Vous êtes de plus en plus nombreux à nous interroger sur la pertinence d’un investissement dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP) et surtout à nous interroger sur la revente de ces biens à terme :
  • Quelle sera la valeur du bien à terme ?
  • Comment le valoriser pour la revente ?
  • Est ce que l’investissement en LMNP protège contre le retour de l’inflation ,
Nous allons donc essayer de vous donner quelques clefs de réflexion et les points importants qui permettent de valoriser votre investissement et surtout vous expliquer pourquoi la hausse des taux est un danger pour la valeur de votre investissement.

  

Retour sur le principe de cet investissement immobilier LMP CENSI BOUVARD

Le régime fiscal CENSI BOUVARD est une disposition fiscale qui permet à l’investisseur de profiter d’un avantage fiscal lors d’un investissement dans le cadre de la location meublée non professionnelle ou LMNP
Dans un article précédent, nous vous présentions avec détail, les caractéristiques principales d’un investissement en LMNP CENSI BOUVARD.  Extrait de l’article :  Synthèse du dispositif fiscal LMNP CENSI BOUARD :

Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel.

Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

* établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6°et 7°du I de l’article L. 312-1) ;

Assurance vie et gestion de patrimoine, Tout savoir pour comprendre et optimiser votre patrimoine

* établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien

* résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du code du travail ;

* ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9).

* résidence avec services pour étudiants ;

* résidence de tourisme classée ;

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif,
la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n’est applicable.

 

 

Pour faire simple, il s’agit donc d’un investissement immobilier en location meublée dans le cadre d’une résidence services pour personnes âgées, étudiants, Touristes, Handicapées, …
Il faut bien garder en mémoire qu’il s’agit néanmoins d’une disposition fiscale qui repose sur le mécanisme fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Nous avons rédigé un article très complet sur le sujet (Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal) mais de manière pragmatique, en réalisant un investissement dans le cadre du LMNP CENSI BOUVARD ou LMP, vous vous portez acquéreur d’un bien immobilier (chambre, studio), situé dans une résidence ou complexe hôtelier, que vous donnerez à bail commercial à une société d’exploitation.
En tant que loueur de biens immobiliers garnis de meubles, vous ne serez pas redevable de la fiscalité sur les revenus fonciers mais serez redevable de la fiscalité sur les Bénéfice industriels et commerciaux (BIC). C’est ce mode d’imposition particulier qui rend l’investissement en LMNP particulièrement attrayant. Pour faire une synthèse, la location meublée non professionnelle est un régime fiscal très favorable qui permet à l’investisseur :
  • De rendre les frais de notaires et les frais d’acquisition de l’immeuble (frais d’agence) déductibles du revenu imposable
  • D’amortir l’immeuble et les meubles afin de réduire son bénéfice imposable ; (sauf pour l’option CENSI BOUVARD pour laquelle l’amortissement de l’immeuble n’est pas possible).
  • De ne pas subir la fiscalité lourde inhérente à la perception de revenus fonciers ;

Globalement, l’investissement en LMNP à crédit, c’est environ 15 ans sans impôt…
  

Comment déterminer la valeur du patrimoine et surtout son évolution dans le temps.

Dans un premier temps, lorsque vous réalisez un investissement dans une résidence gérée par un exploitant, la qualité du gestionnaire est fondamentale et primordiale. La qualité du gestionnaire, ses moyens financiers pour entretenir votre patrimoine, sa solidité financière face aux évolutions de conjoncture, la qualité des services apportés à ces clients sont autant d’éléments qu’il faut analyser.
De la qualité du gestionnaire dépend la pérennité de vos revenus et donc de la valeur du bien immobilier. En l’absence de gestionnaire, faillite de l’exploitant, votre bien immobilier perdrait toute sa valeur.
La valeur du bien dépend avant tout de la présence du gestionnaire et de sa qualité de sa gestion.

  

L’impact de l’évolution des taux d’intérêt sur la valorisation du bien.

L’investisseur qui réalise un investissement immobilier dans le cadre d’une location meublée dans une résidence est davantage à la recherche d’un investissement et d’un placement financier que d’un investissement dans un bien immobilier. Le plus souvent, l’ensemble de l’entretien, des charges locatives sont assurés par l’exploitant conformément à la rédaction du bail commercial et l’investisseur n’a aucun soucis de gestion et se contente d’investir dans un « placement financier immobilier ».

Ainsi, et au delà de la qualité de gestion de l’exploitant de la résidence, l’investisseur recherche un rendement locatif. Le paramètre essentiel pour l’investisseur est le rendement de son investissement, contrairement à un investissement immobilier traditionnel pour lequel d’autres facteurs entrent en ligne de compte (emplacement, qualité de la construction (BBC), nombre de pièce, accessibilité, présence de commerce … ).

Avant même d’investir dans un bien immobilier, l’investisseur LMP ou LMNP CENSI BOUVARD recherche avant tout un taux de rendement. La pérennité de son rendement est assuré par la qualité du gestionnaire et par une juste rédaction du bail commercial qui prévoit une revalorisation annuelle du loyer.
Le taux de rendement d’un bien LMP ou LMNP CENSI BOUVARD est déterminé en fonction :
  • De la qualité du gestionnaire. Plus le gestionnaire est solide financièrement, plus les rendements annoncés sont faibles.
  • Des taux des emprunts d’états. Ces taux dits sans risque sont à la base et servent de référents. Le taux de rendement d’un bien immobilier LMP / LMNP = Taux OAT 10 ans  + Prime de risque estimée entre 1 % et 3% environ. Plus le gestionnaire sera de bonne qualité, plus la prime de risque proposée sera faible.
Ainsi, le rendement affiché est directement fonction des taux du marché obligataire. Plus les taux baissent, plus le rendement annoncé sera faible et donc plus le taux augmentent, plus le taux de rendement annoncé devront être important.
Ainsi, les loyers étant relativement fixe à la hausse (en règle générale, les baux commerciaux prévoient un indexation des loyers selon le niveau de l’inflation plafonnée à 1% ou 2%), une augmentation des taux obligataire aura pour conséquence de faire baisser la valeur du bien immobilier LMP / LMNP CENSI BOUVARD.

  

Prenons un exemple concret pour comprendre l’évolution des prix d’un LMNP dans le temps

En 2010, je me porte acquéreur d’un bien immobilier situé dans une résidence avec services. Le rendement affiché est de 4.5% (= taux OAT 3.5% (=taux d’emprunt de l’état Français)+ 1% de prime de risque = taux du marché en 2010). Cela signifie qu’un bien de 100 000€ proposera un revenu de 4500€ par année.
En 2016, je souhaite me séparer de ce bien immobilier pour des raisons personnelles. En 2016, les taux de rendement sur le marché obligataire augmente à 5.5% (pour des raisons diverses telles qu’un retour de l’inflation ou une crise de l’endettement des états par exemple).
Cela signifie que pour attirer un investisseur sur mon bien, je devrais proposer un rendement de 6.5% minimum et même plus si je considère que le second investisseur ne pourra pas profiter de l’économie d’impôt initialement acquise dans le cadre d’un investissement CENSI BOUVARD.
Entre 2010 et 2016, le revenu de mon LMNP à augmenté de 2% par année. Au terme de 2016, le revenu du bien immobilier sera de 5067€ par année. Pour autant, avec un rendement demandé de 7% par l’investisseur en second, obligera le premier à baisser le prix de vente à 72 000€. (72000€*7% = 5067€) soit une baisse de près de 30%.
Donc vous comprenez avec cet exemple que le prix de vente d’un LMNP est très sensible à l’évolution des taux d’intérêt et que dans une période de retour de l’inflation, ou de crise obligataire, l’investissement LMNP n’est vraiment pas sécurisé.

  

Le bail commercial protège t’il votre patrimoine LMNP contre l’inflation.

Il convient de porter une grande attention dans la rédaction du bail commercial. En effet, il s’agit de la clef de voute de votre investissement.

Pour mémoire l’investissement en LMNP consiste en l’acquisition d’un appartement, d’une chambre dans un hôtel, une maison de retraite, une résidence étudiante. L’investisseur donnera son appartement à une gestionnaire, qui exploitera la résidence.

Le lien juridique entre l’investisseur et le gestionnaire est un bail commercial. Celui ci prévoit les modalités contractuelles et surtout l’indexation des loyers. Contrairement à un bail à usage d’habitation, la fixation de l’indice d’indexation est libre. Le bail était toujours rédigé par le gestionnaire futur de la résidence, et il est toujours à son avantage.

Ainsi, le bail prévoit très très souvent un indexation du loyer selon l’inflation, mais avec un plafond à 2%. Cela signifie qu’en présence d’une inflation supérieure à 2%, l’investisseur verra une perte de pouvoir d’achat, et le gestionnaire une augmentation de bénéfice (pour mémoire, en 2011, l’inflation ressort à 2,5%)

Le plafonnement de l’indexation des loyers est un vrai piège pour les investisseurs, surtout dans période ou l’inflation pourrait être une solution pour sortir de la crise de l’endettement.

 

Donc, non, l’investissement en LMNP n’est vraiment pas l’investissement miracle et les déconvenues pourraient être importantes au moment de la revente ou en cas d’inflation.

 

La bonne idée patrimoniale : Profiter des taux de crédit au plus bas pour renégocier ses crédits ou investir.

Nous avons rédigé de nombreux articles sur le sujet, et même réalisé des simulateurs vous permettant de calculer votre gain lors de la renégociation de votre crédit immobilier :

Simulateur : Renégocier son crédit immobilier. Calculer le gain de la renégociation du taux d’intérêt ;

- Et notre barème des Meilleurs taux de crédit immobilier – Juillet 2016 : Les taux très bas pour tous les emprunteurs

Ces autres articles devraient vous intéresser :


Assurance vie et gestion de patrimoine

Posez vos questions et obtenez nos réponses

Simulateurs patrimoniaux (crédit immobilier, Loi PINEL, Déficit foncier, ...)

Voici la liste des simulateurs patrimoniaux GRATUIT et ANONYME  

144 Comments

  1. Pingback: Krach BOURSIER : Que faire pour protéger ses placements et son patrimoine

  2. Fredy Gosse says:

    lisez les petites lignes de votre contrat de location et vous comprendrez vite pourquoi ce produit strictement financier est à fuir comme la peste ;ne vous laissez pas obnubiler par de grands noms gestionnaires ,ils ne vous apportent rien d eplus et souvent beaucoup moins

    • Bonjour,
      je suis assez d’accord avec vous, notamment lorsqu’il s’agit de lire le paragraphe « réévalutation du loyer ». En règle général la hausse du loyer est indexé à l’inflation mais avec un plafond à 1% ou 2%. Quelle affaire !! En cas d’inflation supérieure, c’est le pouvoir d’achat de l’investisseur qui est remis en cause.

      merci de votre commentaire.

  3. investisseurlmp says:

    Les baux avec une indexation plafonnée sont à fuir.

    En cas d’inflation c’est la perte du pouvoir d’achat assurée. Ceci étant, n’oublions pas que le loyer doit etre toujours celui de la valeur locative. On peut toujours demander au juge,en cas d’hyper inflation et avec un bail à indexation plafonnée. Mais qui le fera ?

  4. Bonjour,

    J’ai une somme à placer on vient de me proposer un LMNP.
    Mon souhait est d’avoir un placement « sûr » une rentabilité moyenne bref quelquechose dont je ne m’occupe pas et qui vit tout seul.

    Le LMNP parait une bonne solution toutefois j’ai plusieurs question:
    - cette somme sera bloquée pendant 9 ans, ce type de bien est il facile à la revente?
    - lors de la revente y a t’il des risques de pertes du capital investi?
    - apparemment ce que j’aime c’est que le bien se gère tout seul via le gestionnaire de résidence, donc je pars sur une rentabilité moyenne mais plutot sur car les loyers trimestriels sont assurés par le gestionnaire?

    Pour quelqu’un comme moi, qui ne cherche pas de forte rentabilité, mais un investissement sûr qui s’auto-gère le LMNP est il une bonne solution?

    ludovic

    • Bonjour,

      Comme j’essai de la présenter dans l’article, le prix de vente d’un LMNP est délicat et il ne faut surtout pas attendre une plus value, mais peut être davantage une moins value.

      De surcroît, dans une période d’inflation, l’indexation des loyers sera vraisemblablement limitée. En effet, le bail commercial prévoit trop souvent un plafonnement de l’augmentation des loyers à 1% ou 2%.

      Ainsi, en cas d’inflation, le loyer risque de ne pas suivre la hausse…

      Bref, non, ce n’est pas un investissement extraordinaire…

    • à mon avis pour un placement sûr et pour lequel on n’a pas à s’occuper de la gestion c’est plutôt dans les scpi qu’il faut investir

    • Bonjour Ludo,

      pour répondre à tes interrogations, le LMNP est un investissement immobilier pris en gestion par un preneur à bail professionnel (voir indemnités d’éviction au terme du premier bail). Ton loyer dépend donc de la bonne gestion de ce professionnel !!!…..et parfois on a des surprises.

      de plus, comme expliqué dans l’article ci-dessus, le revente reste probablement délicate.

      Le LMNP me semble être mieux à même de répondre à une préoccupation retraite en raison des amortissements pouvant être pratiqués et de la nature BIC de ses revenus. Je pense que pour entrer sur ce type d’investissement, il vaut mieux avoir dans l’idée de le conserver jusqu’à sa « mort »……ou presque.

      Bien à toi,

      patrice

  5. Juste sur la « transmibilité » de l’avantage fiscal. Certes un repreneur ne peux bénéficier du Censi bouvard, il peut néanmoins recommence l’amortissement des murs à 0 (amortissement d’ailleurs impossible en bouvard il me semble ce qui rend le dispositif parfois moins intéressant pour les hautes TMI).
    C’est d’ailleurs une possibilité que de se « revendre » à soit même le bien à la fin du dispositif Bouvard pour pouvoir profiter de cet amortissement (via une SARL de famille, en mettant bien sur en avant des objectifs de transmission de patrimoine et pas d’évasion fiscale pour ne pas se faire requalifier)

    Ceci dit, je pense que le plus gros piège de ce genre d’investissement est dans la baisse des loyers parfois imposé sous peine de faillite à l’investisseur (et qui dit perte de loyer dit perte du capital dans ce genre de produit)

  6. Bonjour,

    Il est question ici de l’investissement en LMNP CENSI BOUVARD avec lequel en effet, le principal risque repose sur le choix du gestionnaire, mais qu’en est il pour un investissement en LMNP dit classique?

    • Jérémy,

      En fait, se sont les mêmes biens.

      Le régime fiscal CENSI BOUVARD est une disposition fiscale qui permet à l’investisseur de profiter d’un avantage fiscal lors d’un investissement dans le cadre de la location meublée non professionnelle ou LMNP

      Le censi bouvard n’est qu’une option fiscale mais les biens sont identiques.

      • Le cenci Bouvard n’est accessible qu’aux résidences services, alors que tout LMNP n’est pas nécessairement investi dans une telle résidence service tout de même.

  7. Trés intéressant ! Merci personnellement j’ai un bien acheté en 2009 en LMNP Bouvard avec un Bail à Odalys. J’ai donc regardé 1er mon rendement 4,10% (achat 218392E+5000 E loyer 8964 EUROS HT) mais une révision du loyer plafonné à 1 % l’an ? ?? Vu les 2,5% en 2011 Oops!!

    • Merci de votre commentaire. Le taux d’indexation est précisé dans le bail commercial. Quel est l’indice dans votre cas ?

      D’avance merci.

