La question est d’actualité alors que Cecile DUFLOT vient de confirmer vouloir mettre en place un nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement dans l’immobilier neuf.
Un scoop ? Non, pas pour les lecteurs attentifs qui avaient d’ores et déjà l’information depuis le 20 juillet 2012 : « Loi DUFLOT : investissement immobilier et réduction d’impôt sur le revenu…« .
Encore une fois, le gouvernement n’a pas réussi à résister aux lobbyiste immobilier qui ont probablement avancés des arguments connus :
- Il manque 800 000 logements en France. En l’absence de subvention à l’achat et de nouveau dispositif fiscal, la pénurie va s’aggraver.
- le secteur de la promotion immobilière est un grand pourvoyeur d’emploi en France. Il faut l’aider pour aider la croissance.
- …
On ne va pas s’interroger sur la pertinence de ces arguments, nous l’avons déjà fait milles fois, et notamment dans cet article : Faut-il sauver le dispositif fiscal SCELLIER ? publié en Mai 2011.
La question prioritaire tient davantage dans les conditions qui devront accompagner ce nouveau dispositif fiscal pour le rendre attrayant, car en l’état, le rendement de l’immobilier neuf ne permet pas d’espérer une rentabilité importante.
Le nouveau SCELLIER, loi DUFLOT, moins généreux et plus contraignant…
L’immobilier d’investissement, notamment dans le neuf, affiche aujourd’hui une faible rentabilité pour l’investisseur malgré un avantage fiscal qui reste conséquent. Les prix de vente sont tellement importants que la rentabilité s’effondre.
Dans notre dernière analyse « Quel patrimoine avec 500€ / mois dans un investissement immobilier de rapport (Scellier et Non Scellier) ? » le taux de rendement interne de cet investissement ressortait à 3,30%, soit un niveau trop insuffisant pour justifier un investissement.
Considérant que le nouveau dispositif SCELLIER, qui prendra peut être le nom de dispositif DUFLOT, devrait procurer une moindre réduction d’impôt et une contrainte forte en terme de plafonnement des loyers, ce nouveau dispositif fiscal ne devrait pas permettre, en l’état actuel des choses, d’obtenir un meilleur taux de rendement interne.
Pour rendre ce dispositif fiscal attrayant, il est indispensable d’accompagner ce nouveau dispositif d’investissement d’une baisse des prix de l’immobilier et principalement du foncier (Le prix des terrains à bâtir, facteur d’ajustement dans la baisse de l’immobilier). Il s’agit là d’une condition sine qua non à la réussite de ce projet.
Sur fonds de réforme des plus values immobilières des terrains constructibles.
Le gouvernement a bien compris ce dilemme et compte sur une réforme des plus values immobilières liées à la vente de terrains constructible pour rendre le dispositif « SCELLIER nouveau » ou « DUFLOT » rentable et pertinent pour l’investisseur.
Cecile DUFLOT a confirmé réfléchir en parallèle, à une réforme des plus values immobilières sur les terrains constructibles. Cette réforme devrait permettre de créer une choc d’offre et de réduire le prix de vente des terrains.
Alors que la fiscalité actuelle permet de réduire le montant de l’impôt sur la plus value avec en fonction de la durée de détention du terrain avec une exonération après 30 ans de détention, le nouveau barème pourrait prévoir un barème inversé : Plus le propriétaire conserve son terrain longtemps, plus l’impôt sur la plus value sera important.
Cette nouvelle fiscalité pourrait permettre d’accélérer la mise en vente des terrains, créant un choc d’offre sur le foncier. Il s’agit d’un élément déterminant pour engager une baisse des prix du foncier.
Conclusion…
Baisse du prix du foncier + avantages fiscaux encourageant l’investissement dans le neuf pourraient créer les conditions favorables à un dispositif fiscal attrayant et pertinent pour les investisseurs.
Mais attention, la condition sine qua non est une baisse du prix des terrains constructibles !!!!! C’est indispensable.
Nous suivrons avec la plus grande attention tout cela… vous pouvez compter sur nous.
A suivre…
