L’immobilier locatif, c’est formidable pour profiter de l’effet de levier du crédit immobilier et plus généralement pour se constituer un patrimoine, mais, revers de la médaille, non négligeable, l’imposition sur le revenu immobilier (revenu foncier ou BIC selon les cas) peut rapidement devenir confiscatoire !
Le taux d’imposition du revenu foncier atteint rapidement 50%, et c’est sans compter la taxe foncière. En effet, le contribuable imposé dans la tranche marginale d’imposition à 30% (c’est à dire, ceux d’entre vous qui perçoivent plus de 26 071€ de revenu par tranche de quotient familial) devront ajouter 17.20% de prélèvements sociaux pour un total de 47.20% d’imposition.
Une imposition trop confiscatoire qui détruit la rentabilité locative et peut même mettre l’investisseur en difficulté financière lorsque cette imposition intervient en même temps que le remboursement du crédit immobilier.
C’est ce que l’on nomme « l’effet ciseau » comme expliqué dans cet article « L’effet de ciseau, le cercle infernal qui conduit l’investisseur immobilier locatif à la ruine. »
Bref, l’investisseur doit mettre en place une stratégie d’investissement active pour ne pas détruire la pertinence de son investissement par cette imposition insupportable.
L’optimisation fiscale de l’investissement immobilier locatif est au cœur des développements que nous vous proposons dans l’édition 2022 de notre livre « Investir dans l’immobilier« .
A ce titre, demain, vendredi 15 avril à 12h (replay disponible pour ceux qui ne pourront être présent), nous organisons une visio-patrimoniale, dont l’accès gratuit est réservé aux acheteurs de notre livre « Investir dans l’immobilier« .
Pendant 1 heure environ, nous travaillerons sur ce sujet fondamental : « Investissement immobilier locatif et optimisation fiscale. Les dispositifs fiscaux pour investir en location nue (PINEL, Déficit foncier, loc’avantages, …) ;
Notez également que le vendredi 29 avril à 12H, nous organisons une autre visio-patrimoniale sur la question tout aussi essentielle de la location meublée.
Il n’est pas trop tard pour acheter le livre et recevoir gratuitement les invitations pour ces deux visio-patrimoniales (et le replay des trois autres visio-patrimoniales) ==> Acheter le livre « Investir dans l’immobilier »
En réalité, la stratégie d’optimisation fiscale commence dès l’achat du bien immobilier que vous allez exploiter. Il s’agira de chercher un bien immobilier dans lequel vous pourrez mettre en œuvre à la fois une stratégie d’investissement rentable (plus-value et/ou revenu locatif optimisés) et une stratégie fiscale efficace.
Mais attention à ne pas investir l’ordre des priorités. L’optimisation fiscale ne doit jamais être le moteur de votre décision.
Le moteur de la décision d’investissement dans l’immobilier locatif doit être la recherche d’un rendement, l’acquisition d’un bien immobilier patrimonial dont la qualité de l’emplacement assure une plus-value à long terme ou même le bonheur de partager des souvenirs de vacances avec une résidence secondaire. La fiscalité est essentielle mais secondaire.
Certains pourront :
- Vouloir investir dans un bien immobilier neuf pour limiter les risques d’obsolescences liées à l’obligation de travaux qui vont s’imposer aux logements dont le DPE est E, F, ou G ; Ces derniers seront naturellement intéressés par la loi PINEL qui autorisera une réduction d’impôt conséquente qui viendra compenser, totalement ou partiellement, le coût plus élevé de l’immobilier neuf. Mais attention, derrière cette belle opportunité fiscale, la qualité de l’emplacement et le prix d’achat devront être particulièrement travaillés par le candidat investisseur.
- Certains pourront, toujours dans cette dynamique de lutte contre l’obsolescence énergétique, se lancer dans l’acquisition d’un logement dégradé pour le rénover intégralement et valoriser en améliorant le DPE et la qualité du logement ; Ces derniers pourront profiter du puissant régime fiscal des déficits fonciers grâce à la déductibilité fiscale des travaux. Mais attention, si ces opérations sont particulièrement attrayantes, l’investisseur devra être attentif car tous les travaux ne sont pas déductibles et surtout avec l’inflation actuelle, le budget pourrait rapidement dérailler.