      • oui dans mon bail il y a Indexation:
        « ce loyer sera révisé de plein droit tous les 3 ans proportionnellement à la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE plafonné à 1% l’an »

  8. Apparemment le forum c’est débloqué,

    je disais donc que comme @Yannou77,

    Il me semble qu’il est possible de réaliser un investissement en statut LMNP ou LMP sans que pour autant il s’agisse d’une résidence de services remplissant les conditions nécessaires à l’application du régime Censi-Bouvard.

    Qu’en pensez vous?

  9. Tout est dit mais…
    Le LMNP reste une solution pour avoir des revenus assurés et non imposés.
    Certes l’inflation peut endommager la plus-value à la revente. Mais revendre à 6 ans de l’immobilier, quel qu’il soit, c’est un risque (et pas vraiment logique). Il faudrait refaire la même simulation sur 20 ans qui est la durée de détention moyenne d’un bien locatif.
    Et en location nue, un impayé, ou une absence de locataire, peut endommager fortement la rentabilité. (sans compter la fiscalité foncière qui est forte)

  10. Fredy Gosse says:

    ce que vous ne semblez pas comprendre c’est que vous n’achetez pas un produit immobilier mais un produit financier dont la valeur future dépendra de ses loyers dépendant eux même des clauses d’un bail toujours à votre détriment ( je n’enai jamais vu d’impartiaux et d’équilibrés)

    • Je n’aurai rien dit de mieux …

    • c’est pour cette raison que j’ai acheté dans une résidence de tourisme 4 étoiles à la montagne, comme cela après le bail de 9 ans je négocierai le bail en ma faveur ou je l’utiliserai en résidence secondaire pour moi.

      • A la fin du bail comptez 3 années de CA pour indemniser le bailleur afin de bénéficier de la résidence secondaire sinon vous paierez un peux moins en engageant une très longue procédure judiciaire qui peut aller jusqu’en cassation!!!
        A bon entendeur

        Samuel

    • Je souhaite faire un bouvard censy dans de l’étudiant à Lyon 28m2 à 82 KE HT en neuf. Rentabilité 4,15%.

      Quels sont les éléments qui font que le bail est en défaveur de l’investisseur. Peut on avoir un bail avec des loyers avec une augmentation déplafonnee? Y a t’il d’autre piégés comme celui la? Comment savoir si le bailleur est « bon »?

  11. A propos de LMNP, avec ou sans Censi-Bouvard…
    Question pour un champion de la gestion de patrimoine.

    Mme Maman, veuve, 82 ans (usufruit 20 %) a deux fils.
    Elle possède un appartement estimé à 920 K€ et d’importantes liquidités.
    Fils 1 a déjà reçu 210 K€ en donation : il a épuisé l’abattement de 159,3 K€.
    Fils 2, handicapé, peut encore recevoir 105 K€ en donation sans payer de droits de donation/mutation
    Cette famille souhaite en priorité alléger les droits de successions au décès de Mme Maman. Elle veut aussi sécuriser/placer son capital. Recevoir des revenus complémentaires avec fiscalité avantageuse : why not ?

    Une banque spécialisée propose à cette famille l’opération suivante :
    - Mme Maman achète un studio neuf dans une résidence avec services, à construire, proche banlieue parisienne, en LMNP « classique » (amortissement), hors Censi-Bouvard. Coût d’acquisition: environ 200/230 K€. Rentabilité des loyers : 4%.
    - Puis, Mme Maman fait une donation-partage. Fils 1 reçoit, en nue propriété, 20% de la pleine propriété de l’appartement à 920 K€, soit environ 200 K€, dont 160 K€ taxables par les droits de droits de mutation sont à payer (20 % de taxe sur 160 K€ car abattement sur donation déjà utilisé)
    - Fils 2, handicapé, reçoit la nue propriété du studio neuf dans la résidence en LMNP, pour environ 200 K€, dont 160 K€ taxables par les droits de mutation. L’abattement de 105 K€ joue. Fils 2 paie seulement des droits sur 160 K€ – 105 K€. Soit, au barême actuel, environ 10 K€.

    A priori, Fils 2 devient propriétaire d’un patrimoine de 200 K€ en payant seulement environ 10 K€ de droits de donation ?

    La banque évoque aussi la possibilité de créer une SARL de famille pour alléger les droits de succession du studio neuf en LMNP…

    Que pensez-vous de cette opération, dans le contexte de cette famille ?
    Grand merci d’avance pour vos lumières.

    • Bonjour,

      « Fils 2 devient propriétaire d’un patrimoine de 200 K€ en payant seulement environ 10 K€ de droits de donation ?  »

      Oui, a priori… mais pourquoi choisir un support LMNP pour cette opération.
      Cette même stratégie d’optimisation est envisageable avec tout autre support d’investissement. Le LMNP n’apporte rien de plus, sauf peut être quelques difficultés fiscales.

      La location meublée est une activité commerciale, et cette qualification qui permet d’amortir l’immeuble sur la durée.
      C’est l’usufruitier qui bénéficie de cette qualification et de la possibilité d’amortir.

      Question : Dès lors que je ne suis qu’usufruitier, puis amortir le bien sur sa valeur en pleine propriété ? … Comptablement et fiscalement cela pose quelques soucis.

      L’usufruitier, et non le nu-propriétaire, dispose de la qualité d’entrepreneur individuel. À ce titre, il peut inscrire à son bilan les logements en meublé. Cependant, étant usufruitier de ces biens, il ne pourra pas les inscrire au bilan pour leur valeur en pleine propriété mais seulement pour leur valeur en usufruit.

      Remarque : L’inscription au bilan du bien pour sa valeur en usufruit est minimisé par le fait que le droit d’usufruit est un droit amortissable.

      Enfin, et pour finir la démonstration, l’enfant 2 est handicapé. Celui ci est il susceptible d’avoir des enfants et une succession ? Si non, pourquoi lui transmettre un patrimoine en pleine propriété qui sera très fiscalisé au moment du décès de cet enfant handicapé (car son héritier est son frère).
      Des solutions d’optimisation existent…

      Bref, c’est pas terrible comme idée.. Votre « mamam’ ferait mieux de consulter de vrais professionnels… Vous connaissez mon numéro :)

  12. Fredy Gosse says:

    en dehors du montage spécifique demandez à voir le bail3/6/9…; les commentaires ci dessus restent intacts
    si comme je le pense la révision du loyer n’est pas équilibrée alors fils 2 sera lésé à l’issue du terme et de la récupération en pleine propriété

  13. Bonjour,

    En fait vous enfoncez bcp de portes ouvertes sur le plan de la théorie, mais manifestement (pardonnez moi de vous le dire), vous n’y connaissez pas grand chose sur le plan pratique.

    J’ignore quelles sont vos motivations profondes (je connais un peu le métier, je me doute de la réponse en fait…), mais sachez que vous appréhendez les choses de la mauvaise manière (à mon humble avis).

    D’abord, quelles sont les alternatives ?
    A cette lumière, vous verrez que le censi bouvard reste un bon investissement une fois pris en compte les ecueils classiques (afin de le éviter bien ententdu !).
    D’autant que les perspectives de +values ne sont pas si impossibles que vous semblez le penser, notamment sur les EPHAD à termes, car c’est un véritable marché de pénurie. Les risques d’augmentation des charges de la part d’un Etat en faillite, que l’on entend ca et la, ne sont qu’un leurre dans la mesure où la dépendance est un enjeu majeur que l’Etat ne peut justement absolument pas gérer. D’où la dépendance au privé (+ lobbying très puissant de la part des gestionnaires, etc…). Bref, aucun risque de se coté là, et bcp de besoins, d’où des perspectives de + values (rendement et non immo, car de ce coté je serais moins optimiste).

    Ensuite, le Loueur Meublé est une disposition civile (et oui…) relativement ancienne, remise à jour certes par le censi bouvard, mais qui existait bien avant, et qui sans doute existera encore bien après. Le problème est donc à analyser dans son ensemble, et non de manière superficielle et partiale (toujours à mon humble avis. j’espère que vous me pardonnerez d’en avoir un différent).

    Enfin, les possibilités d’amortissements et de déductibilité des différentes charges représentent le véritable intérêt du système, bien au-delà du Censi.

    Bref, vous avez votre opinion, mais ca reste un parti-pris. Et j’en suis bien navré, mais à vous lire on sent bien que vous n’avez jamais eu à traiter des cas de gros patrimoine (>1M€) bénéficiant du statut LMP. Vous auriez alors réalisé tout l’intérêt que cela représente, notamment en termes de revenus totalement (ou presque) défiscalisés sur très longue période (30,35 voire 40 ans !!), et avec une rentabilité très correcte par les temps qui courrent.

    Par ailleurs, un des seuls commentaires valables sur le sujet, à savoir la pertinence de revendre à soi-même son censi via une SARL de famille pour profiter de l’amortissement, qui est évidemment la solution choisie par tous les gros investisseurs, vous l’avez qualifié « d’usine à gaz »…

    Quant aux révisions de loyer, sachez que cela reste l’exception, uniquement lorsque celui ci a été fixé bien trop haut dès le départ afin de réaliser la vente qui aurait été difficile sans cela (un des écueil à éviter, et ca c’est jsutement le boulot du conseiller !). Dans la mesure où le choix s’est porté sur un gestionnaire sérieux et dans les prix du marché au départ, il n’y a aucun risque. Sachez de plus que cela ne peut se faire qu’à l’amiable, et que sinon cela est porté devant le juge des loyers pour décision après nomination d’un expert indépendant. Donc, là encore, aucun risque de revalorisation à la baisse et unilatérale. Les quelques cas isolés de revalorisation à la baisse que nous avons tous en tête sont le fruit de résidences mal situées et/ou mal gérées, mais dans ce cas se référer aux 3 principes de base de tout investissement immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

    Pour finir (il y en aurait tellement à dire !), sachez également que le loueur meublé est une activité civile sur le plan juridique, et qu’elle n’est considérée comme commerciale que sur le plan fiscal.

    Bien à vous,

    Pierre

    • Bonjour,

      Je suis déçu par agressivité de votre propos. Agressivité non indispensable à mon sens.

      La question principale de l’article n’était aucunement de remettre en cause la qualité du régime fiscal. Mais la fiscalité ne doit pas être le moteur de votre prise de décision, et la qualité intrinsèque du sous-jacent me semble plus important.

      La question était donc d’anticiper l’évolution de la valeur de cet actif dans l’hypothèse d’une remontée des taux d’intérêt et d’une résurgence d’inflation. C’est tout !!

      La fiscalité c’est bien ,la qualité intrinsèque c’est mieux.

      Merci tout de même de votre analyse.

      PS : J’ignore quelles sont vos motivations profondes (je connais un peu le métier, je me doute de la réponse en fait…) ==> Pourriez vous nous éclairer sur mes motivations réelles ?? Les sous-entendus n’ont pas de place sur ce site ;

      RE PS : Ne m’entrainez pas sur le terrain de la compétence et de l’expérience…

      Enfin, en ce qui concerne la pénurie d’infrastructure pour les personnes âgées, je suis entièrement d’accord avec vous, mais ce n’est pas en investissant dans l’immobilier que vous pourrez en profiter, je vous suggère davantage d’investir en bourse dans la société d’exploitation, type ORPEA :)

  14. @Guillaume, Freddy : mille mercis pour ce retour réactif.

    @Cher Guillaume. Votre réponse m’éclaire autant qu’elle m’inquiète.
    Car ce sont bien des professionnels très chevronnés, au fait de la situation particulière de cette famille, qui recommandent cette opération patrimoniale.
    Sans être candide au point de méconnaître le bénéfice commercial qu’ils en retirent, j’ai peine à croire que la seule perspective d’une commission altère la clairvoyance de ces pros… Si ?

    S’agissant d’un cas d’espèce potentiellement utile aux internautes qui fréquentent ce blog, je précise :
    - Fils 2 / Handicapé, 46 ans, peu susceptible d’avoir des enfants, a déjà reçu récemment deux biens immobiliers en pleine propriété, avec l’assentiment de ces mêmes professionnels et du notaire de la famille.
    - Objectif : purger, avant le fameux 1er février 2012, une grosse plus-value sur ces biens, résidences secondaires de la donatrice/Mme Maman, désormais fortement taxables, et permettre la location et/ou la vente de ces biens au profit de Fils 2 / Handicapé.
    - Le tout dans le cadre d’une donation-partage devant notaire, qui intégrait aussi le besoin de Fils 1 : du liquide, pas de valeurs immobilières ou mobilières, pour un montant égal à celui donné à Fils 2.

    La donation en pleine propriété à Fils 2 / Handicapé n’était-elle pas pertinente dans ce contexte ?
    Au décès de Fils 2, le patrimoine de ce dernier risque effectivement d’être fortement taxé, faute de descendants.
    C’est pourquoi le testament de Mme Maman prévoit d’attribuer l’intégralité de sa quotité disponible (1/3 de l’actif successoral) à Fils 1…
    Y avait-il vraiment mieux à faire ?

    @Freddy. Le bail court sur 9 ans. A ce stade précoce, j’ignore s’il est disponible pour les acquéreurs potentiels mais je vais demander. Merci.

    Bref, je ne sais plus quoi penser du montage proposé par cette banque…

  15. Fredy Gosse says:

    GUILLAUME je partage totalement votre analyse et moi je n’ai rien à vendre
    il ne s’agit pas d’un investissement immobilier mais seulement d’un investissement dont la valeur future dépendra de l’évolution du montant du loyer .Pour avoir analysé les différents produits du marché je dis que je n’ai trouvé que des offres ou les prix futurs étaient bridés pour l’investisseur final mais pas pour le bailleur…
    si les lecteurs veulent bien réfléchir à ceci.
    un promoteur immobilier se fait offrir un fonds de commerce de résidence hotelière étudiante ou autre par des investisseurs : dans le meilleur des cas le problème viendra au bout de 9ans et les investisseurs découvriront les joies du bail commercial à la Française
    les intérêts du vendeur promoteur et du client final divergent
    j ai même vu chez un grand nom de la profession une clause interdisant au pro
    priétaire de lui faire concurrence s’il ne veut pas lui renouveler le bail… ceci tout en demandant l’indemnité d’éviction prévue par la loi sur les baux commerciaux
    question si vous ne pouvez pas louer votre bien vous en faites quoi?
    je suis donc d’accord avec le propriétaire du blog ;les avantages fiscaux c’est bien mais seulement si l’investissement tient la route
    il suffit de lire sur internet les mésaventures de nombreux acquéreurs pour se rendre compte qu’il ne s’agit pas d’une querelle théorique

  16. Le problème avec ces débats, c’est que cela prend bcp de temps à rédiger…d’où des oublis, des manques, des imprécisions…

    …que je suis le premier à prendre tout de suite à mon compte concernant mon premier commentaire précédent.

    Je vais donc tacher d’y remedier brivevement :

    1- mon objectif etait de vous faire réagir en vous rentrant un peu dedans, dans la mesure où mon expérience « pratique » du loueur meublé est bien différent des vues plus « théoriques » qu’il m’a semblé lire tout au long de cet article.

    2- si je prends le temps de le faire, c’est que j’apprécie par ailleurs votre travail sur ce blog

    3- du coup, concernant vos motivations (je me suis mal exprimé, je comprends votre reaction) je n’avais pas l’intention de tourner ca en « manque d’éthique » (c’est ce que vous avez compris je crois ?).
    D’après mon analyse perso (puisque vous m’intérrogez),vos motivations sont assez simples : vous faire un nom et une place sur le metier de la GP, en adoptant une position généralement plutot à l’encontre des grands principes véhiculés, afin de marquer votre « indépendance » au sens large.

