Depuis quelques années, nombres d’investisseurs découvrent l’investissement immobilier locatif et choisissent des montages d’une complexité folle pour essayer de se constituer un patrimoine immobilier locatif. On parle de location meublée professionnelle (LMP), SCI à l’IS et parfois même pour les montages les plus hasardeux la holding patrimoniale (dont je ne parviens toujours pas à comprendre l’intérêt).

Pourquoi faire compliqué lorsque l’on peut faire simple ? Rechercher la simplicité est mon obsession. Il ne sert à rien de faire complexe pour le plaisir intellectuel de construire un montage qui fait « riche » et/ou « intelligent ». Le plus important est l’efficacité patrimoniale. Une efficacité patrimoniale qui doit être anticipée à très long terme. Les avantages à court terme d’un montage ne doivent pas vous faire oublier qu’investir dans l’immobilier est une opération à très long terme.

Chercher à optimiser une situation à court terme, sans anticiper les conséquences négatives à long terme n’est pas une bonne stratégie… 

Le régime fiscal des déficits fonciers fait partie de ces stratégies simples mais terriblement efficaces pour se constituer un patrimoine immobilier important à très long terme. C’est souvent dans les vieux pots que l’on fait les meilleures soupes.

 

Le déficit foncier, c’est l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux.

Tout simplement, il s’agit d’investir dans un bien immobilier ancien dans lequel vous réaliserez des travaux de rénovation légère, c’est à dire des travaux qui ne porteront pas sur la déconstruction, reconstruction, agrandissement ou création de surface habitable nouvelle.

Il s’agira donc de faire réaliser par une entreprise ou de réaliser vous même des travaux de rénovation, d’entretien et de réparation de l’immeuble que vous destinez à la location. Il pourra s’agir par exemple de :

  • Refaire la plomberie ;
  • Refaire l’électricité ;
  • Changer les huisseries pour améliorer l’isolation phonique et thermique ;
  • Changer les sols ;
  • Rénover les murs intérieurs en changeant les tapisseries ou améliorant l’isolation phonique / thermique ;
  • Changer le système de chauffage ;
  • Refaire les extérieurs ;
  • Faire le ravalement de façade ;
  • Isoler les combles ;
  • Faire une isolation par l’extérieure ;
  • … Bref, tous les travaux de rénovation, d’entretien ou de réparation de l’existant ; Mais attention car tous les travaux ne sont pas déductibles ; Il faut être excessivement attentif à ne pas tomber dans la qualification de travaux d’agrandissement, construction comme nous vous le détaillons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

 

Cette stratégie d’acquisition dans l’ancien avec rénovation est particulièrement adaptée à la situation du marché immobilier. En effet, l’amélioration continue de l’exigence des locataires et les nouvelles normes de confort et d’habitabilité introduites par les normes de consommation énergétique accélèrent l’obsolescence immobilière des immeubles. Les travaux réalisés permettront de lutter contre la perte de valeur du bien immobilier et peut être même expliquer une plus-value si le marché devait être favorable (cf »Prix de l’immobilier : La pierre ne vaut plus rien à cause de l’obsolescence immobilière« ).

Du point de vue de la plus-value immobilière, celle ci sera exonérée partielle après 22 ans de détention de l’immeuble, puis totalement après 30 ans. Les travaux déductibles ou les travaux réalisés vous-même ne pourront venir en déduction du montant de la plus-value immobilière comme nous vous l’expliquons dans cet article « Plus value immobilière : Quelles dépenses peuvent réduire la plus value imposable ?« .

 

Fiscalement, les travaux réalisés seront déductibles de revenus fonciers de l’investisseur.

Les travaux listés ci-avant seront déductibles des revenus fonciers de l’investisseur de l’année de réalisation des travaux puis des 10 années suivantes. L’année de réalisation des travaux, la déductibilité fiscale des travaux pourra même à l’origine d’un déficit foncier plafonné à 10700€.

C’est là un avantage fiscal particulièrement attrayant que l’on ne retrouve pas dans les régimes fiscaux à l’IS ou en BIC location meublée. En effet, dans ces deux derniers régimes fiscaux, les travaux ne sont pas déductibles ; En régime BIC location meublée et IS, les travaux sont seulement amortissables sur leur durée normale d’utilisation.

Prenons un exemple pour comprendre la puissance fiscale du régime fiscal des déficits fonciers. Voici les données retenues pour la simulation :

 

* Vous constaterez la prudence de la simulation : Pas de hausse de loyer, pas de hausse de la valeur du bien pendant les 20 ans de la simulation.

 

Dans le détail, on obtient :

 

En conclusion. Au terme de cette simulation, le TRI de l’investissement ressort à 6.25% (malgré des hypothèses prudentes) :

 

Avec une hypothèse moins prudente (hausse des loyers de 1% / an / 20 ans ; hausse de la valeur du bien immobilier de 1% / an / 20 ans), le TRI ressort à 8.82%.

En matière de trésorerie, le mécanisme du déficit foncier est à l’origine d’une non imposition des revenus fonciers pendant 7 ans, puis une imposition des revenus foncier en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable. L’effort de trésorerie après ces 7 premières années peut être élevé car l’investisseur devra cumuler le remboursement de son crédit immobilier et l’imposition sur les revenus fonciers.

Il s’agit là d’une charge de trésorerie qu’il ne faut pas sous-estimer. Mais n’est il pas illusoire de croire qu’il est possible d’investir dans l’immobilier sans effort d’épargne ?

 

A suivre.

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69 Comments

  1. Guillaume G. says:

    Bonjour Monsieur Fonteneau,
    Il me semble qu’une erreur importante s’est glissée dans votre exposé.
    Vous écrivez ceci :  » Les travaux listés ci-avant seront déductibles des revenus fonciers de l’investisseur de l’année de réalisation des travaux puis des 10 années suivantes. L’année de réalisation des travaux, la déductibilité fiscale des travaux pourra même à l’origine d’un déficit foncier plafonné à 10700€.  »
    En réalité, et c’est là l’avantage principal du déficit foncier, est qu’il s’impute sur les revenus d’ensemble du contribuable, et notamment sur ses revenus professionnels, dans la limite de 10 700 €.
    Ce n’est que l’excédent éventuel de déficit foncier (i.e. au-delà de 10 700 € sur une année civile donné) qui sera imputable exclusivement sur les revenus de même nature (revenus fonciers) sur les dix années suivantes, à chaque fois dans ladite limite de 10 700 €.
    Je me permets de vous renvoyer au texte de référence, i.e. à l’article 156 du code général des impôts.
    Cordialement,

    • Ce n’est évidemment pas une erreur, mais peut être une rédaction peu limpide. Merci de cette précision.

    • « Ce n’est que l’excédent éventuel de déficit foncier (i.e. au-delà de 10 700 € sur une année civile donné) qui sera imputable exclusivement sur les revenus de même nature (revenus fonciers) sur les dix années suivantes, à chaque fois dans ladite limite de 10 700 €. »

      L’éventuel excédent de déficit foncier excédant ce montant de 10.700 € sera imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes mais sans limitation de montant. La seule limite est celle de 10.700 € d’imputation sur le revenu global l’année de constatation du déficit.

