Depuis quelques années, vous êtes très nombreux à vouloir transformer votre location nue en location meublée afin de profiter du régime fiscal particulièrement attrayant applicable aux locations meublées.

Le mouvement de transformation des locations nues en location meublées est très puissant.

Notre partenaire expert-comptable spécialiste de la location meublée et plus globalement de la gestion comptable de l’immobilier est sollicité comme jamais pour accompagner les investisseurs dans ces changements ! (cf. cette page dans laquelle nous détaillons ces services : « Expert-comptable spécialiste en location meublée (lmp, lmnp) et Société Civile Patrimoniale« )

Ce mouvement de transformation est même probablement trop puissant pour être pérenne. En effet, nombreux sont ceux qui, concentrés sur l’optimisation fiscale, oublient les fondamentaux économiques de l’investissement immobilier locatif.

On ne prend JAMAIS, une décision patrimoniale pour des raisons fiscales. L’optimisation fiscale n’est pas un objectif, ce n’est qu’un avantage supplémentaire qui permettra de confirmer une décision fondée sur un critère économique.

La location meublée, c’est un régime fiscal formidable… mais attention à l’importance du marché

Ainsi, même si la location meublée, c’est formidable… vous semblez être de plus en plus nombreux à vous apercevoir que ce n’est pas la panacée. En effet, qui dit louer en meublé, dit trouver des locataires qui n’ont pas de meuble.

Le marché de la location meublée est un petit marché locatif réservé aux étudiants, jeune diplômé qui s’installe dans la vie et autres jeunes divorcés qui ont besoin d’un meublé le temps de retrouver son équilibre après une séparation. La location meublée s’adresse à une population en transit, de passage qui envisage rarement de rester durablement dans le logement. C’est une population de locataires beaucoup plus rare et plus contraignante que les locataires de locations nues.

La rotation des locataires est rapide et la gestion locative nécessairement plus lourde puisque au-delà du petit entretien nécessaire entre deux locataires, il faut s’assurer du bon état du mobilier dont la complétude est indispensable pour ne pas prendre le risque de réaliser une location meublée fictive (cf. « La fraude fiscale des locations meublées fictives ! Quel risque de requalification fiscale ? Abus de droit ?« )

De surcroît, si la location meublée est parfaitement adaptée à la location d’une toute petite surface (studio, T1), elle s’avère peu adaptée à la location de logements plus grands et encore moins de maisons. Il faut être prudent sur la question de la saturation du marché de la location meublée ; Les locataires en transit ne sont pas la majorité des locataires.

Bref, la location meublée c’est génial. Enfin, précisons le propos. Fiscalement, la location meublée non professionnelle (LMNP), c’est génial ; La location meublée professionnelle (LMP), c’est déjà moins génial.

Ainsi, au-delà de la prise de conscience économique des inconvénients de la location meublée, nombreux sont ceux qui voient arriver le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et qui aimeraient bien trouver le moyen de rester non professionnel.

La perspective d’un impôt sur la plus-value écrasant en cas de revente ou simplement au décès de l’exploitant de la location meublée ou le flou autour du traitement social des bénéfices de location meublée professionnelle sont des freins majeurs qui justifient la volonté légitime de tout faire pour essayer de conserver le statut de LMNP.

La transformation d’une location meublée en location nue est alors une option sérieuse et relativement facile à mettre en œuvre à l’occasion d’un changement de locataire pour réduire les revenus meublés et retrouver le charme de la location meublée non professionnelle.

Pratiquement, passer votre location meublée en location nue est relativement simple. Il suffit, à l’occasion d’un changement de locataire, de retirer les meubles puis de faire signer un bail de location nue au nouveau locataire. Pour ceux qui souhaiteraient continuer à proposer des meubles aux locataires, il suffit de ne plus respecter la liste de meubles imposés par la loi ALUR (en retirant la couette et la couverture par exemple) pour que le logement ne puisse plus être qualifié de meublé.

Administrativement, l’exploitant devra déclarer la cessation d’activité ou la fermeture d’un établissement (s’il conserve d’autres locations meublées) en remplissant les formulaires CERFA P2 ou P4 qu’il devra faire parvenir au CFE ou au SIE duquel il dépend.

Fiscalement, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) l’année de l’arrêt de la location meublée ne subira aucune conséquence négative. En effet, le passage en location nue ne sera pas le fait générateur de la plus-value immobilière. Bref, pas de conséquences fiscales négatives pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui arrête la location meublée au profit de la location nue. Les amortissements passés ne seront pas remis en cause.

En revanche, la situation est nettement moins favorable pour celui qui est loueur en meublé professionnel au moment de l’arrêt de la location meublée.

Notez pour ceux qui en douteraient encore que le statut de LMP ne se revendique pas, il est subit dès lors que les recettes de location meublée excédent 23000€ et que ces recettes dépassent les revenus d’activité et de remplacement du foyer fiscal (dans lesquels on intègre les retraites).

On ne choisit pas d’être LMP ou LMNP, on l’est ou on ne l’est pas (et ce n’est pas parce qu’on se déclare LMNP sur la déclaration de revenus, que l’on est LMNP).

Ainsi, les loueurs en meublés professionnels qui cesseraient de louer en meublé au profit d’une location nue se verraient immédiatement taxés au titre des plus-values professionnelles.

Comme nous vous l’expliquons abondamment dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , faire de la location meublée, professionnelle ou non, c’est créer une entreprise individuelle de location meublée.

L’arrêt de l’exploitation en location meublée, même partiel si cela ne concerne qu’un seul logement, a pour conséquence la sortie de l’immeuble de l’actif du bilan de l’entreprise individuelle. Cette sortie d’élément d’actif est le fait générateur de l’impôt sur les plus-values professionnelles et des prélèvements sociaux ou cotisations sociales le cas échéant.

Cette sortie d’élément d’actif est le fait générateur de l’impôt sur les plus-value professionnelles du LMP à chaque fois qu’il est mis fin à la location meublée, soit de manière volontaire transformant la location meublée en location nue, mais aussi en cas de donation de l’immeuble exploité en meublé ou en cas de décès de l’exploitant.

C’est là un inconvénient majeur qui ne sera que partiellement réduit par la possibilité d’être exonéré après 5 années d’exploitation au titre de l’article 151 septies du code général des impôts. Les prélèvements sociaux et autres cotisations sociales ne pouvant pas bénéficier de ce régime de faveur.

A suivre..

Pour aller plus loin :
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