Formation loi de finances 2018

Une plus-value immobilière, c’est tout simplement la différence entre un prix de vente du bien immobilier et son prix de cession.

Le calcul de la plus-value immobilière se déroule en 3 étapes :

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1- Détermination du montant de la plus value brute.

C’est à dire calcul de la plus-value avant abattement. Pour ce faire vous devez faire la différence entre le prix d’acquisition du bien immobilier et son prix de cession.

Le prix d’acquisition : en cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte du notaire. En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit dans la déclaration de succession ou acte de donation.

Le prix d’acquisition est majoré d’un certain nombre de dépenses engagées par le propriétaire. Il s’agit :

  • Les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux : frais de notaire et la rémunération des intermédiaires tels que l’agent immobilier, payés lors de l’acquisition à titre onéreux. A défaut de pouvoir justifier de leur montant réel, l’administration fiscale admet l’utilisation d’un forfait de 7.50% du montant du prix d’acquisition ;
  • Les frais afférents à l’acquisition à titre gratuit : des frais d’acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents à ce bien ou droit ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière ; Droits de succession ou droit de donation  payés afférents à ce bien ou droit ;
  • Les dépenses de travaux dès lors qu’il s’agit des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration (non déduite du revenu foncier pour le paiement de l’impôt sur le revenu foncier) réalisées sur un immeuble. A défaut de pouvoir justifier du montant des travaux, il est admis un forfait, sans justificatif, de 15% du prix d’acquisition dès lors que la date ‘acquisition de l’immeuble est supérieure à 5 ans.

 

Le prix de cession : Le prix de cession a retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il est majoré de certaines charges et indemnité et réduit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de la cession. Il s’agit principalement :

  • Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire tel que l’agent immobilier,
  • Des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
  • Des indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation.
  • Des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
  • Des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble.

 

 

2- Détermination de l’abattement pour durée de détention.

Le montant de la plus-value brute sera réduit d’un abattement pour durée de détention. Les délais de détention doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession.

Cet abattement pourra atteindre 100%, et donc avoir pour conséquence l’exonération totale de la plus-value immobilière :

  • Après 22 ans pour l’impôt sur la plus value au taux forfaitaire de 19% ;
  • Après 30 ans pour les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux forfaitaire de 17.20% à partir du 01/01/2018.

Le calcul de l’abattement pour durée de détention est le suivant :

  • Pour le calcul de l’impôt sur le revenu : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 ieme et jusqu’à la 21 ième ; puis 4 % au terme de la 22 ième année de détention.
  • Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 Ième et jusqu’à la 21 ième ; 1,60 % pour la 22 ième année de détention ; 9 % pour chaque année au-delà de la 22 ième année de détention.

 

A noter, à partir du 01/01/2018 et jusqu’en 2020, que les plus-values immobilières sur les terrains constructibles (=terrains à bâtir) situés en zones tendues bénéficieront d’un abattement supplémentaire compris entre 70% et 100% :

L’abattement sur la plus-value immobilière sera de 100% lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement social ;

L’abattement sur la plus-value immobilière sera de 85%  lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement intermédiaire (loi PINEL par exemple);

L’abattement sur la plus-value immobilière sera de 70% lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement en secteur libre.

Cet abattement supplémentaire devrait être applicable après application de l’abattement pour durée de détention.

 

Tableau de synthèse de l’abattement pour durée de détention pour le calcul de la plus value immobilière.

Durée de détention Taux d’abattement cumulé (Impôt sur le revenu) Taux d’abattement cumulé (Prélèvement sociaux)
0 0 0,00%
1 0% 0,00%
2 0% 0,00%
3 0% 0,00%
4 0% 0,00%
5 0% 0,00%
6 6% 1,65%
7 12% 3,30%
8 18% 4,95%
9 24% 6,60%
10 30% 8,25%
11 36% 9,90%
12 42% 11,55%
13 48% 13,20%
14 54% 14,85%
15 60% 16,50%
16 66% 18,15%
17 72% 19,80%
18 78% 21,45%
19 84% 23,10%
20 90% 24,75%
21 96% 26,40%
22 100% 28,00%
23 100% 37,00%
24 100% 46,00%
25 100% 55,00%
26 100% 64,00%
27 100% 73,00%
28 100% 82,00%
29 100% 91,00%
30 100% 100,00%

 

 

3- Calcul du montant de l’impôt sur la plus value immobilière à payer.

Le montant de la plus-value immobilière brute, retraitée de l’abattement pour durée de détention, permet de déterminer le montant de la plus value imposable.

Cette plus-value imposable sera différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux compte tenu d’un cadencement d’abattement différent.

La plus value nette imposable sera taxée au taux forfaitaire de 19% en ce qui concerne l’impôt sur le revenu et 17.20% en ce qui concerne les prélèvements sociaux, CSG/CRDS.

 

Enfin, une taxe sur les plus-values immobilières élevées pourrait s’ajouter à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pour les contribuables qui réalise une plus-value dont le montant est très élevé. La taxe est due par le cédant dès lors que le montant de la plus-value imposable, c’est à dire après application de l’abattement pour durée de détention,  réalisée est supérieur à 50 000 €.