  2. Lavaud Florence says:

    Bonjour, si on achète un bien en septembre et que l’on y fait des travaux 4 mois, donc le bien ne sera pas loué au 31 12, les travaux faits pourront être déduits du foncier l’année suivante ou sont perdus ? Merci

    • Les travaux doivent être déclarés l’année de paiement de ces derniers. Il s’imputeront alors sur vos autres revenus fonciers ou sur votre revenu global en l’absence de revenus fonciers.

      • ALAIN LAMBARD says:

        En l’absence de revenus fonciers, il sera nécessaire de prendre l’engagement de louer le bien, pour l’avenir, afin que ce déficit soit retenu.

      • Lavaud Florence says:

        Merci beaucoup pour votre réponse. Donc si je remplace par exemple la chaudière a fuel par de l’électrique, et les fenêtres cette année, je déduis sur mes autres revenus fonciers de cette année même si le bien ne sera loué que en 2021 ☺️ top !

  3. Merci pour l’article.
    Effectivement très bien résumé.
    Par contre, personnellement, je suis dégouté quand sur la même année je fais beaucoup plus de travaux que je n’ai de revenus fonciers sur la même année et que ca vient déduire les revenus globaux (salaire/rémunération).
    En réalité, pour moi c’est perdre 17.2%.

    Un simple exemple :
    J’ai par an une assiette de 50k€ de revenus fonciers sur des apparts loués en nu.
    J’achète un bien sur lequel je fais 60k de travaux (toujours exploitation en nu)
    Ca vient « effacer » mon assiette de 50k de revenus fonciers (sur lesquels je paye 30 de TMi +17.2 de CSG) et ca vient « effacer » 10k sur mes revenus globaux (sur lesquels j’ai une TMI de 30)
    conséquence : j’ai une économie d’impo de 3k ( = 30% de 10) alors que je pourrais avoir 3k+1720€….(si j’avais eu plus de revenus fonciers).

    Et je n’ai pas la possibilité de reporter ces 10k de déduction sur les revenus fonciers de l’année suivante…
    En conclusion : 3000€ d’économie, c’est toujours bien mais avoir 4720e d’économie : c’est mieux.
    Mais j’ai l’impression que les gens sont aveuglés par l’économie des 3k sur leur déclaration de revenus….

    • ALAIN LAMBARD says:

      Demandez à votre député de proposer un amendement pour supprimer, au nom de la « « justice fiscale » le second alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI; il est possible que cela fonctionne…
      « L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. L’imputation est limitée à 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa ».
      On pourra aussi supprimer le 3ème alinéa qui concerne le régime Périssol et don l’application, en 2020, devrait être tout à fait marginale.

      • Pas d’accord pour qu’on touche au PERISSOL , il me reste 3 ou 4 années d’amortissement à 2 % à pratiquer !!! Une Aubaine , ce PERISSOL , Merci Messieurs les DEPUTES de l’époque. ( 4X10% + 20X2% = 80 %, qui dit mieux)
        et de plus, les investissements ont été multipliés par TROIS depuis l’acquisition. rien à voir avec les PINEL actuels vendus bien trop chers. Alors, Oui Mr FONTENEAU, la meilleure façon d’investir dans l’immo locatif est d’acheter de l’ancien et de le rénover pour le louer. Le déficit foncier sur une longue période en renouvelant les investissements tous les 3 ou 4 ans peut être un très bon choix, même si les CGP le conseillent peu car cela ne leur rapporte RIEN, sinon leurs honoraires de conseil ce qui n’a rien à voir sur les 5 % qu’ils perçoivent en moyenne sur les PINEL ou autres biens immo vendus.

        • ALAIN LAMBARD says:

          Mon propos concernant le PERISSOL de concernait pas le mécanisme lui-même qui, effectivement, est le meilleur régime dérogatoire en matière de revenus fonciers; je visais simplement le régime dérogatoire d’imputation des déficits sur les autres revenus catégoriels. Je doute qu’après 20 ans de PERISSOL vous êtes en mesure de dégager un déficit de 15300€.

  4. La simu est intéressante mais pour que l’exercice soit complet ne faudrait il pas le comparer au modèle BIC?
    L’amortissement du bien permet de gommer les loyers sur une période plus longue et au dela l’abbatement à 50% plus intéressant !

    • Bonjour Didier, selon moi la comparaison n’est pas toujours pertinente ou réalisable.
      En effet, dès que l’on sort des grandes villes, la location meublée est beaucoup moins établie et moins réalisable. Bien évidemment, c’est au cas par cas.
      Mais pour reprendre l’exemple de mon père qui a des biens dans une commune rurale, cela parait juste impossible de louer meublé. A moins bien sur de louer « meublé » et de trouver un arrangement avec les locataires.

  5. D’accord sur l’efficacité du déficit foncier mais j’ai 2 gros bémols sur votre analyse :
    1- faire 50k de travaux sur un bien de 200k c’est énorme. Et valoriser ensuite le bien à 250k me semble malheureusement très illusoire (on est bien hors travaux d’agrandissement). Ne pas oublier qu’il y a la dedans 10 à 20% de TVA et qu’une grande part des travaux de déco valorisent pour pas grand chose. C’est efficace pour bien louer, mais pour bien vendre je n’y crois pas trop.

    2- il y a un effet « fuite en avant » dans ce type de stratégie. Dès que l’on repasse en revenus fonciers positifs, il faut retrouver un bien puis faire des travaux encore plus importants pour effacer ses revenus.

    Une alternative serait de faire des travaux juste après l’achat, louer en nu pendant 3 ou 4 ans puis passer en LMNP dès que le stock de déficit est « épuisé »…

    • Interesant.en theorie. Et les locataires en place en location nue on les sort comment au bout de 4 ans?

    • Guillaume G. says:

      Bonjour Monsieur Bousquet,
      L’alternative que vous proposez en conclusion de votre post ne marche malheureusement pas.
      La réduction d’impôt est en effet réservée aux contribuables qui ont la qualité de loueurs en meublé non professionnels lors de l’acquisition du logement (article 199 sexvicies du code général des impôts).
      Impossible donc de louer nu pendant une première période, le temps d’épuiser le stock de déficits fiscaux, puis de basculer en LMNP ; ce serait au demeurant trop beau…
      Cordialement,

  6. Guillaume G. says:

    Bonjour Monsieur Bousquet,
    L’alternative que vous proposez en conclusion de votre post ne marche malheureusement pas.
    La réduction d’impôt est en effet réservée aux contribuables qui ont la qualité de loueurs en meublé non professionnels lors de l’acquisition du logement (article 199 sexvicies du code général des impôts).
    Impossible donc de louer nu pendant une première période, le temps d’épuiser le stock de déficits fiscaux, puis de basculer en LMNP ; ce serait au demeurant trop beau…
    Cordialement,

    • ALAIN LAMBARD says:

      La proposition de Bousquet, quelque peu théorique comme le souligne Didier, ne vise pas spécifiquement les dispositions de l’article 199 sexvicies, mails la LMNP d’une manière générale définie, à contrario de la LMP visée au 2 du IV de l’article 155 du CGI.

