Une récente réponse ministérielle Frassa à propos des conditions d’exonération d’ISF des locations meublées professionnelles (LMP) nous donne l’occasion de faire le point sur la question plus complexe qu’elle n’y paraît de l’exonération d’IFI des locations meublées.
En effet, être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) n’est pas suffisant pour prétendre à l’exonération d’IFI sur biens immobiliers exploités en meublés. Ainsi, au terme de l’article 975 du CGI, est exonéré d’IFI :
L’exercice d’une activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l’article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s’agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu’elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62
Article 975 du CGI
Ainsi, deux conditions sont exigées pour être exonérés d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) :
- Réaliser plus de 23 000€ de recettes annuelles ;
- Retirer de l’activité de location meublée plus de 50% des revenus d’activité du foyer fiscal.
La doctrine fiscale commente ces deux points avec ces mots :
Lorsque cette activité est exercée par un membre du foyer, il résulte de ces dispositions que les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés peuvent être considérés comme des actifs professionnels pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) aux conditions cumulatives suivantes :
– 1 – Les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ; Les recettes annuelles s’entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.
– 2 – Les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Il ressort notamment de ces dispositions que seuls les locaux effectivement loués, c’est-à-dire qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal, sont susceptibles d’être éligibles au régime d’exonération des actifs professionnels.
Pour la détermination du seuil de 50 %, il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée.
Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l’article 38 du CGI. Il s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.
Il doit être comparé avec le revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges et abattements, du foyer fiscal dans les catégories d’imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location.
BOI-PAT-IFI-30-10-10-10
Le bénéfice de l’exonération d’IFI pour les locations meublées semble plutôt facile à atteindre notamment pour les retraités dont les pensions retraites n’intègrent pas le calcul pour déterminer ou non le dépassement du seuil de 50% comme nous vous l’expliquions dans cet article « Location meublée (LMP ou LMNP) : La question des pensions de retraite. »
Mais aussi l’exercice d’une profession exercée à titre principal
Néanmoins, la réponse ministérielle VATIN (JOAN du 06/06/2018, n°3510), non reprise par la doctrine fiscale apporte une exigence supplémentaire. Il ne suffit pas seulement que l’activité de location meublée soit qualifiée de « professionnelle » (au sens de l’IFI), il faut de surcroît qu’elle soit exercée à titre « principal«
En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation.
Réponse ministérielle VATIN (JOAN du 06/06/2018, n°3510)
Comment faut il comprendre cette réponse ministérielle VATIN ?
Est-ce que les deux critères de l’article 975 du CGI suffisent pour prétendre à l’exercice professionnel principal ;
Ou, faut-il démontrer, en sus des deux conditions de l’article 975 du CGI le caractère principale de l’activité de location meublée.
C’est alors qu’il devient beaucoup plus complexe de prétendre à l’exonération d’IFI. En effet, la doctrine fiscale de définir l’activité principale comme :
Lorsque l’exploitant exerce simultanément plusieurs professions, l’activité principale s’entend normalement de celle qui constitue pour le redevable l’essentiel de ses activités économiques, même si elle ne dégage pas la plus grande part de ses revenus (cas de l’entreprise déficitaire).
Dans l’hypothèse où un tel critère ne peut être retenu (par exemple lorsque les diverses activités professionnelles sont d’égale importance), il convient de considérer que l’activité principale est celle qui procure à l’intéressé la plus grande part de ses revenus.
Pour l’application de ce critère, il y a lieu de tenir compte de l’ensemble des activités professionnelles exercées par le redevable, y compris les professions salariées.
Au sein de cet ensemble, la profession qui, constituant l’essentiel des activités économiques du redevable, apparaît comme exercée à titre principal ne peut être déterminée que par un examen attentif de chaque cas particulier.
À titre de faisceau d’indices, on s’attachera à des éléments comme le temps passé dans chaque activité, l’importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations, etc.
Par ailleurs, lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé.
BOI-PAT-IFI-30-10-10-30
Ainsi, pour pousser le raisonnement encore un peu plus loin, l’exonération d’IFI suppose l’exercice d’une véritable « profession ». Le bénéfice de l’exonération d’IFIF devient alors encore un peu plus délicat à obtenir :
Les actifs ne constituent des actifs professionnels que si le redevable exerce une profession, c’est-à-dire réalise habituellement des opérations lucratives, dans le cadre de la société.