Le barème de cette taxe sur les plus values immobilières élevées est le suivant :

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2018, devrait être une excellente année pour investir dans l’immobilier pour l’investisseur habille qui saura s’investir dans la recherche d’un bien immobilier capable de traverser les mutations en cours (cf »Pourquoi c’est vraiment le bon moment d’investir dans l’immobilier pour l’investisseur habile’).

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Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50 001 à 60 000 €

2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20

De 60 001 à 100 000 €

2 % PV

De 100 001 à 110 000 €

3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10

De 110 001 à 150 000 €

3 % PV

De 150 001 à 160 000 €

4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100

De 160 001 à 200 000 €

4 % PV

De 200 001 à 210 000 €

5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100

De 210 001 à 250 000 €

5 % PV

De 250 001 à 260 000 €

6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100

Supérieur à 260 000 €

6 % PV

 

 

Simulateur de plus value immobilière 2018 : Calcul du montant de la plus value immobilière

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19 Comments

  1. Bonjour
    Sauf erreur de ma part il y a exonération de plus value sur les vente inférieure ou égale à 15000 euros le simulateur ne prend pas en compte
    Cordialement

  2. Emmanuel Castaigne says:

    Bonsoir,

    Je viens d’être alertée sur le fait que les lois d’exonérations de plus-values et de CSG sur les ventes d’immobiliers pourraient éventuellement être remises en cause par la loi de Finance 2018.

    Je me demande si par les informations professionnelles dont vous êtes averti vous pourriez me renseigner sur ces points.

    Jusqu’à présent, je m’étais basée sur les promesses de campagne d’E. Macron qui avait précisé ne pas les changer.

    Mais, si les durées de détention devaient être supprimées, une vente en 2018 se trouverait imposée sur la base de 30%, sur la totalité de la plus-value, ce qui pousserait les vendeurs qui détiennent un bien depuis plus de 30 ans à baisser leur prix.
    Merci.
    Cordialement,
    Emmanuel Castaigne

  3. J Puimean says:

    Durée de détention : 01/01/1991 au 01/01/2000

    Votre simulateur indique 8 ans !

    9 ans ou je me trompe ?

    Cordialement

  4. Bonjour,
    Y-a-t-il moyen d’optimiser l’anticipation de la taxation de la plus-value sur une vente à la découpe ? (répartition des frais sur un lot en particulier, ventes échelonnées dans le temps,…)
    Merci !

  5. Roche Michel says:

    Bonjour. Exonération des plus value pour les retraités ou invalidité suivant le RF sera t il toujours d’actualité en 2018. Merci

  6. Bonjour
    Le taux d’abattement sur la plus value d.un terrain à bâtir s’effectue bien après l’abattement pour durée de détention?
    Dans ce cas cela voudrait il dire qu’un terrain acheté et vendu au bout d’un an par exemple bénéficierait tout même de l’abattement sur la plus value…!?
    Tant et si bien qu’Il soit en zone tendue..évidemment..
    Les prélèvements sociaux quant à eux seront bien appliqués dans ce cas ?

    Comment trouve t on les zones tendues?

    Merci par avance pour votre retour

    Matou

  7. Fouesnant says:

    Bonjour
    J’ai acheté une maisonnette de 40m2 fin 2014 et je souhaiterais vendre aurais je une plus value à payer ? Si oui de compte bien environ ? Je l’ai acheté 70000 frais de notaire et agence incluses…. combien d’années pou evitez de payer une plus value ? …merci d’avance pour votre aide

  8. alain bitan says:

    Bonjour

    le simulateur n’a pas l’air de prendre en copte l’abattement spécial sur les terrains à bâtir en zone tendu, comment ce fait l’abattement, c’est 70% sur la plus-value restant après l’abattement des années de détention? mon achat est de 2001 si vous pouvez me répondre sur le mode de calcul exact. merci d’avance alain bitan

  9. le simulateur ne permet pas de prendre en compte les frais de diagnostic et pas non plus les frais réels d’acquisition (frais d’agence ?)
    Les frais d’installation d’une cuisine équipée (non existante) peuvent être déduits ?
    Merci

  10. bonjour, le simulateur est-il le même pour les résidences principales ou secondaires
    Merci, Dominique Gobert

  11. ma retraite est peu élevée et j’ai une résidence secondaire que je loue. Fin mars mon locataire part et ma question est de vendre ou de continuer de louer avec son lot de soucis. Sachant que cette location est de 500 euros par mois et que c’est pour moi un complément de revenu non négligeable.
    ce que je souhaite c’est de conserver un »complément de revenu assuré « .
    merci pour votre réponse.

  12. bonjour durée de détention début janvier 2003 revente du local commercial avril 2018 votre simulateur m’indique 14 ans de détention il me semble que 15 ans serait plus appropriés cordialement attends réponse merci

    • bonjour Suite a la question de Mr Sautarel en date 31 janvier 2018 je vois que vous avez confondu le commentaire a celui de Fabien du 02 FEVRIER 2018 je pense que vous allez rectifier cette erreur et par la meme occasion je voulais vous demandez si le montant total de la plus-value immobilière au résultat et elle brute ou nette?? cela fait deux questions en demande ; en vous en remerciant par avance. cordialement

  13. Bonjour,
    Pour un terrain non constructible, le calcul de l’impôt sur la plus value est il le même?
    Merci,
    Cordialement

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