    Ce qui est, si tel est bien le cas ;-), un but tout à fait louable à mon avis. Vous êtes jeune, vous disposez d’une bonne force de travail et capacité d’entreprendre (ce qui est d’autant plus appréciable que rare…), et vous semblez disposer d’une « éthique ».

    J’ai cru bon de préciser tout ceci, car dans votre réaction je trouve que vous me répondez de manière « affective », et que vous m’attaquez sur le forme et non sur le fonds.

    Hors, mon unique objectif était de vous faire entrevoir que votre facon d’analyser le Loueur Meublé n’est, à mon humble avis, sans doute pas la bonne.

    Je précise que je ne suis pas du tout un promoteur de ces produits. Je suis du coté des investisseurs.

    Mais il faut reconnaitre de manière objective que pour le praticien que je suis, le Loueur Meublé est tout simplement un des outils les plus efficaces qui soient pour l’investisseur qui cherchent des REVENUS, et de plus DEFISCALISES.

    Ainsi, c’est le sujet meme de votre article qui est biaisé !!! Un LMNP / LMP n’est pas un produit de défiscalisation. Du tout. C’est un support d’investissement qui (avec le montage adéquat) procure des revenus défiscalisés à long terme, et qui plus est de bon niveau bien souvent.

    C’est le point essentiel, et la raison de ma volonté de vous « attaquer ». Afin de vous aider à comprendre qq chose que manifestement, pardonnez moi encore de vous le dire, vous n’avez pas assez pratiqué sur le terrain (pour moi c’est une évidence…).

    Bref, la question de la revente n’est pas pertinente. En tout cas ce n’est pas ca qu’il faut mettre en avant. Car :

    Si vous voulez revendre un LM avec bail commercial (votre exemple, car pour moi le censi n’est que la partie émergée de l’iceberg), c’est que vous n’avez pas compris à quoi il sert. ON NE VEND PAS UN LMP / LMNP.
    Ou alors c’est qu’on a été mal conseillé : en effet, si on a compris que l’objectif essentiel est de toucher des revenus défiscalisés à LT, pourquoi revendre à CT ???

    C’est un non sens, sauf accident de la vie bien sur. Dans ce cas, il y a pléthore de boutiques spécialisées, et il s’en monte chaque jour. Cerinicimo (le n°1, je n’ai rien de spécial à voir avec eux…) lance sa société spécialisée sur le secondaire en LMNP ces jours ci, c’est vous dire s’ils y croient.

    Ce que je veux vous montrer, c’est que vous ne regardez pas ce systeme du bon coté.
    L’objectif n’est absolument pas de défiscaliser en amont (puisque que l’on opte délibérement pour l’amortissement des le depart, sauf option mixte avec sarl de famille), c’est-à-dire à l’achat, et sur ce point nous sommes parfaitement d’accord.

    L’objectif c’est d’obtenir des revenus défiscalisés, APRES !
    C’est un outil très puissant pour le patrimoine privé, mais uniquement dans ce cadre très précis.

    Voila la ou je voulais vous emmener, mais j’y suis sans doute aller un peu fort trop vite…c’est le pb du mail ca, pas de sentiment, on ne peut pas nuancer son propos par la gestuelle…

    Bref, vous faites du bon boulot, pardon de vous avoir apostrophé.

    Mais, peut-être, soyez attentifs au fait que vos conseils peuvent parfois ne peut être si judicieux… en voulant bien faire on peut aussi etre amené à dire des choses erronées, et la conclusion de votre article….

    « Donc, non, l’investissement en LMNP n’est vraiment pas l’investissement miracle et les déconvenues pourraient être importantes au moment de la revente ou en cas d’inflation »

    …est tout simplement hors sujet : SI, et uniquement SI, l’investisseur est à la recherche d’un revenu défiscalisé à LT, alors il s’agit bien de l’investissement miracle.
    (encore une fois, passé les écueils à éviter lors de l’acquition, mais ca c’est pareil pour tout investissement).

    Si l’investisseur possède une motivation et des objectifs différents, alors ce syteme juridique et fiscal (le Loueur Meublé,) n’est simplement pas adapté.

    Bien à vous,

    Pierre

  17. C’est tout proche de ce que j’avais indiqué…
    Moi aussi j’aime le LMP ! (pas forcement pour la Bouvard !)
    Il faut de tout et tout ne correspond pas à tout le monde.

    Mais par exemple, un jeune couple qui veut se créer du patrimoine en limitant la gestion, en prenant peu de risques, en utilisant l’effet de levier du crédit, le LMNP est une solution….à mon (humble) avis !

  18. Fredy Gosse says:

    trouvé en 2 minutes sur internet
    Dimanche 28 novembre 2010
    Conseils pratiques aux nouveaux investisseurs en résidences services
    … séduits par le statut de LMNP ou Censi-Bouvard.

    Vous venez de signer le contrat de réservation

    Vous avez un délai légal de 7 jours, après la réception de l’exemplaire signé par le promoteur, pour vous rétracter: mettez cette semaine à profit pour effectuer tous les points de vérification mentionnés sur ce blog et ailleurs.

    Rendez-vous sur le site de la FEDARS, et suivez tous les liens qui se présentent. Ce que quelques dizaines de personnes ont écrit, des milliers l’ont vécu.

    Ensuite parcourez le forum du site cbanque, rubrique immobilier locatif, pas seulement pour chercher votre résidence ou votre gestionnaire, mais aussi pour vous imprégner de l’ambiance de ce milieu visqueux et inconfortable, à des années-lumières de la tranquillité et de la sécurité assurées par votre conseiller. Même si la lecture de tous les posts prend du temps, cela vaut le coup. Posez éventuellement les questions pour lesquelles vous n’avez pas trouvé de réponses.

    Encore des mésaventures à découvrir sur lmnp-forum, une autre adresse à visiter.

    Pour ne rien oublier, parcourez Google à la recherche de tous les piégés de l’immobilier locatif en résidences services, quelles que soient la catégorie de résidence et la variété de carotte (fiscale) livrée avec.

    Si vous avez tout vérifié et que votre projet semble tenir la route, refaites le test, et abstenez-vous de vous rétracter seulement si vous avez au moins 6 réponses positives.

    Le délai de rétractation légal, sans pénalités, est de 7 jours.
    Les 7 jours sont écoulés, et après réflexion, votre affaire ne sent plus aussi bon.
    Il peut être judicieux d’étudier la possibilité de faire marche arrière rapidement quitte à perdre votre dépôt de garantie, plutôt que de prendre perpette.

    Quelques précisions utiles sur le contrat de réservation : http://www.cbanque.com/immobilier/vefa.php

    Et si vous décidez de persister, gardez tous les sites visités dans vos Favoris, ça pourra resservir dans quelques mois.

    Vous êtes déjà passé devant le notaire

    A ce stade, plus moyen de revenir en arrière, vous êtes lié pour très très très très longtemps, pour le meilleur et pour le pire.

    Ce n’est pas une raison pour vous abstenir de lire tous les témoignages de victimes sur le net, mais vous pouvez vous permettre de prendre un peu plus votre temps. Inutile de commencer à déprimer tout de suite.
    Je reprends un extrait de la Question écrite n° 10486 de Mme Michèle André (Puy-de-Dôme – SOC) publiée dans le JO Sénat du 15/10/2009 – page 2397, qui expose très bien le cas où tout se passe comme prévu:
    « Dans le meilleur des cas, c’est-à-dire si le propriétaire n’est pas confronté à une défaillance du promoteur, si son bien est achevé dans les délais, suivant la qualité annoncée au départ, si son bien est loué au prix souvent annoncé par le promoteur et pour une durée suffisante, le propriétaire a, dans ce cas, au mieux, la possibilité de rembourser les crédits contractés. Le promoteur quant à lui a réussi à vendre au-delà du marché un bien dont en définitive il capitalise l’avantage fiscal de ses clients à son propre profit. »

    Les défenseurs de l’immobilier locatif en résidences services disent qu’il n’y a que les mécontents qui s’expriment. Cela dit, les mécontents recensés grâce aux associations adhérentes à la FEDARS étaient tout de même 7500 en décembre 2009, au moins 7525 aujourd’hui si je rajoute les membres de notre association de propriétaires en résidence senior, et il est fort probable que ce ne soit que la partie émergée de l’iceberg. Sans compter ceux qui subissent en silence les bons vouloirs des gestionnaires et des Tribunaux de Commerce, ou ceux qui n’ont pas (encore) adhéré à la FEDARS car ils pensent qu’elle ne concerne que les résidences de tourisme (le R et le S de FEDARS signifient Résidences Services).

    Vous êtes informé des risques, ce n’est pas une raison pour vous contenter de croiser les doigts et/ou prier en surveillant le contenu de votre boîte aux lettres chaque trimestre.

    D’accord, vous avez choisi ce type d’investissement pour ne vous occuper de rien sauf d’encaisser votre chèque tous les trois mois. Il faut vous sortir cette idée de la tête, ce n’est pas ainsi que ça va se passer.

    Maintenant que vous savez que les règles du jeu ne sont pas favorables aux investisseurs, il s’agit de ne pas laisser la voie libre au gestionnaire pour faire n’importe quoi derrière votre dos:

    1°) organiser une force de dissuasion, comme on dit dans le jargon militaire, afin d’opposer à votre gestionnaire une surveillance de tous les instants.

    La première étape est de retrouver les autres propriétaires. Le syndic est tenu de vous fournir leurs noms, sauf si certains propriétaires s’y sont opposés.
    Assistez en personne à la première assemblée générale des copropriétaires, ne donnez surtout pas mandat au gestionnaire pour vous représenter. Parfois cette clause est mentionnée dans le bail commercial: « Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, le Bailleur donne tous pouvoirs, avec faculté de substitution, à l’exploitant de la Résidence Service, SAS « GESTIONNAIRE » pour le représenter aux Assemblées générales de copropriété, prendre part à tous votes, signer toutes feuilles de présence ou registre, plus généralement faire le nécessaire. » Mais avec la convocation à l’AG est joint un formulaire destiné à mandater un représentant en cas d’impossibilité de s’y rendre soi-même, à utiliser impérativement en désignant un autre copropriétaire!
    Noms et adresses des propriétaires sont mentionnés sur la feuille de présence à l’Assemblée Générale, et qui doit être annexée au Procès-Verbal de l’AG que reçoit chaque copropriétaire.
    Faites-vous élire au conseil syndical, pour le présider s’il le faut, ainsi le syndic ne pourra plus traîner les pieds et inventer des prétextes tordus pour vous refuser la liste des propriétaires.
    Ceci est capital lorsque le syndic est lié au gestionnaire. En effet un syndic provisoire est nommé par le promoteur jusqu’à la première AG qui doit être convoquée dans l’année qui suit le début de l’exploitation, où il peut être soit reconduit, soit changé grâce aux votes des copropriétaires. Les modalités de fonctionnement des assemblées générales et du conseil syndical sont détaillées dans le règlement de copropriété qui est à lire attentivement. Un des rôles du syndic est de veiller au respect de ce règlement de copropriété, et pourtant on rencontre trop fréquemment des abus. Certains syndics peuvent refuser de transmettre la feuille de présence aux copropriétaires, en invoquant abusivement la protection de la vie privée. J’ai appris également que d’autres (à moins que ce soient les mêmes!) s’abstiennent de convoquer les AG : pas d’AG, pas de PV d’AG, pas de feuille de présence, pas de regroupement de copropriétaires, en plus du maintien abusif du syndic provisoire qui ne rend aucun compte aux copropriétaires.
    Quelques exemples d’abus en tous genres, grâce à des témoignages récoltés par l’Association des Responsables de Copropriétés : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/abus.htm

    Attention! Parmi les propriétaires se trouve parfois un proche du promoteur et/ou du gestionnaire, qui se gardera bien de vous le dire lorsque vous le contacterez. Je me souviens d’un échange de mails, heureusement de courte durée, où la « taupe » suivait avec attention la création de notre association jusqu’à ce qu’elle m’écrive: « N’hésitez pas à me tenir informée. » Désolé, Nadège P., cette petite phrase maladroite m’a aidé à vous démasquer, ainsi que societe.com qui m’a informé de votre lien avec notre promoteur/gestionnaire/espion. Mais d’autres peuvent se montrer plus malins que Nadège P..

    Une fois les noms et les adresses des propriétaires obtenus, il s’agit de les contacter individuellement par courrier. Cette étape n’est probablement pas évidente en l’absence de problèmes avérés, beaucoup risquent de vous prendre pour un paranoïaque. A vous de donner quelques adresses sur le net (voir début de l’article) pour les aider à se convaincre de l’utilité de vous rejoindre.
    Ne vous contentez pas d’un petit groupe, essayez de réunir tous les propriétaires (en écartant soigneusement les taupes), même si le noyau actif n’en comportera que quelques-uns. Pensez à Skype pour faire connaissance et organiser des réunions à plusieurs.

    2°) Surveillez l’activité du gestionnaire

    Les gestionnaires en résidence de tourisme sont obligés depuis juillet 2009 à rendre des comptes aux propriétaires une fois par an.
    D’abord, seules les résidences de tourisme sont concernées. Ensuite un seul rapport annuel est bien insuffisant.

    Essayez d’obtenir du gestionnaire des rapports réguliers de son activité, du taux d’occupation…

    Surveillez au moins les bilans et les actes déposés au greffe sur societe.com et infogreffe.fr.

    Rendez-vous très régulièrement sur place, à tour de rôle, pour contrôler l’état d’entretien, les boîtes aux lettres, le personnel…

    Contrôlez que la recherche de locataires est réalisée de manière sérieuse, que l’établissement bénéficie d’une bonne visibilité sur internet, que le site « vitrine » de la résidence est régulièrement mis à jour… Bref que le gestionnaire a réellement envie que ça tourne!
    Soyez vigilant sur ce point dès la première année, d’autant plus que vous avez eu connaissance de l’existence de fonds de concours (et vous avez quand même acheté, malgré les avertissements!), car cela peut inciter le gestionnaire à ne pas faire trop d’effort s’il a prévu de refiler les baux commerciaux à un de ses collègues dès qu’il aura vidé la tirelire, avec une baisse « obligatoire » des loyers imposée à l’occasion.
    Plus
    Publié dans : la nouvelle vie de l’investisseur piégé
    Ecrire un commentaire
    Jeudi 25 novembre 2010
    Investir en résidence pour personnes âgées: des points de réflexion

    La résidence senior dans laquelle j’ai acheté un T2 n’était pas de celles qui ressemblent à des villages de vacances permanentes. De faible capacité et mitoyenne d’un EHPAD, elle était censée accueillir des personnes âgées autonomes qui pouvaient bénéficier de la proximité de l’EHPAD et de ses services pour gérer des déficiences motrices modérées. La raison particulière du fiasco de sa gestion, du point de vue de notre exploitant, est que les seniors n’ont pas été au rendez-vous, préférant rester chez eux avec des services d’aide à domicile.

    Pourquoi ce formidable engouement pour ce type de résidences ? Sur quoi est-il fondé ? Les résidences services pour personnes âgées autonomes répondent-elles à un besoin réel ? Ou ne sont-elles simplement que le support d’un pari sur le choix de vie que feront nos aînés dans les cinq à dix ans à venir?
    Car c’est en ce moment qu’elles se construisent en nombre et sont commercialisées, et c’est dans la foulée que les investisseurs attendent les locataires. Pas en 2050, date évoquée avec conviction par certains commercialisateurs de résidences senior.

    En ce qui concerne les personnes âgées dépendantes, cette fois, il semble aussi que pour elles l’hébergement en EHPAD soit plus subi que choisi.

