Comment investir dans l’immobilier locatif ancien avec travaux et déficit foncier avec 500€ d’épargne par mois ?

Nous poursuivons notre série d’articles dédiés aux stratégies de constitution de patrimoine pour un ménage qui disposerait d’une capacité d’épargne de 500€ / mois, c’est à dire de la capacité à consacrer 500€ de son budget mensuel pour épargner ou investir. Après avoir analysé l’épargne sur un contrat d’assurance vie en fonds euros ou en unité de compte (cf  » Comment investir avec 500€ / mois de capacité d’épargne ? Immobilier, Assurance vie, Location meublée, Bourse ? ») puis l’investissement dans l’immobilier neuf avec la loi PINEL (cf « Comment investir dans l’immobilier locatif PINEL avec 500€ d’épargne par mois ?« ), je vous propose d’analyser aujourd’hui l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux et application du régime fiscal du déficit foncier.
Ceux d’entre vous qui voudraient approfondir toutes ces stratégies et se donner les moyens de réussir leur investissement immobilier (analyse du marché et perspective, ou investir ? , quel type de bien ? , quelle fiscalité ?, quel mode de financement ? …) pourront lire notre livre « Investir dans l’immobilier« .
 

Le régime fiscal du déficit foncier, LE régime fiscal idéal pour l’investisseur locatif dans l’ancien avec travaux !

C’est le régime fiscal utilisé par les investisseurs immobiliers qui ont fait fortune dans l’immobilier. Il s’agit d’une stratégie simple et terriblement efficace. Il s’agit d’acheter un immeuble ancien, inadapté au marché et donc qui peine à trouver un acquéreur malgré un potentiel certain pour l’investisseur capable de se projeter.
Cet immeuble, inadapté sera vendu à un prix apparemment plus faible que le prix du marché afin de tenir compte des indispensables travaux à réaliser pour le rendre conforme à la demande des locataires / propriétaires futurs. 
Investir dans l’immobilier ancien avec travaux nécessite un investissement personnel du candidat investisseur… mais il s’agit véritablement d’une stratégie très pertinente. De surcroît, l’accélération de l’obsolescence immobilière dégrade rapidement la valeur de ces biens et doit être source d’opportunités à saisir. L’investissement dans l’ancien avec travaux est au cœur de notre stratégie d’investissement que nous vous détaillons dans cet article fondamental « Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités ».
 
De manière pragmatique, l’immeuble (appartement ou maison) sera rénové pour le remettre aux normes exigées par les locataires et plus globalement le marché.
L’immeuble sera ensuite mis en location nue et les revenus seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Les travaux de rénovation seront déductibles du revenu imposables et pourront même être imputés sur les autres revenus du contribuable dans la limite de 10700€ (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ?) pour lire les détails de ce régime fiscal complexe mais terriblement attrayant.
Au final, l’investisseur pourra bénéficier d’une petite réduction d’impôt l’année de réalisation des travaux et bénéficiera d’une période longue de non-imposition de ces revenus fonciers. 
Bien évidemment, nous détaillons le régime fiscal du déficit foncier de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .
 

Simulation d’investissement dans l’immobilier ancien avec travaux pour application du régime fiscal des déficits fonciers.

Cette simulation est réalisée avec notre simulateur d’investissement immobilier avec déficit foncier.
Voici les caractéristiques principales de la simulation :

• Achat d’un immeuble d’une valeur de 145 000€ (y compris les frais d’acte et autres frais d’agence immobilière) ;
• Travaux : 50 000€ intégralement déductibles (cf notre livre « Investir dans l’immobilier » pour le détail des travaux déductibles).
• Loyer : 641€ / mois (non revalorisé pendant 20 ans – C’est une hypothèse excessivement prudente)
• Frais d’entretien et charges de propriété : 25% du montant des loyers perçus ;
• Financement : Crédit amortissable de 195 000€ / 20 ans / 1.56% +0.30% d’assurance emprunteur ; (cf barème des meilleurs taux de crédit en ce moment – Mise à jour permanente –« )
• Valeur de l’immeuble après les travaux : 195 000€ (Par prudence, nous ne revalorisons pas l’immeuble pendant 20 ans).

 
Comme vous pourrez le constater, il ne s’agit pas d’un investissement immobilier particulièrement optimisé. Le rendement locatif est faible (3.85%) et peu attrayant.
Attention, l’importance des travaux et la valorisation des travaux dans la valeur finale de l’immeuble sont des critères fondamentaux qui pourront modifier l’opportunité et la rentabilité de l’investissement.
 
Voici les conclusions chiffrée de cet investissement dans l’immobilier ancien avec travaux et déficit foncier : 

 
Au terme des 20 ans de cet investissement, l’investisseur sera propriétaire d’un bien immobilier valorisé 192500€ qui lui générera un loyer de 641€ / mois.
Le taux de rendement interne de l’investissement (TRI) ressort à 6.09%. Pour parvenir à ce résultat, nous avons pris des hypothèses très prudente : Pas de revalorisation des loyers pendant 20 ans et pas d’augmentation des prix de l’immobilier pendant 20 ans. 
En considérant une hypothèse encore plus prudente, c’est à dire d’une baisse des prix de l’immobilier de 20% au terme des 20 ans, le TRI est de 4.11% ! Il s’agit encore d’un niveau de rendement relativement attrayant au regard de l’extrême pessimisme des hypothèses de la simulation.
A contrario, une hypothèse extrêmement optimiste, c’est à dire une revalorisation des prix de l’immobilier de 1% par année pendant 20 ans, puis augmentation des loyers de 1% par année pendant 20 ans, permettrait de dégager un TRI de 8.67%.
 
Les graphiques de l’investissement :

 
 
A suivre, demain avec l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux avec une location meublée…