Immobilier locatif : Éclatement de la bulle et retour aux fondamentaux

Souvenez-vous, il y a un an, nous vous faisions part de nos inquiétudes quant à l’évolution du marché immobilier. À l’époque, c’était l’euphorie. Tout le monde voulait investir dans l’immobilier locatif, s’endetter pour des niveaux très élevés pour se constituer un patrimoine immobilier locatif source de liberté.

Nous étions à l’époque au cœur d’une véritable bulle ! Nombre d’investisseurs avaient perdu le sens de la mesure devant l’illusion de se constituer un patrimoine facilement et sans effort grâce aux rendements élevés de l’immobilier locatif. Tout le monde voulait faire du cash-flow avec l’immobilier locatif.

L’année dernière, à pareille époque, je multipliais (et le mouvement en était inquiétant), les rendez-vous de conseil patrimonial au terme desquels des candidats investisseurs dans l’immobilier locatif me faisaient part de leur objectif d’arrêter de travailler en 2 ou 3 ans grâce au cash-flow positif générés par leurs investissements locatifs.

Voici ce que nous décrivions dans cet article prémonitoire « 2019, année de la bulle d’investissement en immobilier locatif… 2020, année du retour à la réalité » publié à la fin de l’année 2019:

2019, aura été une année euphorique pour l’investissement immobilier locatif ! Une année comparable aux années excessives qu’étaient les années 2004/2006, années pendant lesquelles nous avions collectivement la certitude que les prix de l’immobilier ne pouvaient qu’augmenter et surtout que la fortune était assurée à n’importe qui investissait dans l’immobilier.

En 2019, c’est l’année de la récidive ; L’euphorie collective sur l’investissement immobilier a encore frappé. À nouveau, nous sommes collectivement persuadés que l’investissement immobilier locatif est source d’un fortune assurée.

Résultat, les encours de crédit immobilier locatif explosent et tous cherchent à investir ! Investir dans l’immobilier locatif ! Profiter des taux excessivement bas pour s’enrichir facilement est devenu une obsession collective. Résultat ;  les prix montent, mais surtout, nombre d’investisseurs oublient les fondamentaux de l’investissement, perdent la raison pour profiter de cette occasion qu’ils estiment rare et exceptionnelle d’enrichissement sans effort.

L’euphorie du cash-flow de l’immobilier locatif reposait en réalité sur des opportunités de court-terme qui se sont toutes refermées en même temps au cours de l’année 2020, et la crise du coronavirus n’est qu’un épiphénomène à l’impact faible sur le cours des choses.

En 2020 :

• Les banques ont refermé l’accès au crédit immobilier en introduisant de nouveaux critères d’endettement désormais indépassables ou presque. Dorénavant, impossible de s’endetter au-delà de 33% d’endettement, de compter sur son « reste à vivre » ou sur le cash-flow pour s’endetter ou même d’emprunter sans apport personnel ; C’est terminé ! Dorénavant, seuls ceux qui auront des revenus élevés pourront investir massivement dans l’immobilier locatif… les autres devront attendre d’avoir remboursé le crédit de leur résidence principale ou se limiter à un ou deux appartements selon leurs revenus salariaux.
• Le législateur à entériné la suppression du critère d’inscription au RCS pour qualifier les loueurs en meublés de professionnels ou de non professionnels. Nous la savions depuis 2018, mais c’est dans le cadre de la loi de finances pour 2020 que le législateur à modifié l’article 155 du CGI. Dorénavant, seront qualifiés de LMP, les loueurs en meublés dont les recettes dépasseront 23 000€ et dont les recettes seront supérieures aux autres revenus d’activité (salaire, retraite, revenus de gérant, …) ;
• Dans un second temps, car la modification législative n’interviendra qu’en 2021, en application de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021, les loueurs en meublés professionnels devront s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants et payer des cotisations URSSAF sur leur bénéfice d’exploitation, mais aussi et surtout sur les plus-values générées lors de la vente des biens immobiliers, mais aussi lors de la donation ou la succession portant sur les biens immobiliers exploités sous le statuts de location meublée professionnelle (LMP) – Location meublée : Les LMP devront payer des cotisations sociales à l’URSSAF ! – ;
• La location saisonnière dans les grandes agglomérations sera dorénavant très fortement encadrée et les municipalités sont autorisées à retreindre de manière drastique l’activité de location meublée saisonnière sur leur territoire. En effet, à la fin du mois de septembre 2020, la Cour de justice de l’union européenne a donné raison à la ville de Paris sur sa politique de restriction de l’activité de location saisonnière. Bref, l’activité de location saisonnière dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants c’est terminé comme nous vous l’expliquions dans cet article « Airbnb à Paris et dans les villes de plus de 200 000 habitants, c’est fini ! La CJUE confirme l’obligation de changement d’usage » ;
• Sans oublier la violence de la crise du coronavirus qui doit être perçue comme un accélérateur des tendances déjà engagées. Nul doute maintenant que l’impact sur l’immobilier de bureaux devrait être violent tant la crise du coronavirus pourrait modifier les usages et donc les besoins d’immobilier de bureaux. L’accélération du télétravail, mais aussi le besoin de liberté et d’air après une si longue période de stress pourrait remettre en cause les dogmes d’une métropolisation à tout prix de la société ; Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » – dont l’édition 2021 est en cours de préparation pour une sortie début décembre mais d’ores et déjà en précommande à tarif préférentiel – , internet à très haut débit permet une dissociation du lieu de travail et du lieu de résidence. Historiquement, les villes se sont toujours construites autour des moyens de communication (voie romaine, fleuve, port, …) ; Internet à très haut débit, c’est la dématérialisation des échanges et donc la fin de la nécessité de vivre à proximité des moyens de communication physique. Le télétravail n’est que la mise en œuvre de cette nouvelle société décentralisée que nous sommes en train de construire. La métropole n’est donc plus une nécessité et chacun peut enfin vivre là où il est heureux ; C’est une forme de décentralisation puissante et un retour à une nouvelle vie sociale loin des centres urbains anonymes et individualistes.

A suivre…