    J’ai trouvé une analyse pertinente du vieillissement de la population, qui va à l’encontre des idées reçues et surtout diffusées dans un but commercial. Pour ceux qui ont déjà lu un précédent article sur ce blog sur les résidences seniors (que j’ai supprimé depuis), cette vision rejoint celle que j’avais exprimée alors. Sauf que cette fois, ce n’est pas un petit blogueur qui-se-mèle-de-choses-pour-lesquelles-il-n’a-aucune-compétence-professionnelle, qui le dit:
    http://www.strategie.gouv.fr/IMG/pdf/NoteVeille185_Vieillissement.pdf

    Des « rencontres prospectives » à l’initiative de l’UNR.santé, de l’Association des Maires de France (AMF) et du Collectif inter-associatif sur la santé (Ciss) auront lieu le 8 décembre 2010. Les conclusions sont très attendues.
    http://www.ouvivrevieuxen2030.com/#MT

    Une étude soulève le problème du financement de la dépendance, également au coeur du débat:
    http://www.capgeris.com/tendances-marches-1411/vision-prospective-de-la-gestion-de-la-dependance-interview-de-jean-christophe-briant-directeur-d-etudes-chez-precepta-a15307.htm

    Le choix d’investir dans une résidence pour personnes âgées dépendantes ou non ne doit pas simplement être guidé par les arguments des commerciaux ou des promoteurs, surtout lorsqu’ils se limitent de façon simpliste au vieillissement de la population et à la réputation du gestionnaire.
    Des questions brûlantes animent l’actualité, des études sont en cours (voir liens ci-dessus), et il est prudent de se tenir au courant pour se faire une opinion par soi-même.

    L’investisseur qui achète un appartement ou une chambre dans ce type de résidence, en LMNP ou Censi-Bouvard, doit savoir qu’il se retrouve comme pour une résidence de tourisme, d’affaire ou étudiante, lié par un bail commercial, avec ses risques (et non ses garanties), en particulier la possibilité de se voir imposer, avec le gestionnaire d’origine ou un repreneur, un avenant au bail avec une baisse conséquente de ses loyers si les affaires ne marchent pas bien.
    Le point le plus important est donc la cohérence économique du programme, c’est à dire le montant du loyer promis par rapport aux recettes prévues et aux charges d’exploitation.
    Demander à consulter ce prévisionnel budgétaire pour une résidence pour personnes âgées peut paraitre indécent. C’est à chacun de voir si son but est d’abord de faire un geste citoyen OU de se constituer un patrimoine.
    Plus
    Publié dans : lmp, lmnp, censi-bouvard et autres carottes
    Ecrire un commentaire Voir les 4 commentaires

  19. J ai l impression que vous allez vous empoisonner l existence pour une durée beaucoup plus longue que la durée de vos montages , compte tenu des insécurités fiscales et financières qui prévalent et qui vont déjouer les pronostics les plus savants , ce qui ne sera pas une première :
    Je pense qu il faut rester classique et prudent :
    c est de dormir sur ses deux oreilles qu on a besoin jusqu à ce qu on y voit plus clair….

  20. @Mamco.
    Vous avez sans doute raison. Merci de votre avis.
    Le gestionnaire d’une résidence-services en LMNP peut s’engager pour neuf ans seulement.
    Pour l’investisseur particulier, l’horizon de placement, sur un support aucunement liquide, impossible à ré-allouer vers d’autres actifs patrimoniaux, s’avère beaucoup plus lointain.
    L’insécurité fiscale atteint son comble en France depuis que « L’Echéance » de la dette publique, comme dirait De Closets, a été présentée.
    Rien ne dit que les avantages fiscaux du LMNP ne seront pas restreints, au même titre que beaucoup d’autres, productifs au global pour l’économie ou pas.
    Rogner l’avantage d’un petit nombre sera toujours plus facile que d’entreprendre des réformes structurelles courageuses.

  21. Debat tres interessant mais l’élement le plus important est le prix d’un investissement en résidence en LMNP.
    Accepter 4.2 c’est un peu fou mais actuellement quand vous voyez le niveau de taxation certaines personnes peuvent avoir la tentation de se porter vers des produits LMNP vu la forte aversion au risque.
    Un CGPI me disait que ses clients etaient en panique vu tous les discours sur la dette souveraine et la faillite grecque etc etc ce qui pousse ses clients à devenir irrationnel en terme de choix.
    A bon entendeur

  22. bonjour à tous
    jespère en faire réfléchir plus d’un.
    voilà j’ai fais l’acquisition avec ma compagne de deux appartements( un pour elle et un pour moi)lmnp en 2010 dans une résidence de services (hotel l’ile d’or groupe Oda…) pour ne pas le citer. aujourd’hui, n’ayant plus le même confort de vie en terme de revenus, je dois penser à vendre mes apparts.
    1)invest 216000 euros ttc emprunt de 230000 euros sur 25 ans et loyer de 7584 euros annuel.
    2) invest 214000 euros ttc (

  23. bonjour à tous
    j’ai besoin d’un conseil de gestion de patrimoine et ce n’ayant plus de nouvelle de mon conseiller en gestion de patrimoine.
    j’ai acheté un appartement de 216000 euros ttc soit 180000 ht environs en 2010 en lmnp pour des loyers de 7584 euros ht par an.
    en 2012, j’ai perdu mon emploi avec ma compagne et je n’ai plus de revenus.
    j’ai de quoi la différence (emprunt – loyer) sur les 8 ans qu’il me reste à payer mais au bout de 9 ans je compte le revendre une fois le bail terminé.
    Que dois je faire pour perdre un minimum d’argent meme si je sais que je vais en perdre bp.
    dois je le revendre maintenant ou attendre 8 ans avec le risque d’un rendement de plus de 6% comme prévu contre 4% demandé aujourd’hui par les futurs investisseurs?
    merci de me répondre car la je n’ai pas de solution et de plus ma femme a elle aussi un appartement lmnp en résidence de service d’un montant équivalent.
    merci de me répondre s’il vous plait.je suis prêt à tout entendre meme les choses désagréables.

    • Bonjour,

      Pour ma part, j’investis en LMNP seconde main et les rendements bruts attendus par les investisseurs sont entre 5.5% et 6%. Autre élement, l’emplacement qui est un élement important ainsi que le gestionnaire.
      Après çà il faut également déduire les frais de l’agence immobilière ou du conseiller en gestion de patrimoine si vous ne pouvez pas faire de visite du bien tout en ayant des investisseurs bien aguerris en face qui savent ce qu’ils achètent.
      Donc avec un loyer HT et un rendement brut de 6% le prix serait de 126k€ hors frais d’agence et 8K€ de frais soit un prix de 118k€ net vendeur.
      Avez vous plus de détails sur le gestionnaire? l’emplacement? je pourrai vous donner plus de détails.
      Pour information, je ne suis ni conseiller en gestion de patrimoine ni un agent immobilier mais un simple particulier ayant du lmnp.

    • Autre information en première main, la personne peut bénéficier de la réduction d’impôt pendant 9 ans alors qu’en seconde main le rendement n’est pas de 4% mais beaucoup plus. Le rendement de 4.2% dans le neuf il faut rajouter l’avantage fiscal qui est d’environ 1% on arrive à 5.2%. Et encore à mon avis 4.2% c’est trop cher payé!!!! et autre chose, vous ne pourrez jamais récupérer votre bien et le louer en direct sauf si vous pouvez payer une indemnité à votre gestionnaire.

      Courage à vous david dans cette épreuve en vous souhaitant de retrouver un emploi très vite,

      Samuel

      • Bonjour SAMUEL et merci pour ces commentaires.

        Je profite de votre commentaire pour vous confirmer que nous avons conscience de l’opportunité que peut présenter l’investissement en LMNP seconde main, mais aussi dans l’immobilier de rapport dans l’ancien plus généralement.

        Nous allons mettre en ligne dans le courant de la semaine un tout nouveau service : un service gratuit d’annonce entre particuliers et professionnels pour la vente d’immobilier de rapport (lmnp ancien, locatif nue, viager, nue propriété …. ).

      • bonjour à tous

        le gestionnaire est odalys
        l’appartement est un 40m2 à la londes les maures
        résidence l’ile d’or
        cordialement

        • Bonjour,

          Nous allons mettre en ligne (dans le courant de la semaine) une application pour vous permettre de déposer gratuitement vos annonces de revente d’immobilier de rapport et les biens loué en LMNP y auront toute leur place.

          Bien cordialement

  24. Fredy Gosse says:

    @ Samuel
    et à condition que le cahier des charges n’interdise pas de faire concurrence au bailleur ….

  25. Bonsoir à tous,

    le marché de la revente d’occasion en LMNP est trustée par quelques acteurs et ca serait très intéressant de faire intervenir un peu plus de concurrence.
    De plus ce n’est pas pour paraitre prétentieux mais un investissement en produit LMNP est un produit de taux qui varie comme un produit obligataire quand les taux montent la valeur baisse et inversement.
    Les personnes ayant achetés il y’a quelques années se frottent les mains par contre les personnes qui achètent aujourd’hui à part si ils négocient un bon taux de rendement au départ devraient avoir une légère plus value. Donc une personne qui achète un rendement de 4.2% n’aura que ses yeux pour pleurer dans 10 ans.
    Pour information, j’ai regardé l’ICC qui a varié de 5% entre 2010 et 2011 et la plupart des contrats pratiquent un plafonnement à 2% donc voilà 3% d’inflation de perdu.

    On va prendre un principe simple qu’on m’a appris quand on ne comprend pas un produit en décomposant les flux cash inhérent à ce produit

    Un LMNP est la décomposition suivante:

    Flux futurs qu’il faut actualiser au taux sans risque ajusté de la marge de crédit en fonction de la qualité du bailleur. (plus le bailleur est mal noté plus le taux est elévé et donc le prix se trouve plus faible)

    le fait de mettre une inflation maximum correspond la vente d’un cap inflation le fait ne pas bénéficier de l’inflation donc un cap 2% sur une durée de 20 ans a un sacré prix!!!!! cette prime doit donc venir en déduction du prix.

    Quand je vois que le rendement proposé par GFE, Odalys, Pierre et Vacances etc sont de 4.2% en plus avec un plafond d’inflation je me dis y’a du foutage de gueule.
    Tout le monde pense que l’enrichissement vient de l’immobilier vu que c’est le seul produit qui permet de bénéficier de l’effet de levier et l’investisseur particulier se trouvé « collé » avec du papier invendable et qu’il garde tant que sa situation économique n’est pas mauvaise ce qui est le cas en france vu que le système d’allocations chomage permet de se retourner à pas mal de monde pendant une certaine durée.

    L’autre point vicieux dans ce produit c’est que le propriétaire recoit tous les trois mois son loyer et est donc prêt à attendre. Je suis sur un produit en seconde main et la personne a accepté de baisser de 1000€ son prix au bout d’un an mais je suis très patient en face et je n’acheterai jamais au prix proposé.

    En conclusion à moins de 6.2% de rendement brut pour un produit de qualité dans une ville dynamique et en supposant un taxe foncière pas trop elevée, je ne vous conseille pas du tout ce produit.

    A bon entendeur

    Je suis prêt à échanger en privé sur votre produit Odalys si vous êtes à la vente.(ssayag@hotmail.fr)

    Je donne également un conseil à Guillaume de faire un tri dans les produits proposés sur sa plateforme pour éviter d’être dépassé par du n’importe quoi sur cette plateforme qui est d’une grande qualité.

    • bonsoir samuel

      effectivement, ce que vous dites est d’une cohérence sans faille.
      Novice dans ce domaine j’ai fais confiance à un moment ou j’avais de bon revenus cependant aujourd’hui ayant aucun droit même pas au chômage car j’étais indépendant,je me trouve dans une impasse.
      Ce que je veux c’est savoir si je fais bien de le vendre maintenant à perte ou dans 10 ans à perte aussi avec encore moins de chance de diminuer mon déficit mais dans 10 ans tout peut changer mais je ne suis pas devin.
      Voilà c’est tout simple.

      • David,

        Je n’ai pas pour habitude de profiter de la faiblesse des gens. A mon humble avis et vu le dernier LTRO émis par la BCE, le niveau devrait être faible pour les trois prochaines et ce n’est que mon humble avis. L’inflation remonte assez fortement 2% pour 2011 mais on la laisse un peu filer. l’injection de fortes liquidité permet aux banques de se refaire un matelas de sécurité.

        Donc dans 10 ans et je l’espère bien les taux vont remonter.

        Je vous laisse reflechir à la meilleure stratégie mais continuons en privé si vous le souhaitez.
        Je dois aller diner et je commenterai dès que possible!!!

  26. David,

    Juste regardez les chiffres de la financière Duval et vous allez comprendre que l’argent va chez eux.
    Je ne suis par contre l’idée qu’une entreprise gagne de l’argent mais vu les produits LMNP qu’ils vendent à des prix affolants je trouve çà un peu honteux.
    un 40m2 à 180K€ soit 4.5K/m2, il faut garder le bien 20 ans sinon vous devez rembourser la TVA, et vous ne pouvez même pas accueillir votre famille ou le louer en direct!!!!! Alors je trouve que c’est le pompon.
    Avec un taux de remplissage de 12 semaines et en comptant 1000€/semaine et je suis sympa ca fait dejà 12K€. pour un 40m2, il faut facile compter 1500€/semaine en haute saison donc ca fait une belle marge opérationnelle tout en n’apportant pas de fonds propres.

    Je ne suis par contre le LMNP mais au juste prix!!!

  27. cher tous, en particulier @david @samuel,

    Je suis très fier de la qualité des échanges qui découlent de cet article.

    @david, je vous confirme pleinement l’analyse de @samuel, l’investissement en LMNP est avant tout un produit de taux dont la valeur est fonction du niveau des taux d’intérêt.

    Clairement, le niveau des taux atteint un plus bas historique, le LTRO devrait permettre de laisser les taux bas pendant encore 3 ans, mais l’inflation et la prise de conscience des investisseurs sur la nature des risque pourraient bien changer la donne.
    Nous avions rédigé un article en ce sens : Pourquoi les taux d’intérêt doivent rester bas, mais l’inflation et le risque guêtent. (http://www.leblogpatrimoine.com/bourse/pourquoi-les-taux-dinteret-doivent-rester-bas-mais-linflation-et-le-risque-guetent.html)

  28. bonsoir à vous tous

    bien je pense qu’il vaut mieux vendre de suite mon appartement en lmnp pour limiter la casse.
    Sinon quoiqu’il arrive il faudra que j’aarive à terme des 25 ans pour espèrer faire une plus value lors de la revente du bien. D’ici là, plein de choses peuvent se passer.
    Effectivement, ce blog est trés professionnel et je remercie samuel pour son aide et ses explications au combien directes mais necessaire.
    Voilà si j’ai d’autres questions et je pense que j’en aurais, je m’adresserai à vous tous. j’ai déjà conseillé ce site à plusieurs indépendants qui ne manqueront pas de prendre part aux discussions
    cordialement

  29. Bonsoir David,

    si vous êtes vendeur, votre produit pourrait m’intéresser.
    Je vous laisse me transmettre en privé votre prix.

