Question récurrente que de savoir comment calculer le taux de rendement d’un investissement immobilier. Mon bien est il rentable ? Dois je le conserver ? Faut il le vendre ?
Revenons aux bases pour analyser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif et vous aider à comprendre s’il est encore rentable. En effet, il est important d’essayer d’estimer la rentabilité futur de votre immeuble. Ce n’est pas parce que votre bien s’est valorisé de 30%, 40%, 50% ou même 150% depuis 5 ans ou 15 ans ; Ce n’est pas parce que vous avez réalisé la plus value de votre vie que le bien est encore rentable et qu’il faut le conserver.
Ce qui est important, ce n’est pas votre enrichissement depuis 15 ans, mais votre enrichissement dans les 15 prochaines années. L’intérêt est alors de calculer la rentabilité de votre actif immobilier actuel et le comparer aux autres investissements (immobiliers ou financiers) disponibles.
Demain, si vous deviez vendre votre immeuble, que feriez vous de cet argent ? Pourriez vous trouver un investissement plus rentable ?
C’est la question à laquelle nous allons essayer de répondre.
  

Comment calculer la rentabilité de votre investissement immobilier ?

 

1- Déterminer la valeur patrimoniale nette d’impôt sur la plus value immobilière de votre immeuble locatif.

La première étape, probablement pas la plus simple est de déterminer la valeur actuelle de votre immeuble nette d’impôt sur la plus value immobilière.
Demain, si vous vendez votre immeuble locatif pour réaliser un autre investissement que vous jugerez comme plus rentable, vous ne disposerez pas de la totalité de votre prix de vente, vous devrez payer l’impôt sur la plus value immobilière.
Pour calculer le montant estimé de la plus value immobilière que vous auriez à payer, je vous suggère d’utiliser notre simulateur « Simulateur de plus value immobilière 2016. Calculer le montant de votre impôt. »
 
Le prix de vente de votre immeuble net de plus value immobilière, c’est la véritable valeur patrimoniale de votre immeuble.
 
 

2- Déterminer le montant du loyer brut annuel

De manière simpliste, il s’agit de déterminer le montant annuel des revenus perçus. Vous devrez y intégrer un éventuel taux de vacance locative, c’est à dire la vacance entre deux locataires pour obtenir des données fiables.
Ce revenu pourra potentiellement augmenter dans le temps. Cette hypothèse de valorisation est une donnée importante dans la calcul de la rentabilité future de votre immeuble locatif (cf »Investissement locatif : Faut il s’habituer à la baisse des loyers ?« )
 

3 – Déterminer le montant des charges courantes de fonctionnement.

Etre propriétaire d’un immeuble locatif est générateur de revenu (et c’est souvent la principale motivation de l’investisseur), mais c’est également générateur de frais et charges.
Pour déterminer la rentabilité réelle de votre investissement immobilier, vous devez être capable de faire la liste de ces charges. Vous venez de réaliser votre déclaration d’impôt, il vous suffit de reporter le montant que vous venez d’y inscrire. Les charges de propriété sont généralement :

– La taxe foncière ;

– Les charges d’entretien, réparation, amélioration, … et les divers travaux d’entretien indispensables au maintien de la valeur patrimoniale de l’immeuble. Ces dépenses courantes ne sont pas de nature à apporter un surplus de valeur à votre immeuble, mais le maintienne en l’état ;

– Les frais de gestion lorsque vous déléguez la gestion à un tiers ;

– … Et globalement l’ensemble des charges que vous devez payer pour exploiter le potentiel locatif de l’immeuble.

 

4 – Calculer le montant de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux générés par ces revenus immobiliers locatifs.

Parce que le revenu locatif net de charges est imposable à l’impôt sur le revenu, vous devez déterminer le montant de l’impôt sur le revenu généré par ces seuls revenus fonciers.
Pour ce faire, rien de très compliqué, il vous suffit de multiplier votre revenu foncier brut (disponible dans la case 4BA) de votre dernière déclaration d’impôt par votre tranche marginale d’imposition (c’est à dire le taux d’imposition le plus élevé de votre déclaration d’impôt sur le revenu – 0% ; 14% ; 30% ; 41%; 45%).
Vous devrez également ajouter les prélèvements sociaux, c’est à dire 15.50% du montant de votre revenu foncier net de charges.
Au total, l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, seront de 15.50%, 29.50% ; 45.50% ; 56.50% ou 60.50% de votre revenu net de charge de propriété.
 
Au final, le rendement réel de votre investissement immobilier peut être calculer de la manière suivante :
(Revenu locatif revalorisé dans le temps – charges de propriété revalorisée dans le temps – impôt sur le revenu – Prélèvements sociaux) / Valeur patrimoniale revalorisée dans le temps nette de l’impôt sur plus value immobilière = Taux de rendement actuel de votre immeuble locatif. 
 
 

Simulateur : Quel est le rendement de votre immeuble locatif ?

Pour vous aider dans vos simulations et dans vos calculs, nous avons construit un simulateur vous permettant de calculer le taux de rendement de votre immeuble locatif.
Il vous permettra de calculer le rendement actuel et futur de votre immeuble et de comparer ce rendement aux autres placements disponibles ! A vous de voir si vous pouvez obtenir un meilleur rendement ailleurs.

Alors faut il vendre ou conserver l’immobilier locatif ? Mais que faire du produit de la vente ? Ou l’investir ?

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