D’une manière générale, la profession consiste dans l’exercice à titre habituel d’une activité de nature industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole et qui procure à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence. Bien entendu, cette profession doit être exercée de manière effective, ce qui suppose l’accomplissement d’actes précis et de diligences réelles
BOI-PAT-IFI-30-10-20
Bref, derrière une lecture rapide du texte, ces deux critères supplémentaires d’exercice d’une profession à titre principale rendent l’exonération d’IFI quasi impossible à obtenir.
32 commentaires
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si je comprends bien les retraites ne rentre pas dans le calcul des revenus ;;; donc un retraité qui fait sa principale activité de loueur en meuble peut être exonéré de L’IFI ??
mauma
A la lecture de cet article, fort intéressant d’ailleurs, je parviens à la même conclusion.
Bonjour,
Je ne suis pas tout-à-fait d’accord avec la fin de votre étude, au demeurant très intéressante.
L’exercice de l’activité de location en meublé professionnelle peut être logée dans une société commerciale dans laquelle le contribuable sera directement ou indirectement par personne interposée l’associé ultra-majoritaire et gérant de ladite société commerciale, et dans laquelle il percevra un appointement à titre de rémunération, calculé de manière à remplir la condition de rémunération de l’exercice d’une activité professionnelle à titre principal.
Cordialement,
N’est ce pas un peu injuste de pouvoir être exonéré d’ifi au-dessus de 23 000 mais pas en-dessous ?
J’ai en tête une retraitée qui payait de l’isf avec 40 000 euros de revenus mais qui une fois ses impôts payés, dont l’isf se retrouvait avec 16000 euros…..
Par ailleurs, lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé.
Vous avez les références du texte législatif sur ce sujet? Parce qu’a ma connaissance c’est justement « le revenu qui procure la majorité des revenus » qui détermine la profession et donc par conséquent le régime social de la personne. A ma connaissance encore il y a des tomes de jurisprudence sur le sujet, ce qui aboutit a ce que certains passent d’un régime a l’autre en fonction des années, je l’ai vécu. ( mais je crois que depuis il y a possibilité d’option, a vérifier, je ne suis plus concerné)
Et si quelqu’un va devant le tribunal avec ça, il va y avoir du grain a moudre.
Si j’étais dans le cas je considérerais mes biens comme professionnels et a ce titre exonérés. et si d’aventure on veut me taxer à l’IFI… je laisserais la procédure aller au bout.
En revanche dans la mesure ou beaucoup de ceux qui font de la location en meublé, visent un maximum d’amortissement, ils risquent de ne pas avoir, après amortissement, un revenu net superieur à l’ensemble de leurs autres revenus.
Il s’agit justement d’un extrait de la doctrine fiscale. Je vous laisse la lire à cette adresse : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11373-PGP.html/identifiant=BOI-PAT-IFI-30-10-10-30-20180608 !§20
Ainsi, aux critères de l’article 975 du cgi l’administration ajoute le critère d’activité principale.
C’est dans ce prolongement de cet ajout qu’il convient de réfléchir au critère de profession. Lorsque je suis loueur en meublée professionnel, mais me contente d’acheter des lots dans une résidence service : s’agit il vraiment de l’exercice d’une profession ?
La nature des activités étant limitées, on doit pouvoir craindre que la réponse négative interdise le bénéfice de l’exonération (même pour un retraité).
Par ailleurs, lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas « en général » être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé.
« En général » … le diable se cache dans les détails. Ceci etant dit je pensais a la location saisonnière, qui est une activité bien réelle, pas aux residences de services.
Pas bien compris comment cela se passe pour un retraité, sans activité professionnelle, et dont les pensions restent la plus grosse part de ses revenus soumis à IR…
Les retraites sont considérés comme revenus professionnels a cet egard.
Si c’est le cas, clairement en matière de BIC qui vise l’article 79, les dispositions en matière d’IFI ne reprennent pas ce texte et vise uniquement la « catégorie des traitements et salaires ». La question demeure posée sauf si vous avez des référence complémentaires à ce sujet.
Pour ma part, je suis retraité depuis cette année, et je compte bien en profiter pour me déclarer LMP et défalquer de ma base IFI les immeubles concernés. Retraite +/- 15 000 €/an. Recettes locations meublées +/- 100 000 €. Reste à m’assurer que le bénéfice d’exploitation sera bien > 15 000 €, en ne « chargeant pas trop la mule » en frais de toutes sortes.
Bonjour Guillaume et merci pour cet article très intéressant.