    Cordialement,

  30. david33 says:

    samuel bonsoir
    la question est de savoir le rendement brut que vous dédirez
    moi j’ai un rendement net de 4%
    voilà tenez moi au courant
    je suis sur plusieurs pistes
    Je ne sais pas comment vous avoir en privée
    cordialement

  31. A ce prix là aucun interet vu tout l’argumentaire que je viens de vous présenter!!!
    Vu votre produit je dirai que le prix devrait se situer entre 115k et 120k€
    Maintenant comme je vous disais pour suivre la discussion il serait préférable de passer en privé (ssayag@hotmail.fr)

  32. PRIX ACHAT HT 181000
    LOYER 2011 HT 8980
    REDUCTION FISCALE 2011 5000
    PRÊT LCL 181 000 2,60% CAPE +1

    RENDEMENT 2011 7,72%

    • Merci Denis de présenter les détails chiffrés qui prouvent encore que la fiscalité genère 35% de votre rendement ce qui est assez problématique!!!!

      De plus le prix d’achat HT n’inclue pas le prix du mobilier ainsi que les frais de notaires qui sont de 3% dans le neuf. Il y’a aussi la taxe foncière à déduire ainsi que les charges non récupérables environ 300€/an.

      Autre point et je vous le souhaite c’est de ne pas avoir de hic et de payer toujours autant d’impôts voir plus. On vend parfois à des jeune célibataires qui paient beaucoup d’impôts mais quelques années plus tard la personne se marie a des enfants et son bénéfice fiscal se trouve limité et là la rendement n’est plus le même.

      La fiscalité doit être un élement secondaire dans un investissement. De plus la fiscalité est mouvante et votre rendement n’est pas assuré dans l’avenir.

      Pour le prêt LCL 2.6% capé +1 il doit être sur une durée courte.

      En terme financier, vous adossez un actif long sur une dette courte donc forcément ca parait plus intéressant mais vous devez payer beaucoup plus d’amortissement.

      En tout cas, pour comparer des investissements immobiliers il faut comparer de la rentabilité nette et quand je vois du LMNP à Limoges avec le même rendement qu’à Lyon je me dis ce n’est pas la même chose!!!!

      Je suis également investisseur LMNP et je ne renie en rien la qualité du produit mais je trouve que il faut redescendre sur terre en terme de prix!!!!

      • Denis,

        il serait intéressant si vous voulez qu’on joue le jeu de disséquer sur ce blog votre investissement LMNP afin de faire bénéficier le plus grand nombre.

        Quel est la date d’achat de votre produit ce qui me permettra de voir les niveaux de taux de placement? Si ma mémoire est bonne le Livret A est monté à 4% avant Lehman’s.

        Autre point : le montant de la taxe foncière et des charges non récupérables?

        Enfin on pourra estimer quel est le rendement attendu par un nouvel investisseur et l’arbitrage qu’il fera entre un achat neuf ou ancien.

        J’ai un conseiller en gestion de patrimoine qui me disait pas plus tard qu’hier mais mes clients sont fous ils veulent vendre à 4.9% brut ht/ht et je suis obligé de leur dire amen parce que leurs amis ont trouvés des acheteurs à ce prix là chez Le Revenu Pierre ou Ceres!!!!! Ca vous prouve le hic!!!

  33. DATE D ACHAT 31/12/2009
    PRIX ACHAT HT 176575
    MOBILIER 6817
    LOYER 2011 HT 8964
    REDUCTION FISCALE 2011 5000 2010 5000
    PRÊT LCL / 19ANS 181 000 2,60% FIXE 2 ANS PUIS CAPE +1%
    TAXE FONCIERE 518

  34. Je déclare sur mes revenus en BIC

  35. Super Super
    J’ai fais un calcul super rapide de rendement
    on arrive à 4.4% net hors avantage fiscal( loyer net de charges/prix total yc frais de notaire)
    Votre réduction fiscale correspond à l’époque ou on pouvait déduire 25% en impôts pendant 9 ans mais après plus rien à déduire donc votre rentabilité retombe 4.47% auquel vous rajouterez l’inflation.

    Prix décaissé en 2009 environ 190K€ auquel on déduit l’avantage fiscal de 45KE on arrive à un rentabilité de 5.8% que vous allez locké pour 20 ans.

    Supposons que le taux remontent fortement avec une forte inflation dont vous ne bénéficiez pas en totalité et que le taux du crédit passe à 5.5% au lieu de 4.2% aujourd’hui ,le nouvel investisseur se tournera vers un produit qui genère au moins 7% voir plus pour prendre un risque immobilier tout en sachant qu’il va payer 8% de frais de notaires.

    Le prix de votre actif est le suivant: loyer ht/ rendement attendu 8946/0.07= 128K€
    Votre prix hors avantage fiscal était de 145K€ et il vaudra 128K€ auquel vous devez deduire les frais d’agence. Vous ferez donc une moins value quasi-certaine hors avantage fiscal en cas de revente. On comprend toujours mieux avec des exemples chiffrés.

    Prenons le cas inverse, un gars qui aurait investi il y’a bien longtemps quand l’investissement générait 8% voir 9% brut et en tenant compte des revalorisations arrive à 12,5% 10 années plus tard et qu’il revend à 6% s’est fait une très belle plus value. Il a donc misé sur une baisse des taux et non sur de l’immobilier.

    En vous souhaitant bon courage,

    Samuel

  36. Fredy Gosse says:

    autres aspects déjà signalés
    le montant de votre loyer est il plafonné à un pourcentage de l’indice des prix???
    si oui cela veut dire que le différentiel sera pris par le gérant,plus il y aura d’inflation plu votre bien relativement perdra de la valeur
    au bout de 9ans votre mobilier sera bien fatigué ,vous devrez probablement le changer ,encore une dépense qui viendra baisser votre rendement (c’est à vous de payer cela quoique le vendeur ait pu vous dire sauf à prendre le risque de voir le fisc contester le caractère de meublé)
    comme déjà indiqué la valeur de votre bien ne suit pas le marché immobilier mais celui de votre rendement …..

  37. c’est alambiqué comme analyses. « Et si et si et si… supposons que… des frais, des taxes foncières ».. Cela est valable pour tout les investissements immobiliers. Et pourquoi vendre 9 ans après avec une moins value MDR je compte plutôt compter en + pour moi un bien immobilier a vie payé par des locataires. « Prenons le cas inverse, un gars qui aurait investi il y’a bien longtemps » lol. Je défiscalise depuis 10 ans j’ai aussi une maison que j’ai construit pour louer il y à 9 ans PA 120 000 euros loyer 12000 euros AN sans charge mais sur 2010 2011 un rendement de 4 ou 5% c’est bien! profiter du malheur des gens pour acheter en dessous du marché et se gaver en rendement c’est pas mon style.

    • Mon cher Denis,

      La logique financière est implacable et nous ne sommes pas dans le si et si.
      Par cette analyse on démontre uniquement que le LMNP est une arnaque à 4% tout simplemement par une analyse des flux après c’est vous qui voyez. Nous ne profitons pas des autres mais nous estimons que les autres se font arnaquer de bout en bout en achetant un rendement de 4% maintenant c’est sur que vous allez l’air serein.

      il faut inverser les choses dans le rendement, quand on s’endette à 4.30% je trouve çà un peu con un rendement à 4% avec tous le respect que je vous dois.

      Autant acheter un obligation voici une obligation d’une société foncière (Gecina) qui fait du 4% de rendement sur du 5 ans noté BBB- et au moins c’est liquide et sans frais de notaires sinon y’a aussi VTB Bank qui fait du 4.15% sur 4 ans avec un compte à terme sans aucun risque!!!!

      Alors nous ne profitons pas du malheur des gens mais il va falloir éveiller l’esprit critique des gens par rapport à des vendeurs sans scrupule qui package bien le produit et vous dise juste 100€/mois pendant 25ans et je parle d’expérience vécue.

      En tout cas bon courage à vous mais c’est sûr que faire du 10% de rendement avec 12K€ de loyer pour un bien à 120K€ ca vous semble ne pas profiter de la faiblesse des gens? Si vous ne voulez pas profiter de la faiblesse des gens vous n’avez qu’à baisser votre loyer et çà fera des heureux.

      A bon entendeur!!!

  38. GLINEUR says:

    Oui je loue à 12000 euros mais pour une maison qui vaut 260 000 euros en fait je pourrais louer 100 euros de plus et à chaque changement de locataire je dois choisir. Les personnes. Et pour le prêt de ma LMNP je m endetté à 2,60 %et non 4,5%

    • bonjour, j’ai 35 ans , jusqu’a aujourd’hui je me posais la question d’investir dans du lmnp
      on me proposait un rendement 4.6%, dans du tourisme , gestionnaire belambra

      les arguments sont :
      bail de 9 ans qui me garanti les loyers
      je ne m’occupe de rien
      le gestionnaire ne représente aucun risque, car tres tres gros gestionnaire

      donc pour vous le rendement n’est pas suffisant si j’ai bien compris

      • le « sans risque » pour moi dans 2 LMNP ca s’est traduit par un dépot de bilan au bout de 2 ans avec réduction des loyers divisés par 2…
        Quels sont vos gestionnaires qui vous donne du 450 euro par moi pour une lmnp de 100 000 euro?
        Moi après le passage de la crise c’est 140 000 euro la lmnp pour un loyer de 200 euro maximum… 100 euro mini.
        Denis

  39. Bonsoir,

    on vous propose du 4.6% avec Belambra mais dans quelle ville?
    Le point dont il faut avoir conscience c’est que vous vendrez à perte par rapport au prix ht c’est quasi-certain.
    Le Lmnp d’occasion se vend en genéral avec du 5.5%.
    Donc votre réduction d’impôt risque d’être entièrement bouffé à la revente!!!
    ils vendent bien les loulous ce produit!!!!
    le aucun risque n’existe pas du tout, le bail commercial est indexé.
    Après tout dépend de votre situation,

    • nous avons 35 ans , marié , 2 enfants
      capacitée d’emprunt 600/800 par mois aujourd’hui
      le double dans 10 ans
      nous payons 1100 euros d’impôts

      l’idée était de se servir du levier d’un emprunt et de loyer pour augmenter notre capital

      on hésitait avec du scellier , mais les prix ont l’air d’être sur-évalué

      et dans tous ces crénaux de défiscalisation , on à l’impréssion que c’est le promoteur qui récupère l’avantage fiscal au final.

      une question ; aujourd’hui si vous payez 15 000 euros d’impôt , quel plan suivre pour défiscaliser.

  40. Sur tous les points relatifs aux produits financiers, je vous laisse vous rapprocher de Guillaume.

    • Mon cher Samuel

      Merci de ne plus communiquer votre mail pour proposer vos services. J’apprecie beaucoup vos interventions mais il ne s’agit pas d’une chasse aux prospects. :)

      Amicalement.

  41. On parle LMNP avec une indexation non plafonnée. Aujourd’hui dans les petites annonces déposées sur le site, deux annonces seulement propose une revalorisation non plafonnée :

    http://www.leblogpatrimoine.com/annonces/les-arcs-1800-73-hotel-du-golf-residence-de-tourisme-montagne

    et

    http://www.leblogpatrimoine.com/annonces/residence-affaire-proche-geneve-groupe-pierre-et-vacances

  42. Bonjour
    je suis propriétaire de 2 appartements en LMNP sur la résidence Quality Suites à Merignac depuis 4 ans et je souhaiterais en vendre au moins 1 d’ici peu pour des raisons personnelles donc l’année à venir. pourriez vous me dire à qui m’adresser pour obtenir des renseignements sérieux sur le sujet? en vous remerciant

  43. Guillaume C says:

    Bonjour,

    Aujourd’hui, je recherche une solution me permettant de réduire mes impôts et de placer de l’argent.

    Je me suis donc orienté vers des conseillers en GP (j’en ai vu plusieurs) et ils m’ont proposé plusieurs solutions :
    Schelier BBC classique
    LMNP Censi-bouvard

    Je penses me lancer pour du LMNP en résidence étudiante sur Sophia Antipolis avec le gestionnaire Village Center.

    Après avoir lu tous les posts du forum je suis un peu refroidi et ne sait plus trop quoi faire, sachant que le conseiller vient de partir avec le dossier de réservation.
    En plus je ne m’y connais absolument pas en finance donc c’est un peu compliquer de suivre quand on est novice…

    Pour info : Prix HT : 110 580 €
    Loyer : 5123 €/an

    J’attends vos commentaires.
    Merci d’avance,

  44. Monsieur,

    je n’ai pas participé au forum depuis un long mais je peux vous donner quelques petits conseils.
    Le LMNP peut être un bon produit en fonction du prix.
    Votre loyer est il HT? Dans quel cas, il faudra déduire 7% de Tva.
    je vous conseille d’aller visiter sur place pour voir l’accès des transports surtout s’il s’agit de votre premier achat.
    Enfin, il faut regarder les loyers pratiqués pour votre superficie dans le coin.
    Un loyer reversé 5123€ me parait beaucoup pour de la résidence étudiante ce qui voudrait que le bien est loué au moins 60% plus cher pour que le gestionnaire puisse survire et encore soit un loyer à l’étudiant de 700 euros par mois!!!!!!
    Quelle est la superficie de votre bien?

    Cordialement,

  45. Quel ramassis de conneries, enfin ne voyez-vous donc pas que l’auteur de cette plaisanterie, Monsieur Fonteneau essaie simplement de vous faire peur afin de vous vendre ses produits sur son beau site internet dont il fait tant de publicité ?

    L’immobilier, depuis des siècles en France n’a jamais baissé de l’aile d’une moyenne générale. Pour revendre votre bien à perte, il faudrait qu’il y ait une grave crise entrainant beaucoup de chômage… Bien sûre que c’est possible, un jour ou l’autre l’immobilier va s’écraser, mais si l’on a peur de ceci alors on investit nul part, car si il y a une crise en France, c’est tout le système économique qui sera remis en cause, les banques, l’immobilier, les assurances, donc si on a peur de tout , il ne reste plus qu’à investir dans l’or (valeur refuge et encore…)
    Sachez d’abord que si un jour une telle crise viendrait à connaitre le jour, ce ne sera pas les biens immobiliers de la loi Bouvard qui seront le plus en difficulté. Pourquoi ? D’abord en France, il y a actuellement une pénurie de logements pour retraités (la population vieillit), pour étudiants (manque de chambres, studios en ville)…Si crise doit voit le jour, ces biens vont continués à se louer car toujours de plus en plus de retraités, d’étudiants, donc aucun risque pour louer ce genre de logements.
    Certes, il pourrait y avoir une baisse du coût du loyer. Mais ceci reste presque impossible sauf en cas de crise majeure, sauf si la France viendrait à ne plus faire de croissance du tout. Comme je l’ai dit plus haut, dans ce cas là, ce serait tout le système capitaliste et bancaire et immobilier qui serait remis en cause, ce serait une perte généralisée.
    Alors quand je lis ce monsieur (très jeune par ailleurs vu son avatar) qui se donne un beau titre et qui fait des calculs (faux puisque ces délires le sont ). On se dit.. ben ça fait peur.. sauf que là, monsieur Fonteneau prend déjà des exemples en cas de grosse crise.
    Je peux vous dire que la loi Bouvard reste un bon investissement et qu’il n’y a pas lieu de s’inquiéter pour le moment.
    Ce que ne dit pas monsieur je sais tout qui n’y connait rien, c’est qu’en investissant dans un logement avec la loi Bouvard, vous gagnez d’ors et déjà la TVA à 19,6 %, donc sur un achat à 100 000 euros c’est presque 20 000 euros de gain, plus l’exonération d’impôts.
    Je répète il n’y a que très rarement des dévaluations dans l’immobilier, en général c’est 4% de rendement net.
    Les loyers ne dévaluent quasi jamais et même si ils devraient dévaluer, ce n’est généralement pas plus de 2%/an (rarissime). Sachant qu’investir en loi Bouvard, reste un investissement sur du moyen terme, c’est fait pour 10 ans, pas plus, il faut revendre généralement au bout de 10 ans. Ne vous attendez pas à faire des plus values énormes non plus, ce n’est absolument pas le but de ce genre d’investissement.
    Enfin, en général si l’état demande des investisseurs, c’est justement car il y a un manque de logements, d’ailleurs la quasi totalité des bien immobiliers en Bouvard se trouve dans des endroits stratégiques, souvent dans des futures zones attractives. Par exemple on y fait des logements Bouvard à côté de nouvelles universités, donc n’ayez pas peur et je vous mets en garde cotre ce commercial qui est là pour rappel pour vendre ses propres produits. Je trouve juste totalement effarant de faire peur aux gens pour son propre compte.
    Pour info, je ne suis absolument pas un commercial, ni un commerçant et encore moins un dit gestionnaire de patrimoine…
    A bon entendeur.

