Lorsque l’on envisage de réaliser un investissement immobilier locatif, la question de l’optimisation du financement revient toujours : Faut il souscrire un crédit immobilier In Fine ou un crédit immobilier amortissable pour financer mon acquisition ?
Cette question, nous la rencontrons très régulièrement. Nous allons donc essayé de vous orienter pour déterminer la pertinence de chacun des modes de financement.
Mais avant tout, et au delà des critères de choix d’un crédit immobilier, il est important de revenir sur une définition de ces deux crédits (Amortissable ou In fine).
Le crédit Amortissable. C’est le mode de financement qui est rencontré le plus souvent. Il s’agit d’emprunter un capital qui sera remboursé par mensualité constante sur toute la durée du crédit immobilier. Chaque mensualité de crédit sera composé d’une partie intérêt et d’une partie remboursement du capital emprunté.
Pour l’exemple, pour un crédit immobilier amortissable de 100000€ sur 15 ans, au taux de 3,49% assurances comprises, l’investisseur paiera une mensualité constante de 720,93€ pendant les 15 années du crédit.
Au terme des 15 ans, il aura donc rembourser 129767€ dont 100 000€ de capital et 29767€ d’intérêts.
Le crédit In fine. le crédit In fine est un mode d’endettement qui permet à l’investisseur de ne rembourser le capital emprunté qu’au terme du crédit. Pendant toute la durée du crédit, il ne remboursera que les intérêts relatifs capital emprunté.
Les mensualités sont faibles et constantes mais l’investisseur devra rembourser l’intégralité du capital emprunté en une seule fois, au terme du crédit.
Afin de rembourser le crédit in fine, l’investisseur doit épargner tous les mois dans un placement financier de type assurance vie ou contrat de capitalisation.
Pour l’exemple, pour un crédit immobilier in fine de 100000€ sur 15 ans, au taux de 3,49% assurances comprises, l’investisseur paiera une mensualité constante de 290,83€ pendant les 15 années du crédit.
Par contre, il devra rembourser 100 000€ au terme des 15 ans. Pour ce faire, l’investisseur devra préparer le remboursement de ce capital et il devra épargner à hauteur de 439,80€ par mois pendant 15 ans sur un contrat d’assurance vie (hypothèse de rendement de 3,5%).
Ainsi, la mensualité globale de remboursement du crédit in fine sera de 290,83€ + 439,80€ = 730,63€ soit un total de 131 514€, dont 52342€ d’intérêts et 79164€ de capital sur la période des 15 ans
Pour aller plus loin …
Nous vous proposons d’essayer notre simulateur exclusif pour déterminer quel mode de financement vous devez choisir entre le crédit IN FINE et le crédit AMORTISSABLE : Simulateur IN FINE – AMORTISSABLE
La différence entre le crédit amortissable et le crédit in fine. Avec ces deux exemples chiffrés on comprend mieux la différence entre le crédit In fine et le Crédit immobilier amortissable.
| Comparaison entre un crédit In fine et un Crédit Amortissable | ||
| IN FINE | AMORTISSABLE | |
| Montant de l’emprunt | 100 000 € | 100 000 € |
| Taux HA | 3,30% | 3,30% |
| Taux assurance | 0,19% | 0,19% |
| Durée de l’emprunt | 180 | 180 |
| Mensualité | 290,83 € | 720,93 € |
| Reconstitution du capital pour le crédit in fine | 439,80 € | 0,00 € |
| Mensualité globale | 730,63 € | 720,93 € |
Globalement, le crédit in fine présente une mensualité de remboursement plus importante que le crédit amortissable et c’est toujours le cas : Le crédit In fine présente un coût apparent plus élevé que le crédit amortissable.
Pour autant, il ne faut surtout pas s’arrêter là. En effet, la décomposition du coût global de mon crédit est différente entre les deux modes de financement.
| Mensualité globale | 730,63 € | 720,93 € |
| Coût global du crédit | 131 513,69 € | 129 768,25 € |
| Dont intérêt | 52 350,00 € | 29 768,25 € |
| Dont capital | 79 163,69 € | 100 000,00 € |
Pour un coût assez proche, le crédit in fine procure davantage d’intérêt par rapport au crédit amortissable.
Or, vous n’êtes pas sans savoir que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour la détermination de l’impôt sur le revenu.
