La location meublée, une activité civile dont les profits sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais qui ne doit pas être confondue avec l’activité de para-hôtellerie.

L’activité de location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnelle ou à titre non professionnelle, n’est décidément pas une activité immobilière comme les autres. Tout comme la location d’immeubles nus ou vide, la location meublée est une activité civile, mais nuance essentielle qui fait tout l’intérêt de ce régime, les profits de l’activité de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers comme son caractère civil pourrait le laisser penser.
C’est alors, que pour simplifier encore l’analyse de l’activité de location meublée, le code général des impôts propose deux statuts aux loueurs en meublé : La location en meublée professionnelle(LMP) ou la location en meublée non professionnelle (LMNP). (cf  » LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel.).
 
Enfin, l’activité de location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnel (LMP) ou à titre non professionnel (LMNP) ne doit pas non plus être confondue avec l’activité de para-hôtellerie (cf « location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux« ).
La para-hôtellerie se distingue de l’activité de location meublée lorsqu’en sus de l’hébergement, le contrat de location prévoit au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI), à savoir :

– Le petit déjeuner ;

– le nettoyage régulier des locaux,


– la fourniture de linge de maison ou

– la réception, même non personnalisée, de la clientèle,

Ainsi, lorsque ces services sont apportés dans des conditions  similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, la location meublée ne trouve plus à s’appliquer au profit du régime fiscal de la para-hôtellerie.
 
Ces nuances sont fondamentales pour comprendre le régime social de l’activité de location meublée : Quid des cotisations RSI pour l’activité de location meublée ?  
 
 

Quid des cotisations RSI sur l’activité de location meublée ? Quelles différences entre location meublée non professionnelle (LMNP) et location meublée professionnelle (LMP) ?

 

Location meublée professionnelle (LMP) ou gérant majoritaire de SARL de famille sont affiliés aux RSI

Les cotisations RSI sont dus sur l’activité de location meublée professionnelle ou sur les revenus d’une activité de location meublée non professionnelle du gérant majoritaire de SARL de famille.
C’est ainsi et de manière assez pragmatique que le gérant majoritaire de SARL de famille (et quel que soit l’activité de la SARL) et le loueur en meublé professionnel (LMP = + 23 000€ de recettes, 50% des revenus professionnels – Attention, l’inscription au RCS vient d’être jugé comme inconstitutionnel et n’est plus un critère permettant de caractérisé l’activité de location meublée comme professionnelle depuis le 08/02/2018) sont soumis aux cotisations sociales et au RSI.
C’est ainsi que l’article 613-1 du code de la sécurité sociale précise :

Sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :
8 – Les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, à l’exclusion de celles relevant de l’article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime.

 
Puis une circulaire de l’ACOSS de préciser simplement :
L’article L. 613-1 du code de la sécurité sociale prévoit désormais que les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés à titre professionnel au sens fiscal sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles.
Il convient de préciser que l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés, ou destinés à être loués meublés, est considérée par l’administration fiscale comme exercée à titre professionnel si les 3 critères suivants sont remplis :

– un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ; (Attention, une récente jurisprudence du conseil constitutionnel supprime cette condition d’inscription au RCS à partir du 08/02/2018). Dorénavant, seules les deux critères ci après doivent être pris en considération pour prétendre au bénéfice du statut de loueur en meublé professionnel. Cette inscription étant du seul fait ou non de l’investisseur, certains pourraient passer « automatiquement » sous statut LMP dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies;

– les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories les ressources de la Sécurité sociale 19 des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des BNC, des bénéfices agricoles et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

C’est alors que les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) sont exonérés de cotisation RSI et doivent se « contenter » des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine à 17.20% depuis le 01/01/2018.
 

Mais le projet de loi de finance de la sécurité sociale pour 2017 (PLFSS 2017) modifie la donne et soumet aux cotisations sociales RSI, les locations meublées saisonnières non professionnelles (LMNP) dont les recettes excèdent 23 000€ dans l’année.

Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 fait une avancée étonnante dans la déstructuration du statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) proposant de soumettre aux cotisations RSI les locations régulières de meublées pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage (=location saisonnière) dès lors que les recettes dépasseraient 23 000€. 
Attention, il s’agit de considérer que le loueur en meublé (spécialisé dans les locations de courtes durée, c’est à dire dans la location saisonnière) réalise une activité commerciale susceptible de le rendre affilié au RSI :

– Ce n’est pas un loueur en meublé professionnel (car les revenus tirés de l’activité de location meublée n’excèdent pas 50% de autres revenus professionnels) ;

– Ce n’est pas un professionnel de la para-hôtellerie qui propose en sus de la location immobilière des services hôtelier ;

– Mais un simple loueur en meublé dont les recettes excèdent 23 000€ qui deviendrait alors affilié au RSI ! Cet article dépasse l’entendement et introduit de nouvelles notions jusqu’alors inconnues. En effet, comment faire la différence entre la location meublée de courte durée et la location meublée résidence principale sur locataire ?

 

Faut il créer une nouvelle distinction fiscale entre location meublée de courte durée à une clientèle de passage (location meublée saisonnière) et location meublée résidence principale du location ?

L’administration sociale semble en effet suggérer que l’affiliation au RSI trouverait sa source « dans la fourniture de services (fourniture et remplacement du linge de maison ou fourniture d’une prestation de ménage, mise à disposition de connexions internet sans fil,…), qui s’ajoutent généralement à la mise à disposition du seul logement, allant donc au-delà de la simple gestion d’un patrimoine personnel pour s’apparenter à une prestation commerciale ». N’est ce pas déjà la définition de l’activité de para-hôtellerie ?
Mais alors pourquoi instaurer un plancher à 23 000€ de recettes annuelles. Si l’administration sociale considère que la location meublée saisonnière est une activité commerciale du fait de la présomption de service, il ne reste plus qu’à redéfinir la para-hôtellerie pour limiter le bénéfice fiscal et social de l’activité de location meublée en directe au seule location meublée destinée à devenir la résidence principale du locataire ?
 
A suivre… mais il faut avouer que tout cela commence à devenir bien compliqué…. Il est urgent de travailler sur un nouveau statut de location meublée afin de clarifier cette situation inextricable entre activité civile et activité commerciale.

Besoin d'un conseil ? Découvrez nos services :
Conseil indépendant 
Bilan patrimonial
Gestion conseillée
Conférences patrimoniales
Livres et formations 
Investir dans l'immobilier
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Optimiser sa Succession
Epargne et placements 
Assurance-vie
Plan Epargne Retraite (PER)
SCPI
Groupement forestier & viticole
Immobilier locatif 
Assurance emprunteur
Crédit immobilier
Expert-comptable Location meublée et SCI

128 commentaires

Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !

Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :