Immobilier locatif : Synthèse des 4 régimes fiscaux pour investir en 2022.

L’exercice est difficile mais important. Essayons, en quelques lignes, de vous donner les clefs pour vous lancer dans un investissement immobilier locatif en 2022. En effet, il existe de nombreuses manières pour investir dans l’immobilier locatif, il n’est pas toujours simple de s’y retrouver et de prendre une décision.

Une analyse que nous aurons l’occasion d’approfondir à l’occasion du nouveau cycle de formation dans l’investissement immobilier locatif qui débutera le 23 septembre 2022.

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Certains voudront investir dans l’immobilier neuf, d’autres dans l’ancien avec ou sans travaux, le tout dans un appartement ou une maison en location nue ou en location meublée.

Bref, pas moins de 4 solutions pour vous lancer dans l’immobilier locatif :

• L’investissement immobilier neuf en location nue ; Il s’agira d’investir dans le cadre fiscal de la loi PINEL avec une réduction d’impôt qui pourra atteindre 21% de la valeur de l’appartement ; Le neuf, c’est plus cher que l’ancien, mais la réduction d’impôt permettra de réduire drastiquement ce surcoût tout en assurant la sérénité d’un immobilier neuf à son propriétaire bailleur ; L’accélération de l’exigence de qualité des logements, et notamment de la qualité énergétique rend incontournable l’investissement dans l’immobilier neuf ou assimilé comme nous vous l’expliquons dans cet article « La révolution écologique de l’investissement immobilier. Vive l’immobilier neuf ou rénové !« . L’intérêt principal de la loi PINEL, c’est la simplicité ! comme nous vous le détaillons dans cet article « Immobilier locatif : La loi PINEL est un excellent compromis pour ceux qui n’ont pas le temps !« 

• L’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux ; Il s’agira d’investir dans un appartement ancien dans lequel le propriétaire réalisera des travaux pour améliorer le confort du locataire et la valeur de l’appartement. Fiscalement, cet investissement sera réalisé dans le cadre du régime fiscal des déficits fonciers. Les travaux réalisés seront déductibles du revenu imposable de l’investisseur ; Tout comme l’immobilier neuf, la rénovation de l’immobilier ancien sera incontournable dans les prochaines années tant la pression est forte pour lutter contre les passoires thermiques. N’oubliez pas qu’en 2025, les logements notés « F » et « G » ne pourront plus être proposé à la location (cf. « Immobilier : Cette incroyable crise du logement qui se prépare dès 2025 !« . L’immobilier ancien avec travaux est potentiellement très rentable à condition d’avoir le temps de s’occuper des travaux (devis, suivi de chantier, négociation, …) et de consacrer l’énergie suffisante pour trouver le bon bien immobilier.

• L’investissement immobilier dans l’ancien avec loyer modéré sous le régime fiscal Loc’Avantages. Il s’agira de réaliser un investissement immobilier locatif dans l’ancien, avec ou sans travaux pour lequel le propriétaire acceptera de baisser le loyer proposé au locataires afin de bénéficier d’une réduction d’impôt attrayante. Le dispositif Loc’avantages pourra être cumulé avec le régime fiscal des déficits fonciers, et il pourra avantageusement prendre le relais d’un investissement en loi PINEL au terme de la période de réduction d’impôt. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Loc’Avantages : Analyse du nouveau dispositif fiscal pour immobilier locatif dans l’ancien« , ce dispositif fiscal simple semble particulièrement attrayant tant pour le propriétaire bailleur que pour le locataire.

• L’investissement immobilier dans l’ancien en location meublée. Louer en meublé, c’est louer un logement garni de l’ensemble du mobilier nécessaire (cf. « Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée (LMNP ou LMP) ?« ), jusqu’au couette et couvertures. Il s’agira donc de logement un locataire en transit tel un étudiant, un jeune divorcé qui doit se loger après avoir quitté son foyer ou encore un jeune actif qui vient de trouver un premier emploi. La location d’un logement meublé concerne donc principalement les petites surfaces. La location meublée, c’est bénéficier d’un régime fiscal attrayant qui permettra une très faible imposition des revenus pendant une période pouvant atteindre 20 ans, mais ce sont aussi des contraintes de gestion et des coûts de fonctionnement supérieurs à la location nue liés à la rotation des locataires, l’achat et la dégradation des meubles et plus globalement à la gestion quotidienne plus lourde. Vous noterez que les travaux ne seront pas déductibles du revenu imposable, ils pourront seulement être amortis sur la durée prévisible d’utilisation du logement ou du composant comme explicité dans cet article « Location meublée : Les travaux sont ils déductibles ou amortissables ?« .

Bref, 4 régimes fiscaux qui pourront être recherchés par le candidat investisseur en immobilier locatif. Des régimes fiscaux attrayants qui vont tous dans le sens d’un encouragement à l’amélioration du confort énergétique des logements. L’investissement locatif dans un logement neuf, avec la loi PINEL, ou encore l’ancien avec travaux seront des axes d’investissement locatif particulièrement attrayants et adaptés à l’évolution du marché immobilier.

En revanche prudence sur la location meublée. Le régime fiscal est particulièrement attrayant, mais les locataires intéressés par la location d’un logement meublé, c’est à dire les locataires qui ne possèdent rien, est plutôt limité alors que l’offre semble de plus en plus importante et parfois même excessive (cf. « Immobilier locatif : La location meublée et la colocation face à la crise. Trop, c’est trop !« )

S’il fallait faire un classement :

• 1- Immobilier locatif dans l’ancien avec travaux sous le régime fiscal Loc’avantages ;
• 2- Immobilier locatif dans le neuf avec la loi PINEL ;
• 2 bis- Immobilier locatif dans l’ancien avec déficit foncier ;
• 3 – Immobilier locatif dans l’ancien en location meublée sans travaux ;
• 5- Immobilier locatif dans l’ancien en location meublée avec travaux ; (les travaux ne sont vraiment pas bien traités en location meublée ; Pour les travaux, il faut préférer le déficit foncier)

A suivre.