L’usufruit et la nue-propriété sont des notions très importantes lors de la gestion d’un patrimoine et rares sont ceux qui ne sont pas confrontés, au moins une fois dans leur vie, à une situation de démembrement de propriété.
Qu’il s’agisse d’un démembrement subit du fait du décès d’un parent, ou d’un démembrement provoqué par une donation ou une acquisition en démembrement de propriété, l’usufruit, le quasi-usufruit et la nue-propriété sont des outils dont la connaissance et la maîtrise sont indispensables.
 

Définition des notions d’usufruit, et de Quasi-usufruit.

L’usufruit, le droit de jouir de la chose

La définition de l’usufruit est donnée par le code civil dans son article 878, il s’agit du droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.
C’est un droit réel qui permet de profiter de la chose démembrée (bien immobilier, portefeuille d’action, somme d’argent …) mais sans pouvoir en disposer.
Si l’usufruitier peut percevoir les loyers d’un immeuble, habiter ce logement ou encore percevoir les dividendes d’un portefeuille d’action, l’usufruitier ne peut pas vendre la chose, encore modifier la nature de la chose (par exemple, transformer un bail à usage d’habitation en bail commercial, …).
Pour disposer de la chose, l’usufruitier devra obtenir l’accord du nu-propriétaire.
L’usufruit est donc un droit partiel de propriété. C’est l’adjonction de la nue-propriété à l’usufruit qui permet d’obtenir un droit en pleine propriété.
 

Le quasi-usufruit, un usufruit sur des choses consomptibles par le premier usage

Lorsque l’usufruit porte sur une chose dont on ne peut faire usage sans la consommer, l’usufruitier a le droit de s’en servir mais à condition de rendre, à la fin de l’usufruit (c’est à dire au décès de l’usufruitier, ou à l’échéance de la période de démembrement temporaire), soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution.
Cet usufruit spécifique prend le nom de quasi-usufruit. Il porte le plus souvent sur une somme d’argent, une créance…
Lorsque l’on évoque l’usufruit d’une somme d’argent, il s’agit donc, pour l’usufruit, de jouir de la somme d’argent.
Mais comment jouir d’une somme d’argent sans la consommer ? Le quasi-usufruit autorise donc l’usufruitier à consommer la somme d’argent comme un plein propriétaire. Dans un premier temps, l’usufruitier pourra consommer la somme d’argent comme un propriétaire.
Le droit du nu propriétaire sur cette somme d’argent se matérialisera à la fin de l’usufruit (décès de l’usufruitier, ou fin de l’usufruit temporaire). L‘usufruitier devra alors rendre la valeur de la chose démembrée au nu propriétaire. Il s’agit d’une créance de restitution.
De manière pragmatique, le nu propriétaire sera rétabli dans sa propriété par prélèvement de la créance de restitution sur la succession de l’usufruitier avant toute dévolution successorale.
 
Pour approfondir cette notion de quasi usufruit, je vous encourage à lire cet article : Prix de vente démembré (usufruit / nue-propriété) : Comment réussir le placement des fonds ?
 

Calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété

Le calcul fiscal de l’usufruit

L’article 669 du Code général des impôts précise que :
Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :

AGE
de l’usufruitier
VALEUR
de l’usufruit
VALEUR
de la nue-propriété
Moins de :  
21 ans révolus90 %10 %
31 ans révolus80 %20 %
41 ans révolus70 %30 %
51 ans révolus60 %40 %
61 ans révolus50 %50 %
71 ans révolus40 %60 %
81 ans révolus30 %70 %
91 ans révolus20 %80 %
Plus de 91 ans révolus10 %90 %

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
Ainsi, lorsque le démembrement est fixé pour1 an ou pour 9 ans, sa valeur fiscale est de 23% de la valeur de la pleine propriété, lorsqu’il est fixé pour 11 ans ou 19 ans, la valeur fiscale est de 46% de la valeur de la pleine propriété.
 

Le calcul de la valeur économique de l’usufruit

L’utilisation des barèmes présentés ci-dessus est obligatoire « Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière », dans tous les autres cas, il est possible de déterminer une autre valeur pour l’usufruit et la nue-propriété.
Cette autre valeur sera donc librement déterminée et sera le fruit de la confrontation entre une demande d’usufruit et une demande de nue-propriété, le prix économique est donc le prix qui égalise la demande d’usufruit et la demande de nue-propriété. Mais au-delà de cette valeur de marché, il est possible de déterminer une valeur pivot, une valeur repère, déterminée mathématiquement selon des critères précis.
L’usufruit est un droit de jouissance sur une durée déterminée (usufruit temporaire ou usufruit pendant l’espérance de vie de l’usufruitier). Il permet donc de jouir de la chose, d’en toucher les revenus pendant une période déterminée.
 
La valeur de l’usufruit, est donc la somme actualisée des flux futurs (revenus et plus-value).
 
Derrière cette apparente simplicité, les calculs sont complexes. Nous vous proposons donc d’utiliser notre simulateur d’usufruit économique, qui vous permettra de déterminer rapidement la valeur économique de l’usufruit et de la nue-propriété.
 

A vos simulations …

Pour aller plus loin :
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