Une plus-value immobilière, c’est tout simplement la différence entre un prix de vente du bien immobilier et son prix de cession.
Le calcul de la plus-value immobilière se déroule en 3 étapes :
 

1- Détermination du montant de la plus value immobilière brute.

C’est à dire calcul de la plus-value avant abattement. Pour ce faire vous devez faire la différence entre le prix d’acquisition du bien immobilier et son prix de cession.
Le prix d’acquisition : en cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte du notaire. En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit dans la déclaration de succession ou acte de donation.
Le prix d’acquisition est majoré d’un certain nombre de dépenses engagées par le propriétaire. Il s’agit :

  • Les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux : frais de notaire et la rémunération des intermédiaires tels que l’agent immobilier, payés lors de l’acquisition à titre onéreux. A défaut de pouvoir justifier de leur montant réel, l’administration fiscale admet l’utilisation d’un forfait de 7.50% du montant du prix d’acquisition ;
  • Les frais afférents à l’acquisition à titre gratuit : des frais d’acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents à ce bien ou droit ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière ; Droits de succession ou droit de donation  payés afférents à ce bien ou droit ;
  • Les dépenses de travaux dès lors qu’il s’agit des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration (non déduite du revenu foncier pour le paiement de l’impôt sur le revenu foncier) réalisées sur un immeuble. A défaut de pouvoir justifier du montant des travaux, il est admis un forfait, sans justificatif, de 15% du prix d’acquisition dès lors que la date ‘acquisition de l’immeuble est supérieure à 5 ans.

 
Le prix de cession : Le prix de cession a retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il est majoré de certaines charges et indemnité et réduit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de la cession. Il s’agit principalement :

  • Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire tel que l’agent immobilier,
  • Des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
  • Des indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation.
  • Des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
  • Des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble.

 
 

2- Détermination de l’abattement pour durée de détention.

Le montant de la plus-value brute sera réduit d’un abattement pour durée de détention. Les délais de détention doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession.
Cet abattement pourra atteindre 100%, et donc avoir pour conséquence l’exonération totale de la plus-value immobilière :

  • Après 22 ans pour l’impôt sur la plus value au taux forfaitaire de 19% ;
  • Après 30 ans pour les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux forfaitaire de 17.20% depuis le 01/01/2018.

Le calcul de l’abattement pour durée de détention est le suivant :

  • Pour le calcul de l’impôt sur le revenu : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 ieme et jusqu’à la 21 ième ; puis 4 % au terme de la 22 ième année de détention.
  • Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 Ième et jusqu’à la 21 ième ; 1,60 % pour la 22 ième année de détention ; 9 % pour chaque année au-delà de la 22 ième année de détention.

 
A noter, à partir du 01/01/2018 et jusqu’en 2020, que les plus-values immobilières sur les terrains constructibles (=terrains à bâtir) situés en zones tendues bénéficieront d’un abattement supplémentaire compris entre 70% et 100% :

L’abattement sur la plus-value immobilière sera de 100% lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement social ;

L’abattement sur la plus-value immobilière sera de 85%  lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement intermédiaire (loi PINEL par exemple);

L’abattement sur la plus-value immobilière sera de 70% lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement en secteur libre.

Cet abattement supplémentaire devrait être applicable après application de l’abattement pour durée de détention.
 

Tableau de synthèse de l’abattement pour durée de détention pour le calcul de la plus value immobilière.

Durée de détentionTaux d’abattement cumulé (Impôt sur le revenu)Taux d’abattement cumulé (Prélèvement sociaux)
000,00%
10%0,00%
20%0,00%
30%0,00%
40%0,00%
50%0,00%
66%1,65%
712%3,30%
818%4,95%
924%6,60%
1030%8,25%
1136%9,90%
1242%11,55%
1348%13,20%
1454%14,85%
1560%16,50%
1666%18,15%
1772%19,80%
1878%21,45%
1984%23,10%
2090%24,75%
2196%26,40%
22100%28,00%
23100%37,00%
24100%46,00%
25100%55,00%
26100%64,00%
27100%73,00%
28100%82,00%
29100%91,00%
30100%100,00%

 
 

3- Calcul du montant de l’impôt sur la plus-value immobilière à payer.

Le montant de la plus-value immobilière brute, retraitée de l’abattement pour durée de détention, permet de déterminer le montant de la plus value imposable.
Cette plus-value imposable sera différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux compte tenu d’un cadencement d’abattement différent.
La plus value nette imposable sera taxée au taux forfaitaire de 19% en ce qui concerne l’impôt sur le revenu et 17.20% en ce qui concerne les prélèvements sociaux, CSG/CRDS.
 
Enfin, une taxe sur les plus-values immobilières élevées pourrait s’ajouter à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pour les contribuables qui réalise une plus-value dont le montant est très élevé. La taxe est due par le cédant dès lors que le montant de la plus-value imposable, c’est à dire après application de l’abattement pour durée de détention,  réalisée est supérieur à 50 000 €.
Le barème de cette taxe sur les plus-values immobilières élevées est le suivant :

Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50 001 à 60 000 €

2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20

De 60 001 à 100 000 €

2 % PV

De 100 001 à 110 000 €

3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10

De 110 001 à 150 000 €

3 % PV

De 150 001 à 160 000 €

4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100

De 160 001 à 200 000 €

4 % PV

De 200 001 à 210 000 €

5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100

De 210 001 à 250 000 €

5 % PV

De 250 001 à 260 000 €

6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100

Supérieur à 260 000 €

6 % PV

 
 

Simulateur de plus value immobilière 2020 : Calcul du montant de la plus value immobilière

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