Une surprise toutefois : êtes vous certain que les revenus considérés pour les seuils sont le bénéfice et non les recettes (comme c’est le cas pour la distinction entre LMP et LMNP) ?
Merci d’avance,
Arthur P
Autant cette question d’exercice d’une véritable profession peut être questionnée, autant la question du bénéfice vc chiffre d’affaire ne laisse aucun doute.
L’assiette de l’ISF n’était pas toujours évidente; l’assiette de l’IFI, mois large que celle de l’ISF est plus complexe.
L’appréciation du caractère professionnel au regard de ces deux impôts n’est pas claire:
Dans le cadre de l’ISF:
Seules les trois conditions (inscription au RCS, seuil des recettes et résultat de l’activité LM )étaient retenues pour une activité exercée à titre individuelle.
La notion d’activité principale ne rentrait pa en ligne de compte.
Quant à la question de savoir si les retraites devaient être retenues dans les termes de comparaison, une réponse ROBE de 2007 les excluaient ‘réponse non reprise au BOFIP).
En matière d’IFI les choses se compliquent:
– La rédaction du 1° V de l’article 975 qui traite du caractère professionnel de la LM est assez proche de l’ancien article 885 R (ISF) mais fait référence au I de ce même article qui à la notion d’activité principale. De son coté, l’administration apportent des commentaires qui semblent contradictoires quant la prise en compte de la notion d’activité principale.
– La question de la prise en compte du montant des retraites dans les termes de comparaison n’est toujours pas claire.
Il résulte de tout cela que, dans le cadre d’une activité de LM, exercée à titre individuel, dans la majorité des situations, seuls des retraités peuvent bénéficier du régime des biens professionnels si les retraites n’entrent pas dans les termes de comparaison.
Quant à l’exercice d’une activité de LM en société, ce sont les règles de droit commun des biens professionnels qui sont à retenir.
Et que pensez vous de l’extansion de ma réflexion sur l’exercice d’une véritable « profession » ?
Le bofip lie activité principale et exercice d’une profession : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11373-PGP.html/identifiant=BOI-PAT-IFI-30-10-10-30-20180608
« l’appréciation de cette condition, qui résulte essentiellement des circonstances dans lesquelles la profession est exercée, ne présente pas de difficulté.
Lorsque l’exploitant exerce simultanément plusieurs professions, l’activité principale s’entend normalement de celle qui constitue pour le redevable l’essentiel de ses activités économiques, même si elle ne dégage pas la plus grande part de ses revenus (cas de l’entreprise déficitaire). Dans l’hypothèse où un tel critère ne peut être retenu (par exemple lorsque les diverses activités professionnelles sont d’égale importance), il convient de considérer que l’activité principale est celle qui procure à l’intéressé la plus grande part de ses revenus.
L’application de cette règle appelle les précisions suivantes. »
Cela aurait pour conséquence d’interdire le bénéfice de l’exonération ceux dont l’activité de location meublée ne represente pas réellement l’exercice d’une profession.
Signer un bail de location meublée tous les ans ou se contenter de percevoir des loyers versés par une résidence service est il vraiment l’exercice d’une profession ? Je ne crois pas.
Peut on exercer une activité principale, s’il n’y a pas exercice d’une profession ?
Le BOFIP traite de la LM essentiellement dans deux documents:
1 BOI-PAT-IFI-30-10-10-10-20180608
– Actifs exonérés – Exonération des actifs professionnels – Actifs affectés à l’activité exercée sous la forme individuelle – Utilisation des actifs dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale
Deux points sont abordés:
* L’activité éligible: activité commerciale
« Certaines activités limitativement énumérées de gestion de son propre patrimoine immobilier, normalement exclues sur le fondement du I de l’article 966 du CGI, sont néanmoins considérées comme des activités commerciales éligibles pour l’application du régime d’exonération des actifs professionnels (CGI, art. 975, V- al. 2).
a. Location de locaux à usage d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés
50
Aux termes du 1° du V l’article 975 du CGI, l’activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés est, sous certaines conditions, considérée comme une activité commerciale susceptible d’ouvrir droit au régime d’exonération.
60
Lorsque cette activité est exercée par membre du foyer, il résulte de ces dispositions que les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés peuvent être considérés comme des actifs professionnels pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) aux conditions cumulatives suivantes :
– les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
Les recettes annuelles s’entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.
– les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Il ressort notamment de ces dispositions que seuls les locaux effectivement loués, c’est-à-dire qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal, sont susceptibles d’être éligibles au régime d’exonération des actifs professionnels.