      • Guillaume G. says:

        Bonjour Monsieur Lambard,
        Je vous invite à vous reporter aux explications du Mémento Fiscal Lefèbvre 2020, sur ce point, N° 90575 et, plus plus de détails, à la Documentation experte sur le Navis Fiscal sous référence IRPP-IV-83000 s.
        Cordialement,

    • Je n’ai pas compris : on peut bien passer en LMNP n’importe quel logement, même s’il etait loué en nu auparavant? En reprenant votre exemple, ce serait au bout de 7 ou 8ans qu’il faut le faire pour épuiser les déficits réalisés.
      Je ne profite d’aucune réduction d’impot en passant en LMNP, les amortissements suffisent largement à mon « bonheur fiscal ».

      Comme le précise Didier, il faut bien sur profiter d’un changement de locataire, et donc bien cibler en amont le logement que l’on achète.

      • Guillaume G. says:

        Monsieur Bousquet,
        Pour bénéficier de la réduction d’impôt, la loi vous impose de prendre l’engagement, dans le mois de l’acquisition du logement ou de l’achèvement de l’immeuble ou encore de l’achèvement des travaux, de le donner en location pendant neuf ans (article 199 sexvicies, III du code général des impôts).
        Cordialement,

        • ALAIN LAMBARD says:

          Vous évoquez les dispositions particulières, en matière de LMNP, de l’article 199 sexvicies, mais la LMNP ne se limite pas à ces dispositions.

          • Guillaume G. says:

            Désolé de devoir vous contredire, Monsieur Lombard, mais je ne fais que me référer aux commentaires généraux du Mémento et du Navis.
            Il y a des dispositions communes applicables en matière de LMNP, quelque soit la variante retenue.
            Veuillez vous reporter au Mémento Fiscal N° 50560 et suivants.
            Cordialement,

            • Guillaume G. says:

              Erratum : N° 90560 et suivants du Mémento Fiscal 2020, relatifs aux loueurs non professionnels.
              Cdlt,

            • ALAIN LAMBARD says:

              Vous faites une lecture trop rapide des textes sans les remettre dans le contexte général, comme en matière d’abus de droit où vous considérez que l’article L64 du LPF n’existe plus du fait de l’existence nouvelle de l’article L64 A.
              Vous semblez avancer, à nouveau, qu’en dehors de l’article 199 sexvicies le régime de la LMNP n’existe pas. La compréhension de la fiscalité ne se limite pas à réciter des « versets » de chez FL.
              A nouveau, passez en revue les fondamentaux c’est à dire les textes: par exemple, en ce qui concerne la définition de la LM (LMNP et LMP) voir BOI-BIC-CHAMP-40-10-20200205 et suivants.

              • Guillaume G. says:

                Pas du tout Monsieur Lambard ; je cite ma source (Mémento Lefèbvre Fiscal 2020, N° 90560 et suivants) :
                 » 2.Loueurs non professionnels
                Régime fiscal
                90560
                CGI art. 151 septies, VII et 156, I-1° ter
                BIC-XIV-19200 s
                Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.
                Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées (n° 32000 s.). Il en résulte notamment qu’en cas de mutation à titre gratuit la plus-value n’est pas imposable (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 290).
                Cas où l’activité a été alternativement exercée à titre professionnel et non professionnel, voir n° 90550, précisions.
                Le montant de l’amortissement déductible obéit aux règles exposées n° 9560 s.
                90565
                Les contribuables non professionnels peuvent, pour certains investissements, bénéficier d’une réduction d’impôt décrite n° 90575 s. En contrepartie de cette réduction d’impôt, seule pourra faire l’objet d’amortissements déductibles la fraction du prix de revient des immeubles qui excède le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt. Ainsi, pour un logement dont le prix de revient est de 350 000 €, seule la fraction de ce prix qui excède 300 000 €, soit 50 000 €, fera l’objet d’un amortissement (CGI art. 39 G). Cette limite n’a toutefois de portée que pour la seule détermination du résultat fiscal, la base amortissable en comptabilité restant inchangée.
                Réduction d’impôt
                90575
                CGI art. 199 sexvicies
                IRPP-IV-83000 s
                Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée aux personnes physiques qui acquièrent directement, au sein de certaines structures, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée (dispositif dit « LMNP » ou « Censi-Bouvard »). Les acquisitions réalisées par l’intermédiaire d’une société n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt (BOI-IR-RICI-220-10-10 n° 370).
                La réduction d’impôt est réservée aux contribuables qui ont la qualité de loueurs en meublé non professionnels lors de l’acquisition du logement, même s’ils exercent par la suite cette activité à titre professionnel. Les revenus doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en tant que produits de location meublée, pendant toute la durée de l’engagement de location (BOI-IR-RICI-220-20 n° 190 et 200).
                 Précisions
                a. Quelle que soit la nature de l’investissement réalisé, la date d’acquisition du logement s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat (BOI-IR-RICI-220-10-10 n° 50, 80, 140 et 200).
                b. Les travaux de réhabilitation ou de rénovation doivent permettre, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté BUDF0320070A du 19 décembre 2003, qu’ils soient réalisés avant ou après l’acquisition. Dans ce dernier cas, s’ils sont réalisés par le vendeur, un contrat de vente d’immeubles à rénover doit être conclu (CCH art. L 262-1).
                c. La réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré (voir toutefois n° 90585, précisions).
                d. En contrepartie de la réduction d’impôt, l’amortissement déductible est pratiqué sur la fraction du prix de revient des immeubles qui excède le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt (n° 90565).