- Tous pourrons essayer de profiter du nouveau dispositif Loc’avantages qui promet une réduction d’impôt confortable pour les propriétaires bailleurs qui acceptent d’appliquer un loyer réduit de 15% par rapport au loyer de marché ;
- Enfin, les derniers préfèreront la location meublée pour bénéficier d’une imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un régime fiscal très intéressant, mais qui suppose de loger des locataires en transit, qui ne possède pas de meubles. Une clientèle de locataires plus volatiles qui cherche le plus souvent une logement de petites tailles.
A suivre.
Une idée supplémentaire pour sortir de la fiscalité confiscatoire et des problèmes relatifs au classement du logement (isolation, DPE, …), c’est de partir sur des SCPI européennes dans lesquelles il y a une convention avec la France.
Et si la fiscalité super allégée vous est encore rédhibitoire ou que vous soyez à l’IFI, et pour que que vous disposez de cash et souhaitez préparer votre retraite, vous pouvez par exemple acheter uniquement la nue propriété de parts de SCPI hollandaises ou allemandes.
Alors bien sur, cela reste de la pierre papier, et il faut faire attention aux frais et à la composition de ces SCPI (bureau, commerce, logement, …)
J’ai tenté de mentionner la différence de calcul entre le crédit d’impôt ou le taux usuel. Selon les pays l’impact est un peu différent. A titre d’exemple la fiscaliste des dividendes de SCPI étrangères tel que PF Hospitalite Europe qui réduit le coût à 8 % par exemple. Une étude a été réalisée sur le sujet, et il est vrai que l’impact d’une SCPI étrangère est réellement fort.
Bonjour il est aussi possible de mixer les régimes, par exemple commencer en déficit foncier ou en pinel puis basculer en meublé !
Cela demande évidemment un pilote du parc immobilier
oui, de mémoire, il faut 3 ans après les derniers travaux avant de passer en LMNP (et re-valorisation de l’appartement au jour du passage en LMNP, cad, potentiellement en intégrant le prix des travaux dans le prix actualisé de l’appart).
Il n’y a pas d’obligation des 3 ans mais un risque de reprise de réduction d’impot si le déficit au dela de la compensation d’autres revenus fonciers a servi à réduire ses autres revenus imposables. Ca se calcule
Ca fait 10 ans que je recherche un bien en déficit foncier à prix raisonnable et rien n’y fait.
J’ai fini par comprendre que les agents immobiliers ont énormément de demandes et peu d’offre. Il y a donc une spéculation. J’en veux pour preuve le nombre d’annonce sur des sites tels que Leboncoin ou PAP dans lesquels vous trouvez pléthore de bien refaits à neuf, et quasi aucun avec de lourds travaux.
Seule solution : se tourner vers des promoteurs (Kacius, …), mais dans ce cas, vous vous retrouvez très souvent avec un prix d’achats + travaux + honoraires supérieur de 20% au prix du marché.
D’ailleurs, on retrouve ce même problème avec de l’achat en démembrement (Perl) : rares sont les programmes ou la valeur reconstituée de la pleine propriété est en adéquation avec le prix du marché.
Bref, n’ayant pas envie de me faire couillonner, j’ai fini par abandonner
Bonjour, j’ai vécu et vis encore exactement la même problématique : viens avec travaux vendus au même prix que des biens en état correct ou recours à des promoteurs ou courtiers qui vous vendent des biens sur majorés.
il faudrait confisquer vos « coquilles » orthographiques :
pouvoir à la troisième personne du singulier : peut et pas « peu rapidement devenir confiscatoire »
J’aurai beaucoup à dire sur le sujet de l’article mais je vais faire très court. A chacun de vérifier ensuite ce que je dis.