Pour la détermination du seuil de 50 %, Il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée.
Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l’article 38 du CGI. Il s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés ».
L’activité de LM est donc éligible à l’exonération d’IFI si les deux conditions cumulatives ci-dessus sont remplies.
A ce titre l’administration fiscale fait une erreur lorsqu’elle cite le 2 de l’article 38 puisque qu’elle vise les capitaux propres de l’EI au lieu de la variation des capitaux propres en tant que termes de comparaison.
* l’activité doit être exercée à titre de profession
« Les droits ou biens immobiliers affectés à l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ou salariée dans les cas visés au I-F-1 § 120 à 130, ne peuvent être considérés comme des actifs professionnels éligibles à l’exonération que si cette activité correspond à l’exercice d’une véritable profession.
Ce principe ne fait pas obstacle, sous certaines conditions à l’application de l’exonération des actifs professionnels utilisés par :
– certains loueurs en meublé (CGI, art. 975, V-1° ; cf. I-B-2-a § 50 à 60) … »
L’administration semble donc évincer la notion de profession pour les LM en revoyant aux deux conditions visées ci-dessus.
A ce stade je comprends qu’un LM qui remplit les deux conditions visées ci-dessus bénéficie de l’exonération.
Mais les développements suivants sèment le trouble.
2 BOI-PAT-IFI-30-10-10-30-20180608
– Actifs exonérés – Exonération des actifs professionnels – Actifs affectés à l’activité exercée sous la forme individuelle – Exercice à titre principal de l’activité professionnelle par le propriétaire des actifs
« La profession principale est celle qui constitue l’essentiel des activités économiques du redevable
20
Pour l’application de ce critère, il y a lieu de tenir compte de l’ensemble des activités professionnelles exercées par le redevable, y compris les professions salariées.
Au sein de cet ensemble, la profession qui, constituant l’essentiel des activités économiques du redevable, apparaît comme exercée à titre principal ne peut être déterminée que par un examen attentif de chaque cas particulier. À titre de faisceau d’indices, on s’attachera à des éléments comme le temps passé dans chaque activité, l’importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations, etc.
Par ailleurs, lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé ».
Ce commentaire ne semble pas cohérent avec ceux du -BOI-PAT-IFI-30-10-10-10-20180608 rappelés ci-dessus.
Si l’activité n’a pas être exercée « à titre de profession » comment la LM pourrait-elle être l’activité principale d’un contribuable?
Pour ma part, je pense qu’un contribuable qui remplit les deux conditions visées au 1° du V de l’article 975 et qui se verrait redresser l’IFI sur la base de la notion « d’affectation à l’activité principale » pourrait opposer la position de l’administration sur la base des disposition du L80 A du LPF.
Je reprends, par ailleurs, mon précédent commentaire pour préciser qu’en pratique cette disposition relative à l’exonération ne serait applicable, qu’à des retraités et à condition que le montant des retraites n’entre pas dans les termes de comparaison.
En l’absence d’activité professionnelle autre que la LM, les biens affectés à l’activité de LM doivent pouvoir bénéficier d’une exonération même si l’activité de LM est essentiellement passive,
Dans le cas contraire, les dispositions du 1° du V de l’article 975 seraient inapplicables ce qui ne correspond pas aux objectifs du législateur ne serait-ce que par l’existence de ce texte.
Merci bien pour votre éclairage complémentaire.
Pouvez-vous préciser ce que vous voulez dire dans le cas d’une activité de LM en société ?
Activité de LM exercée non pas dans le cadre d’une entreprise individuelle mais dans le cadre d’une société (EURL, SRAL de famille par exemple)
Oui d’accord, mais ma question n’était pas assez claire.
Si je suis gérant majoritaire d’une SARL de famille à l’IR, qui loue une dizaine d’appartements meublés, dans quelles conditions mes parts dans cette SARL peuvent elle être sorties de mon assiette IFI ?
Vous pouvez bénéficier de l’exonération d’IFI en respectant les conditions de droit commun prévues au III de l’article 975 du CGI:
« III.-1. Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société soumise, de droit ou sur option, à l’impôt sur les sociétés, sous réserve que le redevable :
1° Exerce dans la société la fonction de gérant, nommé conformément aux statuts d’une société à responsabilité limitée ou en commandite par actions, d’associé en nom d’une société de personnes ou de président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire d’une société par actions.