C’est l’article 31 du code général des impôts qui dispose que les charges de l’emprunt sont déductibles du revenu foncier dans la mesure ou l’objet de l’emprunt se rattache à la conservation ou l’acquisition d’un immeuble productif de revenu foncier.
Les intérêts d’emprunt étant plus conséquents dans le cas d’un crédit in fine, c’est l’économie fiscale liée à la déduction de ces intérêts d’emprunt qui procure un avantage incontestable pour l’investisseur. Selon le niveau d’imposition de l’investisseur, le surcoût du crédit in fine est absorbé par une plus faible imposition des revenus fonciers.
L’effet de levier fiscal du crédit In fine. Dans notre exemple, le crédit In fine présente un coût global supérieur au crédit amortissable d’environ 1745€. Par contre, le montant des intérêts déductibles est supérieur de 22583€ au profit du crédit In fine.
Dans la décomposition du coût global du crédit, les intérêts d’emprunt permettront de réduire l’imposition sur les revenus fonciers. Pour que le crédit IN FINE soit préférable au crédit Amortissable, il faut que l’économie d’impôt générée par ce surplus d’intérêt déductible soit supérieure au surcoût du crédit In fine.
Ainsi, on peut dégager un taux d’imposition neutralisant le montage financier: L’économie fiscale du crédit In fine devra être supérieur au coût relatif que représente le crédit In fine. Dans notre situation, ce taux d’imposition est de 8%.
Dès lors que l’investisseur paie plus que 8% d’impôt, il peut avoir intérêt à réaliser un crédit In Fine. Dans la situation contraire, l’intérêt est nul.
Voici le détail de ma feuille de calcul :
| COMPARATIF ENTRE UN EMPRUNT IN FINE ET UN EMPRUNT AMORTISSABLE | ||
| IN FINE | AMORTISSABLE | |
| Montant de l’emprunt | 100 000 € | 100 000 € |
| Taux HA | 3,30% | 3,30% |
| Taux assurance | 0,19% | 0,19% |
| Durée de l’emprunt | 180 | 180 |
| Mensualité | 290,83 € | 720,93 € |
| Reconstitution du capital pour le crédit infine | 439,80 € | 0,00 € |
| Mensualité globale | 730,63 € | 720,93 € |
| Coût global du crédit | 131 513,69 € | 129 768,25 € |
| Dont intérêt | 52 350,00 € | 29 768,25 € |
| Dont capital | 79 163,69 € | 100 000,00 € |
| Produit de capitalisation pour rembourser le crédit IN FINE | ||
| Versement initial BRUT | – € | |
| Versement mensuel BRUT | 439,80 € | |
| Taux de capitalisation | 3,50% | |
| Taux d’actualisation | 0,00% | |
| Frais sur versement | 0,00% | |
| TMI de l’investisseur | 30,00% | |
| Fiscalité sur contrat d’assurance vie | ||
| Somme des versements BRUT DE FRAIS | 79 163,69 € | |
| Capitalisation | 104 221 € | |
| Somme des intérêts | 25 057,60 | |
| Abattement | 9 200 € | |
| Somme imposable | 15 858 | |
| Taxation | 4 221 € | |
| CAPITAL DISPONIBLE POUR REMBOURSER LE PRÊT | 100 000 € | |
| CONCLUSION | IN FINE | AMORTISSABLE |
| Loyers net de charges | 60 750,00 € | 60 750,00 € |
| Remboursement du crédit | 131 513,69 € | 129 768,25 € |
| Dont intérêt | 52 350,00 € | 29 768,25 € |
| Dont capital | 79 163,69 € | 100 000,00 € |
| Impôts supplémentaires en valeur d’aujourd’hui | 4 545,00 € | 11 319,52 € |
| Apport personnel | – € | |
| Trésorerie nette cumulée en valeur d’auJourd’ui | -75 308,69 € | -80 337,78 € |
| Gain | 5 029 € | |
| Taux d’imposition neutralisant le montage financier | 7,73% | |
| Trésorerie mensuelle entre les deux projet | ||
| IN FINE | AMORTISSABLE | |
| Remboursement crédit | 730,63 | 720,93 € |
| Montant moyen des impôts supplémentaires | 25,25 € | 62,89 € |
| Trésorerie mensuelle | 755,88 € | 783,82 € |
| Valeur du bien acquis | 100 000 € | |
| Rendement brut du bien | 4,50% | |
| Loyers annuels | 4500 | 375,00 € |
| Indexation des loyers | 0% | |
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