                Investissements concernés
                90580
                Ouvrent droit à la réduction d’impôt les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2021 de logements situés dans l’une des structures suivantes :
                – établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées (CASF art. L 312-1, I-6° : Ehpa, Ehpad, résidences autonomie (ex-logements-foyers), petites unités de vie et unités pour personnes désorientées) ou des adultes handicapés (CASF art. L 312-1, I-7° : foyers de vie ou foyers occupationnels, foyers d’accueil médicalisés et maisons d’accueil spécialisées) ;
                – résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu (au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation effective) l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-1 du Code du travail ou, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, l’autorisation prévue par l’article L 313-1 du Code de l’action sociale et des familles (Loi 2019-1479 du 28-12-2019 art. 165) ;
                – ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale (CASF art. L 444-1 à L 444-9) ;
                – résidence avec services pour étudiants. Celle-ci doit être occupée à hauteur de 70 % (pourcentage apprécié au cours du quatrième trimestre de chaque année de la période d’engagement de location) par des étudiants ou des apprentis munis d’un contrat de travail et proposer trois au moins des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception, même non personnalisée, de la clientèle (BOI-IR-RICI-220-10-20 n° 120 à 150) ;
                – établissement de santé (visé à l’article L 6143-5, 3° du Code de la santé publique) autorisé à dispenser des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.
                Ouvrent également droit à l’avantage fiscal les acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme classées effectuées jusqu’au 31 décembre 2016, ou jusqu’au 31 mars 2017 à la condition qu’un engagement d’acquisition ait été pris au plus tard le 31 décembre 2016 (signature d’une promesse d’achat ou promesse synallagmatique de vente ou, pour les acquisitions en l’état futur d’achèvement, dépôt chez un notaire ou enregistrement au service des impôts d’un contrat préliminaire de réservation) (Loi 2016-1917 du 29-12-2016 art. 69).
                Affectation du logement à la location
                90585
                Le propriétaire doit s’engager à louer, de manière effective et continue, le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit, selon le cas, la date d’acquisition du logement ou la date d’achèvement de l’immeuble ou des travaux. La durée de neuf ans, décomptée de date à date, court à compter de la prise d’effet du bail initial.
                En cas de changement d’exploitant au cours de la période couverte par l’engagement, le logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant (jusqu’au terme de la période) dans un délai d’un mois. Une période de vacance d’un an est toutefois admise dans certains cas de défaillance de l’exploitant précédent (liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail commercial, mise en œuvre par le propriétaire de la clause de résiliation unilatérale en cas de défaut de paiement du loyer) (BOI-IR-RICI-220-20 n° 50 à 130).
                Pour les logements situés dans une résidence de tourisme classée, l’engagement de location ne prive pas les propriétaires de la faculté, moyennant certaines conditions, d’occuper temporairement le logement : voir n° 90600.
                 Précisions
                En cas de démembrement du droit de propriété du logement dû au décès de l’un des membres d’un couple, soumis à imposition commune, le conjoint ou le partenaire survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut reprendre l’engagement de location à sa charge pour la période restant à courir et bénéficier de la réduction d’impôt dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités.
                De même, en cas de modification du foyer fiscal (mariage, divorce, séparation, conclusion ou rupture d’un Pacs…), l’attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt peut demander la reprise de l’engagement de location et le maintien du dispositif à son profit (BOI-IR-RICI-220-20 n° 20).

                Montant de la réduction d’impôt
                90590
                La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements (c’est-à-dire le prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’opération : honoraires de notaire, droits de timbre, TVA, taxe de publicité foncière…). Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et faisant (ou ayant fait) l’objet de travaux de réhabilitation, ce prix tient compte également du montant de ces travaux.
                Le montant des investissements tels que définis ci-dessus est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements acquis).
                Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010. Pour les logements acquis en 2011, le taux de l’avantage fiscal s’établit à 18 % (20 % dans le cas particulier visé précision b ci-après). Pour les logements acquis à compter de 2012, le taux de la réduction d’impôt est ramené à 11 % (sauf cas particulier visé précision c ci-après).
                 Précisions
                a. La date d’acquisition du logement à retenir pour l’appréciation du taux applicable est la date de signature de l’acte authentique d’achat (BOI-IR-RICI-220-30 n° 130).
                b. Par exception, pour les investissements réalisés en 2011 qui résultent d’un engagement pris par le contribuable avant le 31 décembre 2010, la réduction d’impôt est calculée au taux de 20 % (cas notamment des contrats de réservation enregistrés chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et ayant donné lieu à la signature d’un acte authentique avant le 31 mars 2011, (Loi 2010-1657 du 29-12-2010 art. 105, IX).
                c. Par exception également, pour les acquisitions réalisées en 2012 qui résultent d’un engagement pris par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2011, le taux de la réduction d’impôt reste fixé à 18 % (cas notamment des contrats de réservation enregistrés chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et ayant donné lieu à la signature d’un acte authentique au plus tard le 31 mars 2012).
                d. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient de ce logement correspondant à ses droits dans l’indivision.
                e. Lorsque l’acquisition du logement ou les dépenses de travaux de réhabilitation sont subventionnées, la base de la réduction d’impôt doit être diminuée du montant total de la subvention.

                Imputation de la réduction d’impôt
                90595
                La réduction d’impôt est accordée au titre des revenus :
                – de l’année d’achèvement (sur cette notion, voir n° 41966, précision a) du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure) pour les logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement ou réhabilités ;
                – ou de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation pour les logements faisant l’objet de tels travaux.
                Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la fraction imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement. Les fractions ainsi reportées s’imputent en priorité en retenant d’abord les plus anciennes (BOI-IR-RICI-220-30 n° 320).
                La fraction de réduction d’impôt imputée chaque année (selon les modalités définies au n° 2255) entre en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux (n° 4840 s.).
                 Précisions
                Un contribuable ne peut pas, pour un même logement, bénéficier à la fois de la présente réduction d’impôt et de celles prévues en faveur des investissements locatifs réalisés outre-mer (n° 91850 s. et 92010 s.). Sur le non-cumul de la présente réduction d’impôt avec celle prévue au titre des travaux de réhabilitation des logements situés dans des résidences de tourisme, voir n° 3155, précision b.

                Obligations des investisseurs
                90598
                La déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé pour la première fois doit comporter l’engagement de location visé au n° 90585 (engagement souscrit directement sur l’imprimé). Le contribuable doit, par ailleurs, joindre à cette déclaration, lorsqu’elle est souscrite sur support papier (n° 3677), la copie du bail et celle de l’acte authentique d’acquisition du logement. D’autres documents, spécifiques à la nature de l’investissement réalisé, doivent, le cas échéant, être produits soit en même temps que la déclaration sur support « papier », soit (s’ils ont été établis par des tiers : n° 3677, précisions) sur demande de l’administration.
                En cas de changement d’exploitant au cours de la période couverte par l’engagement de location, le contribuable doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle ce changement intervient une copie du bail conclu avec le nouvel exploitant (CGI ann. III art. 46 AZA nonies).
                Reprise de la réduction d’impôt
                90600
                La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise (selon les modalités décrites au n° 2280, a) en cas de non-respect de l’une des conditions auxquelles est subordonnée son application, notamment en cas de rupture de l’engagement de location ou de cession du logement pendant la période d’engagement de location.
                Toutefois, aucune reprise n’est opérée lorsque la rupture de l’engagement de location ou la cession du logement résultent de l’invalidité (classée en 2e ou 3e catégorie), du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune ou encore de l’expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.
                Il est, par ailleurs, admis que les logements situés dans une résidence de tourisme classée peuvent être occupés par leur propriétaire sans que cela remette en cause le bénéfice de l’avantage fiscal. Cette occupation doit donner lieu au versement à l’exploitant de la résidence d’un loyer au moins égal à 75 % du prix public. Lorsque le règlement s’opère par compensation avec les loyers que l’exploitant doit pour sa part au propriétaire, la durée des séjours ne doit pas excéder huit semaines par an et ne pas entraîner une minoration du revenu foncier déclaré (BOI-IR-RICI-220-10-20 n° 110).
                 Précisions
                La modification du foyer fiscal (mariage, divorce, séparation, conclusion ou rupture d’un Pacs…) entraîne la reprise de la réduction d’impôt, sauf si le nouvel attributaire du bien reprend l’engagement de location (n° 90585, précisions) ou si, en cas de divorce, les ex-époux conservent en indivision le bien acquis au cours de leur mariage (BOI-IR-RICI-220-20 n° 20).  »
                Il est bien sûr toujours possible que j’aie mal lu ou mal compris ; si tel est le cas, je m’en excuse par avance…
                Cordialement,

                • ALAIN LAMBARD says:

                  Vous citez, effectivement le § 90 565 qui précise que « Les contribuables non professionnels peuvent, pour certains investissements, bénéficier d’une réduction d’impôt décrite n° 90575 s.  »
                  Ce qui signifie que les LMNP, PEUVENT et non pas DOIVENT bénéficier d’une réduction d’impôt. Le champ d’application des LMNP est plus large que celui de l’article 199 sexvicies; reportez vous à la doctrine administrative cité plus haut qui est, peut-être plus claire que le Mémento.