Les fonctions mentionnées au premier alinéa du présent 1° doivent être effectivement exercées et donner lieu à une rémunération normale, dans les catégories imposables à l’impôt sur le revenu des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62, au regard des rémunérations du même type versées au titre de fonctions analogues dans l’entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France. Cette rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus à raison desquels l’intéressé est soumis à l’impôt sur le revenu dans les mêmes catégories, à l’exclusion des revenus non professionnels ;
2° Détienne 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l’intermédiaire de son conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs.
Les titres détenus dans les mêmes conditions dans une société possédant une participation dans la société dans laquelle le redevable exerce ses fonctions sont pris en compte à proportion de cette participation.
Le respect de la condition de détention de 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société prévue au premier alinéa du 2° n’est pas exigé après une augmentation de capital si, à compter de la date de cette dernière, le redevable remplit les trois conditions suivantes :
a) Il a respecté cette condition au cours des cinq années ayant précédé l’augmentation de capital ;
b) Il détient 12,5 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l’intermédiaire de son conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs ;
c) Il est partie à un pacte conclu avec d’autres associés ou actionnaires représentant au total 25 % au moins des droits de vote et exerçant un pouvoir d’orientation dans la société.
Par dérogation au premier alinéa du 2°, la condition de détention de 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société n’est pas exigée des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
2. Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1 affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société soumise, de droit ou sur option, à l’impôt sur les sociétés dont les parts ou actions sont détenues directement par le gérant, nommé conformément aux statuts d’une société à responsabilité limitée ou en commandite par actions, le président, le directeur général, le président du conseil de surveillance ou le membre du directoire d’une société par actions, qui remplit les conditions prévues au 1° du même 1, lorsque la valeur des titres qu’il détient dans cette société excède 50 % de la valeur brute du patrimoine total du redevable, y compris les biens ou droits immobiliers précités. «
Rectification:
S’agissant d’une SARL de famille visée à l’article 8 du CGI, Vous pouvez bénéficier de l’exonération d’IFI en respectant les conditions de droit commun prévues au II et non le III de l’article 975 du CGI:
« II.-Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu mentionnée aux articles 8 et 8 ter dans laquelle les personnes mentionnées au premier alinéa du I du présent article exercent leur activité principale.
Les biens ou droits mentionnés au premier alinéa du présent II affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de plusieurs sociétés de personnes dans lesquelles le redevable remplit les conditions prévues au même premier alinéa sont également exonérés lorsque les sociétés ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires. Toutefois, pour l’application du présent alinéa, la condition d’activité principale s’apprécie au regard de l’ensemble des sociétés précitées. »
Il était un tard, hier soir, lorsque j’ai répondu à votre question…
Bonjour,
Pourriez-vous donner votre lecture quand à l’exonération de l’IFI pour les non-residents ayant uniquement des revenus de location meublée en France?
Par ailleurs, y a-t-il un critère lié au résultat fiscal (après déduction des amortissements) ou au résulat comptable (l’un ou l’autre doit-il être positif?) pour prétendre à être exonéré de l’IFI?
Merci pour votre réponse,
Si je comprends bien, les critères pour le statut LMP/LMNP ne sont pas les mêmes pour la l’IFI ??
Ainsi, on peut être LMP (>23k€ de recettes, les recettes > 50% des revenus du foyer), mais ne pas prétendre à l’éxonération IFI ?
cela semble quand même incohérent ?
Il existe effectivement deux textes:
Le 2 du IV de l’article 155 pour la définition de la LMP/BIC
Le 1 du V de l’article 975 pour la définition de la LMP/IFI
On peut donc être LMP/BIC et ne pas bénéficier du régime LMP/IFI.
Bonsoir Monsieur Lambard,
Vu l’activité très intense que vous déployez sur ce site et, partant, le temps considérable que vous y consacrez, je m’interroge légitimement sur vos intentions réelles.
En effet, intervenez-vous de manière totalement désintéressée ou bien pour glaner quelques nouveaux clients ?
Dans ce second cas, intervenez-vous à titre habituel, c’est-à-dire en qualité de professionnel ou de manière non déclarée ?
Cordialement,
Bonjour,
c’est l’exemple d’article extrêmement utile.( en tous cas pour moi il est très utile) que seul un conseiller fiscal pointu est capable d’expliquer clairement.
Ce n’est probablement pas le même enarque qui a écrit les deux textes…
Merci Guillaume.
Réponse à Marie 56: exonération d’IFI pour les non-résidents.
