Continuons l’exploration des différentes manière de réaliser une donation avec la donation avec réserve d’usufruit, c’est à dire la donation de la seule nue-propriété du bien immobilier ou d’un actif financier (action par exemple) au donataire ; Le donateur conservant l’usufruit dudit bien immobilier à son profit et au profit éventuel de son conjoint ou partenaire PACSE.

Attention, il ne faut pas confondre la donation de la pleine propriété avec réserve d’usufruit à son profit, puis réversion au profit du conjoint et donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit successif. Dans le premier cas, c’est le plein propriétaire d’un immeuble qui réalise une donation de l’immeuble en se réservant l’usufruit (et avec réversion pour le conjoint) alors que dans le second cas, c’est le nu-propriétaire qui réalise la donation de sa nue-propriété avec en se réservant l’usufruit successif.

Cet article est dédié à cette première situation : La donation de la pleine propriété avec réserve d’usufruit réversible pour le conjoint. La question de la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit successif est traité de manière exhaustive dans cet article « La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit successif.« .

Prenons un exemple afin de mieux comprendre la situation :

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Monsieur DUPONT et Madame DUPONT sont mariés sous le régime de la communauté ; Ils sont 62 ans ; Ils ont ensemble 2 enfants.

Monsieur et Madame DUPONT aimerait organiser la transmission de leur patrimoine et souhaitent réaliser une donation-partage à leurs enfants (cf »Comment réaliser une donation ? Les différentes manières de donner à ses enfants  pour comprendre la notion de donation partage).

Cette donation portera sur 2 appartements locatifs dont ils sont propriétaires depuis 25 ans.

Néanmoins, les époux DUPONT souhaitent conserver les revenus attachés à ces immeubles afin de continuer à percevoir un complément de retraite indispensable au maintien de leur train de vie.

La solution, c’est la donation avec réserve d’usufruit réversible au profit du conjoint survivant.

 

Une donation avec réserve d’usufruit réversible au profit du conjoint est tout simplement :

  • Une donation qui peut prendre la forme de donation simple ou de donation-partage ;
  • Une donation qui permettra au donateur (=celui qui donne) de transmettre la nue-propriété de la chose donnée ; Le donateur conservera donc l’usufruit de la chose donnée à son profit ;
  • Le donateur pourra prévoir une clause de réversion d’usufruit au profit de son conjoint afin de permettre à son conjoint de profiter, au décès du donateur, de l’usufruit donné ;
  • Cette donation sera taxable aux droits de mutation à titre gratuit (=droits de succession) sur la seule valeur de la nue-propriété donnée en application d’un barème proposé par l’administration fiscale ; Au moment de la donation avec réserve d’usufruit, l’usufruit réservé conservé par le donateur ne sera pas taxé aux droits de succession ;
  • Le donataire (= Celui qui reçoit la donation) deviendra propriétaire de la nue-propriété de la chose donnée ; Au décès de l’usufruitier et/ou de son conjoint en cas de réserve d’usufruit réversible, le nu-propriété deviendra plein propriétaire de la chose donnée, sans droit de succession supplémentaire.

 

Qu’est ce que la nue-propriété ? Qu’est ce que l’usufruit ? Quels sont les droits et devoirs du donateur qui se réserve l’usufruit réversible au profit de son conjoint ?

Voilà se réserver l’usufruit sur le bien donné, c’est conserver le droit de jouissance sur le bien donné. Dans les faits, l’usufruitier pourra, toute sa vie durant, continuer d’occuper la maison ou l’appartement dont la nue-propriété a été donnée. L’usufruitier pourra également continuer de percevoir les revenus immobiliers attachés à l’immeuble donné. (cf »Usufruit, Nue propriété, Quasi-usufruit : Définition, droits et obligations« )

De manière générale, le code civil définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance (Article 578 du code civil).

L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. En revanche, l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.( Article 595 du code civil) »

 

Mais attention, les droits attachés à l’usufruit entraînent inévitablement des devoirs. Ainsi, l’usufruitier devra assumer l’entretien de la chose donnée alors que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu comme nous l’expliquons dans cet article « Usufruit / Nue propriété, qui doit payer les travaux immobiliers ? ».

Ce droit d’usufruit est viager, c’est à dire qu’il ne prend fin qu’au décès des usufruitiers(le donateur et son conjoint en cas d’usufruit réversible au profit du conjoint). Cela signifie que l’usufruit devra assumer ces droits et devoirs durant toute sa vie ;

Le nu-propriétaire n’aura alors aucun droit pendant la vie de l’usufruitier : A l’instar d’un partage de la propriété dans le temps, le nu-propriétaire devra attendre le décès du ou des usufruitiers afin de disposer de la pleine propriété dudit bien immobilier.

 

La réversion de l’usufruit au profit du conjoint survivant.

Cette clause de réversion de l’usufruit au profit du conjoint survivant est une clause insérée dans l’acte de donation qui permettra au conjoint survivant de bénéficier de l’usufruit au décès du donateur qui se réserve l’usufruit.

Cette clause est source d’incertitude pour le donataire nue-propriétaire. En effet, le nu-propriétaire ne pourra devenir plein propriétaire de la chose donnée qu’au décès des deux usufruitiers : En cas de décès du donateur qui se réserve l’usufruit, l’usufruit se poursuivra sur la tête de son conjoint si celui ci lui survit.

Dans l’hypothèse d’un écart d’âge important entre les deux usufruitiers successifs, c’est la valeur même de la nue-propriété qui doit être remise en cause. En effet, ce n’est pas la même chose de recevoir la nue-propriété lorsque l’usufruitier à 90 ans … ou recevoir la nue-propriété lorsque l’usufruitier à 90 ans mais son conjoint, bénéficiaire d’un usufruit réversible, est âgé de 42 ans.