                  • Guillaume G. says:

                    Monsieur Lambard,
                    J’avais mal saisis le sens de votre post.
                    Nous sommes bien d’accord ; veuillez m’excuser pour ce malentendu.
                    Cordialement,

                • Bonjour Monsieur Guillaume G.,
                  Si je vous comprends bien, vous avez collé le texte ci-dessus pour justifier votre assertion précédente : « Impossible donc de louer nu pendant une première période, le temps d’épuiser le stock de déficits fiscaux, puis de basculer en LMNP ; ce serait au demeurant trop beau… »
                  Le texte que vous avez collé parle bien de réduction d’impôt LMNP (dite Censi-Bouvard) mais en quoi cela conforte votre assertion qui parle du LMNP en général et en réponse à quelqu’un qui évoque les amortissements du LMNP et non une éventuelle réduction d’impôts ? Comme l’a justement précisé Mr Lambard, le LMNP ne se limite pas à la réduction d’impôts Censi bouvard et fort heureusement. Donc, rien n’empêche de passer d’une location nue à une location meublée LMNP (hors réduction d’impôts censi-bouvard) ultérieurement. Si vous pensez que c’est inexact, je vous remercie de mettre en exergue la phrase ou les 2-3 phrases de texte de loi qui prouvent explicitement le contraire, ce que je n’ai pas trouvé dans le long texte que vous avez collé.
                  Cordialement

                  • Guillaume G. says:

                    Bonjour Monsieur CPO,
                    Relisez l’article de loi.
                    Ce que vous appeler  » amortissement  » est en réalité une réduction d’impôt.
                    Cordialement,

                    • Pas du tout. D’ailleurs le texte les met justement en opposition puisque pas d’amortissement sur le montant qui sert à la réduction d’impôt… Mais je n’avais pas vu votre réponse à Mr Lambard avant d’écrire mon post. Si vous êtes d’accord avec lui, c’est que nous sommes d’accord également 🙂

        • Bonjour Guillaume G,

          Il me semblait que l’engagement de location nue était de 3 ans, en contrepartie de l’imputation du déficit foncier la 1ère année.

          Dans la continuité de Bousquet, j’imaginais :

          – Année 1 à 3 : achat + travaux + mise en location = déficit foncier reportable sur l’assiette des revenus imposables. Ainsi, exploitation du bien immobilier en location nue -> revenus traités fiscalement en revenus fonciers

          – A partir de l’année 4 : passage de la location nue en meublé LMNP -> revenus traités fiscalement en BIC au réel donc, amortissement des travaux (et tout le reste).

          Ceci, dans le contexte d’un départ des locataires au bout de 3 ans (cf. remarque de Didier).

          Ce ne serait pas 3 ans mais 9 ans ? Comme une loi de défisc. ?

          • Guillaume G. says:

            Bonjour Toto,
            Sauf bien sûr erreur de ma part, je vous ai donné l’état du droit positif en matière de LMNP.
            Ci-après la citation in extenso de ma source (Mémento Lefèbvre Fiscal 2020, N° 90560 et suivants) ; désolé, c’est peut-être un peu indigeste pour un profane :
             » 2.Loueurs non professionnels
            Régime fiscal
            90560
            CGI art. 151 septies, VII et 156, I-1° ter
            BIC-XIV-19200 s
            Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.
            Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées (n° 32000 s.). Il en résulte notamment qu’en cas de mutation à titre gratuit la plus-value n’est pas imposable (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 290).
            Cas où l’activité a été alternativement exercée à titre professionnel et non professionnel, voir n° 90550, précisions.
            Le montant de l’amortissement déductible obéit aux règles exposées n° 9560 s.
            90565
            Les contribuables non professionnels peuvent, pour certains investissements, bénéficier d’une réduction d’impôt décrite n° 90575 s. En contrepartie de cette réduction d’impôt, seule pourra faire l’objet d’amortissements déductibles la fraction du prix de revient des immeubles qui excède le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt. Ainsi, pour un logement dont le prix de revient est de 350 000 €, seule la fraction de ce prix qui excède 300 000 €, soit 50 000 €, fera l’objet d’un amortissement (CGI art. 39 G). Cette limite n’a toutefois de portée que pour la seule détermination du résultat fiscal, la base amortissable en comptabilité restant inchangée.
            Réduction d’impôt
            90575
            CGI art. 199 sexvicies
            IRPP-IV-83000 s
            Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée aux personnes physiques qui acquièrent directement, au sein de certaines structures, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée (dispositif dit « LMNP » ou « Censi-Bouvard »). Les acquisitions réalisées par l’intermédiaire d’une société n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt (BOI-IR-RICI-220-10-10 n° 370).
            La réduction d’impôt est réservée aux contribuables qui ont la qualité de loueurs en meublé non professionnels lors de l’acquisition du logement, même s’ils exercent par la suite cette activité à titre professionnel. Les revenus doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en tant que produits de location meublée, pendant toute la durée de l’engagement de location (BOI-IR-RICI-220-20 n° 190 et 200).
             Précisions
            a. Quelle que soit la nature de l’investissement réalisé, la date d’acquisition du logement s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat (BOI-IR-RICI-220-10-10 n° 50, 80, 140 et 200).
            b. Les travaux de réhabilitation ou de rénovation doivent permettre, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté BUDF0320070A du 19 décembre 2003, qu’ils soient réalisés avant ou après l’acquisition. Dans ce dernier cas, s’ils sont réalisés par le vendeur, un contrat de vente d’immeubles à rénover doit être conclu (CCH art. L 262-1).
            c. La réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré (voir toutefois n° 90585, précisions).
            d. En contrepartie de la réduction d’impôt, l’amortissement déductible est pratiqué sur la fraction du prix de revient des immeubles qui excède le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt (n° 90565).