Cette réponse vise uniquement la LM exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle.
Si les principes sont simples et claires, les modalités d’application n’ont pas été précisées pour les non-résidents.
1 les principes
11Les non-résidents de France au 1er janvier de l’année d’imposition sont soumis à l’IFI en France sur la valeur nette de leur patrimoine immobilier imposable en France si elle dépasse 1,3 M€.
12 . La qualité de non-résident s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition et en fonction des critères de l’article 4 B du CGI et des conventions fiscales applicables.
13 les conventions fiscales ne feront pas, en général, obstacle à l’imposition en France.
14 Exonération: les trois conditions visées au I et au V de l’article 975 (mêmes dispositions que pour les résidents).
* les personnes réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles;
* elles retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62; le résultat fiscal est retenu avant l’éventuelle déduction d’amortissements reportés (CGI, article 39 C). Les retraites, contrairement à l’approche en matière de BIC/IR sont à exclure des termes de la comparaison.
* les biens immobiliers sont affectés à l’activité principale des personnes.
2 les modalités d’applications: le CGI pas plus que le BOFIP ne précisent les modalités d’application pour les non-résidents
21 Prépondérance des revenus: doit-on raisonner comme le précise l’administration en matière d’IR, c’est à dire ne retenir que les revenus imposables en France ou retenir les revenus mondiaux?
22 Condition relative à l’activité principale
L’administration la définit dans ses commentaires sans distinguer la situation des résidents et des non-résidents . Elle considère que la profession principale est celle qui constitue l’essentiel des activités économiques du redevable. Lorsque l’exploitant exerce simultanément plusieurs professions, l’activité principale s’entend normalement de celle qui constitue pour le redevable l’essentiel de ses activités économiques, même si elle ne dégage pas la plus grande part de ses revenus (cas de l’entreprise déficitaire). Dans l’hypothèse où un tel critère ne peut être retenu (par exemple lorsque les diverses activités professionnelles sont d’égale importance), il convient de considérer que l’activité principale est celle qui procure à l’intéressé la plus grande part de ses revenus.
« lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé.
On est en présence de ma même problématique que celle du point 21 ci-dessus: doit-on retenir uniquement les activités exercées en France ou l’ensemble des activités « mondiales »?
23 La condition du seuil de 23 000€ ne pose pas de difficulté (une bonne nouvelle).
Avec tout cela, « débrouillez-vous »…
Bonjour Monsieur,
merci pour votre article.
J’ai 2 questions portant sur l’exonération IFI en LMP :
– mes recettes en meublé si situent entre 23 000 et 72 600 € ; j’ai fait le choix de rester au micro BIC :
==> suis-je bien éligible à l’exonération IFI si : 50% de mes recettes en meublé (net imposable en MicroBIC) sont > à 50% de mes autres Revenus Professionnels ?
– au cours de l’exercice 2020, à l’occasion d’un changement de locataire, j’ai fait basculer en location meublée un de mes biens précédemment loué nu :
==> est-ce que je peux considérer ce local comme « exonéré d’IFI » pour 2020 : en totalité, partiellement ou pas du tout ?
Merci d’avance pour vos réponses (urgent..).
Cordialement
Bonjour, Stéphane, je vois quelques obstacles. A priori le régime micro bic est pour des loyers inférieurs à 15000€, et ne le paraît pas correspondre à la définition de LMP qui doit être inscrit au registre de commerce. Je vous suggère de lire attentivement les articles de Guillaume sur ce sujet ( il y en a plusieurs très bien faits) et de voir si vous entrez dans le cadre plutôt compliqué.
Bonjour,
merci pour votre réponse mais je ne comprends pas vos explications :
– j’ai parlé de MicroBIC et non pas de microFoncier…?
– l’inscription au RCS n’est plus obligatoire depuis 2 ans pour être LMP ce qui a piégé d’ailleurs bp de LMNP don je suis …?
Re Bj Stephane, oui effectivement j’ai confondu. Je ne suis pas fiscaliste, mais si je vous réponds c’est parce que je suis moi même concerné par cette exonération ifi en temps que LMP. Il me semble donc que vous êtes éligible à cette exonération. Concernant votre dernière question sur le basculement, personnellement j’inclurais ce local , en partant du principe que cela se discute de bonne foi, bien que l’iFi est calculé au 1er janvier, que les risques de contrôle sont faibles , et que si il fallait payer un redressement, ce ne serait pas supérieur à l’impôt du. 😁