Statistiquement, la valeur de la nue-propriété n’est pas la même selon l’âge de l’usufruitier et/ou l’âge de son conjoint bénéficiaire de la clause de réversion d’usufruit.

 

 

Le rapport civil des donations avec réserve d’usufruit réversible au profit du conjoint

Civilement, cette clause de réversion d’usufruit pourra avoir un impact sur le rapport civil des donations antérieures (cf »Succession, Qu’est ce que le rapport civil des donations ? Pourquoi ? »).

Le rapport civil des donations est une règles du code civil qui vise à assurer l’égalité entre les héritiers à défaut de volonté contraire du défunt. Ainsi, les cohéritiers doivent rendre compte des donations antérieures qu’ils ont déjà reçu du défunt : Les cohéritiers doivent les rapporter à la masse successorale des biens présents dans le patrimoine au jour du décès afin d’effectuer un partage entre tous les héritiers à proportion de la vocation héréditaire de chacun.

On dit que le rapport civil des donations assure l’équité entre les héritiers.

Néanmoins, en ce qui concerne les donations avec réserve d’usufruit réversible au profit du conjoint survivant, cette notion d’équité peut paraître relative. En effet, le rapport civil des donations avec réserve d’usufruit sera réalisé pour la valeur en pleine propriété des biens donnés en l’absence de réversion d’usufruit et pour la valeur de la seule nue-propriété en présence d’une réversion d’usufruit.

Ainsi, dans l’hypothèse d’une donation de la pleine propriété d’un bien immobilier à l’un des enfants et de la seule nue-propriété à l’autre du fait d’une réserve d’usufruit non réversible, le rapport civil des donations antérieures sera réalisé pour un même montant, alors même qu’un des deux enfants aura reçu la pleine propriété et l’autre la seule nue-propriété. Cette règle est la conséquence de l’article 856 du code civil : « Les fruits des choses sujettes à rapport sont dus à compter du jour de l’ouverture de la succession. »

Ils seront alors réputé avoir reçu la même chose, même si ce n’est pas la réalité des faits : L’un des enfants aura profité des revenus attachés au bien donné, et pas l’autre.

Dans l’hypothèse de la réversion d’usufruit, le rapport sera réalisé sur la valeur représentative de la seule nue propriété selon l’âge de l’usufruitier bénéficiaire de la réversion au jour de la succession. Ce rapport civil est moins pénalisant qu’en l’absence de réversion, même si la valeur de l’usufruit pourra être très faible au décès du premier usufruitier compte tenu de l’évaluation, non au jour de la donation, mais au jour du décès.

 

 

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Quels sont les droits de succession à payer lors d’une donation avec réserve d’usufruit réversible au profit du conjoint ?

En réalité, la donation avec réserve d’usufruit réversible au profit du conjoint sera fiscalisé au titre des droits de succession de manière quelque peu complexe. L’opération se déroule en trois étapes :

Donation de la pleine propriété avec réserve d’usufruit réversible. Le donateur se réserve l’usufruit sur le bien donné. Seule la nue propriété étant donnée, seule la valeur de la nue-propriété donnée devra subir les droits de succession.

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est calculée en application de l’article 669 du code général des impôts :

AGE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de :
Moins de 21 ans révolus

90 %

10 %

Moins de 31 ans révolus

80 %

20 %

Moins de 41 ans révolus

70 %

30 %

Moins de 51 ans révolus

60 %

40 %

Moins de 61 ans révolus

50 %

50 %

Moins de 71 ans révolus

40 %

60 %

Moins de 81 ans révolus

30 %

70 %

Moins de 91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

 

Le nu propriétaire devra donc payer des droits de succession, après application d’un abattement, en fonction de l’âge du donateur. Nous détaillons la fiscalité dans cet article « Quels sont les droits de succession sur une donation ? Quid du démembrement ? ».

 

Au décès du donateur usufruitier, la clause de réversion permet au conjoint de devenir usufruitier successif.

Lorsque le conjoint, usufruitier successif est plus jeune que le donateur qui s’était réservé l’usufruit, le nu-propriétaire peut demander la restitution des droits de succession payer en trop. En effet, les droits de succession à payer son calculer en fonction de l’âge du premier usufruitier … alors que la clause de réversion peut prolonger l’usufruit sur la tête du conjoint qui peut être plus jeune.

Comme nous vous le détaillons dans cet article « La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit successif », cette usufruit successif pourra permettre au nu-propriétaire d’être remboursé d’une partie des droits de succession.

 

Au décès de l’usufruitier successif bénéficiaire de la réversion d’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien donné en franchise de droits de succession. L’extinction d’usufruit n’est pas le fait générateur de droits de succession. C’est l’application de l’article 1133 du code général des impôts : « la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. »

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2 Comments

  1. Une façon élégante de transmettre à ses enfants un patrimoine en réglant tous les frais avant le grand départ. Mais pour donner, il faut avoir soldé tous les prêts contractés pour l’acquisition de ce patrimoine ! Et c’est là que ça se complique sans compter que les règles qui sont valable aujourd’hui ne le seront probablement pas demain ! Ne vaut-il pas mieux investir jusqu’à ce que la banque vous dise stop et laisser les assurances solder les prêts en cas de départ précipité ou pas ! Il me semble que dans ce cas de figure il restera plus de patrimoine à partager !

  2. Nous sommes maries sans contrat.
    Notre maison est payee.
    Mr a un enfant d un premier mariage.
    Nous voudrions nous preserver de tout probleme et souhaitons faire une donation entre epoux avec clause de reversibilite sur nos tetes.
    Notre maison est evaluee à 250 000e.
    Quelle somme devrons nous payer pour nous garantir?
    Merci

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