Investissement immobilier locatif : les critères pour réussir son investissement (crédit, fiscalité, emplacement)

Avant tout revenons sur les motivations de l’investissement : valoriser son patrimoine, se générer des revenus complémentaires pour la retraite, se constituer un patrimoine transmissible aux enfants, protéger son conjoint en lui garantissant des revenus complémentaires.

Finalement, et à y regarder de plus près, seuls deux objectifs se dégagent de cette liste : Valoriser mon patrimoine et générer des revenus complémentaires.

L’investissement immobilier locatif permet, en théorie, d’atteindre ces objectifs dans la mesure ou, investir dans l’immobilier locatif, c’est investir dans un actif dans la valeur évolue dans le temps et c’est investir dans un actif qui génère des revenus réguliers. 

Ensuite, le mode de financement et les divers avantages fiscaux tirés de cet investissement ne doivent être considérés que comme « la cerise sur la gâteau » qui viendra augmenter soit le niveau de revenu dégagé grâce à une plus faible imposition sur le revenu (Moins d’impôt = Plus de revenu) ou qui viendra augmenter la valorisation de mon patrimoine grâce à l’effet de levier obtenu par le mode de financement.

Lorsque l’on réalise un investissement immobilier locatif, il est essentiel de ne pas inverser le raisonnement :

1- L’objectif fiscal (défiscalisation, réduction d’impôt à la suite de l’investissement immobilier locatif) ne peut pas être l’objectif principal  ;

2- Le rendement de mon investissement ne doit pas être uniquement réalisée par l’économie fiscale. C’est la qualité intrinsèque du bien qui prime et l’avantage fiscal ne doit qu’augmenter un très bon rendement et non  augmenter un mauvais rendement ; Car une fois l’avantage fiscal terminé, il faudra bien continuer l’investissement.

3- Le mode de financement (crédit IN FINE ou Amortissable ) doit être le fruit d’une réelle réflexion et l’effet de levier doit être calculé avec précision avant de prendre toute décision d’investissement ;

4- Je réalise mon investissement immobilier grâce aux qualités intrinsèques dudit bien (Emplacement, Haut niveau de loyers générés, qualité de la construction, faible niveau des charges) et ce n’est pas l’avantage fiscal qui me fait réaliser mon investissement.

5- L’immobilier locatif est un investissement dont la valorisation peut évoluer dans le temps à la hausse comme à la baisse. L’histoire récente est très favorable à l’investissement immobilier mais l’histoire n’est pas perpétuelle et les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. La meilleure solution pour éviter tout risque sur la valorisation de mon investissement reste la qualité de l’emplacement, la localisation du bien et les perspectives économiques.

Lorsque nous vous préconisons un investissement immobilier, ou lorsque vous nous demander notre avis sur tel ou tel investissement, nous suivons rigoureusement cette méthode et déterminons ensemble l’opportunité ou non d’investir.

Ce n’est qu’au terme de ce travail d’analyse que nous vous apportons un conseil. Ce conseil n’est pas le garant de la réussite mais nous permet de vous donner tous les moyens de réussir votre investissement immobilier locatif.