Immobilier locatif : La déductibilité fiscale des frais payés lors de l’achat.

L’investissement immobilier locatif est une stratégie quasi-incontournable pour celui qui souhaite se construire un patrimoine pour se constituer des revenus complémentaires à la retraite ou tout simplement capitaliser sa capacité d’épargne.

Investir dans l’immobilier aura pour corolaire la perception de revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu au taux de la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

Un taux d’imposition tellement élevé qu’il est indispensable de parfaitement maîtriser les règles fiscales afin d’en réduire les conséquences.

Après avoir longuement travaillé sur la question de la déductibilité fiscale des travaux et autres charges de propriété déductibles des revenus fonciers (immeubles loués nus) dans ces articles :

• Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? ;
• Les travaux sur le gros œuvre ne sont pas toujours déductibles des revenus fonciers ;
• Immobilier locatif : Ces travaux et charges non déductibles des revenus fonciers.

Travaillons aujourd’hui sur la déductibilité fiscale des frais payés lors de l’acquisition de l’immeuble.

Quid de la déductibilité fiscale des frais payés lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Travaillons aujourd’hui sur la question complexe des frais payés à l’achat du bien immobilier :

• Frais de notaire,
• Frais d’agence immobilière,
• Honoraire du conseil en gestion de patrimoine,
• Commission du courtier en crédit immobilier,
• Frais bancaire,
• Frais de prise de garantie (hypothèque, PPD et organisme de caution) ;
• Intérêt du crédit immobilier et assurance emprunteur ;
• …

Lorsque l’immeuble est loué nu (cet article ne concerne pas la location meublée dont les modalités de calcul du revenu imposable diffère totalement comme nous vous l’expliquons abondamment dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ), la question de la déductibilité fiscale des frais payés est réglée par la combinaison entre deux articles du code général des impôts :

• L’article 31 du CGI : Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier sont énumérées à l’article 31 du CGI. Il s’agit notamment des dépenses de réparation et d’entretien, des frais d’administration et de gestion, effectivement supportés par le propriétaire, ainsi que de certaines déductions spécifiques.

• L’article 13 du CGI : « Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu« . En dehors des dépenses expressément visées par l’article 31 du CGI, les propriétaires sont autorisés à déduire les autres frais qu’ils ont supportés, à la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier, au sens de l’article 13 du CGI.

Frais de notaire – Droit d’enregistrement, émoluments du notaire, frais de garantie réelle (hypothèque, PPD)

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les frais de notaire payé par l’acquéreur regroupe en réalité trois catégories de frais :

• La rémunération du notaire, ce sont les émoluments du notaire. Ces frais ne sont pas déductibles du revenu foncier imposable. En effet, si une lecture littérale de l’article 31 du CGI pourrait laisser croire à la déductibilité de ces honoraires au titre des frais d’administration et de gestion, la doctrine fiscale précise que « les frais versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession de l’immeuble donné en location » ne sont pas déductibles. Les émoluments du notaire ne sont donc pas déductibles ;

• Droit d’enregistrement (=taxe d’environ 5% payé lors de l’achat du bien immobilier). Les droits d’enregistrement ne sont pas visés par l’article 31 du CGI, mais ne pourrait on pas considérer qu’il s’agit d’une dépense engagée en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier, au sens de l’article 13 du CGI ? La réponse est non. Les droits d’enregistrement ne sont pas déductibles en application d’une décision du Conseil d’Etat du 20 Juin 1969 (CE, décision du 20 juin 1969, n° 74924)

• Frais de garantie réelle (hypothèque, PPD) intégré dans les frais de notaire. En application de l’article 31 du CGI, ces frais de prises de garantie réelle sont déductibles des revenus fonciers au titre de la déductibilité des intérêts d’emprunt et des frais de crédit immobilier en application d’une décision du conseil d’Etat du 11 février 1966 (CE, arrêt du 11 février 1966, n° 66328) : « Les frais d’emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l’emprunt dont ils découlent« . Sont donc déductibles :
  • Des frais de constitution du dossier de crédit immobilier ;
  • Des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ;
  • Les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;
  • Des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
  • Des frais de mainlevée d’hypothèque ou PPD ;
  • Des agios ou commissions de banque ;
  • Des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès (=assurance emprunteur) souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt ;
  • De l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital.

Frais de mandat versés au courtier en crédit immobilier

Même si ces frais ne sont pas expressément visés par la doctrine fiscale, il semble cohérent et d’une certaine logique fiscale que de considérer que les commissions et autres frais de mandat versés au courtier en crédit immobilier son déductibles des revenus fonciers au titre des frais d’emprunt comme explicité ci-avant : « Les frais d’emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l’emprunt dont ils découlent (CE, arrêt du 11 février 1966, n° 66328).

Honoraires de conseils versés au conseil en gestion de patrimoine.

Honoraires de conseil versés au conseil en gestion de patrimoine ou à l’expert comptable pour mettre en œuvre la stratégie d’investissement immobilier locatif et donc l’acquisition du revenu foncier.

En application de l’article 13 du CGI, ces dépenses d’honoraires de conseil doivent pouvoir être analysée au titre des « dépenses engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier ».

A défunt, ces honoraires pourraient probablement être déductibles au titre de l’article 31 du CGI et des frais d’administration et gestion comme nous vous l’expliquions dans cet article « Les honoraires du conseil en gestion de patrimoine sont ils déductibles pour l’impôt sur le revenu ?« 

Extrait de la doctrine fiscale :

« Les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition des revenus fonciers peuvent déduire, sous certaines conditions, les dépenses qu’ils réalisent au titre de l’administration et de la gestion des immeubles qui procurent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Ainsi, le e du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts (CGI) autorise la déduction des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, ainsi que les autres frais de gestion, forfaitairement fixés à 20 € par local.

Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local« 

Frais de garantie du crédit immobilier (Hypothèque, PPD ou organisme de caution

Ces frais payés soit dans l’enveloppe des frais de notaire, soit payés à la banque via l’organisme de caution sont déductibles des revenus fonciers comme explicité ci-avant, y compris les émoluments du notaire relatif à ces prises de garantie réelle.

Commission de vente de l’agence immobilière.

Les frais d’agence immobilière ne sont pas explicitement citées comme déductibles dans l’article 31 du CGI et ne pourront être considérées comme des dépenses engagées pour l’acquisition ou la perception du revenu. Au même titre que la rémunération du notaire ou des droits d’enregistrement, les frais payés à l’agence immobilières ne sont pas déductibles.

A suivre.