Depuis quelques années, vous êtes très nombreux à vouloir transformer votre location nue en location meublée afin de profiter du régime fiscal particulièrement attrayant applicable aux locations meublées.
Le mouvement de transformation des locations nues en location meublées est très puissant.
Notre partenaire expert-comptable spécialiste de la location meublée et plus globalement de la gestion comptable de l’immobilier est sollicité comme jamais pour accompagner les investisseurs dans ces changements ! (cf. cette page dans laquelle nous détaillons ces services : « Expert-comptable spécialiste en location meublée (lmp, lmnp) et Société Civile Patrimoniale« )
Ce mouvement de transformation est même probablement trop puissant pour être pérenne. En effet, nombreux sont ceux qui, concentrés sur l’optimisation fiscale, oublient les fondamentaux économiques de l’investissement immobilier locatif.
On ne prend JAMAIS, une décision patrimoniale pour des raisons fiscales. L’optimisation fiscale n’est pas un objectif, ce n’est qu’un avantage supplémentaire qui permettra de confirmer une décision fondée sur un critère économique.
La location meublée, c’est un régime fiscal formidable… mais attention à l’importance du marché
Ainsi, même si la location meublée, c’est formidable… vous semblez être de plus en plus nombreux à vous apercevoir que ce n’est pas la panacée. En effet, qui dit louer en meublé, dit trouver des locataires qui n’ont pas de meuble.
Le marché de la location meublée est un petit marché locatif réservé aux étudiants, jeune diplômé qui s’installe dans la vie et autres jeunes divorcés qui ont besoin d’un meublé le temps de retrouver son équilibre après une séparation. La location meublée s’adresse à une population en transit, de passage qui envisage rarement de rester durablement dans le logement. C’est une population de locataires beaucoup plus rare et plus contraignante que les locataires de locations nues.
La rotation des locataires est rapide et la gestion locative nécessairement plus lourde puisque au-delà du petit entretien nécessaire entre deux locataires, il faut s’assurer du bon état du mobilier dont la complétude est indispensable pour ne pas prendre le risque de réaliser une location meublée fictive (cf. « La fraude fiscale des locations meublées fictives ! Quel risque de requalification fiscale ? Abus de droit ?« )
De surcroît, si la location meublée est parfaitement adaptée à la location d’une toute petite surface (studio, T1), elle s’avère peu adaptée à la location de logements plus grands et encore moins de maisons. Il faut être prudent sur la question de la saturation du marché de la location meublée ; Les locataires en transit ne sont pas la majorité des locataires.
Bref, la location meublée c’est génial. Enfin, précisons le propos. Fiscalement, la location meublée non professionnelle (LMNP), c’est génial ; La location meublée professionnelle (LMP), c’est déjà moins génial.
Ainsi, au-delà de la prise de conscience économique des inconvénients de la location meublée, nombreux sont ceux qui voient arriver le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et qui aimeraient bien trouver le moyen de rester non professionnel.
La perspective d’un impôt sur la plus-value écrasant en cas de revente ou simplement au décès de l’exploitant de la location meublée ou le flou autour du traitement social des bénéfices de location meublée professionnelle sont des freins majeurs qui justifient la volonté légitime de tout faire pour essayer de conserver le statut de LMNP.
La transformation d’une location meublée en location nue est alors une option sérieuse et relativement facile à mettre en œuvre à l’occasion d’un changement de locataire pour réduire les revenus meublés et retrouver le charme de la location meublée non professionnelle.
Pratiquement, passer votre location meublée en location nue est relativement simple. Il suffit, à l’occasion d’un changement de locataire, de retirer les meubles puis de faire signer un bail de location nue au nouveau locataire. Pour ceux qui souhaiteraient continuer à proposer des meubles aux locataires, il suffit de ne plus respecter la liste de meubles imposés par la loi ALUR (en retirant la couette et la couverture par exemple) pour que le logement ne puisse plus être qualifié de meublé.
