Location meublée : L’impossible exonération d’IFI (ou presque)

Une récente réponse ministérielle Frassa à propos des conditions d’exonération d’ISF des locations meublées professionnelles (LMP) nous donne l’occasion de faire le point sur la question plus complexe qu’elle n’y paraît de l’exonération d’IFI des locations meublées.

En effet, être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) n’est pas suffisant pour prétendre à l’exonération d’IFI sur biens immobiliers exploités en meublés. Ainsi, au terme de l’article 975 du CGI, est exonéré d’IFI :

L’exercice d’une activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l’article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s’agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu’elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62

Article 975 du CGI

Ainsi, deux conditions sont exigées pour être exonérés d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) :

• Réaliser plus de 23 000€ de recettes annuelles ;
• Retirer de l’activité de location meublée plus de 50% des revenus d’activité du foyer fiscal.

La doctrine fiscale commente ces deux points avec ces mots :

Lorsque cette activité est exercée par un membre du foyer, il résulte de ces dispositions que les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés peuvent être considérés comme des actifs professionnels pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) aux conditions cumulatives suivantes :

– 1 – Les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ; Les recettes annuelles s’entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.

– 2 – Les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Il ressort notamment de ces dispositions que seuls les locaux effectivement loués, c’est-à-dire qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal, sont susceptibles d’être éligibles au régime d’exonération des actifs professionnels.

Pour la détermination du seuil de 50 %, il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée.

Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l’article 38 du CGI. Il s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.

Il doit être comparé avec le revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges et abattements, du foyer fiscal dans les catégories d’imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location.

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Le bénéfice de l’exonération d’IFI pour les locations meublées semble plutôt facile à atteindre notamment pour les retraités dont les pensions retraites n’intègrent pas le calcul pour déterminer ou non le dépassement du seuil de 50% comme nous vous l’expliquions dans cet article « Location meublée (LMP ou LMNP) : La question des pensions de retraite. »

Mais aussi l’exercice d’une profession exercée à titre principal

Néanmoins, la réponse ministérielle VATIN (JOAN du 06/06/2018, n°3510), non reprise par la doctrine fiscale apporte une exigence supplémentaire. Il ne suffit pas seulement que l’activité de location meublée soit qualifiée de « professionnelle » (au sens de l’IFI), il faut de surcroît qu’elle soit exercée à titre « principal« 

En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation.

Réponse ministérielle VATIN (JOAN du 06/06/2018, n°3510)

Comment faut il comprendre cette réponse ministérielle VATIN ?

Est-ce que les deux critères de l’article 975 du CGI suffisent pour prétendre à l’exercice professionnel principal ;

Ou, faut-il démontrer, en sus des deux conditions de l’article 975 du CGI le caractère principale de l’activité de location meublée.

C’est alors qu’il devient beaucoup plus complexe de prétendre à l’exonération d’IFI. En effet, la doctrine fiscale de définir l’activité principale comme :

Lorsque l’exploitant exerce simultanément plusieurs professions, l’activité principale s’entend normalement de celle qui constitue pour le redevable l’essentiel de ses activités économiques, même si elle ne dégage pas la plus grande part de ses revenus (cas de l’entreprise déficitaire).

Dans l’hypothèse où un tel critère ne peut être retenu (par exemple lorsque les diverses activités professionnelles sont d’égale importance), il convient de considérer que l’activité principale est celle qui procure à l’intéressé la plus grande part de ses revenus.

Pour l’application de ce critère, il y a lieu de tenir compte de l’ensemble des activités professionnelles exercées par le redevable, y compris les professions salariées.

Au sein de cet ensemble, la profession qui, constituant l’essentiel des activités économiques du redevable, apparaît comme exercée à titre principal ne peut être déterminée que par un examen attentif de chaque cas particulier.

À titre de faisceau d’indices, on s’attachera à des éléments comme le temps passé dans chaque activité, l’importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations, etc.

Par ailleurs, lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé.

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Ainsi, pour pousser le raisonnement encore un peu plus loin, l’exonération d’IFI suppose l’exercice d’une véritable « profession ». Le bénéfice de l’exonération d’IFIF devient alors encore un peu plus délicat à obtenir :

Les actifs ne constituent des actifs professionnels que si le redevable exerce une profession, c’est-à-dire réalise habituellement des opérations lucratives, dans le cadre de la société.

D’une manière générale, la profession consiste dans l’exercice à titre habituel d’une activité de nature industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole et qui procure à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence. Bien entendu, cette profession doit être exercée de manière effective, ce qui suppose l’accomplissement d’actes précis et de diligences réelles

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Bref, derrière une lecture rapide du texte, ces deux critères supplémentaires d’exercice d’une profession à titre principale rendent l’exonération d’IFI quasi impossible à obtenir.