L’immobilier locatif, c’est formidable pour profiter de l’effet de levier du crédit immobilier et plus généralement pour se constituer un patrimoine, mais, revers de la médaille, non négligeable, l’imposition sur le revenu immobilier (revenu foncier ou BIC selon les cas) peut rapidement devenir confiscatoire !

Le taux d’imposition du revenu foncier atteint rapidement 50%, et c’est sans compter la taxe foncière. En effet, le contribuable imposé dans la tranche marginale d’imposition à 30% (c’est à dire, ceux d’entre vous qui perçoivent plus de 26 071€ de revenu par tranche de quotient familial) devront ajouter 17.20% de prélèvements sociaux pour un total de 47.20% d’imposition.

Une imposition trop confiscatoire qui détruit la rentabilité locative et peut même mettre l’investisseur en difficulté financière lorsque cette imposition intervient en même temps que le remboursement du crédit immobilier.

C’est ce que l’on nomme « l’effet ciseau » comme expliqué dans cet article « L’effet de ciseau, le cercle infernal qui conduit l’investisseur immobilier locatif à la ruine. »

Bref, l’investisseur doit mettre en place une stratégie d’investissement active pour ne pas détruire la pertinence de son investissement par cette imposition insupportable.

L’optimisation fiscale de l’investissement immobilier locatif est au cœur des développements que nous vous proposons dans l’édition 2022 de notre livre « Investir dans l’immobilier« .

A ce titre, demain, vendredi 15 avril à 12h (replay disponible pour ceux qui ne pourront être présent), nous organisons une visio-patrimoniale, dont l’accès gratuit est réservé aux acheteurs de notre livre « Investir dans l’immobilier« .

Pendant 1 heure environ, nous travaillerons sur ce sujet fondamental : « Investissement immobilier locatif et optimisation fiscale. Les dispositifs fiscaux pour investir en location nue (PINEL, Déficit foncier, loc’avantages, …) ;

Notez également que le vendredi 29 avril à 12H, nous organisons une autre visio-patrimoniale sur la question tout aussi essentielle de la location meublée.

Il n’est pas trop tard pour acheter le livre et recevoir gratuitement les invitations pour ces deux visio-patrimoniales (et le replay des trois autres visio-patrimoniales) ==> Acheter le livre « Investir dans l’immobilier »

En réalité, la stratégie d’optimisation fiscale commence dès l’achat du bien immobilier que vous allez exploiter. Il s’agira de chercher un bien immobilier dans lequel vous pourrez mettre en œuvre à la fois une stratégie d’investissement rentable (plus-value et/ou revenu locatif optimisés) et une stratégie fiscale efficace.

Mais attention à ne pas investir l’ordre des priorités. L’optimisation fiscale ne doit jamais être le moteur de votre décision.

Le moteur de la décision d’investissement dans l’immobilier locatif doit être la recherche d’un rendement, l’acquisition d’un bien immobilier patrimonial dont la qualité de l’emplacement assure une plus-value à long terme ou même le bonheur de partager des souvenirs de vacances avec une résidence secondaire. La fiscalité est essentielle mais secondaire.

Certains pourront :

  • Vouloir investir dans un bien immobilier neuf pour limiter les risques d’obsolescences liées à l’obligation de travaux qui vont s’imposer aux logements dont le DPE est E, F, ou G ; Ces derniers seront naturellement intéressés par la loi PINEL qui autorisera une réduction d’impôt conséquente qui viendra compenser, totalement ou partiellement, le coût plus élevé de l’immobilier neuf. Mais attention, derrière cette belle opportunité fiscale, la qualité de l’emplacement et le prix d’achat devront être particulièrement travaillés par le candidat investisseur.
  • Certains pourront, toujours dans cette dynamique de lutte contre l’obsolescence énergétique, se lancer dans l’acquisition d’un logement dégradé pour le rénover intégralement et valoriser en améliorant le DPE et la qualité du logement ; Ces derniers pourront profiter du puissant régime fiscal des déficits fonciers grâce à la déductibilité fiscale des travaux. Mais attention, si ces opérations sont particulièrement attrayantes, l’investisseur devra être attentif car tous les travaux ne sont pas déductibles et surtout avec l’inflation actuelle, le budget pourrait rapidement dérailler.
  • Tous pourrons essayer de profiter du nouveau dispositif Loc’avantages qui promet une réduction d’impôt confortable pour les propriétaires bailleurs qui acceptent d’appliquer un loyer réduit de 15% par rapport au loyer de marché ;
  • Enfin, les derniers préfèreront la location meublée pour bénéficier d’une imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un régime fiscal très intéressant, mais qui suppose de loger des locataires en transit, qui ne possède pas de meubles. Une clientèle de locataires plus volatiles qui cherche le plus souvent une logement de petites tailles.

A suivre.

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