  46. Super marrant vos commentaires cyril et j’adore la mauvaise foi de vos propos. Le lmnp peut etre un bon produit mais a quel prix? L’immobilier commercial pour la residence vacance s’achete a la valeur locative et je sais de quoi je parle. En plus toutes les officines de lmnp vendent du rendement net mais elles prennent uniquement le loyer ht sans les charges non recuperable ni la taxe fonciere et divisent le prix sur le ht sans frais de notaires. Donc votre recuperation de tva n’est que de la foutaise si je puis dire. De plus les prix sont surrevalues dans le neuf d’environ 20 pour cent a mon avis. Ce que vous oubliez aussi c’est que le bailleur peut partir et pour gérer un studio pas tres bien place je vous souhaite du courage. Il est vrai aussi que guillaume est la pour faire de l’argent et je trouve ca normal vous tous les efforts qu’il fait sur ce site. En tout cas l’immobilier est un actif comme un autre qui peut baisser après tout depend de l’emplacement alors l’argumentaire pour un ehpad excentre et j’en connais je conseille aux personnes de fuir. Allez mon cher cyril profitez bien de vos vacances

    • Bien Samuel, vous avez bien appris les leçons de votre professeur, monsieur Fonteneau. D’abord, les prix ne sont pas vraiment plus élevés. Tous les prix du neuf sont plus élevés en moyenne de 20 % par rapport à l’ancien, c’est normal non ? Ensuite, si les prix sont peut être plus élevés non pas de 20 % mais de 2 ou 3 % par rapport aux autres neufs c’est parce qu’il y a un service. Quand vous achetez un studio, j’imagine que vous avez pas de cafétéria dans l’établissement. Dans la plupart des chambres ou studios vendus en LMNP, il y a tout un tas de service à payer selon les prestations (gardiennage, accueil, cafétéria, nettoyage…). Bref autant de services que vous n’avez pas en achetant une chambre simple ou un studio classique. Je sais pas si ça vous est déjà arrivé d’aller dormir dans des Formules 1 ou quand le voisin tire la chasse tu es réveillé. Dans les appartements, chambres, studios… en loi BOUVARD vous ne verrez jamais ceci ou rarement (sauf exception), de plus tous les appartements sont vendus en BBC ce qui a un coût supplémentaire ce qui est normal.
      Ensuite pour votre TVA, je ne comprends absolument pas vos explications, je ne vois pas le rapport avec les frais de notaires, encore heureux que l’on paye les frais de notaire, vous voulez pas qu’on vous offre votre bien immobilier. Vous en demandez beaucoup, beaucoup trop, normal que vous soyez insatisfaits.
      Ensuite vous dites : « Ce que vous oubliez aussi c’est que le bailleur peut partir et pour gérer un studio pas tres bien place je vous souhaite du courage. » « Lol », on voit que vous ne connaissez pas les programmes, aucun studio vendu avec la loi Bouvard est mal placé, à la limite vous pouvez en trouver avec la loi scellier mais pas avec la loi Bouvard, pourquoi ? Parce que tout simplement les constructions sont étudiées à l’avance, on va pas louer une chambre pour touriste dans un lieu ou il n’y a pas de touriste, on va pas louer une chambre pour étudiant dans un lieu ou il n’y a pas d’université ou de lycée. En général à moins de 2 KM vous avez des universités. Donc jamais vous trouverez de logements mal situés vendus avec la loi Bouvard. D’ailleurs, si ils font ceci c’est que justement il y a une forte demande, un manque de logement. Si le bailleur part, ce qui m’étonne sauf si il fait faillite, le propriétaire n’aura aucun souci à retrouver un bailleur, surtout que les agences immobilières se battent pour trouver des locations. Et là dans ce milieu, il y a un plus, c’est que c’est du spécialisé.
      Vous dites : « l’argumentaire pour un ehpad excentre et j’en connais je conseille aux personnes de fuir. »
      C’est bien de dire ceci mais c’est encore mieux d’argumenter. Merci donc de préciser vos dires. Je ne pense pas que c’est un mauvais choix d’investir dans l’ehpad ? Pourquoi ? La population vieillit, et ce les personnes deviennent toujours de plus en plus âgées, de plus contrairement à avant ou les enfants s’occupaient de leurs parents, il s’avèrent que c’est de moins en moins possibles (travail, manque de place, manque de temps…), je pense donc qu’investir en Ehpad n’est pas risqué, même si nous sommes actuellement en plein dans le baby boom, dans 30 ans ces infrastructures pourront toujours être aménagées différemment.
      Merci Samuel pour ces voeux, bonnes vacances à vous aussi, pas trop quand même (de vacances) car il faut aussi travailler si vous souhaitez investir en Bouvard.
      Slts.

  47. Je pense que vous avez le temps et moi aussi en ce moment pour rediger un peu. Je suis juste un consommateur averti. Vous voulez des exemples taper faillite resitel et il s’agit de lagrange et vous trouverez des informations. un bien en residence etudiante est un produit affecte et ne pourra jamais etre une residence principale ce qui doit expliquer une decote sur le prix. Troisieme point la loi bouvard permet au promoteur d’augmenter artificiellement le prix du fait de l’avantage fiscal. Vous ne parlez a aucun moment de la qualite du gestionnaire de l’indexation applique sur le loyer. En tout cas encore une fois bon courage a vous grace a votre argumentaire qui me rappelle le dernier vendeur qui voulait me refourger de la daube. Je ne dis pas que le lmnp est un produit nul mais actuellement les prix sont trop eleves. Et si vous le souhaitez je peux vous donner d’autres exemples de residence etudiante. Pour les produits ehpad de qualite en plein centre de paris ils sont vendus a des institutionnels avec des rentabilites de 6 pour cent (derniere operation orpea paris 19).allez mon cher cyril arreter de duper les gens avec vos propos macro economiques bateaux sur le veillissement de la population et sur la population etudiante. Et si je reagis c’est pour faire partager mon experience. Je vous souhaite bcp de courage et a bientôt peut etre. Samuel

    • Mon cher Samuel, j’ai suivi vos instructions et je viens de taper « Faillite resitel » et que vois-je ? Une arnaque d’un groupe qui fait des millions de chiffres d’affaires. Certes ceci est désolant, mais il s’agit d’un cas sur combien ? Toutes les agences ne sont pas des arnaqueurs si ? De plus, la société va être jugée, rien ne dit que les propriétaires ne seront pas indemnisés. Car la société Lagrange ne respecte en rien les conditions de l’IRL. A suivre… En attendant, un cas sur…

      Vous dites :
      « un bien en residence etudiante est un produit affecte et ne pourra jamais etre une residence principale ce qui doit expliquer une decote sur le prix » je ne vois pas le rapport que ce soit résidence principale ou non avec la décote sur les prix. Pouvez-vous m’expliquer ? Je comprends pas.
      D’ailleurs, je vous ai demandé d’autres explications, que je n’ai pas eut. Surtout que vous avez le temps, m’avez vous dit. J’aimerais aussi que vous m’expliquiez cette histoire de TVA et ces frais de notaires ?

      Vous dites : « Vous ne parlez a aucun moment de la qualite du gestionnaire de l’indexation applique sur le loyer.  »
      Je suis censé vous dire quoi ? Les loyers évaluent comme n’importe quel autres loyers en fonction de l’IRL. Il est possible qu’il y ait une baisse mais si nous travaillons avec une agence correcte, la baisse du loyer sera en fonction de l’IRL, depuis 2006 il n’y a eut qu’une seule et légère baisse en 2009, sinon les loyers évaluent en général très positivement.
      Voir le lien :
      http://vosdroits.service-public.fr/F13723.xhtml

      Je continue vos citations :
      « Je ne dis pas que le lmnp est un produit nul mais actuellement les prix sont trop eleves »
      « Lol » de nouveau, les prix de l’immobilier vont continuer à progresser ne vous en faites pas, on parle de baisse dans les années ? Je n’en vois pas beaucoup et vous ? Dans l’ancien peut être, mais dans le neuf il n’y en aura jamais, avec le cout de la matière première, c’est pas demain la veille. Mais si vous attendez sur ceci, c’est à moi cette fois ci de vous souhaitez bon courage, les prix du neuf sont en hausse depuis des siècles.

       » Et si vous le souhaitez je peux vous donner d’autres exemples de residence etudiante »
      D’autres arnaques ? Mais il y en a partout des arnaques ? Pas besoin d’acheter en Bouvard pour ceci…

      De nouveau vous dites :
      « Pour les produits ehpad de qualite en plein centre de paris ils sont vendus a des institutionnels avec des rentabilites de 6 pour cent (derniere operation orpea paris 19) »
      Et 6 % ce n’est pas bien selon vous ? Votre livret A il est à combien ? Pouvez vous défiscalisez avec votre livret A ? Des assurances vies à 6 % vous en connaissez beaucoup ? 6 % de rentabilité, c’est très bien, je ne vois pas ce qu’il vous faut de plus… Eternel insatisfait ?

      « Et si je reagis c’est pour faire partager mon experience »
      J’espère que cette affaire Lagrange, va s’améliorez pour vous. J’en suis navré, mais inutil de prendre votre exemple pour une généralité.

      A bientôt.

  48. Pour la recuperation de tva c’est une foutaise vu que tous les caalculs de rentabilite se font sur du hors taxe donc cette recuperation n’est qu’un argument commercial. Avec une rentabilite de 6 pour cent c’est un tres bon prix. Si un particulier achete le bien a 4 pour cent c’est qu’il achete trop cher avec un emplacement de bonne qualite. Contrairement a la reduction d’impot il vaut mieux beneficier de l’amortissement sur toute la duree de l’emprunt. Bon courage a vous de la part de l’eternel insatisfait que vous supposez.

    • Je ne suis pas d’accord avec vous, l’objectif de l’état est de trouver des acquéreurs, des investisseurs, ce n’est pas de faire du bénéfice sur ce genre de produit. Donc la TVA oui le propriétaire la gagne. Comparerz les prix du neuf classiques avec les prix du neuf Bouvard, vous verrez qu’il n’y a pas une différence de 19,6%.

      Bien maintenant vous dites que 6% de rentabilité c’est correct alors pourquoi me donner un contre exemple ? Je ne comprends pas votre remarque de 4% de rentabilité donc il achète trop cher avec un emplacement de bonne qualité… Vous êtes un peu confus dans votre manière de vous exprimez, vous débattez sans argumenter… Qui fait que je ne comprends pas.

      Bien. Je vois que votre maitre propose des assurances vies à 5% net. Mais quand on lit tout, on voit que l’on est plus à 3%. Fun en effet.

  49. Bonjour,

    Ne pensez vous pas que vos débats sont un peu trop agressifs ? J’ai l’impression qu’il y a de la haine envers Guillaume ? Selon moi, il fait participer à prendre conscience aux investisseurs les risques et surtout à savoir peser le pour et le contre. C’est toujours enrichissant, la preuve est que vous consultez son blog…

    Sans parler de « maître » ou de « modèle », respecter la personne et ceux qui « construisent » quelque chose (l’ouverture du débat) me semble être un minimum.

    Des exemples de faillite de gestionnaire, il y en a plein : Transmontagne par exemple qui vendait une rentabilité énorme de 8%
    Dernièrement une résidence étudiante sur Toulouse (vendue par Bouygues) tout près de la fusée (en plein dans le pôle universitaire)

    Poitiers !!! Les gérants de LMNP suite à la sur construction quittent les résidences et vous pouvez trouver des studios dans ces résidences à moins de 15 000 € !! (sans bail bien sûr)

    Il y aura toujours des exemples et des contres exemples…

    Le pire, c’est de ne rien faire !

    Diversifier son patrimoine avec un accroissement à crédit restera toujours un risque !

    Et pour la chute de l’immobilier, bien malin aujourd’hui est celui qui peut se prononcer sur une vision à 5 ans… (cf Espagne)

  50. Et bien, y’a de beaux échanges!

    Concrètement, je pense qu’il y’a un point (sauf erreur de ma part, le cas échant, commentaire à effacer!) important que vous n’abordez pas : le censi bouvard n’est qu’une option, pas un dispositif à part entière comme l’est la location meublée.

    Ce qui n’est pas écrit, c’est qu’une revente d’un bien en meublé sur lequel l’acheteur a choisi l’option bouvard, c’est qu’il va devoir rembourser l’ensemble des économies d’impots qu’a généré l’opération. (de mémoire, 9 ans d’engagement de conservation)

    En fait on ne parle pas d’estimation d’un LMNP censi bouvard, c’est un abus de langage, c’est comme dire que l’on estime un perissol, une demessine, ce n’est pas la défisc qui conditionne le prix de vente, puisque le bien meublé dit « ancien » ne permet pas d’opter pour une censi bouvard…

    A bon entendeur.. et merci pour ces articles!

    • Guillaume says:

      Merci pour ce commentaire utile et intéressant.

      En fait il s’agit d’estimer la revente et donc de l’ancien. Si vous achetez un censi-bouvard vous le revendrez en lmnp classique.

      L’option censi-bouvard ne me semble pas avoir une incidence sur le prix de revente. Mais la moins value risque d’être plus grande car l’investisseur en second ne pourra pas profiter d’une réduction d’impôt. Or lors d’un acquisition avec option censi-bouvard, l’investisseur accepte un rendement plus faible grâce à cette réduction d’impôt.

      Êtes vous d’accord avec cette analyse ?

  51. Bonsoir,

    Si quelqu’un peut me prouver l’intérêt d’une réduction d’impôts de 11% du HT par rapport à un amortissement… Je suis preneur !!

  52. Concrètement, pour avoir eu une simulation de mon conseiller, en bouvard on économise 10% sur les revenus pour en payer 15 voir 20% en cotisations sociales sur les BIC… à 25 % l’offre était intéressante, à 11%, c’est … symbolique

    @ Guillaume,

    C’est l’expression « estimation d’un censi bouvard » qui je pense, n’est pas appropriée.
    L’impact premier, c’est le remboursement des impots récupérés, tant que l’on a pas passé 9 ans, pour moi, selon la TMI, c’est le plus préjudiciable.
    Concernant le prix d’un logement Censi bouvard, c’est là tout le souci.. Certains promoteurs profitent des lois de defisc pour sur-vendre l’immo, alors que ca ne devrait être qu’une option. Il suffit de voir les prix pratiqués en scellier… C’est juste délirant, des appart plein nord, soit disant BBC, au premier étage, sont vendus 5000 du m2 quand ca en vaut 3000… Aaahhhh mais c’est pas grave, on economise des impots !

    Le problème, c’est que les francais aiment defiscaliser, ils aiment pas payer trop d’impots… alors bon, on leur donne ce qu’on veut bien leur donner!

