Augmentation des taux, restriction des crédits, augmentation de la prime de risque, Inflation … autant de risque qui pèsent sur la valeur des actifs en général et sur l’actif immobilier en particulier. Après des années de forte inflation de la valeur de l’ensemble des actifs, nous entrons bel et bien dans une période déflationniste pour les biens immobiliers et autres actions ou actifs objet d’un investissement spéculatif.

Et oui, s’il faut bien admettre que l’inflation calculée par l’INSEE est restée modeste et maitrisée depuis la fin des années 90, c’est la valeur financière des actifs qui a enregistrée une croissance folle : toutes les classes d’actif, sauf les actions, sont aujourd’hui proche de leur plus haut historique. L’OR passe de record en record, la valeur des obligations est toujours plus haute au fur et à mesure de la baisse des taux, l’immobilier ne cesse d’augmenter malgré tout nos pronostics (cf article : Quelles perspectives pour les prix de l’immobilier ?), …

Face à ce constat, plusieurs suites peuvent être données :

  • Soit la hausse continue ;
  • Soit, après une hausse, c’est une baisse de la valeur de l’ensemble des actifs, qu’il faut craindre.

Clairement, cette hausse de la valeur des actifs est le fruit d’une politique monétaire laxiste qui a débutée aux états unis en 1995 : les baisses de taux d’intérêt se sont enchainés depuis près de 20 ans entraînant une augmentation mécanique de la valeur des actifs.

 

 

L’actualisation des flux base de la théorie moderne de la valorisation des actifs.

Gordon & Shapiro expliquaient en 1956 que la valeur d’un actif était la somme des flux futurs actualisés. Initialement expliqué pour déterminer la valeur d’une action :  la valeur d’un titre est la somme des dividendes à percevoir dans le futur actualisé au taux de rendement attendu par l’investisseur, cette définition pleine de bon sens est ensuite reprise pour approcher la valeur de n’importe quel actif, y compris les biens immobiliers de rapport.

Selon nous, la valeur d’un immeuble de rapport est principalement fonction de sa capacité à générer des revenus complémentaires. Dès lors que l’immeuble est détenu sur une longue période, sa valeur intrinsèque est fonction des loyers nets générés.

 

C’est dans ce contexte que nous avons construit notre simulateur, nous permettant d’approcher la valeur d’un immeuble de rapport

 

 

 

Un retour aux sources …

Il est vrai que la hausse continue de la valeur des biens immobiliers enregistrée depuis près de 25 ans a profondément modifié la motivation de l’investisseur immobilier : La recherche du rendement locatif est passée au second rang derrière la spéculation et la recherche rapide et immédiate de la plus value.

La spéculation, c’est à dire se porter acquéreur d’un immeuble, non pas pour son rendement intrinsèque, mais uniquement pour espérer réaliser une plus value, est une opération particulièrement risquée, mais qui s’est avérée gagnante dans le contexte passé d’inflation sur la valeur des actifs.

Demain, dans un environnement déflationniste pour la valeur des actifs, la spéculation et la recherche de la plus value n’est pas raisonnable et pourrait même être suicidaire.

 

 

L’investisseur immobilier est aujourd’hui’ hui un spéculateur…

Prenons un exemple, pour comprendre l’incohérence actuelle de l’investisseur immobilier. Historiquement, le rendement actuariel d’un placement immobilier est proche de 7% – 9%  net de frais de gestion pour l’immobilier d’habitation et compris entre 8% et 12% pour l’immobilier d’entreprise.

Aujourd’hui, lorsque l’on analyse un investissement immobilier dans le neuf, le rendement locatif proposé est compris entre 3,5% et 4,5% brut de frais. Cela signifie que l’investisseur immobilier qui accepte de recevoir un rendement aussi bas, est un investisseur qui espère réaliser une plus value sur son investissement. La motivation principale d’un investisseur qui accepte d’investir dans un bien immobilier dont le rendement couvre à peine l’inflation est nécessairement ailleurs.