            Investissements concernés
            90580
            Ouvrent droit à la réduction d’impôt les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2021 de logements situés dans l’une des structures suivantes :
            – établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées (CASF art. L 312-1, I-6° : Ehpa, Ehpad, résidences autonomie (ex-logements-foyers), petites unités de vie et unités pour personnes désorientées) ou des adultes handicapés (CASF art. L 312-1, I-7° : foyers de vie ou foyers occupationnels, foyers d’accueil médicalisés et maisons d’accueil spécialisées) ;
            – résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu (au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation effective) l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-1 du Code du travail ou, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, l’autorisation prévue par l’article L 313-1 du Code de l’action sociale et des familles (Loi 2019-1479 du 28-12-2019 art. 165) ;
            – ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale (CASF art. L 444-1 à L 444-9) ;
            – résidence avec services pour étudiants. Celle-ci doit être occupée à hauteur de 70 % (pourcentage apprécié au cours du quatrième trimestre de chaque année de la période d’engagement de location) par des étudiants ou des apprentis munis d’un contrat de travail et proposer trois au moins des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception, même non personnalisée, de la clientèle (BOI-IR-RICI-220-10-20 n° 120 à 150) ;
            – établissement de santé (visé à l’article L 6143-5, 3° du Code de la santé publique) autorisé à dispenser des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.
            Ouvrent également droit à l’avantage fiscal les acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme classées effectuées jusqu’au 31 décembre 2016, ou jusqu’au 31 mars 2017 à la condition qu’un engagement d’acquisition ait été pris au plus tard le 31 décembre 2016 (signature d’une promesse d’achat ou promesse synallagmatique de vente ou, pour les acquisitions en l’état futur d’achèvement, dépôt chez un notaire ou enregistrement au service des impôts d’un contrat préliminaire de réservation) (Loi 2016-1917 du 29-12-2016 art. 69).
            Affectation du logement à la location
            90585
            Le propriétaire doit s’engager à louer, de manière effective et continue, le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit, selon le cas, la date d’acquisition du logement ou la date d’achèvement de l’immeuble ou des travaux. La durée de neuf ans, décomptée de date à date, court à compter de la prise d’effet du bail initial.
            En cas de changement d’exploitant au cours de la période couverte par l’engagement, le logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant (jusqu’au terme de la période) dans un délai d’un mois. Une période de vacance d’un an est toutefois admise dans certains cas de défaillance de l’exploitant précédent (liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail commercial, mise en œuvre par le propriétaire de la clause de résiliation unilatérale en cas de défaut de paiement du loyer) (BOI-IR-RICI-220-20 n° 50 à 130).
            Pour les logements situés dans une résidence de tourisme classée, l’engagement de location ne prive pas les propriétaires de la faculté, moyennant certaines conditions, d’occuper temporairement le logement : voir n° 90600.
             Précisions
            En cas de démembrement du droit de propriété du logement dû au décès de l’un des membres d’un couple, soumis à imposition commune, le conjoint ou le partenaire survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut reprendre l’engagement de location à sa charge pour la période restant à courir et bénéficier de la réduction d’impôt dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités.
            De même, en cas de modification du foyer fiscal (mariage, divorce, séparation, conclusion ou rupture d’un Pacs…), l’attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt peut demander la reprise de l’engagement de location et le maintien du dispositif à son profit (BOI-IR-RICI-220-20 n° 20).

            Montant de la réduction d’impôt
            90590
            La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements (c’est-à-dire le prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’opération : honoraires de notaire, droits de timbre, TVA, taxe de publicité foncière…). Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et faisant (ou ayant fait) l’objet de travaux de réhabilitation, ce prix tient compte également du montant de ces travaux.
            Le montant des investissements tels que définis ci-dessus est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements acquis).
            Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010. Pour les logements acquis en 2011, le taux de l’avantage fiscal s’établit à 18 % (20 % dans le cas particulier visé précision b ci-après). Pour les logements acquis à compter de 2012, le taux de la réduction d’impôt est ramené à 11 % (sauf cas particulier visé précision c ci-après).
             Précisions
            a. La date d’acquisition du logement à retenir pour l’appréciation du taux applicable est la date de signature de l’acte authentique d’achat (BOI-IR-RICI-220-30 n° 130).
            b. Par exception, pour les investissements réalisés en 2011 qui résultent d’un engagement pris par le contribuable avant le 31 décembre 2010, la réduction d’impôt est calculée au taux de 20 % (cas notamment des contrats de réservation enregistrés chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et ayant donné lieu à la signature d’un acte authentique avant le 31 mars 2011, (Loi 2010-1657 du 29-12-2010 art. 105, IX).
            c. Par exception également, pour les acquisitions réalisées en 2012 qui résultent d’un engagement pris par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2011, le taux de la réduction d’impôt reste fixé à 18 % (cas notamment des contrats de réservation enregistrés chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et ayant donné lieu à la signature d’un acte authentique au plus tard le 31 mars 2012).
            d. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient de ce logement correspondant à ses droits dans l’indivision.
            e. Lorsque l’acquisition du logement ou les dépenses de travaux de réhabilitation sont subventionnées, la base de la réduction d’impôt doit être diminuée du montant total de la subvention.

            Imputation de la réduction d’impôt
            90595
            La réduction d’impôt est accordée au titre des revenus :
            – de l’année d’achèvement (sur cette notion, voir n° 41966, précision a) du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure) pour les logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement ou réhabilités ;
            – ou de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation pour les logements faisant l’objet de tels travaux.
            Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la fraction imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement. Les fractions ainsi reportées s’imputent en priorité en retenant d’abord les plus anciennes (BOI-IR-RICI-220-30 n° 320).
            La fraction de réduction d’impôt imputée chaque année (selon les modalités définies au n° 2255) entre en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux (n° 4840 s.).
             Précisions
            Un contribuable ne peut pas, pour un même logement, bénéficier à la fois de la présente réduction d’impôt et de celles prévues en faveur des investissements locatifs réalisés outre-mer (n° 91850 s. et 92010 s.). Sur le non-cumul de la présente réduction d’impôt avec celle prévue au titre des travaux de réhabilitation des logements situés dans des résidences de tourisme, voir n° 3155, précision b.

            Obligations des investisseurs
            90598
            La déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé pour la première fois doit comporter l’engagement de location visé au n° 90585 (engagement souscrit directement sur l’imprimé). Le contribuable doit, par ailleurs, joindre à cette déclaration, lorsqu’elle est souscrite sur support papier (n° 3677), la copie du bail et celle de l’acte authentique d’acquisition du logement. D’autres documents, spécifiques à la nature de l’investissement réalisé, doivent, le cas échéant, être produits soit en même temps que la déclaration sur support « papier », soit (s’ils ont été établis par des tiers : n° 3677, précisions) sur demande de l’administration.
            En cas de changement d’exploitant au cours de la période couverte par l’engagement de location, le contribuable doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle ce changement intervient une copie du bail conclu avec le nouvel exploitant (CGI ann. III art. 46 AZA nonies).
            Reprise de la réduction d’impôt
            90600
            La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise (selon les modalités décrites au n° 2280, a) en cas de non-respect de l’une des conditions auxquelles est subordonnée son application, notamment en cas de rupture de l’engagement de location ou de cession du logement pendant la période d’engagement de location.
            Toutefois, aucune reprise n’est opérée lorsque la rupture de l’engagement de location ou la cession du logement résultent de l’invalidité (classée en 2e ou 3e catégorie), du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune ou encore de l’expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.
            Il est, par ailleurs, admis que les logements situés dans une résidence de tourisme classée peuvent être occupés par leur propriétaire sans que cela remette en cause le bénéfice de l’avantage fiscal. Cette occupation doit donner lieu au versement à l’exploitant de la résidence d’un loyer au moins égal à 75 % du prix public. Lorsque le règlement s’opère par compensation avec les loyers que l’exploitant doit pour sa part au propriétaire, la durée des séjours ne doit pas excéder huit semaines par an et ne pas entraîner une minoration du revenu foncier déclaré (BOI-IR-RICI-220-10-20 n° 110).
             Précisions
            La modification du foyer fiscal (mariage, divorce, séparation, conclusion ou rupture d’un Pacs…) entraîne la reprise de la réduction d’impôt, sauf si le nouvel attributaire du bien reprend l’engagement de location (n° 90585, précisions) ou si, en cas de divorce, les ex-époux conservent en indivision le bien acquis au cours de leur mariage (BOI-IR-RICI-220-20 n° 20).  »
            Cordialement,

