourquoi il s’agit de travaux non déductibles.

Extrait de la décision :

Il résulte de l’instruction que les travaux en cause ont consisté dans le remplacement de l’intégralité de la toiture existante, édifiée sous la forme d’un shed, alternant tuiles et vitrages, par une nouvelle toiture métallique supportée par des pylônes métalliques édifiés sur un support maçonné et qu’ils ont nécessité la démolition de la partie haute des murs existants et d’un pan de toiture annexe, la réalisation d’un chaînage maçonné en vue de soutenir les nouveaux pylônes et la charpente et de coffrages des fondations.

De tels travaux, qui ont affecté le gros œuvre et qui ont abouti à la reconstruction d’une partie importante du bâtiment, dont le volume a été augmenté, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction et d’agrandissement non déductibles au sens des dispositions précitées du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts.

Les dépenses correspondant aux autres travaux, qui ont consisté dans des opérations de terrassement et de bétonnage, d’enlèvement de la charpente existante, d’arasement de chais, de réfection des murs, de fermeture d’une porte d’accès, de création de caniveaux et de remplacement de linteaux de fenêtres et qui, pris isolément, pourraient être regardés comme des travaux d’amélioration ou de réparation étaient, en l’espèce, indissociables des dépenses de reconstruction entreprises dans l’immeuble et sont par conséquent elles-mêmes non déductibles au sens des mêmes dispositions.

Arrêt de la CAA de LYON du 7 septembre 2020, n°19LY00896

En revanche, si ces mêmes travaux avaient été réalisés sans démolition/reconstruction à neuf et sans modification du volume ou de la surface habitable, ils auraient probablement été déductibles.

En ce sens, l’administration fiscale reconnaît la déductibilité des travaux remise en état du gros-œuvre (toiture, façades,etc.), des canalisations ou de l’installation électrique (CE, arrêt du 8 juillet 1992, n° 93366) ou encore des travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures (CE, arrêt du 25 février 1976, n° 97398).

A suivre.

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