L’imposition en France est infernale (enfer fiscal), au point que si je prends le cas d’une personne ayant beaucoup investi dans l’immobilier sur Paris, par exemple, avec rentabilité de 5% :
IRPP = 45 % au max (on va supposer une moyenne de 41 %, soit 150 jours de loyer par an)
CSG-CRDS = 17,2 % (Soit 63 jours de loyer par an)
Taxes Foncières = 2 mois de loyer, soit 60 jours des loyers par an
IFI = entre 0,70 et 1,5 % du capital. Je prends une moyenne de 1 % du capital. Avec une bonne rentabilité de 5 %, l’IFI représente donc 20 % des loyers, soit 73 jours des loyers annuels
Frais d’agence = 6 % des loyers, soit 22 jours des loyers annuels
Assurance loyers impayés = 2,5 % (au minimum) des loyers, soit 9 jours des loyers annuels
TOTAL = 365-150-63-60-73-22-9 = 12 jours de loyer EN NEGATIF
Donc pour louer des logements dans Paris, le bailleur devra PAYER l’équivalent de 12 jours de ses loyer !
Et c’est sans compter les travaux de rénovation, de remise aux normes (nouveau DPE), les frais de gestion personnelle et tous les tracas avec les locataires !
Maintenant j’étudie les propositions de l’article :
_ Acheter du neuf : c’est le payer 20 % au dessus de sa valeur réelle du fait des obligations des promoteurs de fournir à prix cassé une partie les logements aux HLM. De plus les placements PINEL ont des risques, ne serait-ce que pour en sortir quand le locataire ne part pas.
_ Acheter de l’ancien à rénover : Faire bien attention aux travaux à réaliser. Voici une mésaventure qui va se reproduire dans l’avenir :
https://www.quechoisir.org/actualite-nouveau-dpe-des-travaux-de-renovation-inutiles-n99896/?utm_medium=email&utm_source=nlh&utm_campaign=nlh20220406&at_medium=email&at_emailtype=retention&at_campaign=nlh20220406
_ Utiliser le dispositif Loc Avantages : Voir les commentaires et calculs déjà fait sur les autres articles du Blog : ce dispositif n’a aucun intérêt et peut même être dangereux si vous tombez sur une association qui vous laisse tomber.
_ La location meublée : la fiscalité a changée et c’est beaucoup moins intéressant. La gestion reste très prenante.
Et je ne parle pas des procédures d’expulsion de 2 à 3 ans, des préfets qui refusent les expulsions, des exigences des locataires qui deviennent compliqués, des artisans qui ne viennent plus faire des petits travaux, du coût des travaux et des matières premières qui explosent, idem pour les taxes foncières…
Bon courage.
Bonjour,
un peu noire comme vision. l’immo a un coté addictif, il faut effectivement investir régulièrement avec des travaux à la clefs pour rester en déficit.
la taxe foncière a paris est plutôt un demi mois de loyer
les agences, ce n’est pas toujours nécessaire et sauf les petites surfaces, pas tous les and
l’assurance loyer impayés… revoir personellement les dossiers et prendre une garantie. ca suffit je trouve.
pour l’IFI en essayant d’emprunter à 100% (voir plus) et avec les décottes sur les appartements, acheter un nouvel appartement fait baisser la base imposable paradoxalement
oui, c’est du boulot, mais bel effet de levier… no pain no gain 🙂 !
C’est vrai que c’est noir mais les chiffres sont là, et c’est une moyenne.
Pour les TF, j’ai pris une moyenne en France. A Paris je ne sais pas mais en région parisienne, c’est vrai que c’est 1 mois de loyer. Cela pourrait changer et ailleurs, c’est plus. Pour un gros investisseur, les agences sont nécessaires. L’assurance loyer impayés aussi quand l’age du locataire ne permet pas de prendre un garant.
On peut éviter l’IFI quelque temps en jouant sur les travaux_emprunt, mais au final il faut le payer.
Enfin il est possible avec beaucoup d’énergie de diminuer légalement les impôts et IFI à payer. Mais cela ne dure pas.
Et je trouve dommage qu’on soit obligé de perdre autant d’énergie et de temps en France pour échapper à la fiscalité plutôt que d’avoir une fiscalité raisonnable et de consacrer son temps à développer son patrimoine.
Je bois du petit lait en vous lisant.
Vous passez vos vacances où et quand pour qu’on puisse discuter et prendre l’apéro ? ? ? 🙂 🙂 🙂 🙂
Je suis sur Niort 79, ce sera un plaisir de vous inviter si c’est possible pour vous ?
Un peu loin, les deux sèvres, de ma région Lorraine. Dommage. Sinon, des vacances en Corse cet été peut-être ?