            • à nouveau vous évoquez dans vos références l’utilisation d’une réduction d’impôt avec le LMNP : ce n’était pas du tout mon sujet.
              Seulement choisir son mode d’imposition, à savoir le BIC (sans aucune réduction d’impot particuliere), après quelques années d’imposition en revenus fonciers.
              Les articles que vous mentionnez me semblent correspondre au Censi-Bouvard et aux résidence de service.
              Merci pour votre éclairage!

          • Bonjour Toto,
            Selon moi, vous imaginez bien.
            Le seul engagement est effectivement de louer au minimum 3 ans en nu après la dernière année durant laquelle un déficit foncier a été imputé.
            Ensuite, à l’occasion d’un changement de locataire et pour autant que le logement s’y prete, vous pouvez le meubler et passer en LMNP en amortissant la valeur vénale du logement à son « entrée » à l’actif du LMNP, donc a priori lors du début de la location meublée.

  7. Bonjour,

    Vous parlez de prudence dans votre simulation, mais vous n’intégrez pas :
    – un peu de vacance locative ;
    – les petits travaux d’entretient ;
    – l’assurance propriétaire ;
    – l’assurance garantie des risques locatifs ;
    – de plus, tous les travaux ne sont pas déductibles…

    Je compléterai qu’il faudrait comparer avec un dispositif Denormandie.

    Merci pour vos articles.

  8. Bonjour,
    J’ai acheté deux F4 loués en meublés 800 € et un F2 380€ loué également en meublé avec travaux fenêtres, électricité et plomberie. J’ai donc plus de 23 000€ de loyers montant supérieur à ma petite retraite ce qui me fait passer en LMP avec tous les avantages.
    C’est un exemple d’investissement.
    Monique

    • Quels sont les avantages du LMP dans votre situation ?

      • Un abattement de 75% sur les biens pour les héritiers, et d’autres avantages que je ne peux vous lister dans ce commentaire.
        J’ai scanné un article sur le statut LMP dans MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT d’avril 2017 très précis mais je ne sais pas comment vous l’envoyer en pièce jointe et également un vidéo

        • ALAIN LAMBARD says:

          Les contraintes pour bénéficier, éventuellement du régime DUTREIL (CGI 757 B) sont nombreuses et pas toujours aisées à mettre en ouvre en particulier pour ce qui concerne le régime LMP.

          • Surtout que, autant passé un moment il a existé une fenêtre de tir reposant sur une brèche ouverte par la doctrine administrative, autant depuis 2018 il y a un consensus pour reconnaître que l’activité de location meublée (qu’elle soit LMNP ou LMP d’ailleurs) n’est plus éligible.

            La seule alternative envisageable : être dans du para-hôtelier…

      • Pour info

        LMP ou LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL : DE QUOI S’AGIT IL ?
        La qualité de loueur meublé professionnel ou LMP, à la différence du statut LMNP, est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés, qui réalisent plus de 23.000€ de recettes annuelles et qui, depuis le 1er janvier 2009, retirent de cette activité 50% au moins de leur revenu.

        La location meublée professionnelle ou LMP : aspects fiscaux et sociaux
        La location meublée, à titre habituel, est une activité qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

        L’investissement LMP consiste, généralement, à acquérir des locaux meublés à usage d’habitation qui sont mis en location par bail commercial meublé auprès d’une société preneuse qui loue ces logements, avec services, aux locataires finaux.

        L’activité LMP peut s’exercer soit en nom propre, soit au travers d’une société soumise à l’impôt sur le revenu telle que SARL de famille ou SNC.

        D’un point de vue comptable, les actifs immobiliers et mobiliers sont amortissables tandis que, notamment, les frais de commercialisation, les intérêts d’emprunt et les frais de notaire sont imputables sur le revenu global.

        L’investissement LMP constitue donc un outil formidable pour se constituer une rente à terme non fiscalisée.
        Cependant, la condition nouvelle, instaurée en 2009, à savoir que les recettes retirées de l’activité de LMP soient supérieures aux revenus d’activité (pension de retraite inclus) rend difficile l’accès à ce statut.

        Enfin, d’un point de vue social, le statut LMP peut permettre de conserver une couverture maladie et valider des trimestres de retraite, ce qui, par exemple, peut s’avérer intéressant pour un cédant d’entreprise encore loin de la retraite.

        La location meublée professionnelle ou LMP : sélection des programmes
        Les principaux supports d’investissement LMP sont les biens classiques, les résidences de tourisme, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences hôtelières…

        Le critère le plus important est la sélection de l’exploitant et l’emplacement du programme. L’investisseur choisira un gestionnaire solide et sérieux et s’attardera aux principales clauses du bail commercial (remise en état, mise aux normes…).

        Ensuite, l’investisseur vérifiera si les loyers proposés sont des loyers de marché. Si tel n’était pas le cas, le risque serait de se voir imposer par le gestionnaire, au terme du bail (voire avant), une réduction des loyers. L’investisseur se méfiera donc des taux de rendement hors marché mais aussi des prix de vente trop élevés.

        Cependant, la condition nouvelle, instaurée en 2009, à savoir que les recettes retirées de l’activité de LMP soient supérieures aux revenus d’activité (pension de retraite inclus) rend difficile l’accès à ce statut. Un régime transitoire est instauré pour les anciens LMP avec des recettes locatives recalculées.

        Pour aller plus loin :

        Instruction fiscale du 28 juillet 2009 sur la location en meublé
        Loi du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques
        Réponse du 23 juin 2009 concernant les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés
        Circulaire RSI du 18 mai 2009 sur l’affiliation au RCS
        Article 90 de la loi de finances pour 2008 instaurant une nouvelle condition pour être LMP
        Article 151 septies du CGI sur les plus-values LMP et les mesures transitoires instaurées en 2009
        Article 156 du CGI sur les charges exposées avant le début d’activité LMP
        Décision du 12 septembre 2007 sur les plus-values et le début d’activité de LMP
        Réponse ministérielle du 8 mai 2007 sur le statut LMP en cas de VEFA
        Instruction fiscale du 30 avril 2003 sur la Tva d’une location meublée
        Réponse ministérielle du 25 juillet 2002 sur l’exploitation en SARL de famille et l’ISF
        Article 39C du CGI sur la déductibilité des amortissements des biens loués LMP et LMNP
        Article 156 I1 bis du CGI sur les déficits imputables sur le revenu global en cas de LMP
        Article 257 bis du CGI sur le traitement de la Tva en cas de revente ?
        Article 261D 4b sur les conditions d’assujettissement à la Tva d’une location meublée
        Article 885R du CGI sur les conditions d’exonération ISF pour les biens LMP

        • ALAIN LAMBARD says:

          Monique,
          Vous devriez citer vos sources qui, pour certaines sont un peu obsolètes.
          C’est le cas, notamment, de l’inscription au RCS qui a été supprimée, par le législateur, à compter du O1/01/2020.
          Les sources bibliographiques sont également anciennes.