    En revanche, le rendement n’est pas variable si l’on prend l’option Bouvard ou pas, quand on me propose un bien avec un bail commercial, c’est le même prix, même loyer, peu importe l’option choisie.

    Le meublé, c’est comme tout produit immobilier/Financier, y’a à boire et à manger, si on sélectionne pas un minimum, faut pas s’étonner de perdre des ronds.

  53. Bonsoir,

    Je suis confronté à l’éventualité d’achat d’un studio étudiant Censi-Bouvard dans une grande ville de l’Est de la France.

    Je sentais bien que la mariée était trop belle et j’ai voulu en non spécialiste me faire ma propre idée en « dévorant » les forums du net traitant du sujet, celui-ci et celui de actufinance.fr, avec des CGPI avertis qui démontent le système.

    Je peux juste confirmer que la TVA est un argument partiellement (?) bidon. Le prix HT proposé au m2 de ce studio (hors mobilier) est de 4100 € sans parking, alors que des opérations BBC Scellier de plus haut standing (archi et emplacement plus recherchés) sont pour les plus chères à 3700 € avec parking. Ca tend à prouver que le promoteur a gonflé le prix de départ.

    J’ai ensuite bêtement fait 1 colonne avec les dépenses sur 18 ans, 2 baux de 9 ans pour faire simple, c’est à dire le capital + intérêts, le mobilier et son renouvellement, les assurances propriétaire, les frais de gestion (500 € par an pour un cabinet d’expertise-comptable !). J’ai omis les charges de copropriété car inconnues à ce jour (doit y avoir des ratios standards). Dans la colonne recettes, j’ai mis les loyers (avec 1 % par an de réévaluation), la déduction fiscale de 11 %, et le prix de revente potentiel 2030 (avec la méthode de calcul loyer annuel / 5 % de rendement) au passage inférieur au prix d’achat 2012.

    Le bilan global donne un résultat tout juste équilibré. Tout ça pour ça……….
    Et je ne sais pas si de l’autre côté, au titre des BIC, j’aurais des impôts et charges sociales à payer.
    Pourtant le type (sympa) du cabinet de défiscalisation m’avait presque convaincu avec des arguments imparables.
    Au passage, y a tellement d’intervenants et d’intermédiaires sur ce type de montage (le promoteur,le notaire de l’opération + le mien ensuite, le cabinet de défiscalisation –> complètement transparent dans l’opération finale, une société qui fait le backoffice de ce cabinet, un expert-comptable, le gestionnaire de la résidence) que forcément, tout le monde se rémunère au passage directement ou indirectement. Pas sûr que le client final ne soit pas le pigeon pour utiliser un mot à la mode.

    Je vais donc m’abstenir et regarder du côté de produits financiers plus liquides.

    • Bonjour,
      Je viens de lire vos interventions et vous semblez vouloir investir dans un produit lmnp.
      Je suis vendeur d’un 2 pièces P&V avec un bail commercial jusqu’en septembre 2015 indexé sur INCC.
      Le loyer est de 5340 ht (pas de charges sauf 90 euros de TF).
      Prix de vente 97200 soit un rendement net de 5.5% sans s’occuper de rien
      Si vous êtes interessé, merci de me contacter au 06.20.32.23.84

      stephane

      • Bonjour christian,

        Si vous le souhaitez vous pouvez déposer votre annonce sur notre service spécialisé de revente lmnp :

        http://www.leblogpatrimoine.com/petites-annonces

      • Bonsoir Christian,
        Je ne suis pas preneur de pierre et vacances parce que généralement le contrat prévoit de remettre à jour les meubles à chaque période de neuf ans. après tout dépend du bail commercial mais ou se situe le bien ?

      • Jean Baptiste says:

        Bonjour je suis très intéressé par votre commentaire;
        je viens de voir le même type d’appartement à vendre (en 2016) à 110000€ alors que vous le vendiez à en 2012 à 97200€ .
        est ce que quelqu’un peut m’expliquer pourquoi il y a une telle différence de prix en 4ans?

        Par avance merci de vos réponses.

        jean baptiste

  54. Jerôme
    vous avez en partie raison le LMNP peut être un bon produit si vous disposez d’un bon emplacement et en second plan un bon gestionnaire car si son taux de remplissage est bon il vous paiera. l’expert comptable à 500€ c’est un peu beaucoup la pratique c’est environ 200€HT le lot. Je prends un cas tout simple

    Prix : 100 000€HT
    Notaire 3% 3000€ HT
    Rendement 4.4% Loyer brut 4400 charges yc expert comptable 400€ taxe foncière 300
    Reduction d’impôt 11% 11 000€
    Prix de revient 92 000€ HT
    On arrive à une rentabilité nette de loyer percu/prix de revient 4%. ce rendement depend donc de l’emplacement en Ile de France ce n’est pas la même chose qu’à Limoges ou Strabourg.

    Comparons çà à une SCPI
    la SCPI qui est de l’immobilier classique génère du 5% brut au revenu foncier ( la SCPI achète des projets à 8% et vous refacture toutes les charges que vous ne voyez pas). Si vous êtes à un niveau de TMI à 14 premières années, votre rendement sera autour de 4% et quand la charge d’interet se réduira votre rendement sera encore plus faible. Après si vous pensez que l’immobilier va baisser votre risque en capital sera impacté. Donc il n y a pas de mystère, si vous voulez investir on vous facturera le temps que vous ne voulez pas passer à gérer un bien.

    Immobilier locatif
    si vous vous en sortez vous allez acheter un bien entre 7 et 8% auquel il faut enlever toutes les charges, et vous allez arriver à 5% maxi sans oublier la vacance locative, les travaux, les impayés du locataire on ne sait jamais

    il n y malheureusement pas de recette miracle sinon il faut garder votre argent sur le livret A. Bien à vous

    • Merci Samuel.

      Le bâtiment est très bien situé (face à un gros lycée avec classes prépa), le tramway en pied d’immeuble pour accéder aux facs, 700 m de la gare, et je pense qu’il y aura a priori un bon taux de remplissage.

      Cependant, le loyer représente 3.9 % du capital investi (immobilier + mobilier) et il est capé à + 1,5 %. Pour info, sur 18 ans, il passerait sur la base moyenne de 1 % /an de réévaluation de 3029 € à 3623 € , et 3959 € avec + 1,5 %. Que seront + 600 € ou + 900 € par an face aux charges réelles (remplacement du mobilier, charges de copro, taxe foncière, etc…) ?
      De plus, on sait très bien que l’indemnité d’éviction potentielle implique de resigner un bail avec le gestionnaire de la résidence.
      En gros, on n’est plus du tout maître de son bien. Et en cas de souhait de revente, seul le gestionnaire sera intéressé, à ses conditions.
      Un des bloggeur expliquait que les réels bénéficiaires de l’opération sont in fine le promoteur et le gestionnaire. Car la valeur des murs, à la différence d’un bien classique, n’augmentera pas. Mais comme de toute façon la bulle immobilière va finir par dégonfler ou éclater…Comment expliquer que de multiples opérations Scellier sont aujourd’hui construites avec des lots encore disponibles, et que pour celles en VEFA les promoteurs proposent la prise en charge des frais de notaire, des réductions de 3 à 6000 € par pièce, etc…Il y a une réelle décorrélation entre la capacité des gens à payer (leurs salaires qui vont être durablement bloqués) et le montant des loyers ou des traites. Il y a forcément un réajustement qui va se faire.

      En conclusion, et pour revenir sur la LMNP Censi-Bouvard, il apparaît évident qu’aucun bénéfice n’est possible si l’on emprunte d’un côté à 4 % pour de l’autre côté un rendement à 4 % (données commercialisateur).

      C’est vrai que l’Ecureuil à 2,5 % sans aucune charge et immédiatement dispo, reste probablement un bon plan.

  55. Tony49Angers says:

    Bonjour Guillaume,
    Merci pour ce travail sur la LMNP. J’aimerais savoir à quel moment un investisseur devait payer des indemnités d’éviction et à quel occasion et/ou moment celui-ci pouvait ne pas en payer ?!

    Merci de votre retour,

    Tony.

    NB : L’exemple avec l’augmentation des OAT est juste « parfait ».

  56. Bonsoir jerome
    Un investissement en lmnp ressemble a un investissement financier et non de l’immobilier comme pour une scpi. Vous n’allez pas aller vivre dans un bureau ou entrepot qui appartient a une scpi. Le cap a 1.5 est une bonne chose par contre il faut que la rentabilite initiale soit plus elevee. Je vous laisse regarder le tri en indexant chaque année le loyer a 1,5 et la revente au prix initial et regarder le taux de rendement interne. Le vrai risque c’est la remontee des taux mais ca impactera tous les actifs.

  57. Bonjour
    merci à tous pour ces échanges que je lis toujours avec plaisir et satisfaction
    Toutefois, juste une question et plus précisément directement à Guillaume: à vous lire il n’y a pas grand chose à faire ni à proposer à nos clients…

    Dans votre quotidien, schématiquement, vous orientez sur quoi?

    merci

  58. Fredy Gosse says:

    faisons simple
    vous achetez trop cher des murs commerciaux équipés (certains ont même vu du scellier moins cher alors que le scellier est déjà surfacturé) et vous offrez un fonds de commerce
    de type hôtelier à votre vendeur lequel a bloqué toutes les portes de sortie et pour être plus sûr ,lui, d e s’en tirer vous empêche de répercuter la totalité d’un indice d’inflation. Dans 9ans vous devrez de votre poche payer le renouvellement des meubles meublants ( s’ils tiennent 9ans….) entretenir est une chose, changer de l’électroménager hors d’usage,en est une autre
    comme dit l’autre c’est vous qui voyez

  59. grangier says:

    Bonjour

    je dois acheter un T1 en LMNP de 25m2 à Ivry(92) pour un montant de 102353 €, j’ai des frais ingénierie de 19587€ et une tva de 3893€,le loyer annuel est de 5364€indexé à 85% de l’IRL
    Je veux faire éventuellement cet investissement pour avoir un complément de retraite dans 10 ans,
    Est ce un bon plan
    Merci pour vos réponses

  60. a ce prix la fuyez mon cher grangier!!!!!!! j’ai du LMNP et je vous deconseille fortement à ce prix là!!!!!!!!!!

  61. Bonjour,
    J’ai lu tous vos passionnants commentaires et analyses avec intérêts car mon ami et moi sommes confrontés à une situation dont nous ne savons comment nous sortir. Je vous l’expose en espérant vos conseils avisés:
    Mon ami acheté un F1 en censi bouvard dans une résidence universitaire à Marseille, (gestionaire Odalys) en janvierv 2011, la livraison était prévu au troisième trimestre 2012. A ce jour, l’immeuble n’est pas encore livré et on nous annonce cette livraison pour septembre 2013. Entre temps mon ami a vu ses revenus baissés ce qui fait que l’intérêt de la défiscalisation ne nous semble plus pertinente et cet achat immobilier en ttant qu’investissement est discutable d’après ce que j’ai lu ici. Nous avons essayé de faire annulé la vente à cause du retard mais cela s’annonce peu réaliste.
    Px de vente :145 513 € ttc
    Mobilier : 4425 € ttc
    Prêt Caisse d’épargne :155 661sur 20 ans
    Loyers : 4380 € HT annuel

    Qu’en pensez vous?
    Je précise que le conseiller zélé et fortement persuasif qui a convaincu mon ami a disparu dans la nature …..!..
    Si nous vendons avant le début de la défiscalisation nous n’avons rien a rembourser non ,
    Bref que faire de ce bien ???
    Je vous remercie d’avance de votre aide, nous ne savons en effet plus à quel Saint nous vouer!

  62. J’ai posté un msg hier soir (21/06/2013)et mon post a été effacé. Je ne comprend pas pourquoi. Je souhaitais savoir si vous pouviez me dire ce que vous pensiez d’un investissement LMNP classique avec Pierre et Vacances. Merci de votre réponse. AZ

    • Excusez moi j’ai fait une erreur, j’ai posté un msg hier mais sur un autre site. Toutefois, je suis tout de même intéressé par les retours d’expériences d’investisseur en LMNP classique avec Pierre et Vacances ou Les Séniorliales. Cdt AZ

  63. Il est dommage que lorsque l’on parle de LMNP, on ne se réfère qu’au Censi-Bouvard et aux résidences services…
    Bien sur, les conseillers vous orientent vers ces produits car « sans soucis » s’ils sont bien montés et faits avec des partenaires fiables, mais la réduction d’impôt liée à la loi Censi-Bouvard est-elle préférable à un amortissement total avec une option de fiscalité au réel ???
    Ce type d’investissement offre l’avantage de pouvoir d’effectuer sur de l’ancien et ainsi de se dédouaner d’un opérateur, d’un bail commercial (ce qui implique la propriété commerciale à un tiers)… pour qui accepte de s’occuper directement de la gestion de son bien!

  64. Bonjour,

    Merci pour cet article. Evidemment comme tout investissement immobilier la loi Censi possède elle aussi ses risques mais il est possible de les diminuer. Notamment en prenant en compte dans votre achat en loi Censi, le gestionnaire de la résidence, la rentabilité annoncée (attention aux taux trop attractifs), ou encore le bail commercial à lire et relire en détail.

  65. Fredy Gosse says:

    ce n’est pas un achat immobilier………………..relire l’article et les commentaires

  66. Fredy,
    il s’agit d’un mixte entre placement et immobilier..

    Que faites vous en cas de départ du gestionnaire? vous vous retrouvez bien avec un actif immobilier et non un placement..

    Sam

  67. Fredy Gosse says:

    si le gestionnaire se tire vous êtes surement mal…. il n’arrive plus à tirer son épingle du jeu ..donc que vos loyers sont surestimés donc que votre capital ne vaut pas ce qui vous a été vendu… vous voila à la recherche d’un nouveau gestionnaire qui fera marcher le schmilblick…d’ou nouveau bail commercial etc..vous ne voulez plus de gestionnaire ou alors vous salariez quelqu’un? bon courage dans vos rapports avec vos autres partenaires, vous décidez que chacun retrouve sa liberté mais alors qui va s’occuper des services communs? et comment réagira le fisc ?Guillaume a écrit que c’était un produit financier et je partage son opinion;produit bloqué par les règles sur les baux commerciaux qui conduisent à l’indemnisation du gestionnaire si vous ne lui renouvelez pas son bail.
    il fait faillite? ce sera le syndic qui attribuera un nou eau bai à un repreneur ..non ce truc là parait bien mais est vraiment plein d’embuches
    enfin ce n’est que mon opinion et chacun gère son argent comme il veut ,le tout c’est de se tromper moins souvent que les autres-:)

  68. Fredy,

    Le gestionnaire peut se tirer parce que la marge n’est pas suffisante à ses objectifs de rentabilité mais ça ne veut pas du tout dire que le bien a été survendu. c’est sur ce point là que j’indique que c’est de l’immobilier qu’on achète. le gestionnaire peut vouloir avoir uniquement un patrimoine plutôt neuf.
    Je vous donne un exemple tout simple, si Nexity veut une marge de 20% nette mais qu’elle n’arrive qu’à 10% ce n’est pas la même chose que si le gestionnaire partait parce que à cause de pertes d’ou ma remarque sur le mix à la fois placement (placement obligataire et bail commercial) mais aussi de l’immobilier (bien intrinsèque).
    Votre opinion ne presente que les defauts mais vaut il mieux qu’une assurance vie fonds euros. Chaque année les assureurs vie baissent les rendements on pourrait comparer çà à une faillite du gestionnaire qui vous verse moins de loyers lol
    Bonne soirée Fredy,

  69. Fredy Gosse says:

    joyeux noel Sam

  70. Bonjour,
    J’ai beaucoup aimé votre article, j’aimerais savoir dans le cas d’une revente d’un logement Pierre et vacances, faut-il préalablement contacter le service de Pierre et vacances revente ou est-il plus judicieux de trouver un acheteur et le leur présenter une fois les accords passés?

