Depuis quelques années, nombres d’investisseurs découvrent l’investissement immobilier locatif et choisissent des montages d’une complexité folle pour essayer de se constituer un patrimoine immobilier locatif. On parle de location meublée professionnelle (LMP), SCI à l’IS et parfois même pour les montages les plus hasardeux la holding patrimoniale (dont je ne parviens toujours pas à comprendre l’intérêt).
Pourquoi faire compliqué lorsque l’on peut faire simple ? Rechercher la simplicité est mon obsession. Il ne sert à rien de faire complexe pour le plaisir intellectuel de construire un montage qui fait « riche » et/ou « intelligent ». Le plus important est l’efficacité patrimoniale. Une efficacité patrimoniale qui doit être anticipée à très long terme. Les avantages à court terme d’un montage ne doivent pas vous faire oublier qu’investir dans l’immobilier est une opération à très long terme.
Chercher à optimiser une situation à court terme, sans anticiper les conséquences négatives à long terme n’est pas une bonne stratégie… 
Le régime fiscal des déficits fonciers fait partie de ces stratégies simples mais terriblement efficaces pour se constituer un patrimoine immobilier important à très long terme. C’est souvent dans les vieux pots que l’on fait les meilleures soupes.
 

Le déficit foncier, c’est l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux.

Tout simplement, il s’agit d’investir dans un bien immobilier ancien dans lequel vous réaliserez des travaux de rénovation légère, c’est à dire des travaux qui ne porteront pas sur la déconstruction, reconstruction, agrandissement ou création de surface habitable nouvelle.
Il s’agira donc de faire réaliser par une entreprise ou de réaliser vous même des travaux de rénovation, d’entretien et de réparation de l’immeuble que vous destinez à la location. Il pourra s’agir par exemple de :

  • Refaire la plomberie ;
  • Refaire l’électricité ;
  • Changer les huisseries pour améliorer l’isolation phonique et thermique ;
  • Changer les sols ;
  • Rénover les murs intérieurs en changeant les tapisseries ou améliorant l’isolation phonique / thermique ;
  • Changer le système de chauffage ;
  • Refaire les extérieurs ;
  • Faire le ravalement de façade ;
  • Isoler les combles ;
  • Faire une isolation par l’extérieure ;
  • … Bref, tous les travaux de rénovation, d’entretien ou de réparation de l’existant ; Mais attention car tous les travaux ne sont pas déductibles ; Il faut être excessivement attentif à ne pas tomber dans la qualification de travaux d’agrandissement, construction comme nous vous le détaillons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

 
Cette stratégie d’acquisition dans l’ancien avec rénovation est particulièrement adaptée à la situation du marché immobilier. En effet, l’amélioration continue de l’exigence des locataires et les nouvelles normes de confort et d’habitabilité introduites par les normes de consommation énergétique accélèrent l’obsolescence immobilière des immeubles. Les travaux réalisés permettront de lutter contre la perte de valeur du bien immobilier et peut être même expliquer une plus-value si le marché devait être favorable (cf »Prix de l’immobilier : La pierre ne vaut plus rien à cause de l’obsolescence immobilière« ).
Du point de vue de la plus-value immobilière, celle ci sera exonérée partielle après 22 ans de détention de l’immeuble, puis totalement après 30 ans. Les travaux déductibles ou les travaux réalisés vous-même ne pourront venir en déduction du montant de la plus-value immobilière comme nous vous l’expliquons dans cet article « Plus value immobilière : Quelles dépenses peuvent réduire la plus value imposable ?« .
 

Fiscalement, les travaux réalisés seront déductibles de revenus fonciers de l’investisseur.

Les travaux listés ci-avant seront déductibles des revenus fonciers de l’investisseur de l’année de réalisation des travaux puis des 10 années suivantes. L’année de réalisation des travaux, la déductibilité fiscale des travaux pourra même à l’origine d’un déficit foncier plafonné à 10700€.
C’est là un avantage fiscal particulièrement attrayant que l’on ne retrouve pas dans les régimes fiscaux à l’IS ou en BIC location meublée. En effet, dans ces deux derniers régimes fiscaux, les travaux ne sont pas déductibles ; En régime BIC location meublée et IS, les travaux sont seulement amortissables sur leur durée normale d’utilisation.
Prenons un exemple pour comprendre la puissance fiscale du régime fiscal des déficits fonciers. Voici les données retenues pour la simulation :
 



* Vous constaterez la prudence de la simulation : Pas de hausse de loyer, pas de hausse de la valeur du bien pendant les 20 ans de la simulation.
 
Dans le détail, on obtient :

 
En conclusion. Au terme de cette simulation, le TRI de l’investissement ressort à 6.25% (malgré des hypothèses prudentes) :
 

Avec une hypothèse moins prudente (hausse des loyers de 1% / an / 20 ans ; hausse de la valeur du bien immobilier de 1% / an / 20 ans), le TRI ressort à 8.82%.
En matière de trésorerie, le mécanisme du déficit foncier est à l’origine d’une non imposition des revenus fonciers pendant 7 ans, puis une imposition des revenus foncier en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable. L’effort de trésorerie après ces 7 premières années peut être élevé car l’investisseur devra cumuler le remboursement de son crédit immobilier et l’imposition sur les revenus fonciers.
Il s’agit là d’une charge de trésorerie qu’il ne faut pas sous-estimer. Mais n’est il pas illusoire de croire qu’il est possible d’investir dans l’immobilier sans effort d’épargne ?
 
A suivre.

Pour aller plus loin :
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