  9. Bonjour,

    Je souhaiterais retrouver un commentaire que j’aurais envoyé, comment faire ?
    Merci

    Monique

  10. Pour suivre

  11. @ Monique

    LMP en SARL de famille ?

  12. Totalement d’accord avec SHIRAZI : une imputation sur les revenu global c’est 17.2% perdu (sans tenir compte de la CSG déductible).
    Par ailleurs et pour être tout a fait juste avec le même bien acheté sans déficit (après travaux), ne serait il pas judicieux de tenir compte de l’impôt sur la plus value en cas de cession avant 30 ans ?

  13. Bonsoir,
    que de technicité !
    que de questions non relatives au but recherché !
    revenons à l’essentiel
    la fiscalité n’est qu’une conséquence et ne doit pas être un choix de vie
    leit motiv : créons, entretenons, valorisons un patrimoine transmissible…
    faisons simple
    A +

    • ALAIN LAMBARD says:

      La fiscalité nest effectivement pas un objectif, mais une contrainte; cependant, comme évoqué plus haut, en matière immobilière, en particulier, la fiscalité, comme l’emprunt sont des leviers à prendre en considération pour évaluer la rentabilité les fonds propres affectés à un investissement.

  14. Bonjour,
    Petite contribution. Pourquoi ne pas avoir chiffrer rapidement: frais de notaire, frais de dossier, de garantie (ou pénalité de remboursement de prêt) qui sont déductibles la première année et qui donc permettrait de reporter davantage de déficit foncier ?
    Cordialement
    Fabien

  15. Lors d’un contrôle en 2019, il m’a été autorisé à déduire les pénalités de remboursement de mon rachat de prêt ainsi que le cautionnement. J’ai fait l’amalgame avec les frais de notaire lors de l’acquisition.

  16. Le sujet était simple, s’enrichir grâce au déficit foncier. Cela me semble la meilleure solution surtout lorsque l’on ne maîtrise pas tous les montages financiers évoqués par les uns et les autres et dont les avantages sont régulièrement amputés ou tronqués sans compter le risque de requalification par l’administration fiscale!
    En faisant simple cela demande déjà beaucoup de réflexions, analyses et anticipations!

  17. François C says:

    Suivre

    • Bonjour Mr FONTENEAU,
      Cette simulation est intéressante. Néanmoins, le montant de 250 K€ inclus des frais liés à l’achat (e.g.. notaire, cautionnement …) qui ne sont pas clairement identifiés. De plus, il n’est pas évident que les 50 K€ de travaux pourront être valorisés à 100 % en cas de revente. Dans ces conditions, est ce raisonnable de valoriser le bien à 250 K€ ?

      • ALAIN LAMBARD says:

        Dans toute simulation c’est à chacun qu’il revient de formuler SES propres hypothèses « raisonnables ».
        Les hypothèses retenues par Guillaume sont les suivantes:
        Coût d’acquisition du bien : soit prix d’acquisition i+ frais d’acquisition et c’est bien sûr sur la base de ce coût d’acquisition que le rendement du bien (revenu et +- value) doit être calculé.
        Absence de revalorisation du bien: en fait en retenant que la valeur du bien après 20 ans correspondant au coût d’acquisition + les travaux, cela signifie:
        1 Que le prix d’acquisition est réévalué des frais d’acquisition,
        2 Que le coût travaux est répercuté entièrement dans la valeur finale.
        C’est le choix de Guillaume; certains ont effectivement fait remarquer, concernant les travaux que ce ne serait probablement pas le cas.
        J’ajoute un point qui me parait important.
        La simulation se termine comme suit:
        « Le taux de rendement interne de l’investissement (TRI) est de 6.25% »; c’est ce qui ressort de toutes les simulations qui présentent un TRI.
        Il faut bien s’entendre sur le terme « investissement »:
        Il ne s’agît pas du bien immobilier investit dont le TRI avant impôt est de 4% et donc 4%-(30%+17.2%) en cas d’imposition, mais du TRI des apports de l’investisseur.
        Par ailleurs, on note dans le tableau de la fiscalité que la quote-part de CSG déductible en N+1 n’est pas retenue.
        Le taux de 6.25% dégagé sur les flux de trésorerie de l’investisseur bénéficie, par rapport au rendement du bien immobilier, de 4% à la fois de l’effet de levier positif du crédit et de l’effet de levier fiscal lié à la déduction des intérêts.
        On peut donc « affiner » la simulation mais sur une période de 20 années il y aura probablement des aléas économiques et probablement fiscaux qui viendront corriger les paramètres retenus dans cette simulation.

  18. A quoi servent les déficits fonciers antérieurs engrangés depuis plusieurs années et que l’on reportent tous les ans sur la feuille d’impôts ? Comment peut-on les utiliser par la suite ? Si l’on ne déduit plus de déficits fonciers et que l’on fait du bénéfice, est ce que cela réduit l’imposition ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      Utilisation des déficits fonciers:
      CGI article 156:
      « L’impôt sur le revenu est établi d’après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal. Ce revenu net est déterminé eu égard aux propriétés et aux capitaux que possèdent les membres du foyer fiscal désignés aux 1 et 3 de l’article 6, aux professions qu’ils exercent, aux traitements, salaires, pensions et rentes viagères dont ils jouissent ainsi qu’aux bénéfices de toutes opérations lucratives auxquelles ils se livrent, sous déduction :
      I. – Du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus ; si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

      Toutefois, n’est pas autorisée l’imputation:

      3° Des déficits fonciers, lesquels s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; cette disposition n’est pas applicable aux propriétaires de monuments classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire supplémentaire ou ayant reçu le label délivré par la  » Fondation du patrimoine  » en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.
      L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. L’imputation est limitée à 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa (10 ans).
      La limite mentionnée au deuxième alinéa est portée à 15 300 € pour les contribuables qui constatent un déficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée l’une des déductions prévues aux f ou o du 1° du I de l’article 31 (PERISSOL).
      Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. Cette disposition ne s’applique pas en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune ».

      Les déficits fonciers d’une année sont donc imputables , sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, dans la limite de ces revenus fonciers (le revenu positif est donc réduit au maximum à zéro à l’aide du stock de déficits), ce qui permet de réduire l’assiette de l’IR et des PS et donc le montant de ces impôts.
      En cas de cession de de l’immeuble le déficit non encore imputé peut être pris en compte pour le calcul de la plus-value de cession (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220 N°270); il s’agît d’une disposition souvent omise lors du calcul de la PV.

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