La Vendée, à coté de chez vous, est un département ou je n’ai aucune attache familiale mais ou je me verrai bien m’installer à la retraite : 2% de taux de chomage, immobilier encore à des prix raisonnables, climat tempéré été comme hiver et venteux (parfait pour de petites éoliennes domestiques), et l’océan bien sur.
Merci pour le compliment et je trouve que la Lorraine est aussi une très belle région avec des forêts magnifiques.
Mais je ne pense pas pouvoir y venir prochainement, ni en Corse : trop de travail actuellement.
Prévenez moi si vous passez dans le grand ouest.
Cordialement
bon, nous ne sommes pas trop trop éloignés en terme d’appréciation du sujet 🙂 !
er c’est bien vrai que la fiscalité, c’est la nécessité d’y passer un temps fou !!! (perso, j’aime bien, ca ne me dérange pas trop)
CITATION = La location meublée : la fiscalité a changée et c’est beaucoup moins intéressant
Ca dépend quand même ce qu’on entend pas moins intéressant, il faudrait ête plus précis mais un lmp peut déduire ses déficits de ses autres revenus, quand il a un déficit
De toute évidence, cet article de « Que choisir » est une fake ou alors le diagnostiqueur doit changer de métier.
Un logement qui aurait subi toutes les améliorations d’isolation décrites dans l’article ne peut pas être classé en E, il doit au minimum être en D mais probablement en C voire en B,
Il doit y avoir un loup que l’auteur de l’article ne précise pas. Perso, je conseille au propriétaire de faire faire un autre diag !
pas du tout ce sont juste deux diags faits avec deux référentiels différents qui devaient pourtant caractérise tous les deux la même réalité physique, bonjour la facilité de faire quelque chose d’un diag dpe illisible, que ce soit celui de 2021 ou les précédents. par ailleurs un comme l’autre n’ont ien à voi avec la éalité des gens, personne ne dort dans une chambre à 16C sauf les ministres écolos
Non ce n’est pas une réalité physique de faire un diag (l’ancien) avec des factures d’énergie qui se rapporte à des occupants qui chauffent à 19°C pour certains et à 25°C pour d’autres.
C’est d’ailleurs pour cela que l’ancien diag a été abandonné au profit, depuis juillet/octobre 2021, du nouveau qui se base sur des éléments intrinsèques propres au type de construction, situation géographiques, type d’énergie utilisée, … et bien évidemment aux éléments d’isolation.
bien entendu mais on a quand même obligé les bailleurs à faire des dpe qui sont nuls, selon votre avis qui est aussi le mien, et vous sous-entende que désormais les nouveaux sont parfaits, je n’en mettais pas ma main a couper, on a vu le raté de septembre et j’en vois d’autres
En plus, un professionnel ne va pas faire les travaux su un dpe de ce genre,ca ne vaut pas tripette
ah au fait, le dpe sur facture, quelle honte en effet. MAis étrangement j’ai fait faire des dpe pendant longtemps qui étaient calculés, et je viens d’appendre que ‘était .. un abus de la pat du diagnostiqueur.
Bon au moins il travaillait,le gars.
Mes bons diagnostics d’avant 2021cétaient les dpe vierges, quelle honte aussi…quel gachis, quelle énergie dépensée pou rien, qui ne set à rien et n’économise rien, bien au contraire, quel brassage de vent qui coute cher
Je n’ai jamais dit que les nouveaux DPE étaient parfait, d’ailleurs rien n’est jamais parfait dans ce monde et d’autant plus quand on a à faire à des humains, mais qu’ils étaient plus rationnels, plus objectifs et plus proches de la réalité technique et scientifique, indépendamment de l’occupant et sa sensibilité au chaud/ froid/ humidité,…
et pourquoi pas les foncières ? pas d’IFI, pas d’ennui , rentabilité claire et nette, pas de problème de WC au téléphone le dimanche, liquidité maximale ( on vend en 3 secondes )
C’est une idée.
Mais ceux qui ont acheté de l’Unibail voila 3 ans, ont bien dégusté même si le cours est un peu remonté. (cours divisé par 3 sur la période 05/2018->05/2022)
Et Orpea, aussi tant qu’on y est, on peut classer ça aussi dans du foncier.