L’investisseur immobilier est un spéculateur qui, a l’instar de l’actionnaire de France Télécom ou Alcatel en 2000, espère une croissance perpétuelle de la valeur du bien immobilier pour rentabiliser son investissement. 

 

Vous trouvez que le terme SPECULATEUR IMMOBILIER est un peu fort ?

Très bien, regardons alors la définition proposée par WIKIPEDIA :

La spéculation est, en économie, l’action de prévoir les évolutions des marchés et d’y effectuer des opérations d’achat et de vente en conséquence, de façon à retirer des bénéfices du seul fait des évolutions des marchés.

Tiré du bas latin speculatio, désignant un lieu d’observation, utilisé au figuré, le terme désigne de façon plus générale une réflexion intellectuelle portant sur des objets abstraits1. Ce n’est qu’au XVIIIe siècle que le terme est employé à propos des prévisions, ou plutôt des conjectures faites sur les marchés en particulier financiers et c’est encore plus tard qu’on le réserve principalement aux transactions visant à ne se procurer un bénéfice qu’au travers d’opérations anticipant la seule évolution des cours. On cherche, en réfléchissant, à prévoir et à anticiper les quantités et les prix futurs, les réactions et activités d’autrui, en se mettant à leur place, et à porter un regard sur sa propre activité, en se mettant à la place des autres.

Et oui, bon nombre d’investisseur immobilier sont des spéculateurs, tout le monde a gagné pour le moment, mais la spéculation n’est pas toujours gagnante…

Souvenez vous l’investissement dans l’action France Télécom en 2000… à l’époque, personne n’envisageait une baisse des cours possible. Aujourd’hui, 12 ans plus tard France Télécom côte 10€, soit moins de 5% de son plus haut historique de 200€.

 

 

 

Le spéculateur immobilier doit laisser sa place à l’investisseur immobilier…

Dans le monde déflationniste qui se dessine, ll n’y a plus de place à la spéculation immobilière, certains risque bien de se brûler des doigts et de regretter cette spéculation.

Ainsi, tel que nous le laissons entendre dans le titre de cet article, les motivations de l’investisseur immobilier doit absolument évoluer pour revenir sur des bases plus saines et pertinentes.

La prime doit donc impérativement être donné à la pertinence du rendement locatif et à sa capacité de croissance dans le temps. La qualité de l’investissement immobilier ne doit plus être rechercher dans la réalisation d’une plus value qui semble plus qu’aléatoire dans notre environnement déflationniste.

Nous vous préconisons d’investir uniquement dans des biens immobiliers dont le rendement locatif sera suffisant pour donner une valeur intrinsèque à votre immeuble. Idéalement, un rendement locatif net compris entre 7% et 9% sera un bon rempart contre la baisse des prix de l’immobilier qui se dessine.

La valeur d’un bien immobilier de rapport ne tient plus dans la valeur de la pierre mais doit être recherchée dans la valeur locative : C’est la qualité du locataire qui détermine la valeur de l’immeuble de rapport.

 

 

La recherche du mouton à cinq pattes ?

C’est vrai qu’il n’est pas simple de trouver un immeuble de rapport qui répond à ces critères de sélection, mais l’année 2012 est une année qui me semble charnière qui pourrait ouvrir sur une période ou la négociation des prix de l’immobilier pourrait revenir en force.

Ces biens sont actuellement assez rares, mais ils existent. N’oubliez pas que les bons investissements ne sont pas à la portée de tous. S’il était simple de s’enrichir cela se saurait 🙂

Cette analyse d’un retour au source de l’investisseur immobilier est à la base du dernier développement que nous vous proposons depuis quelques semaines sur leblogpatrimoine.com : Nous vous proposons de déposer gratuitement et de consulter des annonces d’immeubles de rapport.

L’offre est encore assez limitée, mais je n’ai aucun doute sur le développement progressif des annonces au gré de l’évolution du marché.

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

18 commentaires