  71. Bonjour Franck,
    Il vaut mieux utiliser les services d’un spécialiste plutôt que d’utiliser le service propriétaire du gestionnaire, ils vont tous faire pour éviter de baisser le prix ce qui endommagerait leur image de marque, du coup cela peut prendre de longs mois voir des années pour trouver un acquéreur qui fera une offre basse pour augmenter la rentabilité.
    En 2014 les investisseurs qui nous contactent cherchent un bail avant d’acheter de la pierre, ils cherchent un rendement plus sécurisé qu’un dividende boursier qui est beaucoup plus aléatoire (ex d’Orange par ex). De manière générale en 2014 ils nous demandent des rendements entre 5% et 6.5%, si c’est plus important, c’est soit une occasion en or qui part très vite soit le gestionnaire n’est pas aussi solide et connu que les leader du marché et il y a une décote sur la valeur du bail.

  72. Bonjour,
    J’ai trouvé votre article interessant.
    Je recherche des solutions à mon problème qui est le suivant:
    J’ai donné un logement à un gestionnaire qui le loue à un usage d’habitation.
    Le bail conclu avec le gestionnaire porte le titre « bail commercial ».
    Le bien est donné en meublé à usage d’habitation.
    Je souhaite mettre fin au bail avec le gestionnaire.
    Je ne sais pas si je dois respecter les conditions d’un bail commercial pour mettre fin à ce bail.
    Je vous remercie de votre réponse.

  73. Jérôme says:

    Bonsoir,

    j’ai lu avec attention l’ensemble de l’article ainsi que commentaires des internautes, je ne partage pas votre avis.

    Pour avoir réalisé différents investissements : anciens sans défiscalisation, De Robien, Censi-bouvard, assurances vie… je vous assure que le LMNP est un bon investissement sur le long terme.

    Le gros avantage que j’y vois par rapport au reste des investissements est la sécurité de l’investissement même si le rendement annoncé n’est pas le meilleur du marché.

    En effet, pas de vide (contrairement au bien classique), loyers garanties, pas de frais d’agence à chaque changement de locataire… le rendement est quasi-nette contrairement à un investissement type Duflot.

    Après un Censi-Bouvard pour profiter d’une carotte fiscale, je me lance dans un second LMNP amortissable pour ne pas payer d’impôt sur ces revenus pendant un temps certain…

    A méditer :-)

  74. grandfeticheur says:

    JE SUIS LE GRAND MARABOUT VAUDOU SORCIER DU BENIN.
    Je suis reconnu pour avoir apporter du changement dans la
    vie de milliers de gens déjà à travers le monde.
    je combine les plus puissants sorts vaudou avec une utilisation
    EFFICACE mais SANS DANGER de la Magie Noire pour résoudre
    rapidement et durablement tous
    vos problèmes : amour, chance, travail,
    aide à l’entreprise, impuissance sexuelle, attraction de clientèle,
    arrêt de l’alcool et du tabac, fécondité, entente familiale, examens,
    permis de conduire, timidité, concours des administrations…
    Les formules magiques, la magie, les sortilèges les talismans mystiques, les poupées vaudou, les formules d’amour, les formules de l’argent, sortilèges d’amour, les livres magiques, la protection,être célèbre en foot au dans n’importe quel domaine,comme beaucoup de joueur.
    N’hésitez pas à me contacter tous les jours, je me rends disponible pour répondre à vos questions rapidement par mail: grandfeticheurdah@yahoo.fr

  75. christiane says:

    Bonjour,
    Je me présente moi c’est Cindy Christiane ,il y a trop d’escroquerie dans les offres de prêt entre
    particulier. Moi j’ai visité un site d’annonce de prêt entre particulier sérieux partout
    dans le monde et j’ai connu une Dame formidable, du nom de Mme Pauline Nico Française
    qui aide les gens en leur faisant des prêts et qui m’a accordé un prêt de 100.000€
    que je dois rembourser sur 30 ans avec un très faible intérêt de sa part soit 2% sur toute ma
    durée de prêt et là le lendemain matin j’ai reçu l’argent sans protocole.Besoin de credit personnel ,vos
    banque refuse de vous accorder de pret,vous etes en CDI et autre de vous adresser à lui et vous
    serrez satisfait mais attention à vous qui n’aimez pas rembourser les prêts. Voici son e-mail: pauline_nico@ymail.com

    Bonne Continuation. Et n’oubliez pas de partager pour aider vos proches qui sont en besoin

  76. Bonjour,
    Je me présente moi c’est Cindy Christiane ,il y a trop d’escroquerie dans les offres de prêt entre
    particulier. Moi j’ai visité un site d’annonce de prêt entre particulier sérieux partout
    dans le monde et j’ai connu une Dame formidable, du nom de Mme Pauline Nico Française
    qui aide les gens en leur faisant des prêts et qui m’a accordé un prêt de 100.000€
    que je dois rembourser sur 30 ans avec un très faible intérêt de sa part soit 2% sur toute ma
    durée de prêt et là le lendemain matin j’ai reçu l’argent sans protocole.Besoin de credit personnel ,vos
    banque refuse de vous accorder de pret,vous etes en CDI et autre de vous adresser à lui et vous
    serrez satisfait mais attention à vous qui n’aimez pas rembourser les prêts. Voici son e-mail: pauline_nico@ymail.com

    Bonne Continuation. Et n’oubliez pas de partager pour aider vos proches qui sont en besoin

  77. Bonjour,
    J’ai actuellement un bien loué en meublé et le crédit arrive a échéance. Je souhaite donc enchainer sur une autre investissement immobilier avec ci-possible une réduction d’impot. A ce sujet mon cas est un peu particulier car je serai fortement imposé sur les revenus 2014 et 2015 mais mon « activité normale » étant a l’étranger, les années suivantes mon imposition devrait diminuer fortement.
    Mon conséiller patrimonial me propose un achat en loi Bouvard en avancant le fait de pouvoir faire glisser les avantage fiscaux sur 6 ans, ce qui dans mon cas pourrai avoir un intéret certains.
    Je viens de lire les précédents posts de ce forum et je me rend compte que ce genre d’investissement n’est pas réellement un investissement immobilier. Mon idée est surtout d’acheter sur du long terme pour préparer ma retraite et je ne suis plus sur du tout que cela correspondent a ma recherche. Pensais vous que pour une réduction d’impots qui ne dépassera peut etre pas 2 ans ce produit ait un intéret dans mon cas?
    Slt.

    Laurent

  78. Fredy Gosse says:

    on n’achète jamais pour une réduction d’impôt…

    • Si c’était vrai quel intéret y aurai-t’il a acheter via les lois Duflot et autres avec toute les contraintes qu’elles impossent??? Autand acheter un appart par la voie normale sans contrainte de loyers majoré durand des années!
      Si je ne me trompe pas le but de ces lois est d’orienter les acheteurs vers des produit qui serait peu convoités sans ces « aides ficales ».
      Je repose ma question différement: dans mon cas dois je acheter un produit classique Appartement/studio a louer en meublé ou non; ou y a t’il un intéret a acheter un bien en loi Bouvard?

  79. Fredy Gosse says:

    Et je continue à répondre défiscalisation piège à cons ….sinon pourquoi vous les accorder?
    dans votre cas j’achèterai une bonne scpi ( il y en a encore) et je paierai mes impôts…. mais ça c’est mon avis ,vous pouvez acheter ce que vous voulez ,des vendeurs de défiscalisation y en a plein les rues mais des placements défiscalisés qui se révèlent dans le temps de bonnes affaires pour le souscripteur c’est rare moi j’ai pas trouvé
    désolé comme disait l’humoriste c’est vous qui voyez

  80. Bonjour,
    Je me présente moi c’est Viviane medy ,il y a trop d’escroquerie dans les offres de prêt entre
    particulier. Moi j’ai visité un site d’annonce de prêt entre particulier sérieux partout
    dans le monde et j’ai connu un Mr formidable, du nom de Mr paul camalo Français
    qui aide les gens en leur faisant des prêts et qui m’a accordé un prêt de 100.000€
    que je dois rembourser sur 30 ans avec un très faible intérêt de sa part soit 2% sur toute ma
    durée de prêt et là le lendemain matin j’ai reçu l’argent sans protocole.Besoin de credit personnel ,vos
    banque refuse de vous accorder de pret,vous etes en CDI et autre de vous adresser à lui et vous
    serrez satisfait mais attention à vous qui n’aimez pas rembourser les prêts. Voici son e-mail: paul_camalo@yahoo.com

  81. Fredy Gosse says:

    et moi je prête ce que vous voulez et vous remboursez si vous pouvez.Guillaume faut arrêter ces conneries

  82. Témoignage de prêt obtenue aussi chez Mme molino
    Bonjour j’ai un témoignage à vous apportez. Sur tous les forums ont ne parle une prêteuse particulière et j’ai décidé d’aller vers elle. Au début je pensais qu’elle était comme les autres faux prêteurs mais cette madame est exceptionnelle, honnête et sérieuse avec elle j’ai eu mon prêt de 120.000 € en moins de 48 heures une fois les procédures fini. Alors veuillez prendre contact avec elle si vous avez besoin d’un prêt auprès d’une personne honnête et sérieux voici son :selinamolino@outlook.fr

  83. Evangelina MONNIER says:

    Besoin d’un Crédit (prêt) Urgent pour Noël et 1er janvier 2015 sans frais?

    Vous êtes à la recherche d’un prêt urgent pour Noël et 1er janvier ou pour la réalisation d’un projet, l’achat d’une voiture, l’achat d’un appartement, dette de consolidation, rachat de crédit, construire votre vie et autres pour le nouvel An 2015 mais vous êtes interdit bancaire. un particulier disposant d’un capital nécessaire, destiner à octroyer des prêts privé à court et long terme allant de 5.000€ à 14.000.000 € à toutes personnes capable de respecter les conditions. Mon taux d’intérêt est de 2% l’an. quelques soit le domaine dans le quel vous voulez vous faire avancer.
    ADRESSE MAIL : monnier.evangelina@gmail.com
    QUE DIEUX VOUS BÉNISSE.

  84. Témoignage d’un prêt urgent entre particulier acquis en 48h
    Je suis Mr louis hotair à la recherche de prêt depuis plus de 6 mois. J’ai été beaucoup de fois escroquer sur des sites de prêt entre particulier en voulant fait un prêt entre particulier chez plusieurs personnes. Mais chaque fois je me faisais escroquer et finalement je ne reçois rien sur mon compte. Mais heureusement je suis tombé sur un témoignage parlant d’aide de prêt sur Mme pamela , je l’ai contacté en respectant ces conditions. Grâce a elle, j’ai eu mon prêt de 70.000€ sur une durée de 95 mois. Donc vous qui êtes dans le besoin comme moi vous pouvez lui écrire et lui expliquer votre situation et vous serez satisfait en 48h;elle pourrait vous aider aussi.
    Son mail:pamelamolino121@gmail.com

  85. Nous avons remarqué une forte hausse de la demande pour nos reventes LMNP par rapport à 2014. Les rentabilités sont en moyenne de 6%. Je me demande si c’est du à une évolution du marché qui se détourne de la défiscalisation (qui est de moins en moins intéressante) ou si c’est grâce à nos efforts marketing.
    Avez-vous remarqué la même tendance chez vous avec les clients qui s’orientent de plus en plus vers le marché de l’occasion LMNP?
    Voici notre site Internet: http://www.lecoindulmnp.fr

  86. Je n’ai pas relu le bail mais je ne vais que de déconvenues en déconvenues avec cet histoire de LMNP signée en 2008.
    Pour un bien acheté 94000 euros et une TVA récupérée de 11000 euros ; un premier loyer en septembre 2010, une valuation faite en avril 2014 pour une revente à 50 000 euros et actuellement le même appartement dans les petites annonces en vente à 74000 et 78000 euros, je suis dubitative.
    Les loyers rentrent (3559 euros en 2014) car nous avons crée un association entre propriétaires et » tenons le gestionnaire « et nous avons une légère hausse annuelle.
    J’ai racheté 112000 mon prêt crédit Foncier en juillet 2013 en panique (avec 10 000 d’intérêts payés sur un prêt in fine) car le restant dû ne faisait qu’augmenter !!!
    Je ne sais plus comment me débarrasser de ce plan pourri en limitant la perte!!
    Car de la perte … je sais maintenant qu’il y en aura, mais rien que de recevoir les factures et de penser à ce truc cela ne m’aide pas à oublier l’arnaque !

  87. TIEN !! la réponse de Jérôme s’est envolée

  88. Bonjour,

    J’ai trouve a Lyon un studio dans une residence etudiante a 69 000 euros avec un loyer garantie de 3696 euros annuel.

    Le logement et tres bien place en face du metro et a quelques metre des universite.

    Q’u’en pensez vous ?

  89. Bonjour,

    Tes explications sur les investissements immobiliers LMP CENSI BOUVARD sont précises et très pertinentes. Le point le plus important et qui nécessite une attention particulière est bien le bail commercial. Il faut penser à lire les petites lignes car comme tu le dis, l’inflation joue un rôle très important dans le renouvellement de bail.
    Merci pour tes explications.

  90. Michael says:

    Bonjour,

    Je viens de lire votre article sur le LMNP CENSI BOUVARD.

    Je rejoint votre analyse uniquement sur le Censi Bouvard, mais dans le cadre de patrimoines immobiliers élevés, la revente via une Sarl de famille peut être judicieuse.

    Néanmoins, je me permet d’ajouter une notion importante :

    Il existe le LMNP classique ou Censi Bouvard pour investir dans une résidence service
    ET
    Il existe le statut LMNP pour investir soi-même dans un logement que l’on meublera.
    Ce statut est valide dès lors que les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an et sont en deçà de 50% des autres revenus.

    Malgré un risque de turn over plus important sur du meublé (il existe des possibilités pour limiter ce turn over mais que je garde pour mes clients), je recommande la deuxième possibilité (LMNP avec achat immobilier en direct) qui permet la création de valeur (à mon sens cela devrait être le 1e objectif de tout investissement en immobilier) tout en pouvant augmenter ses revenus sans augmenter son imposition durant une trentaine d’année (déduction des charges non récupérables, intérêts d’emprunt, honoraires de gestion, taxe foncière hors teom, amortissement immobilier sur les revenus locatifs au niveau de la catégorie BIC).
    Bien cordialement.
    Michael VILVANDRE

  91. Jean-Claude says:

    Bonjour, n’y connaissant rien, il n’y a que sur ce site que je lis des choses intéressantes sur ce sujet.
    Voilà, j’ai l’erreur d’investir en 2009 en lmnp Censi Bouvard avec la carotte fiscale de 25% sur 9 ans.
    Je voulais savoir si je pouvais repasser en amortissement après les 9 ans ?
    Merci. Cordialement

  92. Bonjour Jean-Claude, après la période de 9 ans vous resterez au régime micro-bic. La plupart des investisseurs en Censi Bouvard préferent vendre car il n’y a plus de défiscalisation. Donc à partir de janvier 2017 de nombreux propriétaires vont mettre leurs biens à vendre sur le marché.
    Je vous conseille de faire une estimation de votre bien (gratuite) 6-7 mois avant la fin du 1er bail afin de choisir si vous le gardez en micro-bic ou si c’est plus intéressant de le vendre pour investir dans un autre produit.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>