Immobilier locatif : Comment gagner plus en réduisant le loyer payé par votre locataire ?

Les loyers sont à la fois trop et pas assez élevés.

Trop élevés pour des locataires qui n’ont pas les revenus suffisants pour payer les loyers exorbitants parfois exigés dans un contexte de manque de logement disponibles à la location ;

Trop faibles pour des propriétaires qui doivent investir massivement dans l’entretien et l’amélioration de leur logement face aux évolutions normatives d’habitabilité, de confort et de consommation énergétique.

Il existe pourtant une solution parfaite qui devrait permettre d’améliorer la situation pour tout le monde. En effet, grâce au dispositif fiscal Loc’avantages :

• Le locataire bénéficie d’une baisse de loyer pouvant atteindre 15% environ par rapport au loyer de marché ; Un locataire qui est heureux et satisfait de payer moins cher ; Un locataire qui pourrait alors rester plus longtemps dans les lieux et qui pourrait avoir moins de difficultés pour payer son loyer chaque mois.
• Le propriétaire bénéficie lui d’un double avantage fiscal qui permet de compenser plus que la baisse de loyer consentie :
  • Une réduction d’impôt à hauteur de 15% du loyer ;
  • Un loyer plus faible = moins de revenu foncier imposable = moins d’impôt sur le revenu foncier.

Au final, réduire le loyer pour le locataire permet au propriétaire bailleur de gagner plus d’argent.

Flux de trésorerie pour le propriétaire :

• – (loyer *15%) = Le locataire baisse son loyer de 15%. Il perd donc 15% de loyer ;
• + (loyer *15%) = Le propriétaire récupère +- en réduction d’impôt la baisse de loyer qu’il consent au locataire
• + (loyer *15%) * (TMI +prélèvements sociaux) = Le propriétaire réduit son revenu imposable en réduisant le loyer demandé au locataire. Il paiera donc moins d’impôt sur le revenu foncier. CQFD. Avec une TMI à 30% + 17.20% de prélèvements sociaux, il économisera donc 47.20% * 15% * loyer = 7.08% du loyer.

==> Gain pour le propriétaire imposé à 30% +17.20% = 7.08% du loyer de revenu net en plus ! C’est toujours ça de pris !

Le locataire est heureux de payer moins cher ; Le propriétaire bailleur est heureux de payer moins d’impôt et d’avoir un cash flow supérieur.

Tout le monde est content.

Pour vous permettre de vous rendre compte du potentiel de ce dispositif fiscal, il existe un simulateur officiel réalisé par l’ANAH.

Il suffit de renseigner la surface du logement pour calculer l’avantage fiscal :

Bien évidemment, ce dispositif fiscal est soumis à des conditions de ressources du locataire. Mais des conditions de ressources tout à fait acceptables :

Le montant des ressources à prendre en compte est le revenu fiscal de référence à l’année N-2. Pour un bail signé en 2022, les revenus concernés sont ceux de 2020. Il doit être vérifié au moment de la signature du bail et à tout changement de locataire pendant la durée de vos engagements.

Bref, un dispositif fiscal qu’il faut creuser impérativement.

Vous pourrez le mettre en œuvre à l’occasion d’un changement de locataire, mais également avec le locataire en place. Il suffira alors de lui faire signer un nouveau bail. Cette pratique est officiellement proposée par l’ANAH.

Voici quelques articles qui vous permettront de mieux comprendre loc’avantages :

• Simulateur investissement immobilier locatif Loc’avantages
• Simulation d’immobilier locatif avec Loc’Avantages et déficit foncier. Quelle rentabilité espérer ?
• Loc’Avantages : Analyse du nouveau dispositif fiscal pour immobilier locatif dans l’ancien
• Comment bien investir dans l’immobilier en 2024 ? Quelle stratégie ? Quel dispositif fiscal optimal ?

À suivre !