Administrativement, l’exploitant devra déclarer la cessation d’activité ou la fermeture d’un établissement (s’il conserve d’autres locations meublées) en remplissant les formulaires CERFA P2 ou P4 qu’il devra faire parvenir au CFE ou au SIE duquel il dépend.
Fiscalement, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) l’année de l’arrêt de la location meublée ne subira aucune conséquence négative. En effet, le passage en location nue ne sera pas le fait générateur de la plus-value immobilière. Bref, pas de conséquences fiscales négatives pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui arrête la location meublée au profit de la location nue. Les amortissements passés ne seront pas remis en cause.
En revanche, la situation est nettement moins favorable pour celui qui est loueur en meublé professionnel au moment de l’arrêt de la location meublée.
Notez pour ceux qui en douteraient encore que le statut de LMP ne se revendique pas, il est subit dès lors que les recettes de location meublée excédent 23000€ et que ces recettes dépassent les revenus d’activité et de remplacement du foyer fiscal (dans lesquels on intègre les retraites).
On ne choisit pas d’être LMP ou LMNP, on l’est ou on ne l’est pas (et ce n’est pas parce qu’on se déclare LMNP sur la déclaration de revenus, que l’on est LMNP).
Ainsi, les loueurs en meublés professionnels qui cesseraient de louer en meublé au profit d’une location nue se verraient immédiatement taxés au titre des plus-values professionnelles.
Comme nous vous l’expliquons abondamment dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , faire de la location meublée, professionnelle ou non, c’est créer une entreprise individuelle de location meublée.
L’arrêt de l’exploitation en location meublée, même partiel si cela ne concerne qu’un seul logement, a pour conséquence la sortie de l’immeuble de l’actif du bilan de l’entreprise individuelle. Cette sortie d’élément d’actif est le fait générateur de l’impôt sur les plus-values professionnelles et des prélèvements sociaux ou cotisations sociales le cas échéant.
Cette sortie d’élément d’actif est le fait générateur de l’impôt sur les plus-value professionnelles du LMP à chaque fois qu’il est mis fin à la location meublée, soit de manière volontaire transformant la location meublée en location nue, mais aussi en cas de donation de l’immeuble exploité en meublé ou en cas de décès de l’exploitant.
C’est là un inconvénient majeur qui ne sera que partiellement réduit par la possibilité d’être exonéré après 5 années d’exploitation au titre de l’article 151 septies du code général des impôts. Les prélèvements sociaux et autres cotisations sociales ne pouvant pas bénéficier de ce régime de faveur.
A suivre..
19 commentaires
Bonjour,
Je ne serais pas aussi catégorique sur la location meublée qui, je pense, peut aussi devenir la norme, comme cela est le cas dans d’autres pays. Acheter des meubles et de l’électroménager et les déménager d’un endroit à l’autre représente un coût et des ennuis non négligeables pour des locataires qui sont de plus en plus friands de prestations de services.
Mais j’ai avant tout une question subsidiaire : y a t’il à votre connaissance des difficultés ou des risques à louer en nu (revenus fonciers) un appartement effectivement meublé ? Il peut être pertinent quand le logement s’y prête de louer en meublé pour booster le rendement locatif mais de conserver une fiscalité en revenus fonciers plus attractive. Merci
« y a t’il à votre connaissance des difficultés ou des risques à louer en nu (revenus fonciers) un appartement effectivement meublé »
Oui, effectivement, j’ai de nombreux clients qui font de la location meublée, mais qui ne respectent pas la liste des meubles indispensables pour pouvoir prétendre au bail de location meublée (il manque par exemple une couette, couverture ou luminaire). Ainsi, il rédige un bail de location nue et reste imposable dans le cadre des revenus fonciers
A mon sens, le risque est double:
– sur le plan juridique, le locataire pourrait contester le bail en cas de conflit et pourquoi pas vous dénoncer à l’administration fiscale (les « lanceurs d’alerte » sont rémunérés).