Pour moi Orpea n’est pas de la foncière mais du service comme SODEXO. Pour ce qui concerne Unibail , la probabilité d’avoir un COVID était quand même proche de 0.Toutes les foncières ne se sont pas comportées de la sorte. Ce ne doit pas être l’arbre qui cache la forêt.
Je dépense plus d’énergie à me former et comprendre les mécanismes pour réduire ma fiscalité immobilière à 50% que de développer mon patrimoine et faire travailler des artisans . C usant , 10 ans à changer de régime ( nue vers LMNP) , chercher sans succès des biens dégradés pouvant donner un minimum de rendement pour abaisser le bénéfice foncier. En final , j’attends d’être exonéré des plus-values et je mets tout en vente. En final plus de 20 ans de travail pour finir par tout vendre: problème de riche ? Oui certainement ! Mais quel gâchis , une fiscalité raisonnable permettrait de travailler plus sereinement sans avoir peur d’une fiscalité modifiable à tout moment
au final en 20 vous aurez rbsé des biens achetés probablement avec peu d’apport perso, bcp de levier et probablement peu d’imposition, au moins sur les 1ères parties de la période (10-12 ans…15). pas si catastrophique?
vous auriez mis le montant de votre apport en AVie à 2-5%… la différence de patrimoine au bout de 20 ans serait significativement plus basse, non?
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une pierre de plus dans le jardin immobilier : les artisans pour ces fameux « travaux de rénovation »
vous en contactez 5
3 se déplacent
2 envoient un devis…
ensuite il faut tanner et retanner pour que l’heureux élu vienne….
commencer ….!
et tanner et retanner pour qu’il vienne finir !
après tout cela, la désagréable impression d’être le méchant propriétaire que balzac a si bien décrit
…et le larbin des locataires qui font semblant d’avoir deux mains gauches
pour finir vache à lait fiscale.
et pourtant, il y a des petits malins, notamment à Paris, pour ce que j’ai pu constater :
des locations nues qu’on loue en bail meublé (si ça ne vous convient pas l’escalier est plein de candidats qui attendent…) et dans les beaux quartiers !
des sculptures sur la façade haussmannienne et une sdb analogue à celle de ces malheureux ukrainiens.
l’immobilier n’est plus un « placement de père/mère de famille » ; pour s’en sortir, il faut être expérimenté et faire les choses en grand pour obtenir des économies d’échelle à tous niveaux (tant financiers que fisco-juridiques et de réseautage)
cad, au final, être un professionnel.
Dans l’un de mes investissements en crowdfunding, le promoteur, devant les difficultés de commercialisation a décidé de
céder son programme en démembrement. Il a régularisé avec Domofrance (logement social et intermédiaire) un contrat de réservation pour l’achat de la totalité de
l’usufruit. Il a aussi enregistré des réservations (c’est de la VEFA) sur la vente de la nue-propriété des appartements.
Je ne sais pas si c’est très répandu comme montage, mais si on vous le proposait, seriez-vous acheteur le la NP ?
PS : pour le promoteur, la marge est plus élevée que s’il avait vendu à des particuliers ! (prestations revues à la baisse).
Bonjour adnstep
Méfiance avec l’achat de nu-propriété de logements sociaux. Il faut bien vérifier les conditions : logement libre de locataires (comment ils font ?) et entièrement rénové. Puis il faut voir la durée de la nu-propriété et le coût avec les frais.
Souvent, le rendement n’est pas intéressant.
Puis il faut savoir combien de logements resteront en sociaux quand vous serez propriétaire à 100% : si certains restent en social, vous risquez d’avoir du mal à trouver des locataires et la valeur de votre logement sera baissée.
Mais cela est très intéressant pour les HLM pour faire de la mixité sociale à peu de frais (voire des bénéfices).
Bonjour, moi, je n’achète rien, éventuellement, j’aurais pu financer le promoteur. Je me posais juste la question : est-ce un montage commun, et qui pouvait plonger dans ce genre de plan. Vu ce que vous en dites, il doit falloir du talent aux commerciaux.
Tant que l’on ne parle pas des aspects déplaisants et que ceux-ci ne sont pas encore trop visibles, il est facile de vendre n’importe quoi, même à des gens très intelligents.
Peut-être même parfois plus facilement quand ils sont intelligents car ils croient que cette intelligence les met à l’abri de l’arnaque.