Impôt 2015 : Comment bien déclarer ses revenus fonciers ?

La déclaration des revenus fonciers est probablement la partie la plus compliquée de la déclaration 2015 des revenus perçus en 2014. Analysons ensemble ce que vous devez savoir pour bien déclarer vos revenus fonciers en 2015 :

• Quels sont les revenus imposables ?
• Quelles sont les charges déductibles ?
• Comment gérer les déficits fonciers ?

Les revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers

Sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

• Les revenus des propriétés bâties (maisons, appartement, usines, magasins, bureaux, locaux destinés à loger les gardiens, bâtiments ruraux tels que granges, écuries, caves, celliers, pressoirs, étables, métairies, locaux destinés à serrer les récoltes, location d’un droit d’affichage) mis en location nue (à la différence des locations meublées et de la location équipée – Cf article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal);

• Les revenus des propriétés non bâties (terrains mis en location, terre agricole, Carrières, sablières, ardoisières, tourbières, courts de tennis, terrains de sport, terrains de camping) lorsqu’ils conservent un caractère civil et non commercial (telle que la location équipée par exemple – cf article : »La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal« ) ;

• Les revenus des immeubles autres qu’à usage d’habitation dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Il s’agit des immeubles ou parties d’immeubles occupés par le propriétaire (or résidence principale, secondaire, ou locative non louée)  ou dont il a concédé gratuitement la jouissance à un tiers sans y être obligé par un contrat, ou encore ceux qu’il a laissés vacants ou qu’il loue fictivement. Les revenus tirés de ces propriétés sont inclus dans cette catégorie à la condition qu’ils ne puissent être rattachés à une activité artisanale, commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale.

Attention donc aux immeubles à usage professionnel non loués, sans démarche de mise en location, qui seraient alors assimilés à des immeubles autre qu’à usage d’habitation dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Ps : Il y a quelques temps, nous vous faisions part de l’analyse du Conseil d’Analyse Economique de taxer le loyer implicite (ou loyer fictif) des propriétaires d’une résidence principale ou secondaire. Rien de bien compliqué puisque c’est déjà le cas pour les immeubles autres que les logements, il suffirait donc d’étendre cette disposition en supprimant l’article 15 du CGI « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu » Cf article « Impôt : Les propositions « Explosives » du CAE (Conseil analyse Economique).« 

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Au terme de l’article 31 du code général des impôts, les charges déductibles du revenu foncier pour déterminer le revenu foncier net imposable à l’impôt sur le revenu sont, et de manière exhaustive :

• Frais d’administration et de gestion.
  • Les frais de rémunération des gardes et concierges ;
  • Les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles :
  • Frais d’agence pour la gestion locative,
  • Les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales,
  • Les frais occasionnés par la gestion des biens des majeurs placés sous tutelle ou sous curatelle (c’est-à-dire les majeurs « incapables ») ;
  • Les frais de procédure ;

• Indemnités d’éviction et frais de relogement ;

• Dépenses de travaux (cf article « Revenu foncier : Comment déterminer les travaux déductibles des revenus fonciers ?« ) :
  • Les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles ;
  • Les dépenses d’amélioration sont déductibles ;
  • Les dépenses de construction, reconstruction, et d’agrandissement ne sont pas déductibles

• Charges locatives ; C’est-à-dire les charges payées par le propriétaire, récupérables et payable par le locataire, mais non récupérées.

• Impôt :
  • Taxe foncière ;
  • Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement ;
  • Contribution sur les revenus locatifs (CRL) ;
  • Ne sont donc pas déductibles : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’impôt sur le revenu, la TVA, La taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface, droit de mutation à titre onéreux payés lors de l’acquisition de l’immeuble

• Primes d’assurance et notamment l’assurance propriétaire non occupant ;

• Provisions pour charges de copropriété ;

• Intérêts et frais d’emprunt, les intérêts des emprunts souscrits pour acquérir un revenu foncier sont par nature déductibles des revenus fonciers, sans pour autant pouvoir créer un déficit. Les intérêts du crédit immobilier seront déductibles dans la limite du montant du revenu foncier perçu et l’excédent sera déductible sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (Cf « Faut il renégocier à la baisse le taux de crédit immobilier locatif ? Notre simulateur)

Comment gérer les déficits fonciers ?

Au terme de l’article 156 du code général des impôts, les déficits fonciers qui ne proviennent pas de l’imputation des intérêts d’emprunt peuvent imputés en déduction du revenu global dans la limite de 10 700€ puis sur le revenu global des 6 années suivantes pour l’excédent.

Les intérêts d’emprunt dont le montant excède le montant du revenu foncier perçu (loyer) ne sont pas imputables sur le revenu global mais uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (cf article « Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« ).

Ainsi, pour calculer le revenu foncier net imposable et déterminer le montant du déficit rapportable sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global, il convient de procéder en 3 étapes :

1. Déterminer 3 masses : Les revenus imposables ; Les charges déductibles autres que les revenus fonciers, Les revenus fonciers ;
2. Déduire de la masse « revenu imposable », la masse « intérêts d’emprunt ». Si les intérêts d’emprunt excèdent les revenus imposables, l’excédant est « mis de côté » et ne sera imputable que sur les autres revenus fonciers des 10 années suivantes ;
3. Déduire les autres charges déductibles du résultat obtenu au point « 2 » (revenu imposable – intérêt d’emprunt retenu dans la limite du revenu imposable de manière que le résultat ne puisse pas être négatif) ; Le déficit éventuel est alors imputable sur les autres revenus (traitement et salaires, ….) dans la limite de 10 700€. L’excédent est imputable sur le revenu global des 6 années suivantes.