– sur le plan fiscal: remise en cause, des déclarations de revenus fonciers, taxation d’office en BIC, intérêt de retard et majorations…
Ou bien, vous vous situez dans le « pas vu, pas pris ».
Et que dire d’un appartement loué en nu mais dont on oblige à louer les meubles séparément (chez certains loueurs professionnels de locaux étudiants par exemples)?
Ce serait assez paradoxal de se faire retoquer pour ne pas avoir appliqué un régime de faveur ! Car c’est bien ce qu’est le LMNP…
Mais comme le dit Guillaume Fonteneau, il est assez « facile » de ne pas respecter la liste des meubles obligatoires.
Pas du tout, les « lanceurs d’alerte » ne sont pas rémunérés par l’administration fiscale.
Vous confondez avec les aviseurs fiscaux qui eux, peuvent être rémunérés. Mais cela ne concerne que des situations précises et absolument pas un conflit sur une location meublée.
Bonjour,
L’article résume merveilleusement bien la situation.
La LMNP, c’est d’abord effectivement un régime fiscal de faveur permettant à un propriétaire personne physique ou à un associé personne physique d’une société de personnes d’amortir le bien, les amortissements venant en déduction de ses revenus taxés à l’IRPP.
La location en meublé, c’est ensuite, en contrepartie, beaucoup de contraintes, un régime fiscal de faveur s’accompagnant généralement de toute une liste de conditions légales strictes à respecter, parfois dignes d’un inventaire à la Prévert, et ce bien souvent à peine de déchéance du régime de faveur.
Enfin, comme le souligne l’article, il ne faut jamais oublier l’essentiel : ce qui motive un investissement, c’est avant tout et bien évidemment la viabilité économique du projet et non sa fiscalité avantageuse, principe fondamental que bien des contribuables ont tendance à oublier.
Triste de devoir rappeler une évidence : on n’achète pas un produit fiscal mais un actif destiné à procurer des revenus et/ou un gain en capital.
A titre personnel, je ne me suis jamais engagé dans la voie du LMNP et ai toujours investi dans du locatif nu, ce qui n’empêche évidemment pas de garnir les logements de quelques meubles (cuisine équipée, machine à laver, etc.) afin de les rendre attractifs, mais tout en restant juridiquement sur de la location en nu.
Pour ce qui est de l’amortissement, il peut être judicieux, sur du locatif en nu traditionnel, de détenir l’immeuble à travers une société civile immobilière ayant formalisé une option pour l’assujettissement de ses résultats à l’impôt sur les sociétés, permettant ainsi d’amortir le bien fiscalement (éviter toutefois l’option IS sur des biens pour lesquels des travaux importants sont à réaliser, de manière à pouvoir réaliser des déficits fonciers imputables sur les revenus d’ensemble du contribuable associé personne physique).
Cordialement,
Bonjour
Merci pour cet article.
Quid du passage d’une location nue à une location meublée (non pro) ? Quelle valeur donner au bien pour le calcul de l’amortissement? La valeur à la date de l’acquisition du bien ou la valeur à la date du passage à la location meublée ?
Merci
Bonjour
Article et commentaires très intéressants.
Guillaume G, ne faut il pas lire dans votre commentaire précédent :
« éviter l’option IR et pas IS (comme mentionné) sur des biens pour lesquels des travaux importants sont à réaliser, de manière à pouvoir réaliser des déficits fonciers imputables sur les revenus d’ensemble du contribuable associé personne physique »
En effet, les règles du foncier donc de l’IR empêchent de déduire une très grosses partie des dépenses d’entretien ou d’amélioration alors que les règles du BIC donc de l’IS permettent de les déduire par le biais de l’amortissement.
Cordialement
Mais attention à la tentation de l’amortissement exagéré !! On n’amortit pas un immeuble sur 20 ans ou 25 ans…
effectivement, on s’en tient à la règle de l’amortissement par composant qui implique de distinguer la durée en fonction de la nature du bien.
Bonjour Stéphane,
Non, il n’y a pas d’erreur dans mon post supra.
