Le conseil d’analyse stratégique nous annonce la semaine dernière l’existence une bulle immobilière en France (Cf article :Baisse des prix de l’immobilier : un rapport qualifie le marché Français de « BULLE »), l’INSEE publie aujourd’hui un rapport dans lequel elle fait le même constat que le conseil d’analyse stratégique mais dont les conclusion diffèrent.
L’INSEE effectue le même constat d’une dérive à la baisse du rendement locatif au cause de prix de l’immobilier qui s’envolent de plus de 100% entre 2000 et 2010 contre une augmentation de seulement 29% pour l’augmentation des loyers, mais là ou le conseil d’analyse stratégique y voyait la preuve d’une bulle immobilière : La croissance relativement modérée des loyers infirme l’hypothèse d’une pénurie généralisée de logements, l’INSEE explique l’envolée des prix immobiliers en France ces dernières années semble davantage liée à la pénurie d’offre qu’à la spéculation financière.
Selon nous, L’INSEE a raison d’expliquer que c’est la demande de logement qui a fait exploser les prix de l’immobilier. Mais, la question réelle doit réellement se porter sur l’origine même de cette demande forte. Et pour le coup, c’est le conseil d’analyse stratégique qui apporte une explication : Si la première phase de hausse pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d’intérêt, il semble aujourd’hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français.
Les prix de l’immobilier ont été alimenté par une forte demande de logement, elle même alimenté par des niveaux historiquement bas des taux d’intérêts (Cf article : Les prix de l’immobilier sont sous perfusion des taux de crédit bas : une augmentation des taux de crédit pourrait avoir des conséquences graves sur les prix de l’immobilier).

Mais finalement, peut importe lequel de ces deux acteurs de l’analyse et de la statistique à raison, l’important est de porter toute notre attention sur l’objectif poursuivi par les investisseurs lorsqu’ils réalisent un investissement dans l’immobilier locatif aujourd’hui.

De tous les temps, l’investissement immobilier locatif peut être envisagé pour répondre à deux objectifs distincts :

 

Finalement, lorsque l’on réduit l’investissement immobilier à ces deux objectifs, le raisonnement devient plus simple. Ainsi, dans le marché actuel, il faut s’intorroger sur les objectifs poursuivis par un investisseur immobilier :
  • Que recherche un investisseur, lorsqu’il investi dans un bien immobilier dont le niveau des revenus est inférieur aux placements financiers sans risque : Un revenu complémentaire ? Aujourd’hui, le constat est simple, le rendement de l’immobilier locatif est très faible. les loyers affichent un rendement locatif compris entre 3% et 4% dans le neuf et guère plus de 6% dans l’ancien. Déduction faites de l’impôt sur le revenu, de la CSG CRDS, des charges d’entretien, … , le rendement net est bien souvent inférieur à 2% dans le neuf et 3,5% dans l’ancien … Le rendement locatif actuel est inférieur au rendement de l’épargne sans risque tel que les fonds euros des contrats d’assurance vie (cf : Performance des contrats d’assurance vie).
  • Que recherche un investisseur, lorsqu’il investi dans un bien immobilier dont la valeur est au plus haut historique : Une plus value ? Restons raisonnable. Même en l’absence de bulle immobilière, est il raisonnable d’investir dans un bien immobilier dans l’idée de faire une plus value alors même que les prix ont enregistrés une plus value de 100% en 10 ans. Du moins, s’il est raisonnable d’investir, est il raisonnable d’investir pour profiter d’une nouvelle plus value. Malheureusement, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel …

 

BULLE OU PAS BULLE, il n’y a aujourd’hui aucun intérêt à investir dans l’immobilier locatif sauf à obtenir un rendement locatif brut suffisamment important (rendement brut compris entre 8% et 10% – Pour un bien acheté 100 000€, il faut un revenu de 10 000€ par an).
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