La » translucidité » fiscale de la SCI n’ayant pas opté pour l’IS présente un intérêt majeur, le seul d’ailleurs à mon avis à l’heure actuelle pour ce type de société : les revenus de la SCI translucide sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers des associés personnes physiques, c’est-à-dire au titre de leur impôt sur le revenu, en proportion de leur participation respective dans le capital social.
Or, les déficits fonciers s’imputent sur les revenus d’ensemble du foyer fiscal du contribuable, dans la limite annuelle de 10 700 € (le surplus éventuel de déficit étant reportable sur les dix années suivantes mais, cette fois, uniquement sur des revenus de même nature, i.e. sur des revenus fonciers uniquement).
Cordialement,
La question est intéressante car permet la réflexion, mais reste purement théorique.
il vaut bien mieux louer en meublé.
Bonjour Monsieur Bonnetouche,
Je ne partage pas votre opinion.
Tout d’abord, l’assertion » il vaut mieux louer en meublé » n’est pas une assertion logique car il faudrait pouvoir disposer d’un référentiel permettant de comparer deux situations comparables et non deux situations différentes (location en meuble pour marché de niche étudiants, etc. et location nue pour un marché large de populations ne pouvant accéder à la propriété par exemple).
Pour moi qui ai dix appartements, une maison individuelle et un immeuble de bureaux en locatif nu, je peux vous dire que cela n’a rien de théorique et que, hors l’immeuble professionnel, je suis tout à fait satisfait du régime relativement simple de la location nue.
Précision étant faite que sept appartements la maison individuelle sont détenus par des SCI à l’IS, permettant l’amortissement.
Il faut dire aussi que, d’un point de vue économique, la fiscalité étant un élément important mais pas le plus important, tous mes biens étant actuellement loués, cela aide beaucoup à relativiser les choses 🙂
Cordialement,
En cas de décès, si les ayant-droits continuent l’exploitation de la location meublée et attendent les 5 années pour céder le bien (exonération selon l’article 151 septies du code général des impôts), qu’en est il des cotisations sociales ? ils auront amorti le bien sur 5 ans seulement ? Doit-on privilégier un mode de détention ? faut-il prévoir une holding patrimoniale ?
Trop de questions « ouvertes » et en dehors d’une situation précise:
1 Conséquences du décès au regard de la cessation d’activité d’une activité LMP ou LMNP
2 Quels sont les droits des ayants droits: PP ou NP ?
3 Si Les ayants droits sont PP: exercice de l’activité (LMP ou LMNP?) en indivision, en Société de fait, dans le cadre d’une SARL de famille: tout dépendant des biens et de la volonté de chacun et de la situation de chacun.
Telles sont, à titre d’exemple les premières questions à se poser; les réponses ne sont pas générales et dépendent de la situation particulière du patrimoine transmis et de la situation des héritiers.
4 La holding? Il s’agît d’une société qui détient des titres d’une société et non pas des immeubles en direct.
Oui, on n’investit pas pour des raisons fiscales, on investit avant pour pour répondre à un besoin, une demande.
Hier, le besoin en meublé (LCD, Colocation, meublé simple) était inférieur à l’offre.
Aujourd’hui, le « paysage » à littéralement changé : l’offre dépasse la demande, avec ses conséquences …
Attention donc à la pérennité de ses choix.
Les marchés de niches sont instables et cet article vient le rappeler.
Bonjour à tous ,
Voici une question pratique que je me pose :
une personne inscrite en LMP au réel ( et non en auto-entreprise) peut elle cumuler une autre activé en auto-entreprise ?
Merci pour les réponses
Bonne journée et bonne année à toutes et à tous
Max
La réponse est négative.
Pour plus d’explications relative à l’exercice d’une activité dans le cadre su régime micro voir:
1 Principes: CGI, article 50-0
2 Développements et le traitement de situations particulières: BOFIP: BOI-BIC-DECLA-10-10-20-20180601